Дело № 2-1705/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 20 июня 2025 года

Куйбышевский районный суд г.Омска в составе председательствующего судьи Машталер И.Г., при секретаре Тарасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Омска о признании права собственности на реконструированный объект капитального незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), истцом был приобретен объект недвижимости - здание <адрес>. Цена приобретенного объекта составила 900 000,00 рублей, оплата по договору произведена Покупателем в полном размере. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. ФИО1, являвшаяся собственником нежилого строения по адресу: <адрес>, является также и правообладателем земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости в силу следующего. С 1996 года правообладателем объекта недвижимости являлись граждане, сначала ФИО2, затем ФИО1, то есть к гражданам, которые приобрели право собственности на объект недвижимости, перешло право пользования земельным участком под данным объектом на том же праве, что и у предыдущего правообладателя. Из решения Омского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N№ следует, что ремонтно-строительному кооперативу «Авангард» был предоставлен земельный участок площадью 0,19 га для цели реконструкции здания по адресу: <адрес> административно-бытовое здание с надстройкой третьего этажа. При этом ранее земельный участок площадью 0,12 га был предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, который был введен в эксплуатацию в 1959 году. Из данных документов следует, что объект недвижимости, принадлежащий ФИО1 был возведен в соответствии с действовавшими нормами на отведенном для этих целей земельном участке, права на который в силу закона переходили к новым правообладателям на том же праве, что и у предыдущего собственника. В соответствии с Постановлением ВЦИК, СНК РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (которое утратило силу в связи с изданием Постановления Совмина РСФСР от 26.11.1982 N 608), земельные участки как пустопорожние, так и с находящимися на них строениями предоставляются для строительства на праве бессрочного пользования нижеследующим учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора государственным учреждениям, предприятиям и организациям, состоящим как на государственном или местном бюджете, так и на хозрасчете. Иного вида права, на котором предоставлялись земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов, законодательными актами не предусматривалось. Следовательно, заводу «Металлист» для строительства жилого дома хозспособом в 1959 году был предоставлен земельный участок по адресу<адрес> на праве постоянного (бессрочного) пользования площадью 0,12 га. Данное право постоянного (бессрочного) пользования переходило каждому следующему правообладателю объекта недвижимости в том же объеме, что и у первоначального застройщика. Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР право пользования земельным участком переходит к приобретателю строения вместе с правом собственности на объект недвижимости. Таким образом, ФИО1, которой перешло право на объект недвижимости, также с учетом архивных документов перешло право собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования. ФИО1 была произведена реконструкция объекта без получения соответствующих разрешений и прохождения административных процедур. Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ИП ФИО1 были удовлетворены частично, а именно суд обязал ИП ФИО1 в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, несформированный в занимаемых границах, площадью 2 115,7 кв.м., расположенный относительно ориентира - объекта недвижимости, имеющего почтовый адрес: <адрес>, путем демонтажа и вывоза ограждения, выполненного из деревянной доски и железобетонных плит, в части признания отсутствующим прав собственности на объект недвижимости истцу отказано. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворена апелляционная жалоба истца, решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований, исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении апелляционной жалобы ИП ФИО1 отказано. Судами установлен факт реконструкции здания, которая привела к созданию нового (иного) объекта недвижимости, в связи с чем, права на ранее существовавший до реконструкции объект у ФИО1 отсутствуют. Вышеуказанными судебными актами установлен факт проведенной реконструкции здания и право собственности, приобретенное по договору купли-продажи, признано отсутствующим, поскольку в результате реконструкции создан иной объект капитального строительства. Здание по <адрес> соответствует указанным критериям и имеются правовые основания для признания права на реконструированный объект за истцом, которая являлась правообладателем земельного участка под реконструированным зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования как собственник объекта недвижимости. Судами установлено, что объект, стоящий на кадастровом учете и фактически существующий объект являются разными объектами, то есть имеющееся в настоящее время здание, возникшее в результате реконструкции здания 1959 года постройки, на сегодняшний день не может быть оценено.

На основании изложенного, просит признать за ней право собственности на реконструированный объект капитального строительства – незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 455,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании ФИО1 участия не принимала, извещена надлежаще.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно показав, что Истец приобрела право собственности на объект в 2010 г., объект был в плохом состоянии, по исследованию было установлено, что происходит обводнение участка и в связи с этим разрушается строение конструкции, необходимо было провести дренажные работы, затем укрепить имеющийся фундамент и возвести новые стены. На этом и завершилась процедура реконструкции в 2014 г., с того времени истцом не производились строительные работы в связи с финансовым положением, и после того, как появилась финансовая возможность продолжить реконструкцию она обратилась за предоставлением земельного участка в 2023 г. в орган осуществляющим предоставление земельного участка. После чего органом осуществляющим предоставление земельного участка было осуществлено обследование земельного участка и составлен акт о выявлении самовольного строительства и начались судебные споры, истец исходила из того, что ею новое строение не возводилось, а восстанавливалась новое. Однако, судом было установлено, что поскольку здание потерпело существенное изменение, в частности изменилось количество оконных проемов и подъездов, суд установил, что объект введенный в эксплуатацию в 1959 г. прекратил свое существование и на его фундаменте возведен новый объект, в настоящее время являющийся объектом незавершенного строительства. Соответственно право собственности на ранее существовавший объект было признано отсутствующим, а ныне существующий объект признан самовольной постройкой, исходя из того, что истец не обращалась за разрешительными документами на проведение этих работ. В связи с этим были заявлены исковые требование о признание права на самовольно реконструируемый объект. Имеется технический паспорт, который был сделан в 2014 г., с того времени никаких работ не проводилось. Судом было установлено, что объект право собственности, на которое было у истца, подвергся реконструкции и на дату вынесения судебного акта, объект, который фактически расположен на земельном участке и объект, который стоит на кадастровом учете - это разные объекты недвижимости. Позиция истца заключалась в том, что объект тот же самый то, что объект уже другой, было установлено только судебным актом и признано отсутствующим право собственности, до этого у истца было зарегистрировано право собственности. То, что объект самовольной постройки постановлено снести, не лишает истца, предоставленного законом права обратиться с требованием о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект без разрешительной документации, данное право истцом ранее не реализовывалось, поскольку у нее было зарегистрированное право собственности, которое не было признано отсутствующим. Исполнительное производство о сносе возбуждено, не исполнено. в 2023 г. обращалась в департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска за получением земельного участка. Полагает, что право собственности на земельный участок имеется, поскольку право на объект недвижимости в момент проведения реконструкции было зарегистрировано.

Представители ответчика Администрации г. Омска ФИО4, Тиль О.А., действующие на основании доверенностей, в судебное заседании исковые требования не признали, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которого предъявление ФИО1 требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который подлежит сносу на основании постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-8261/2023 в связи с признанием его самовольной постройкой, направлено на преодоление судебного акта по делу № А46-8261/2023. В силу прямого указания пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку лица, осуществившего ее строительство, может быть признано судом только при наличии у истца соответствующего права на земельный участок, на котором она возведена. Из Решения Омского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок выделялся для целей реконструкции спорного здания и площадь земельного участка была увеличена до 0,19 га, в связи с чем, возникло право пользования земельным участком. Вместе с тем, при рассмотрении дела № А46-8261/2023 судами установлено, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие, что правообладателю объекта по адресу: <адрес>, предоставлялся земельный участок именно площадью 2115,7 кв.м.. Таким образом, отсутствуют основания делать вывод о том, что ИП ФИО1 земельный участок предоставлен в установленном порядке. Также техническим паспортом подтверждается реконструкция спорного объекта в 2013 году. ИП ФИО1 настаивала, что ею произведена реконструкция объекта, посредством сноса несущих конструкций до основания фундамента, при этом фундамент предпринимателем не сносился, ввиду чего указанный объект не является вновь возведенным. При этом реконструкция произведена на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающего разрешение ремонтно-строительному кооперативу «Авангард» на реконструкцию, в связи с чем данное решение надлежащим доказательством легального произведения реконструкции в 2013 году не является, поскольку реконструкция предполагалась в течение двух лет с даты принятия решения. В случае невыполнения реконструкции здания в течение двух лет настоящее решение теряет силу, земельный участок, предоставленный под реконструкцию, подлежал изъятию. Необходимо выяснить вопрос общей площади здания незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>. Дополнительно пояснили, что в материалы дела не представлены доказательство того, что правообладателю объекта предоставлялся земельный участок площадью 2 115 кв.м. Так же земельный участок под объектом не сформирован, поскольку объект права отсутствует. Считают, что основания для удовлетворения требований отсутствуют, просят в удовлетворении иска отказать.

Ответчик - Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска при надлежащем извещении в судебное заедание своего представителя не направил.

Представитель третьего лица -Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, дополнительно показав, что на момент когда истец обратилась за предоставлением земельного участка, у нее была финансовая возможность закончить реконструкцию и начать предпринимательскую деятельность, она зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя и таковым являлась. После того, как Арбитражным судом было принято решение, истец прекратила статус индивидуального предпринимателя, поскольку сохранение данного статуса в условиях того, что судьба строения не понятна, и она не может осуществлять предпринимательскую деятельность, которая была связана с данным объектом. С учетом решения суда у истца отсутствует объект, на котором она может осуществлять предпринимательскую деятельность и она лишь несла дополнительные расходы в виде оплаты налоговых платежей и страховых взносов. В департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска за разрешением на реконструкцию истец не обращалась, обращалась лишь в 2023 г. за получением земельного участка. Полагает, что право собственности на земельный участок имеется, поскольку право на объект недвижимости в момент проведения реконструкции было зарегистрировано. Сторона истца неоднократно заявлялась о предварительном согласовании земельного участка под объектом, изначально его смотрели на признаки самовольного строительства. Объект уже должен быть снесен, исходя из сроков, установленных в исполнительном производстве. В Департамент архитектуры и градостроительства истец за разрешением на строительство и реконструкцию не обращалась.

Представитель третьего лица - Управления МЧС России по Омской области ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании разрешение требований оставил на усмотрение суда, поддержав доводы, изложенные в письменном ответе, согласно которого, поскольку спорный объект является объектом незавершенного капитального строительства, оценить его соответствие требованиям пожарной безопасности не представляется возможным. По незавершенным строительным объектам требований по соответствию пожарной безопасности нет. Фактов пожара по указанному адресу не зарегистрировано.

Представители третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Управления Роспотребнадзора по Омской области, ОСП по ЦАО № 2 г. Омска УФССП по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Представитель по доверенности Управления Роспотребнадзора по Омской области ФИО7 направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Выслушав пояснения сторон, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 13 статьи 1 ГК РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с п.14 ст.1 ГК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с Федеральным законом от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ст. 51 Градостроительного кодекса право осуществить реконструкцию здания, строения, сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство.

Как следует из ч. 1 ст. 51 ГК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Закону о регистрации, а так же ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Законом о регистрации сведений, содержащихся в ЕГРН.

В силу пункта 7 статьи 1 Закона с регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Согласно части 4 стать 7 Закона о регистрации, орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно пункту 25 Постановления пленума ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии с пунктом 26 Постановления пленума ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Закона РСФСР от 25.12.1990 года №445-1 регистрация предприятий осуществлялась районными Советами народных депутатов.

Регистрация прав на земельные участки и договоры с земельными участками в соответствии с Земельным Кодексом РСФСР 1991 года относилась к компетенции местных Советов народных депутатов.

В соответствии с Законом РФ №4218-1 от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики» было установлено, что частная собственность на недвижимость подлежит регистрации в местной администрации, а с 19.12.1994 в соответствии с 52-ФЗ от 30.11.1994 регистрация осуществлялась БТИ и местными администрациями до 31.01.1998.

Судом, в целях полного, всестороннего и объективного исследования всех обстоятельств по делу, приняты исчерпывающие меры к истребованию сведений относительно природы происхождения спорного объекта недвижимости, его правообладателей и правовой связи при переходе прав собственности на данный объект, направлены соответствующие запросы в КУ Омской области «Исторический архив Омской области», Администрацию ЦАО г.Омска, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Управление Федеральной налоговой службы по Омской области (т.1 л.д.68-73, 99-102,179, т.2 л.д.5-6,204-205). Истребовано инвентарное дело (т.2 л.д.9-36), кадастровое дело (т.1 л.д.96). Запрашиваемы сведения поступили частично, а также указано на отсутствии возможности предоставить документы, ввиду их не передачи для хранения (т.2 л.д.7,206-207).

Так в ходе судебного разбирательства установлено, что жилой дом с почтовым адресом: <адрес> введен в эксплуатацию в 1959 году. Так, ДД.ММ.ГГГГ решением исполнительного комитета Омского городского Совета депутатов трудящихся N № введен в эксплуатацию 8-ми квартирный жилой дом по <адрес>, построенный заводом "Металлист" хозспособом (т.1 л.д. 25).

В соответствии с информацией БУ «Омский центр КО и ТД» № от ДД.ММ.ГГГГ, в материалах учетно-технической документации Учреждения отсутствуют договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, согласно записи в реестровой книге В-2 стр. 217 вышеуказанный объект недвижимости зарегистрирован за заводом «Металлист», на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.207).

Согласно справки БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом на дату ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности завода «Металлист» (регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ) (т.2 л.д.208), что также усматривается из копии заключения по проверке документов о праве собственности на строение от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым на основании акта приемки и решения о вводе в эксплуатацию завод «Металлист» является владельцем указанной государственной собственности (т.2 л.д.209).

Кроме того, БУ «Омский центр КО и ТД» представлена копия заявления Омского механического завода треста «Сибсовхозмонтаж» № от ДД.ММ.ГГГГ на имя начальника Омского городского инвентаризационно-технического бюро о том, что на основании приказа министерства строительства РСФСР № от ДД.ММ.ГГГГ завод «Металист» переименован в Омский завод треста «Сибсовхозмонтаж», в связи с чем, просят переделать документацию на принадлежность дома по <адрес> последнему (т.2 л.д.210).

Также представлена справка БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой многоквартирный дом по <адрес> на дату ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности механического завода треста «ОМСКЦЕЛИНМОНТАЖ» (регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ) (т.2 л.д.10), что также усматривается из копий карточек на основное строение (т.2 л.д.31-36).

В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ площадь застройки составляла 299,2 м.кв., правообладателем значится Омский механический завод треста «ОМСКЦЕЛИНМОНТАЖ» (т.2 л.д.11-18).

Решением Исполнительного комитета Октябрьского районного совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № организован кооператив «Авангард» по оказанию сантехнических и ремонтных услуг при ОМПО им. Баранова (т.2 л.д.223), который ликвидирован Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д.224).

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ кооператив «Авангард» купил у АКП «Практика» дом кирпичный, требующий капитального ремонта (полного восстановления), который находится в <адрес> с земельным участком согласно плана (т.2 л.д.225).

Из содержания решения исполкома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между акционерно-кооперативным предприятием "Практика" и ремонтно-строительным кооперативом "Авангард" и акта передачи здания по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, исполком городского Совета народных депутатов, в том числе

решил:

отвести ремонтно-строительному кооперативу "Авангард" земельный участка площадью 0,19 га и разрешить реконструкцию, с надстройкой 3-го этажа дома N <адрес>, в <адрес>, под административно-бытовое здание. В п.2.3 указано «оформить документы на право пользования земельным участком». В случае невыполнения реконструкции здания в течение двух лет настоящее решение теряет силу, участок изымается. Решением предусмотрено, что реконструкция должна проводиться на основании согласованного проекта при оформлении права пользования земельным участком (т.1 л.д.19-22, т.2 л.д.169).

Актом главного управления архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ согласована реконструкция под административно-бытовое здание (в 3-х этажном варианте) (т.1 л.д.26-27).

ДД.ММ.ГГГГ на основании закона «О приватизации» домовладение исключено из жилого фонда и Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> №р передано для регистрации права собственности частному предприятию «Стройрембыт» (номер реестровой записи от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1 л.д.23-24, т.2 л.д.211).

Постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п в связи с ликвидацией ремонтно-строительного кооператива «Авангард» и неосвоением земельного участка в течение двух лет, отсутствием согласованного проекта, документов на право пользования участком, решение горисполкома № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отводе земельного участка РСК «Авангард» и разрешении реконструкции здания по <адрес>» отменено (т.2 л.д.226-228).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, заключенного между Товариществом с ограниченной ответственностью «Стройрембыт» и ФИО2, нежилое строение по адресу: <адрес> продано последнему (т.1 л.д.177-178).

Между тем, согласно представленным в материалы дела БУ «Омский центр КО и ТД" копиям технического паспарта на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, собственником <адрес> механический завод треста «ОМСКЦЕЛИНМОНТАЖ» на основании регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д.19-30).

Постановлением Администрации Центрального АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № зданию присвоен адрес <адрес> (т.1 л.д.65).

Право собственности на нежилое помещение общей площадью 455,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> перешло к истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1 (т.1 л.д.15-17), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № (т.1 л.д.79-80).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ФИО1 являлась собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 455,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.77-98), что также усматривается из представленной УФНС России по <адрес> информации от ДД.ММ.ГГГГ №дсп, из которой следует, что ФИО1 состояла на налоговом учете в качестве плательщика налога на имущество физических лиц за объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.187-188).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о принятии на учет бесхозного объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2 ст.12 Федерального закона от 30.03.1999 года №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при строительстве, реконструкции, зданий и сооружений должны соблюдаться санитарные правила.

На основании статьи 2 ГК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

Согласно полученному ответу из Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № №, разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> Центральном административном округе города Омска департаментом архитектуры в порядке ст. 51,55 Градостроительного кодекса РФ не выдавались (т.1 л.д.137,199-200). В материалы дела представлены также фрагмент чертежа планировки территории, схема расположения земельного участка, на которой расположено здание, экспликация, проект планировки территории с фотоснимками (т.1 л.д.201-2011).

Согласно полученному ответу из Госстройнадзора Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №/ю, извещение о начале работ в отношении объекта незавершённого строительства «Нежилое здание общей площадью 455,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>» с приложением документов, предусмотренных частью 5 статьи 52 ГК РФ в Госстройнадзор Омской области не направлялось, государственный строительный надзор не осуществлялся, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации не выдавалось (т.1 л.д.121-122).

Согласно полученному ответу из ГУ МЧС России по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № №, ГУ МЧС России по Омской области, по поручению суда, осуществлен осмотр объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. В ходе осмотра установлено, что в здании объекта отсутствуют инженерные коммуникации, кровля, оконные остекления, а также лестничные марши находятся в недостроенном состоянии, не оборудованы дверные проемы. Кроме того, на прилегающей территории к объекту не осуществляется своевременная уборка сухой растительности и покос травы, что является нарушением п. 67 постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении правил противопожарного режима в Российской Федерации». Фактов пожара по указанному адресу не зарегистрировано. Однако, поскольку спорный объект является объектом незавершенного капитального строительства, оценить его соответствие требованиям пожарной безопасности в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» не представляется возможным (т.1 л.д.190-191).

Истцом, в обоснование соблюдения требований безопасности, в материалы дела представлен отчет по результатам обследования строения, расположенного по адресу: <адрес>, составленный в ДД.ММ.ГГГГ году ООО «СтройКон», в соответствии с выводами которого техническое состояние строения, расположенного по адресу: <адрес> обследования в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 оценивается как ограниченно-работоспособное. Целостность кирпичной кладки не нарушена, трещины силового характера отсутствуют, иные дефекты, свидетельствующие о неравномерной осадке или критических нагрузках на фундамент отсутствуют. При выполнении ремонтно-восстановительных работ или реконструкции объекта капитального строительства в обязательном порядке необходимо учесть ряд рекомендаций… (т.2 л.д.58-79).

Как следует из выводов, изложенных в заключении АНО Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр № от ДД.ММ.ГГГГ по строительно-техническому экспертному исследованию об определении степени безопасности объекта недвижимости (нежилого здания), расположенного по адресу: <адрес>, представленному стороной истца, данный объект опасности для окружающих не представляет. Существующие конструкции обеспечивают механическую, противопожарную безопасность. Здание устойчиво к опасным природным явлениям и не оказывает какого-либо отрицательного воздействия на окружающую среду (т.2 л.д.233-257).

Кроме того, ФИО1 представлена в качестве обоснования исковых требований проектная документация на административное здание по адресу: <адрес>, составленная в 2013 г. ООО «НТЦ «СПЕЦ» (т.2 л.д.80-119), а также подтверждающие расходы на реконструкцию документы, в том числе договор подряда №нк от ДД.ММ.ГГГГ, расписки, технические паспорта на строительные материалы, товарно-транспортные накладные, технические условия для присоединения к электрическим сетям № ТУ 1538/19 от 31.10.2019 (т.2 л.д.168).

Судом приняты во внимание указанные письменные доказательства.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Между тем, ФИО1 настаивает, что ею произведена реконструкция объекта, посредством сноса несущих конструкций до основания фундамента, при этом фундамент не сносился, ввиду чего указанный объект не является вновь возведенным.

Как следует из выводов, изложенных в заключении АНО Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр № от ДД.ММ.ГГГГ по строительно-техническому экспертному исследованию, представленному стороной истца, здание по адресу: <адрес>, введенное в эксплуатацию в 1959 году, в настоящий момент представляет собой результат реконструкции жилого ома, разрешение на которую было дано ДД.ММ.ГГГГ, выполненный путем замены стен и перекрытий (несущих строительных инструкций), с использованием фундамента, возведенного к 1959 году, при значительном сохранении внешних размеров в плане (т.2 л.д.175-191).

Решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8261/2023 от 30.01.2024 (т.1 л.д.29-45), с учетом постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 № А46-8261/2023 (т.1 л.д.46-61), оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-сибирского округа от 12.09.2024 (т.3 л.д.0000), удовлетворены требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ИП ФИО1 Постановлено: «… – признать отсутствующим у ФИО1 права собственности на здание с кадастровым номером №, имеющее почтовый адрес: <адрес>;

- снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером №, имеющий почтовый адрес: <адрес>;

- признать трехэтажный объект незавершенного строительства площадью по наружному обмеру 261,8 кв. м, расположенный на земельном участке, не сформированном в установленном порядке, общей площадью 2 115,7 кв. м, имеющий адрес: <адрес> <адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО1 в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, не сформированный в занимаемых границах, общей площадью 2 115,7 кв. м, расположенный в <адрес>, имеющий ориентир относительно объекта незавершенного строительства, имеющего почтовый адрес: <адрес>, путем сноса самовольно возведенного объекта незавершенного строительства площадью по наружному обмеру 261,8 кв. м;

- после вступления в законную силу решения суда запретить эксплуатацию самовольно возведенного объекта незавершенного строительства площадью 261,8 кв. м, расположенного на земельном участке, не сформированном в занимаемых границах общей площадью 2 115,7 кв. м., расположенном в Центральном административном округе, имеющем ориентир относительно объекта незавершенного строительства, имеющего почтовый адрес: <адрес>.».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № объект недвижимости - нежилое строение с кадастровым номером №, площадью 455,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 83).

Таким образом, вышеуказанными судебными актами установлен факт проведенной реконструкции здания и право собственности, приобретенное ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признано отсутствующим, поскольку в результате реконструкции создан иной объект капитального строительства.

Кроме того, указанными судебными актами установлены обстоятельства производства реконструкции спорного объекта в 2013 на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, здание введено в эксплуатацию в 1959 году, площадь застройки под основным строением 260,6 кв. м, реконструкция произведена в 2013 году (т.1 л.д.251-255, т.1 л.д.48-57).

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, и не подлежит повторному доказыванию, решение от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее разрешение ремонтно-строительному кооперативу "Авангард" на реконструкцию, надлежащим доказательством легального произведения реконструкции в 2013 году не является, поскольку реконструкция предполагалась в течение двух лет с даты принятия решения. В случае невыполнения реконструкции здания в течение двух лет настоящее решение теряет силу, земельный участок, предоставленный под реконструкцию, подлежал изъятию. Проект реконструкции, разработанный в указанный период, иные документы, подтверждающие, что разрешение на реконструкцию от ДД.ММ.ГГГГ было реализовано именно в течение двух лет, в материалах дела отсутствуют, равно как и иные разрешения на произведение реконструкции в 2013 году.

Кроме того, суды пришли к выводу о том, что объект, в отношении которого в ЕГРН внесена запись о принятии на учет бесхозного объекта недвижимого имущества, и объект, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, являются идентичными.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ площадь указанного нежилого строения также составляет 455,3 кв. м. (т.1 л.д.28).

Таким образом, истцом произведена реконструкция спорного объекта, в отсутствие на то соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Суд отмечает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время судом установлено, что, не смотря на предпринятые истцом меры к легализации самовольной постройки, в Департамент архитектуры и градостроительства за разрешением на строительство и реконструкцию и/или акта ввода объекта в эксплуатацию ФИО1 не обращалась. Доказательств обратного суду не представлено.

Решением Куйбышевского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 2-3516/2014, оставленным без изменения апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, право Муниципального образования городской округ г. Омск Омской области о принятии на учет объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома, площадью 299,2 кв. м, инвентарный №, литера А, расположенного по адресу: <адрес>, признано отсутствующим; исключена запись о регистрации принятия на учет объекта недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома, площадью 299,2 кв. м, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, за N № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.104-111).

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу прямого указания пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на самовольную постройку лица, осуществившего ее строительство, может быть признано судом только при наличии у истца соответствующего права на земельный участок, на котором она возведена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных статьей 222 ГК РФ обстоятельств.

В обоснование наличия прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, ИП ФИО1 приведены доводы о том, что земельный участок выделялся в 1959 году, правообладателю здания предоставлено право постоянно (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком под зданием.

Из Решения Омского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок выделялся для целей реконструкции спорного здания и площадь земельного участка была увеличена до 0,19 га, в связи с чем, возникло право пользования земельным участком (т.2 л.д.226-228).

Вместе с тем, при рассмотрении дела № А46-8261/2023 судами установлено, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие, что правообладателю объекта по адресу: <адрес>, предоставлялся земельный участок именно площадью 2115,7 кв.м.

Более того, правопредшественнику указанного строения ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобреталось нежилое строение общей площадью 455,3 кв.м. у ТОО «Стройрембыт», без передачи каких-либо прав на земельный участок под зданием (т.1 л.д.177-178).

Соответственно, если объем передаваемых прав не предполагал прав на землю, то ФИО1 как и ФИО2 не могли стать правопреемниками РСК «Авангард», которому передавался жилой дом с земельным участком под реконструкцию, и в последующем ликвидированному.

При этом в ходе рассмотрения дела судами установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на момент рассмотрения дела N 2-3516/2014 не сформирован и в государственном кадастре недвижимости не учтен.

С целью оформления земельных прав под принадлежащим на праве собственности объектом недвижимости ИП ФИО1 обратилась в Департамент архитектуры с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность в соответствии с приложенной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ).

По результатам рассмотрения заявления письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № Департамент архитектуры отказал в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность, указав со ссылкой на положения подпунктов 1, 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), что представленная заявителем схема не соответствует форме, формату или требованиям к ее подготовке, схема разработана с нарушением требований, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ, к образуемым участкам. Основанием для отказа со ссылкой на положения статей 1, 4, 19 статьи 39.16 ЗК РФ также явились выводы заинтересованного лица о наличии разночтений в сведениях об объекте недвижимости по <адрес> (согласно результатам осмотра Департамента расположен объект незавершенного строительства, согласно записи в ЕГРН - год ввода в эксплуатацию здания 1959). Кроме того, Департамент архитектуры указал, что вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства не соответствует проекту планировки территории, что, в свою очередь, не соответствует подпункту 4 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ. В отказе отражено, что в нарушение пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ между границей образуемого земельного участка в точках н1, н8 и границей учтенного в ЕГРН земельного участка с кадастровым номером № создается вклинивание, препятствующее рациональному использованию земель, площадь образуемого земельного участка, планируемая для эксплуатации объекта недвижимости, не обоснована.

Полагая, что отказ Департамента архитектуры в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность нарушает права и интересы заявителя, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4260/2023 от 08.10.2024 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано (т.1 л.д.62-64).

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦАО №2 г.Омска УФССР России по Омской области от 14.04.2025 возбуждено исполнительное производство №-ИП о сносе объекта незавершенного строительства - здания по адресу: <адрес>.

Таким образом, действия Департамента незаконными не признаны и иного из материалов дела не следует. Суд пришел к выводу о недоказанности ФИО1 наличия у продавца права собственности на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, и, как следствие, о недоказанности факта перехода права собственности на спорный земельный участок под данными объектами к истцу. Также не подтверждается наличие у продавца иного вещного права на земельный участок.

Более того, на момент рассмотрения настоящего дела земельный участок под объектом по-прежнему не сформирован и как объект права отсутствует, иное из материалов дела не следует.

Оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом отсутствия у истца вещных прав на спорный объект капитального незавершенного строительства до его реконструкции, прав на земельный участок под объектом недвижимости, что с достоверностью установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца и, соответственно, отказе в удовлетворении иска, поскольку самовольная реконструкция не соответствует положениям действующего законодательства, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Руководствуясь ст.ст. 193 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Омска о признании права собственности на реконструированный объект капитального незавершенного строительства, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г.Омска.

Судья подпись И.Г. Машталер

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025.

Решение не вступило в законную силу

УИД №

Подлинный документ подшит в деле № 2-1705/2025

Куйбышевского районного суда г. Омска

"КОПИЯ ВЕРНА"подпись судьи_________________секретарь суда____________________________________________Наименование должности уполномоченного работника аппарата суда________________ _______________________ Подпись Инициалы,фамилия" " июля 2025 года