Дело № 58RS0025-01-2025-000613-91
Производство №2-408/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нижний Ломов 25 сентября 2025 года
Нижнеломовский районный суд Пензенской области
в составе: судьи Суховой Т.А.,
при секретаре судебного заседания Родниковой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание (баню),
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание (баню), указав, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения дворовых построек, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка №20Д/11 от 22.02.2011. Срок договора – 49 лет (до 22.02.2060). На указанном земельном участке истцом построено нежилое здание: баня, 1-этажное, материал стен – смешанные, площадью 31,8 кв.м., год строительства 2011. Однако истец не имеет возможности провести государственную регистрацию права собственности на построенное здание бани, имея подготовленный кадастровым инженером ФИО1 технический план вышеуказанного здания, включающий в себя декларацию, содержащую сведения об объекте недвижимости, по причине отсутствия документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, таких как: разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Вышеуказанный земельный участок под спорным зданием имеет разрешенный вид использования «для размещения дворовых построек», то есть, установленный органом местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка совпадает с его фактическим использованием. В соответствии с письмом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 06.06.2025 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Нежилое здание (баня)» по причине отсутствия документов для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Спорное нежилое здание (баня) возведено истцом на отведенном для этих целей земельном участке, названная постройка соответствует установленным требованиям, и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Какие-либо претензии в отношении строительства данного объекта со стороны ответчика, либо иных лиц, отсутствуют. Другие лица права на спорное имущество не предъявляли. Спорное нежилое здание соответствует признакам недвижимого имущества, прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению. Отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на нежилое здание, само по себе не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на постройку, поскольку невозможность признания права собственности истца на спорный объект во внесудебном порядке не связана с неправомерностью действий истца, а ненадлежащее оформление разрешительной документации не может препятствовать признанию права собственности истца на спорный объект недвижимости при отсутствии с его стороны нарушений законодательства.
На основании изложенного, просил признать право собственности на нежилое здание (баня), площадью 31,8 кв.м., 2011 года постройки, по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.
Истец ФИО2 и его представитель ФИО3, допущенная к участию в деле на основании ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика - администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, о причине неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав объяснения истца, представителя истца, проверив материалы дела, суд приходит к следующему:
в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из содержания данных норм следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Как следует из п. 1 ст.222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент строительства спорного здания), самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 названной статьи (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела) предусматривается, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления N 10/22).
Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.
Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В силу подп.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса (п.1 ст.41 ЗК РФ).
Положениями ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Вышеуказанный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
До 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в редакции Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ), а с 01 марта 2015 года – органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения (абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В силу п. 1 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
Как видно из материалов дела, 22.02.2011 между ФИО2 и администрацией Нижнеломовского района Пензенской области заключен договор аренды земельного участка №20Д/11, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 390 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Разрешенное использование участка «для строительства пристроя к зданию кафе». Срок договора 49 лет, устанавливается с 22.02.2011 по 22.02.2060 года (л.д.9-10).
Постановлением администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области №358 от 23.06.2015 уточнены характеристики земельного участка: ФИО2 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на праве аренды «для размещения дворовых построек» (л.д.57).
19.08.2015 в Единый государственный реестр прав были внесены изменения по объекту: «земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу «<адрес>», изменен вид разрешенного использования с «для строительства пристроя к зданию кафе» на «для размещения дворовых построек» (уведомление о внесении изменений в ЕГРП от 19.08.2015) (л.д.58).
Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2025 земельный участок с кадастровым номером № площадью 390 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для размещения дворовых построек. Данные о правообладателе отсутствуют. 04.05.2011 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид – аренда. Номер государственной регистрации №. Срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 22.02.2011 по 22.02.2060. Лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2 Основание государственной регистрации: Договор аренды земельного участка №20Д/11, выдан 22.02.2011 (л.д.14-17).
Как установлено судом, в 2011 году истцом построено нежилое здание (баня), площадью 31,8 кв.м., адрес объекта недвижимости: <адрес>.
В Едином государственном реестре недвижимости информация об объекте недвижимости (здание), расположенном по адресу: <адрес> отсутствует (уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений № от 07.08.2025) (л.д.59).
Согласно техническому плану здания, подготовленному для постановки на государственный кадастровый учет в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>, здание находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, год окончания строительства здания 2011, площадь нежилого здания (бани) 31,8 кв.м. (л.д.18-26).
Из декларации об объекте недвижимости от 03.09.2024 следует, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, адрес местонахождения: <адрес>, вид разрешенного использования объекта недвижимости – для размещения дворовых построек. Количество этажей – 1, год завершения строительства 2011, материал наружных стен здания: смешанные. Правообладатель объекта недвижимости (земельного участка (земельных участков), в границах которого (которых) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс) или обладатель сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс – ФИО2(л.д.29-34).
Таким образом, земельный участок, на котором располагается нежилое здание (баня), принадлежит истцу на праве аренды, договор аренды земельного участка является долгосрочным (срок действия до 22 февраля 2060 года), назначение постройки соответствует виду разрешённого использования земельного участка.
Согласно акту экспертного исследования №231/16 от 30.05.2025, составленному ООО «Лаборатория экспертизы», нежилое здание (баня) площадью 31,8 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <адрес>, по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню противопожарной безопасности, размещению относительно объектов окружающей застройки и инженерных коммуникаций, соответствует строительным нормам и правилам (СНиП). Данное строение должно рассматриваться в качестве завершенного строительством объекта, подлежащего приемке в эксплуатацию. Выбранная конструктивная схема, использованные строительные материалы и качество выполнения строительно-монтажных работ по строительству исследуемого строения обеспечивают требуемые показатели надежности и долговечности здания. На момент экспертного осмотра конструкции исследуемого объекта находятся в удовлетворительном (работоспособном) техническом состоянии. Условия безопасной эксплуатации строительных конструкций здания обеспечиваются, здание не создает угрозу рядом расположенным строениям и гражданам (л.д.35-44).
Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, с учетом того, что возведением нежилого здания (бани) не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создаёт угрозу их жизни или здоровью, строительство осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, с соблюдением вида разрешённого использования, в соответствии со строительными нормами и правилами, спорный объект недвижимости (баня) соответствует признакам недвижимого имущества, прочно связан с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, нежилое здание истцом возведено за счет собственных средств, что не оспаривается ответчиком, имеются основания удовлетворения исковых требований ФИО2
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов гражданско-правовой защиты является признание права.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
Условием приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является создание объекта недвижимости для себя и соблюдение при его создании закона и иных правовых актов.
При таких обстоятельствах, требования истца о признании права собственности на нежилое здание (баню) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание (баню) удовлетворить.
Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, на нежилое здание (баню), общей площадью 31,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья Т.А. Сухова
Мотивированное решение принято 01.10.2025
Судья Т.А. Сухова