Дело № 2-282/2023

49RS0001-01-2022-005961-46 31 января 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Доброходовой С.В.,

при секретаре Львовой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 31 января 2023 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к мэрии города Магадана о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Магаданский городской суд с названным иском.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел у ФИО1 53/148 доли в праве собственности в жилом <адрес>, общей площадью 92,5 кв. м за 200000 руб. Передача денежных средств продавцу подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости передан заявителю по акту передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на основании договора купли-продажи с ФИО2 приобретена оставшаяся доля в размере 95/148 в праве собственности в жилом доме <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв. м, а также земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером №, общей площадью 804 кв. м (+-5), категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под жилой дом.

Переход права собственности на долю в размере 95/148 в праве собственности в жилом доме <адрес>, кадастровый №, а также на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вместе с тем, переход права на 53/148 доли в праве собственности в жилом доме <адрес>, кадастровый №, зарегистрировать не представляется возможным.

Как указано Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №, основанием для отказа государственной регистрации права собственности истца на указанное имущество является оформление договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме, а не нотариальной, как того требуют положения ч.1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Указывает, что оформить договор в требуемой форме истцу не представляется возможным, поскольку ФИО1 (продавец) скончался ДД.ММ.ГГГГ (спустя два дня после заключения договора купли-продажи).

Отмечает, что другой собственник недвижимого имущества – ФИО3 также продал истцу принадлежащие ему доли в спорном жилом помещении, очевидно, что он на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не был заинтересован в реализации преимущественного права на приобретение долей, принадлежащих ФИО1 и договор купли-продажи, заключенный между последним и истцом его права и законные интересы не нарушил.

Стороны в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласовали существенные условия договора о предмете и цене недвижимого имущества, обеспечена письменная форма договора, составленного в виде одного документа, подписанного сторонами, условия договора фактически исполнены сторонами: цена доли в размере 200000 руб. уплачена покупателем продавцу при подписании договора, доли жилого дома, являющиеся предметом договора, фактически переданы покупателю.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать за истцом право собственности на 53/148 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м. Возложить на Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу обязанность произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и перехода права собственности истца ФИО5 на 53/148 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в порядке подготовки к судебному заседанию, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу), ФИО3.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу в части требований истца о возложении на Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и перехода права собственности истца ФИО5 на 53/148 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м, в связи с отказом от исковых требований.

Истец, представитель ответчика, третье лицо ФИО2, представитель Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Представитель ответчика в письменном отзыве на иск указал, что требования истца могут быть удовлетворены судом на основании всестороннего, объективного исследования обстоятельств об исполнении сделки, требующей нотариального удостоверения, отсутствии нарушения преимущественного права ФИО3, также просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в своем отзыве на иск указал, что в ЕГРП имеются записи о праве общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 53/148 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО1 на основании решения Магаданского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ №. Отмечает, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП. Полагает, что при признании судом права собственности отсутствует необходимость в дополнительном понуждении регистрирующий орган осуществить определенные действия, так как это будет нарушать установленный законом о регистрации заявительный характер государственной регистрации права собственности. Оставляет вопрос о признании права собственности истца на спорный объект недвижимости на усмотрение суда, при этом возражает против удовлетворения требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу осуществить государственную регистрацию. Ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивала, просила их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске.

Выслушав пояснения представителя истца, свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, материалы кадастровых дел и гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Пунктом 52, содержащим разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 29 апреля 2010 года), предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО5 земельный участок, площадью 804 кв.м, с кадастровым номером № долей в праве собственности на жилой дом, находящийся на указанном земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности истца на земельный участок и долю в праве собственности на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору и сведениям, представленным нотариусом от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении договора имелся нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки ФИО1 95/148 долей жилого дома, принадлежащих на тот момент времени ФИО3

В подтверждение заявленных истцом требований суду представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 (покупатель) и ФИО1 (продавец), по условиям которого истец приобрел у ФИО1 53/148 доли в праве собственности в жилом доме <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв. м за 200000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу ФИО5 было отказано в регистрации перехода права собственности на указанную долю в праве на спорный объект, в связи с необходимостью обязательного нотариального удостоверения сделки (уведомление №).

Пунктом 3 ст. 163 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи доли в праве на недвижимость, не удостоверенный нотариально, ничтожен.

Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО5 указывает, что в связи со смертью ФИО1 (продавца) нотариальное удостоверение сделки и осуществление государственной регистрации перехода права собственности стало невозможным.

Оценивая доводы искового заявления, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. ст. 549 - 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено, что согласно записи акта о смерти № ФИО1 умер в г. Магадане ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям Магаданской областной нотариальной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело к имуществу ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось, наследники с заявлением о принятии наследства не обращались,

Договор купли-продажи между истцом и ФИО1 заключен в простой письменной форме, существенные условия договора (предмет, порядок передачи имущества, стоимость имущества) между сторонами были согласованы.

Данный договор согласно положениям ч.1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требовал нотариального удостоверения.

Распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ подтверждена оплата продавцу стоимости доли в праве собственности на жилой дом в размере 20000 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта передачи жилого помещения (доли жилого дома) следует, что во исполнение условий договора купли-продажи доли дома от ДД.ММ.ГГГГ, стороны составили акт о передаче ФИО5 спорной доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями свидетеля ФИО3 согласно которым в его присутствии ФИО5 договорился с ФИО1 о продаже дома. Через 3-4 дня они с истцом снова приехали к ФИО1 где ФИО5 передал ему денежные средства и они подписали договор и другие документы, после чего договорились ехать к нотариусу. При этом ФИО5 предложил ФИО1 пожить какое-то время в доме, т.к. сам он сразу переезжать не собирался, поскольку дом нуждался в ремонте.

Учитывая установленные обстоятельства, представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО5 со своей стороны полностью выполнил условия договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд признает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 (покупателем) и ФИО1 (продавцом) действительной сделкой.

Тот факт, что впоследствии ФИО3 продал свою долю в праве общей долевой собственности и земельный участок ФИО5, свидетельствует об отсутствии интереса у ФИО3, как участника долевой собственности, на преимущественное приобретение доли, принадлежащей ФИО1

При жизни ФИО1 договор купли-продажи нотариально не удостоверен, а следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не произведена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 61 и 62 постановление Пленума ВС РФ от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку суд пришел к выводу о действительности сделки, заключенной между договор ФИО5 (покупателем) и ФИО1 (продавцом) и исполнением сторонами условий договора, имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО5 о признании за истцом права собственности на 53/148 доли в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации перехода права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как установлено судом, при подаче иска ФИО5 была уплачена государственная пошлина в размере 4900 руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, а также определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.6 ст.333.40 Налогового кодекса РФ зачтена государственная пошлина в размере 300 руб., уплаченная на основании чека – ордера от ДД.ММ.ГГГГ при подаче заявления по гражданскому делу №.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В связи с тем, что ответчик права истца не нарушал, то оснований для возложения на него обязанности по возмещению судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 197-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление ФИО5 к мэрии города Магадана о признании права собственности.

Признать за ФИО5, <данные изъяты>) право собственности на 53/148 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить срок принятия решения суда в окончательной форме – 07 февраля 2023 года.

Судья С.В. Доброходова