дело № 2-5363/2022

УИД 77RS0010-02-2022-002399-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 23 ноября 2022 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре А*, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т1 к Т2, Т3 о признании обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец Т1 обратился в суд с иском к ответчикам Т2, Т3 о признании обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) отсутствующим, мотивируя свои требования тем, что им (истцом) была приобретена у ответчиков по Договору купли-продажи от 05.04.2011 квартира, расположенная по адресу: ***, стоимостью *** руб., с рассрочкой платежа на срок до 01.08.2019, с перечислением платежей в счет оплаты квартиры по указанным ответчиками реквизитам, и в обеспечения исполнения им (истцом) своих обязательств по оплате цены квартиры данная квартира оставалась в залоге у продавцов до полной оплаты ее стоимости, который зарегистрирован в ЕГРН. Квартира была передана продавцами истцу по акут передачи, в настоящее время истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены квартиры, однако ответчики уклоняются от подачи необходимого заявления в Росреестр для снятия обременения в виде залога квартиры, самостоятельно в одностороннем порядке истец лишен возможности снять обременение, в связи с чем просит признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) на указанную квартиру, с погашением в ЕГРН записи об ипотеке.

Истец Т1 в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в своё отсутствие.

Ответчики Т2, Т3 извещались о рассмотрении дела по последнему известному суду их месту жительства на территории РФ, в судебное заседание не явились, отзывов, возражений на иск не представлено.

Третье лицо Т4 в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в своё отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, отзывов, возражений на иск не представлено.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По смыслу ч. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

В соответствии с п.п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 10, ч. 1 ст. 11, ст. 19, ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Судом установлено, что 05 апреля 2011 года между ответчиками Т2 (продавец-1), Т3 (продавец-2), совместно именуемые «продавцы», с одной стороны и истцом Т1 (покупатель) с другой стороны, все вместе именуемые «стороны», был заключен Договор купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа (далее ДКП), в соответствии с которым покупатель купил у продавцов, а продавцы продали покупателю принадлежавшую продавцам квартиру (кадастровый номер ***), расположенную по адресу: ***, за цену *** руб.

В соответствии с п.п. 2.1 - 2.3 ДКП – покупатель оплачивает квартиру в рассрочку, продавцы предоставляют покупателю рассрочку на срок до 01 августа 2019 года;

уплата указанной в ДКП цены квартиры оплачивается в следующем порядке: платежи перечисляются ежемесячно не позднее 05 числа каждого месяца в течение 100 месяцев равными взносами по *** руб. (в долларах США по курсу ЦБ РФ на день платежа) путем перечисления денежных средств на пластиковую карту продавцов по следующим реквизитам: ***;

покупатель может в любое время перечислить всю оставшуюся часть стоимости или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты,

первый платеж в счет уплаты за приобретаемую квартиру перечисляется покупателем не позднее 05 мая 2011 года,

последний платеж (платеж за последний месяц рассрочки) должен быть перечислен покупателем не позднее 01 августа 2019 года;

стороны определили, что квартира с момента её передачи покупателю и до момента полной оплаты её цены будет находиться в залоге у продавцов.

В соответствии с п. 3.2.1 ДКП продавцы обязались передать квартиру покупателю в день подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 4.2 ДКП обязательства покупателя в части ипотеки квартиры в силу закона действуют до даты исполнения покупателем обязательств по полной оплате стоимости квартиры в соответствии с условиями настоящего договора.

Указанный ДКП был зарегистрирован в ЕГРН 07.06.2011, запись регистрации № ***.

Также в ЕГРН 07.06.2011 записью регистрации № *** зарегистрировано обременение квартиры в виде ипотеки в пользу залогодержателей Т2, Т3 на основании Договора купли-продажи квартиры с условием рассрочки платежа от 05.04.2011.

Квартира была передана продавцами покупателю по подписанному сторонами Акту приема-передачи квартиры от 05.04.2011, истец и его жена (третье лицо по делу) Т4 зарегистрированы по месту жительства в данной квартире с июня 2011 года.

Согласно заключенного сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 03.02.2012 к ДКП от 05.04.2011, стороны договорились, что платежи в счет оплаты квартиры в рассрочку перечисляются покупателем ежемесячно не позднее 05 числа каждого месяца в течении 99 месяцев равными взносами по *** руб. (в долларах США по курсу ЦБ РФ на день платежа) путем перечисления денежных средств по системе Western Union на имя: ***; все дополнительные расходы (в том числе комиссии банков, комиссии по системе Western Union), связанные с расчетами по договору, несут продавцы; покупатель может в любое время перечислить всю оставшуюся часть стоимости или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты.

Данное Дополнительное соглашение также было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.01.2022 о праве собственности истца на квартиру.

Согласно представленных истцом и полученных по запросу суда документов об оплате платежей в счет стоимости квартиры, истцом обязательства по полной оплате стоимости квартиры с рассрочкой платежа – исполнены, денежные средства в счет оплаты приобретенной квартиры перечислялись в соответствии с условиями ДКП и Дополнительного соглашения № 1 к нему по указанным реквизитам со счета супруги истца (третье лицо по делу) Т4.

Поскольку обязательства, обеспеченные залогом квартиры, истцом исполнены, то залог подлежит прекращению, однако, как следует из доводов истца, которые ничем не опровергнуты, ответчики длительное время проживают в США, без их заявления о прекращении ипотеки (залога) Росреестр не имеет возможности погасить запись в ЕГРН о наличии данного обременения на квартиру.

Надлежащее исполнение истцом, как покупателем квартиры, обязательств, обеспеченных залогом приобретенной квартиры, по полной оплате стоимости данной квартиры – ничем не опровергнуты, при этом сведения о наличии каких-либо претензий к истцу со стороны ответчиков в связи с неоплатой или ненадлежащей оплатой им цены квартиры – отсутствуют, ДКП не расторгался, недействительным не признавался, требований об обращении взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обязательств по оплате цены квартиры не заявлялось.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, но частично – не о признании залога недвижимости (ипотеки) отсутствующим, а о прекращении ипотеки (залога) указанной квартиры, что будет являться основанием для внесения соответствующих записей (погашения записей) в ЕГРН по вступлении решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Т1 к Т2, Т3 о признании обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) отсутствующим – удовлетворить частично.

Признать прекращенным обременение, установленное в пользу Т2, Т3, в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 07.06.2011 регистрационная запись № *** по Договору купли продажи квартиры с условием о рассрочке платежа от 05.04.2011, зарегистрированного 07.06.2011 регистрационная запись № ***, в отношении квартиры, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: ***.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для прекращения регистрации ипотеки на указанный объект в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В мотивированной форме решение составлено 30.11.2022 года

Судья Е.Ю. Сапрыкина