Решение по делу № 2-523/2025 от 20.03.2025

Дело 2- 523/2025

УИД 26RS0012-01-2025-000285-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки 20 марта 2025 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

с участием истца ФИО6,

представителя истца ФИО6- ФИО13, действующей на основании доверенности от 26.11.2024г.,

представителей ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО1, ФИО7, действующих на основании доверенности от 10.03.2025г.,

при секретаре Шейрановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда <адрес> материалы гражданского дела по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, договора дарения, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО10, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, договора дарения, применения последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования следующим.

С <дата> в собственности ФИО6 находился жилой дом, площадью 368,9 кв.м., кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО6 с даты покупки и до настоящего времени проживает в указанном доме со своей дочерью, приобрела мебель, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальный платежи. Указанный дом является ее единственным жильем.

Примерно с 2022 года с разрешения ФИО6 в указанный дом временно вселились ответчики ФИО2 (мать истца) и ФИО3 (сестра истца). Однако отношения с родственниками у истца не сложились. Практически ежедневно в доме между истцом и ответчиками происходят скандалы, вплоть до вызова полиции.

В один из таких скандалов ответчицы сообщили истцу, что ее дом ей якобы уже не принадлежит и что ей необходимо выселиться.

ФИО6 в ноябре 2024г. обратилась в МФЦ, где ей стало известно, что ее право собственности на жилой дом прекращено на основании договора купли-продажи от 02.08.2023г., заключенного от ее имени на основании нотариально удостоверенной генеральной доверенности от 24.10.2013г. ответчицей ФИО2 (продавец) с ответчицей ФИО3 (покупатель).

Далее, 30.08.2023г. право собственности на спорный жилой дом зарегистрировано уже за ответчицей ФИО2 на основании договора дарения.

Действительно 24.10.2013г. ФИО6 выдала на имя своей матери ФИО2 нотариально удостоверенную генеральную доверенность, которая предусматривала право на управление всем имуществом, в том числе с правом отчуждения.

Доверенность была выдана на случай непредвиденных обстоятельств в период продолжительного сильного заболевания ФИО6, развитие которого предполагало летальный исход. Впоследствии, о существовании указанной доверенности истица попросту забыла.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 3 той же статьи представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

На основании ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершать от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

В силу п. 1 статьи 973 данного Кодекса поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя.

Так, по общим правилам, поскольку контрагент поверенного обычно не может судить, соответствует ли заключаемая поверенным сделка его обязанности из договора поручения, закон не рассматривает недозволенное отступление от указаний доверителя в качестве основания для ограничения полномочия поверенного, то в случае, если поверенный отступает от указаний без превышения своего полномочия (например, продает вещь доверителя за меньшую, чем ему поручено, цену, в то время как желательная цена не указана в доверенности), то правовое последствие его сделки наступает в лице доверителя, что вместе с тем влечет обязанность у поверенного возместить доверителю убытки, возникшие у него в результате отступления. По-иному разрешается вопрос, если контрагент поверенного при заключении сделки сознает, что она не соответствует воле доверителя (п. 1 ст. 179 ГК РФ).

В настоящем споре поверенный (ФИО2), в обход установленного п. 3 ст. 182 ГК РФ прямого законодательного запрета, обратила безвозмездно в свою пользу единственное жилье доверителя (ФИО6) путем заключения двух взаимосвязанных сделок - договора купли - продажи от 02.08.2023г. и последующего договора дарения от 30.08.2023г.

При этом ни договор купли-продажи, ни договор дарения фактически не исполнялись. Денежные средства за имущество во исполнение договора от 02.08.2023г. не передавались, имущество из фактического владения истца не выбывало. Договор дарения от 30.08.2023г. никаким образом ответчиками не мог быть исполнен.

ФИО6 с дочерью продолжает пользоваться и проживать в спорном доме, состоит там на регистрационном учете, единолично несет бремя содержания этого жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги.

Как следует из п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии с положениями п. п. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом уточнённый в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд:

Признать договор купли-продажи заключенный 22.07.2023г. между ФИО2, от имени ФИО6 и ФИО4 в отношении жилого дома, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенного по адресу: <адрес> недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор дарения заключенный 26.08.2023г. между ФИО4 и ФИО2 в отношении жилого дома, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенного по адресу: <адрес> недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия недействительности сделки дарения от 26.08.2023г., путем возврата сторон в первоначальное положение.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 22.07.2023г., путем возврата сторон в первоначальное положение.

Прекратить запись ***** от <дата> о регистрации права собственности ФИО4 на жилой дом, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить запись ***** от <дата> о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенный по адресу: <адрес>.

Возвратить жилой дом, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенный по адресу: <адрес> собственность ФИО6.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО6 на жилой дом, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенный по адресу: <адрес>.

В решении указать, что оно является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В судебном заседании истец ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО6- ФИО13 исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что наличие генеральной доверенности на распоряжением имуществом не предполагает отсутствие поручения на продажу имущества. Доверенность была выдана в 2013 году. Дом истец купила в 2014 году и заключала сделку самостоятельно не по доверенности, а поручение своей матери на то, чтобы она могла продать дом по доверенности она не давала. Желание каким-либо образом распорядится указанным имуществом у истца не было. Кадастровая стоимость дома на дату заключения договора и на текущую дату составляет 8 061 918 рублей. Договор купли-продажи заключен на 1 750 000 рублей. Продать свое имущество по цене, которая явно занижена истец не имела, но даже 1 750 000 рублей истец также не получала. О продаже единственного жилья истец не знала. Обращает внимание, что ввиду прямого запрета распорядится имуществом в свою пользу по доверенности и были совершены две последовательные сделки, а именно договор купли-продажи на сестру, а затем договор дарения на мать. Если бы истец желала передать дом своей матери, она бы самостоятельна заключила сделку. Более того, ФИО3 никогда не располагала и не располагает такой суммой денег, за которую было продано имущество, поскольку не работает. Просит суд учесть, что истец проживает в доме с момента его приобретения, несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги.

Представители ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО1, ФИО7 в судебном заседании возражали против заявленных требований, представили суду письменные возражения, в которых указали следующее.

ФИО6 на основании доверенности № <адрес>7 от <дата>, удостоверенной нотариусом по Ессентукскому городскому нотариальному округу <адрес> ФИО5, уполномочила ФИО2 управлять всем ФИО6 имуществом где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось, с правом отчуждения недвижимого имущества, за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения денег в любой сумме и др.

<дата> между ФИО6, интересы которой по доверенности № <адрес>7 от <дата> представляла ФИО2, именуемыми в дальнейшем продавцы с одной стороны и ФИО3, именуемой в дальнейшем покупатель, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали и передали, а покупатель купил и принял в собственность жилой дом, площадью 368.9 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, уплатил в соответствии с настоящим договором денежную сумму. Отчуждаемый жилой дом оценивается по соглашению сторон и продается за 1 750 000 рублей, уплаченных покупателем продавцам полностью до подписания договора купли-продажи (п. 5 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Факт передачи имущества и денежных средств подтверждается ответчиками, которые являются сторонами по настоящему делу.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выданное одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Исходя из положений ст. ст. 153, 154 ГК РФ выдача доверенности является одним из видов односторонних сделок.

В силу ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки, в том числе нормы, касающиеся условий действительности и недействительности двух и многосторонних сделок.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающим сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Разновидностью письменной формы сделки является нотариальная форма.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 39 Основ порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержден Приказом Минюста России от <дата> N 156 (далее - Регламент).

Согласно статье 42 Основ при совершении любого нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.

Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица.

В соответствии с пунктом 10 Регламента информацию о личности заявителя нотариус получает из документов, удостоверяющих личность. Для установления личности могут использоваться документы, исключающие любые сомнения относительно личности, в том числе паспорт гражданина Российской Федерации.

Во исполнение указанных требований при удостоверении оспариваемой доверенности в целях установления личности нотариусу был представлен паспорт гражданина Российской Федерации.

В соответствии со статьей 43 Основ при удостоверении сделок при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан, а также наличие волеизъявления заявителей.

Согласно пункту 23 Регламента гражданскую дееспособность гражданина Российской Федерации, достигшего совершеннолетия, нотариус устанавливает в соответствии со статьями 21, 26 - 30 ГК РФ на основании документа, удостоверяющего личность, подтверждающего его возраст.

Как следует из пункта 29 Регламента, при удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливает со слов заявителя.

Указанные обстоятельства были установлены нотариусом.

Так, ФИО6 при оформлении доверенности сообщила нотариусу, что полностью доверяет ФИО2, доверяет ей совершить любые действия, распоряжаться любым имуществом и подписывать от ее имени любые документы, получать деньги и распоряжаться.

Согласно статье 54 Основ нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Так, нотариусом при составлении доверенности в полном соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ФИО6 Л.Н.. разъяснены смысл и значение подготовленного с ее слов проекта доверенности и проверено, соответствует ли ее содержание действительным намерениям доверителя и не противоречит ли требованиям закона.

В соответствии со статьей 44 Основ содержание нотариально удостоверяемой сделки должно быть зачитано вслух участникам.

Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

В полном соответствии с указанными требованиями содержание удостоверенной доверенности было зачитано нотариусом вслух ФИО6, а также прочитана лично доверителем, о чем свидетельствует соответствующая запись в доверенности.

Кроме того, доверенность была подписана ФИО6. собственноручно.

Учитывая требования, сведения об удостоверении доверенности от имени ФИО6 внесены в реестр регистрации нотариальных действий на бумажном носителе и в реестр нотариальных действий Единой информационной системы нотариата.

В Единую информационную систему нотариата внесен также электронный образ указанной доверенности.

Таким образом, выполнены все предусмотренные законодательством Российской Федерации процедуры при удостоверении доверенности.

Договор купли-продажи от <дата> от имени ФИО6 заключала ФИО2 на основании доверенности № <адрес>7 от <дата>, удостоверенной нотариусом по Ессентукскому городскому нотариальному округу <адрес> ФИО5.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В соответствии с вышеперечисленным ответчики считают, что договор купли- продажи является законным, с соблюдением требований действующего законодательства.

Одновременно доводы, изложенные в исковом заявления о том, что истец забыл о существовании доверенности № <адрес>7 от <дата> не могут является основанием для признания договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой

Просили в иске отказать, пояснили, что просят обратить внимание суда на то, что все стороны по сделкам являются родственниками. Каких-либо оснований для удовлетворения требований истца не имеется. Считает, что свое желание распорядится своим имуществом истец выразила в 2013 году, когда была выдана генеральная доверенность. Доводы истца, что ФИО16 не работает не состоятельны, поскольку она работала вахтовым методом <адрес>. Расходы по содержанию дома стороны несут вместе. Что касается денежных средств, то в доверенности указано, что она получила денежные средства, сумма была определена ими в доверенности. Более того, при наличии генеральной доверенности какого-либо дополнительного письменного разрешения на распоряжение имуществом не требуется.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков, с участием их представителей.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу пункта 3 той же статьи представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

На основании статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершать от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.

В силу пункта 1 статьи 973 данного Кодекса поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе -повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от <дата> ФИО6 приобрела домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.

<дата> между ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 368,90 кв.м., расположенного п адресу: <адрес> по цене отчуждаемой недвижимости 1 750 000 рублей.

Согласно пункту 5 договора, окончательный расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Пункт 10 договора содержит указание, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем фактически осуществлена, в связи с чем, стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять, и считать настоящий договор документом, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества.

Как указывает истец и сторона ответчика не оспаривает, на основании указанного договора купли-продажи, право собственности на спорное имущество перешло к ФИО3

<дата> между ФИО3 и ФИО2 заключен договор дарения жилого дома, площадью 368,90 кв.м., расположенного п адресу: <адрес>.

Оспаривая указанные сделки истец ссылается на то, что она не имела намерения распорядится указанным имуществом, свое согласие на продажу дома истец не давала. Распоряжение имуществом от ее имени произошло на основании доверенности, выданной за год до приобретения права собственности на спорное имущество, денежные средства по договору она не получала, имущество было продано по явно заниженной цене.

Судом установлено, что <дата> ФИО6 была выдана доверенность <адрес>7 на имя ФИО2, удостоверенной нотариусом Ессентукского городского нотариального округа ФИО5, которой ФИО6 уполномочила ФИО2 управлять всем ее имуществом, где бы оно не находилось и в чем бы оно не заключалось, с правом отчуждения недвижимого имущества, за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения денег в любой сумме, осуществлять все действия, необходимые для подготовки документов для оформления соответствующего права собственности на недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки, а также сделки по: купле-продажи, мены, приватизации, определению доле в праве общей собственности, с правом заключения соглашения о порядке пользования, о прекращении долевой собственности, об определении долевой собственности, о разделе объекта общей собственности между собственниками и выдела из него части недвижимого имущества, безвозмездного пользования, услуг перевозки, страхования, с правом оплаты денег в любой сумме.

Между тем, ответчиками не представлено доказательств того, что поверенный ФИО2 уведомила собственника домовладения ФИО6 о намерении совершить оспариваемую сделку, равно как и доказательств согласия ФИО6 на отчуждение домовладения за 1 750 000 рублей при ее кадастровой стоимости 8 061 918,47 рублей, (находится в общем доступе в сети Интернет на сайте rosreestr.gov.ru), то есть за цену более чем в 5 раз ниже кадастровой, как и не представлено доказательств передачи денежных средств уплаченных по договору купли-продажи от <дата> истцу. При этом спорная сделка совершена между поверенной ФИО2 и ее дочерью ФИО11

Суд считает необходимым указать, что на момент заключения сделки должен был выдерживаться критерий, позволяющий любому участнику сделки предположить наличие явного ущерба для представляемого лица, собственника объекта недвижимости. Обстоятельства, позволяющие считать сделку экономически оправданной, доказывают лица, которые ссылаются на эти обстоятельства.

Истец ссылается на то, что не намерена была отчуждать единственное у нее жилье, в т.ч. и по цене, явно заниженной.

В соответствии с пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от <дата> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются одним из доказательств действительной (рыночной) стоимости такого объекта.

Таким образом, в рассматриваемом случае отчуждение недвижимости по цене, заниженной многократно, очевидно свидетельствовало о том, что ФИО2 как продавец не руководствовалась интересами представляемой ею ФИО6 Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому ФИО3, проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых ФИО2 за символическую цену продает дом, площадью 368,9 кв. м., расположенном в курортном городе. Она не могла не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы истца как собственника домовладения, справедливо рассчитывающего на получение денежных средств от реализации домовладения за рыночную стоимость.

Вместе с тем, допустимых, относимых и достаточных доказательств, позволяющих установить, что совершенная сделка является экономически оправданной и не заключена в ущерб представляемого лица, ответчиками не представлено.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 злоупотребила своими правами поверенного, действуя заведомо в ущерб интересам доверителя ФИО6, что является основанием для признания сделки недействительной.

Указание в доверенности <адрес>7 от <дата> на право ФИО2 на продажу объектов недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению не свидетельствует о возможности действовать в ущерб представляемого лица.

Поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (статья 974 ГК РФ), вместе с тем, достоверных доказательств, свидетельствующих о получении истцом ФИО6 денежных средств по сделке -отчуждению единственного жилья, материалы дела не содержат, истец оспаривает получение денежных средств по сделке, а стороной ответчика факт передачи денежных средств по сделке не доказан.

Из материалов дела явно усматривается, что недвижимое имущество истца ФИО6 ответчик – ФИО2 обратила в свою пользу, совершив от имени истца сделку купли-продажи и в течение месяца по договору дарения от ФИО3 недвижимое имущество перешло в собственность уже непосредственно ФИО2

Глава 10 ГК РФ "Представительство. Доверенность", предусматривающая основания и порядок выдачи доверенности, тесно связана с нормами договора поручения. Так, пунктом 1 ст. 973 ГК РФ определено, что поверенный обязан выполнить поручение в соответствии с правомерными, осуществимыми и конкретными указаниями доверителя. Согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ договор поручения представляет собой двухстороннее соглашение, сторонами которого являются доверитель и поверенный, причем поверенный всегда действует в интересах доверителя, от его имени и за его счет, в связи с чем, права и обязанности по сделке, совершенной поверенным с третьими лицами, возникают именно у доверителя.

Как и при любом другом посредническом договоре, право собственности на вещи, полученные от доверителя или приобретенные по его поручению, к поверенному не переходит. Денежные средства, полученные поверенным для исполнения договора поручения, не признаются его доходом, равно как и средства, подлежащие передаче доверителю, не признаются расходом поверенного.

Согласно ст. 67 ГПК РФ достаточность доказательств определяется судом первой инстанции.

С учетом конкретных обстоятельств совершения сделки, пояснения сторон по делу, представленных письменных доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО6 и удовлетворении требований истца в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения записи о прекращении права собственности ФИО4, ФИО2 на жилой дом, площадью 368,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:070214:43, расположенный по адресу: <адрес>. и восстановления записи о регистрации права собственности на указанное имущество за ФИО6

Кроме того, поскольку ФИО2 злоупотребила своими правами поверенного, действуя заведомо в ущерб интересам доверителя ФИО6, в связи с чем, все совершенные ими юридически значимые действия являются недействительными и не порождают правовых последствий. Изложенное касается не только обстоятельств передачи ответчику прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения ФИО6 денежных средств по сделке.

С учетом изложенного, пункт 5 оспариваемого договора от <дата>, согласно которому, окончательный расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора также является недействительным и не может служить подтверждением получения ФИО6 от ФИО3 денежных средств.

Иных доказательств передачи денежных средств в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи, договора дарения, применения последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2025 года.

Судья В.В. Новикова