Дело № 2-3966/2022
Решение
Именем Российской Федерации
04 августа 2022 г. г. Махачкала.
Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:
председательствующего судьи – Магомедрасулова Б.М.,
при секретаре –Сотеевой Б.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Рабинас» к ФИО6 ФИО11, ФИО7 ФИО12 и ФИО8 ФИО13 о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
ООО «Рабинас» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО1 и ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате, указав в обоснование, что на основании доверительного управления муниципальным имуществом №1 от 24 июля 2017 ООО «Рабинас» передано в управление здание Махачкалинского дома бытовых услуг с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , ООО «Рабинас» осуществляет управление указанным объектом недвижимости в интересах Учредителя правления.
ООО «Рабинас» заключены договора аренды объектов недвижимости по адресу: <...> с - ФИО2, паспорт гражданина РФ: №, выдан ОВД РД ДД.ММ.ГГГГ, заключены договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № Л6 18, кадастровый №, и кадастровый № в РД, ;
- ФИО1, паспорт гражданина РФ - № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровыми номерами №
- ФИО5, - № с кадастровыми номерами №.
В силу пункта 2.4.14. Договора доверительного управления. Доверительный управляющий обязан ежегодно, не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным направлять в распоряжение Выгодоприобретателя часть прибыли, в размере 10 процентов, полученной за год Доверительным управляющим от управления имуществом (доход определенный разностью между доходами и понесенными расходами.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств.
По смыслу пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает вследствие действий арендодателя и не может возникнуть ранее истечения срока первого платежа после изменения правил исчисления арендной платы и получения соответствующего уведомления от арендодателя.
В силу статей 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отнощений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмещательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Общие правила, касающиеся расторжения договора, содержатся в главе 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по рещению суда только при существенном нарущении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарущениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. В силу пункта 3.2 договора, арендная плата оплачивается ежеквартально, однако, у арендаторов образовалась задолженность в размере: - ФИО6 по договору № Л6-18 от 04.05.2018 г.- в размере 1 710 810 руб. и неустойка в размере 474 084,46 руб.
По договору № Л7-18 от 04.05.2018 г. - в размере 4117030 руб., неустойки-1450 319руб.
итого: 5 827 840 рублей задолженность по договорам аренды и 1 924 403 руб., неустойки за нарушение сроков внесение оплаты по всем договорам. Общая сумма: 7 752 243 руб.
У ФИО7, по договору аренды №Л1-18 от 04 мая 2018 года- 2 662 755 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты - 957 248 руб.,
По договору № Л4-18 от 04.05.2018- сумма в размере 13 284 537 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 4 908 097, 73 руб.
Итого: 15 947 292 рубля задолженность по договорам аренды и 5 865 345 рублей неустойка за нарушение сроков оплаты. Общая сумма: 21 812 637 рублей.
ФИО8, имеет задолженность по договору аренды № Л8-18 от 04.05.2018г. в размере- 3 955 202 рубля и 1 834 143,36 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты.
По договору № Л10-18 от 04.05.2018- сумма в размере 11 131 340 руб., неустойка за нарушение сроков оплаты в размере 4 091527 руб.
Итого: 15 086 542 рубля задолженность по договорам аренды и 5 925 670 рублей неустойка за нарушение сроков оплаты. Общая сумма: 21 012 212 рублей.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Досудебные претензии ООО «Рабинас», ответчиками оставлены без удовлетворения.
Представитель истца на основании доверенности ФИО9 в суд явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям иска. Он так же пояснил, что договора аренды с ответчиками заключены 4 мая 2018 года, однако, решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 19 сентября 2018 года, деятельность ООО «Рабинас» в помещениях Дома бытовых услуг, расположенного по адресу: <...>, приостановлена, со дня вступления решения суда в законную силу до устранения в полном объеме нарушений требований пожарной безопасности, выявленной прокуратурой г. Махачкалы и ОНД №1 по г. Махачкала УНД и ПР ГУ МЧС России по РД в ходе проверки.
После вынесения решения Ленинского районного суда г. Махачкалы от 19 сентября 2018 года, Доверительный управляющий ООО «Рабинас», уведомил всех арендаторов о необходимости прекратить использование арендуемого помещения во избежание причинения вреда жизни и здоровью человека, до устранения нарушений требований пожарной безопасности, что подтверждается соответствующими уведомлениями представленными в материалы дела, в связи с чем, ответчики не имели возможности пользоваться арендованными помещениями.
Ответчики ФИО6, ФИО8 и ФИО7, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия, с участием представителя.
Представитель ответчиков на основании доверенности ФИО10 исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать.
Кроме того пояснил, что с сентября 2018г. ответчики не могли пользоваться арендуемыми помещениями в связи запретом решением Ленинского районного суда по иску прокурора в эксплуатации помещений дома бытовых услуг. Договора не были расторгнуты, рассчитывая использовать, после устранения нарушений пожарной безопасности Обществом и в период корона вирусной пандемии. Он также просил применить срок исковой давности к требованиям о взыскании суммы задолженности
Также представитель ответчика указал на то, что ответчик ФИО7, с момента заключения договора аренды Л1-18 от 04.05.2018 г., не имел физической возможности его использовать по причине того, что данное помещение занимали третьи лица.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, суд считает что истец не доказал законность и обоснованность своих требований по следующим причинам.
Согласно ч.2 ст. 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу с п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но не противоречат ему.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в кодексе.
В силу п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ООО «Рабинас» в лице генерального директора ФИО14 и ответчиками заключены договора аренды нежилых помещений по адресу: <...>
- ФИО6, № Л6 18 от 04.05.2018 г. - с кадастровым номером 05:40:000048:3967, и № Л7 18 от 04.05.2018 г. с кадастровым номером 05:40:000048:3968;
- ФИО7 - № Л1 18 от 04.05.2018 г. с кадастровым номером 05:40:000048:3970, и № Л4 18 от 04.05.2018 г. с кадастровым номером 05:40:000048:3969;
- ФИО8 - № Л8 18 от 04.05.2018 г. с кадастровым номером 05:40:000048:3965 и Л10 18 от 04.05.2018 г.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Материалами дела установлено, что Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 19 сентября 2018 г., деятельность ООО «Рабинас» в помещениях Дома бытовых услуг, расположенного по адресу: <...>, приостановлена, со дня вступления решения суда в законную силу до устранения в полном объеме нарушений требований пожарной безопасности, по иску прокурора г. Махачкалы
Ограничение пользования арендуемыми помещениями подтверждается также уведомлениями истца о необходимости приостановить пользование помещениями, полученные в октябре 2018 года.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса) так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора. Данная позиция отражена в Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735.
В силу статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договора аренды в данном случае зарегистрированы 18 июня 2018 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
По смыслу нормы ст. 205 ГК РФ, а также пункта 3 ст. 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.
Довод истца о прерывании сроков исковой давности ввиду частичной оплаты, судом отклоняется, в связи с тем, что признание части долга, в том числе, путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом. Данная позиция подтверждается также Постановлением двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 г. №20АП-3243/2020 по делу №А23-3307/2019.
Таким образом, трехлетний срок исковой давности по договору аренды заключенного 04 мая 2018 г., зарегистрированного 18 июня 2018 года истекает 18.06.2021 года, истец же направил исковое заявление в суд 30 июня 2022 г., то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности. При этом истец не ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока на подачу иска в суд, доказательств уважительности причин пропуска срока суду не представил, соответственно арендная плата, начисленная до приостановления деятельности ООО «Рабинас» /эксплуатации помещений Дома бытовых услуг в <...>, по решению суда, не подлежит взысканию за пропуском срока обращения о взыскании в суд.
Кроме того, истцом не представлены в материалы дела, доказательства подтверждающие устранение нарушений требований пожарной безопасности, и обеспечение ответчикам доступа к арендуемым помещениям.
При указанных обстоятельствах суд находит требования иска подлежащими оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ООО «Рабинас» к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате помещений в Доме бытовых услуг, на основании договоров аренды и неустойки - отказать.
Резолютивная часть решения суда вынесена и оглашена 04 августа 2022г.
Моитвированное решение составлено 09 августа 2022г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня составления в мотивированном виде.
Председательствующий Магомедрасулов Б.М.
УИД 05RS0031-01-2022-011154-79