дело № 2-313/2025
УИД 26RS0029-01-2024-010376-86
Решение
Именем Российской Федерации
31 июля 2025 года город Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Пакова Н.Н.,
при секретаре Павловой Н.Г.,
с участием:
представителя ФИО1 Абызова А.М.,
представителя ФИО2 ФИО3,
ответчика / истца по встречному иску ФИО6,
представителей ФИО6 ФИО7
ФИО8,
представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО11, ФИО6 о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи, истребовании квартиры, включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности, по встречному иску ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, по иску ПАО «Сбербанк России» - третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к ФИО1, ФИО2, ФИО11, ФИО6 о признании добросовестным залогодержателем и сохранении залога,
установил:
ФИО1 обратился в суд с требованиями, с учетом их уточнения, к ФИО2, ФИО11, ФИО6 о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи, истребовании квартиры, включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его мать ФИО4 Истец в установленном порядке обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, что подтверждается справкой нотариуса. Другие наследники в установленный срок с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались. Таким образом, истец является единственным наследником, принявшим наследство. При ознакомлении с материалами наследственного дела истец выяснил, что право собственности умершей на завещанную квартиру по адресу <адрес> было прекращено ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 была выдана генеральная доверенность на имя дочери ФИО2 с правом продажи вышеуказанной квартиры. Указанная доверенность удостоверена нотариусом <адрес> края РФ ФИО16, номер в реестре №. На основании указанной доверенности ФИО2, действующая от имени ФИО4, продала указанную квартиру своему сыну ФИО11 по договору от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. В свою очередь, ФИО11 продал указанную квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 за <данные изъяты> рублей. При этом часть была оплачена личными деньгами, а <данные изъяты> рублей за счет кредита ПАО «Сбербанк». В связи с этим квартира находится в ипотеке у банка. При этом на момент составления доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 не могла понимать значения своих действий и руководить ими, поскольку страдала психическим заболеванием. Данные обстоятельства подтверждаются заключением судебной психиатрической экспертизы по настоящему делу. Выдача указанной доверенности нарушает права истца, поскольку на основании данной доверенности была продана квартира, которая должна входить в состав наследственного имущества. Считает, что поскольку выданная доверенность недействительна, то недействительной является сделка, совершенная на основании данной доверенности – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2, действующая от имени ФИО4, продала указанную квартиру своему сыну ФИО11 за <данные изъяты> рублей. связи с этим является недействительной и последующая сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО11 продал указанную квартиру ФИО6 за <данные изъяты> рублей. Ссылался на то, что поскольку ФИО4 не могла понимать значения своих действий и руководить ими, так как страдала психическим заболеванием, то ее воля на отчуждение объекта недвижимости отсутствовала. В связи с этим квартира подлежит истребованию, в том числе у добросовестного приобретателя.
Просил суд признать недействительной доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную от имени ФИО4 на имя дочери ФИО2, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истребовать квартиру по адресу <адрес>, кадастровый № из владения ФИО6 , включить квартиру по адресу по адресу <адрес> наследственную массу и признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру в порядке наследования после ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ
ФИО6 обратилась в суд со встречными требованиями к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем. В обоснование заявленных требований указала, что в настоящее время является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Для приобретения вышеуказанной квартиры были привлечены кредитные средства ПАО «Сбербанк», в связи с чем квартира находится в залоге у банка в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ до погашения кредита. При заключении кредитного договора ПАО «Сбербанк» проводил проверку объекта недвижимости, принимаемого в залог, правоприятязаний со стороны третьих лиц или каких-либо судебных споров относительно вышеуказанной квартиры не было. Кроме того, Продавец (ФИО11) также не являлся ответчиком в судах судебной системы Российской Федерации. Так же, право собственности ФИО6 и ипотека зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделаны записи № от ДД.ММ.ГГГГ, Ипотека в силу закона - №. Указала, что Истцом не оспаривается, что заключенный между ФИО11 и ФИО6 договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был подписан продавцом собственноручно. В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена сторонами договора в <данные изъяты> руб., порядок расчетов был произведен с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»), ИНН №, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк <адрес>, к/счет 3№, БИК № Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель. Собственные и кредитные денежные средства были переведены на счет получателя-продавца (ФИО11), реквизиты счета указаны в пункте 2.3.2 вышеуказанного договора. В пункте 3.6 договора указано, что на момент подписания договора передача квартиры продавцом покупателю осуществлена и заключенный между сторонами договор одновременно является актом приема-передачи спорного объекта недвижимости. На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременений по квартире не имелось, она была свободна от притязаний третьих лиц. Таким образом, соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ее сторонами – ФИО11 и ФИО6 - было достигнуто, сделка исполнена. Оспоренная Истцом доверенность не является основанием регистрации перехода права собственности к ФИО6 и сама по себе не может являться основанием для признания указанной сделки недействительной. Договор купли-продажи квартиры между ФИО11 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ истец не оспаривает, доводы о его недействительности в исковом заявлении отсутствуют. Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку продавец квартиры ФИО11 являлся собственником спорной квартиры, его право собственности было зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, дееспособность его не была поставлена под сомнение, правопритязаний третьих лиц и каких-либо судебных споров в отношении спорной квартиры не было. Таким образом, у ФИО20 отсутствовали основания усомниться в праве собственности ФИО11, воля продавца на отчуждение квартиры была исполнена. Кроме того, возмездность сделки подтверждается банковскими документами о переводе денежных средств в счет спорной квартиры. Важным фактором добросовестности является вступление во владение спорной квартирой, в которой ФИО6 сделала ремонт после покупки, вселены ее родители, производятся оплаты коммунальных услуг, а также она несет бремя содержания спорного имущества. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала ФИО6 Просила суд признать себя добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
ПАО «Сбербанк России» заявило самостоятельные требования о признании добросовестным залогодержателем и сохранении залога. В обоснование иска указано, что между ФИО6 и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ей выдан кредит на сумму <данные изъяты> руб. под <данные изъяты> % годовых на срок <данные изъяты> мес. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: г Пятигорск, <адрес>. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Кредитному договору Заемщик предоставила Кредитору залог (ипотеку) приобретаемого объекта недвижимости (п. 11, 12 Кредитного договора). Выдача Кредита производится путем зачисления денежных средств на счет № (п. 18 Кредитного договора). Банк исполнил свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Так, Кредитор предоставил Заемщику денежные средства, предусмотренные условиями Кредитного договора (п. 1. Кредитного договора), данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями о перечислении кредита. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 41,1 кв.м., кадастровый №, общей стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенной по адресу: г Пятигорск, <адрес>. В счет оплаты стоимости объекта недвижимости ФИО6 внесла предоплату в размере <данные изъяты> рублей, которые получены ДД.ММ.ГГГГ по расписке покупателем ФИО11 Остальная часть стоимости объекта в размере <данные изъяты> рублей оплачена ФИО6 за счет целевых ипотечных кредитных средств, выданных Покупателю ПАО Сбербанк (пункт 2.2.2 Договора купли-продажи и п.18 Кредитного договора, путем зачисления на счет №). Согласно справке от 3ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, просроченная задолженность по кредиту отсутствует. Добросовестность действий Банка, как залогодержателя, подтверждается обстоятельствами заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается, что оснований сомневаться в правомочности полномочий и действительных намерений продавца на отчуждение имущества у залогодержателя не имелось. Собранное кредитное досье соответствует всем требованиям законодательства РФ, Банк не имел оснований отказать ФИО6 в выдаче кредита под залог спорной недвижимости. Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и возникновения ипотеки в силу закона, право собственности на спорное имущество было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО11 При заключении вышеуказанного договора Банку были представлены следующие документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на предмет залога и волеизъявление на его отчуждение: выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры с общей площадью 41,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО11, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №; паспорт объекта недвижимости на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ИП ФИО12; Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 (продавец) и ФИО11 (покупатель) на спорную квартиру (сделка 1), отчёт № от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО13; Договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО11(продавец) и ФИО6 (покупатель) на спорную квартиру; выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за № в отношении квартиры с общей площадью 41,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО11, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №; Полисы страхования объекта недвижимости №-КИАС от ДД.ММ.ГГГГ и личного страхования №-КИАС от ДД.ММ.ГГГГ, заключённые ФИО6 с АО Группой страховых компаний «Югория». Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у ФИО11 правомочий по законному распоряжению спорным объектом недвижимости, а заключенный между ФИО11 и ФИО6 договор купли-продажи объекта недвижимости является обычной гражданско-правовой сделкой, направленной на легитимный переход права собственности объекта недвижимости от продавца к покупателю. Характер сделки и обстоятельства ее заключения свидетельствуют о длительной подготовке сторон к сделке и совершению действий, направленных на ее исполнение. Путем анализа указанных документов ПАО Сбербанк, действуя разумно и добросовестно, убедилось в отсутствии притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества и в том, что залогодатель является лицом, управомоченным распоряжаться спорным имуществом, а также в реальной рыночной стоимости залогового имущества, которое приобреталось заемщиком за счет целевых кредитных средств Банка. Указано, что последствием признания договора купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительным является возврат недвижимого имущества продавцу с обременением в виде ипотеки, поскольку спорное имущество было обременено залогом (ипотекой) добросовестного залогодержателя. Признание договора купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительной сделкой не влечет отмены ипотеки, поскольку кредитный договор является действующим, сторонами не оспорен и недействительным не признан, обязательства по договору Заемщиком не исполнены. Возврат спорного имущества после признания договора купли-продажи недействительным (в случае, если суд придет к такому выводу) не прекращает залог недвижимого имущества. При этом наличие у ПАО Сбербанк статуса добросовестного залогодержателя влечет необходимость указания в резолютивной части судебного акта на обременение возвращаемого в порядке реституции имущества и избежание затруднений при исполнении судебного акта.
Просят суд признать ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем и сохранить обременение в виде ипотеки на недвижимое имущество, взыскать солидарно с ответчиков расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> рублей.
В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель по доверенности и по ордеру адвокат Абызов А.М. заявленные требования с учетом их уточнения поддержал, просил удовлетворить. Встречные требования ФИО6 не признал, пояснил, что она не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку в договоре были в несколько раз занижены сведения о стоимости квартиры. Сослался на то, что в любом случае, даже при признании ФИО6 добросовестным приобретателем, квартира подлежит истребованию, поскольку она вышла из владения собственника ФИО4 помимо ее воли, так как она страдала психическим заболеванием, не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Не возражал против удовлетворения требований ПАО «Сбербанк» о признании добросовестным залогодержателем и сохранении залога.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требования ФИО1 возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве. В частности указано, что заявленные исковые требования являются разнородными и не могут рассматриваться в одном судебном заседании. Что мать истца и ответчика ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., примерно с ДД.ММ.ГГГГ года действительно страдала психическим расстройством, выражающимся в навязчивых убеждениях о присутствии в квартире, в ночное время воров, похищающих вещи и продукты. При этом она не была признана недееспособной, а, следовательно, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обладала всеми правами, закреплёнными в Конституции России и Гражданском кодексе РФ. ФИО4, при оформлении доверенности являлась дееспособной, полностью отдающей отчет своим действиям и руководящей ими, несмотря на наличие психического диагноза. На основании одного лишь диагноза нельзя сказать, что гражданин недееспособен. В конце ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сказала ФИО2, что желает вызвать нотариуса на дом, что она и сделала. По прибытию нотариус ФИО16 длительное время беседовала с матерью наедине, поскольку, в соответствии ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», при удостоверении сделок нотариус обязан проверять дееспособность граждан, а также наличие идентификации заявителей. Затем мать подписала доверенность и оплатила услуги нотариуса. Учитывая указанные обстоятельства, полагает, что требования истца о признании недействительными: доверенности, договоров купли-продажи, не основаны на законе. Также указали, что не подлежит удовлетворению требования о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, кадастровый №, в порядке наследования после ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в случае включения указанного имущества в наследственную массу наследниками его по закону являются истец ФИО1 (сын) и ответчик ФИО2 (дочь) в равных долях, если же наследование будет проходить по завещанию наследодателя, то в этом случае наследниками будут считаться истец ФИО1 (сын) и ответчик ФИО11 (внук) в равных долях. Против удовлетворения требований ПАО «Сбербанк» не возражал, просил взыскание расходов по госпошлине отнести только на Истца. Против удовлетворения встречных требований ФИО6 так же не возражал.
Ответчик ФИО6 и ее представители ФИО14 и ФИО10, в судебных заседаниях заявленные требования истца не признали по основаниям встречного иска. Просили удовлетворить встречный иск и признать ФИО6 добросовестным приобретателем. Против удовлетворения требований ПАО «Сбербанк» не возражали. При этом пояснили, что ФИО6 фактически купила квартиру за <данные изъяты> рублей. Причину занижения в договоре размера выкупной стоимости до <данные изъяты> рублей пояснить не смогли.
Представитель ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО15 заявленные требования не признала. Поддержала доводы ответчика ФИО6 о ее добросовестности. Указала, что размер выкупной стоимости по договору был занижен до <данные изъяты> рублей по просьбе продавца ФИО11, который преследовал цель избежать оплаты налогов. Просила суд удовлетворить требования о признании банка добросовестным залогодержателем и сохранить обременение в виде ипотеки.
Ответчик ФИО11, третьи лица Нотариус ФИО17, Нотариус ФИО16, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, рассмотрел дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО4. Истец, являясь сыном умершей и наследником первой очереди, в установленном порядке обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, что подтверждается справкой нотариуса. Согласно материалам наследственного дела других наследников, принявших наследство, не имеется.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 была выдана генеральная доверенность на имя дочери ФИО2 с правом продажи вышеуказанной квартиры. Указанная доверенность удостоверена нотариусом г. Пятигорска Ставропольского края РФ ФИО16, номер в реестре №. На основании указанной доверенности ФИО2, действующая от имени ФИО4, продала указанную квартиру своему сыну ФИО11 по договору от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. ФИО11 продал указанную квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 При этом в договоре стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей. Как следует из договора, часть была оплачена личными деньгами, а <данные изъяты> рублей за счет кредита ПАО «Сбербанк». В связи с этим квартира находится в ипотеке у банка.
Согласно ч.2 ст.8, ч.ч.1, 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждому в Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом. Статьей 40 Конституции РФ гарантируется право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со статьями 45, 46 Конституции РФ каждому гарантируется государственная, в том числе судебная защита прав и свобод.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с абз.1 ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Статьей 158 ГК РФ предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Для проверки доводов истца о том, что на момент составления доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 не могла понимать значения своих действий и руководить ими, поскольку страдала психическим заболеванием, судом была назначена судебная посмертная психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ учитывая выраженность у ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. изменений психики, их прогредиенность и необратимость, на момент составления и подписания доверенности ДД.ММ.ГГГГ она не могла понимать значения своих действий и руководить ими.
Оснований не доверять заключению не имеется, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования и обоснование выводов.
Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии со ст. 86 ГПК РФ.
Суд принимает результаты экспертного заключения и не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на основании определения суда. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу ч.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Частью 1 ст.185.1 ГК РФ предусмотрено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В соответствии со ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Как указано в п. 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 г.) следует исходить из того, что по смыслу главы 10 ГК РФ доверенность является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В соответствии с ч. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Поскольку истец является единственным наследником, принявшим наследство, то выдача указанной доверенности нарушает его права, так как на основании данной доверенности была продана квартира, которая должна входить в состав наследственного имущества.
В связи с этим суд приходит к выводу об обоснованности требований Истца о признании недействительной доверенности от 3 декабря 2021 г.
Согласно положениям ч. 3 ст. 177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Последствия недействительности доверенности так же вытекают из положений ст. ст. 166, 167 ГК РФ о недействительности сделок. Согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Таким образом, поскольку доверенность от ДД.ММ.ГГГГ признана судом недействительной, то является недействительной и сделка, совершенная на основании данной доверенности – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2, действующая от имени ФИО4, продала указанную квартиру своему сыну ФИО11 Так же недействительной является последующая сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО11 продал указанную квартиру ФИО6
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10 и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В абзацах 1, 4 п. 37 вышеприведенного Постановления разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Как указано в пункте 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014 г., разъяснил, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а не с иском к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
При рассмотрении данного дела суд полагает возможным применить следующие разъяснения, данные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014 г. Исходя из смысла законоположений ч.1 ст. 302 ГК РФ суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать. В этом же обзоре судебной практики указано, что если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявления требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявления таких требований одновременно) применяются правила ст.ст.301, 302 ГК РФ. Суд полагает, что, несмотря на то обстоятельство, что данный Обзор судебной практики относится к истребованию жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в нем содержатся общие рекомендации по применению статей 301,302 ГК РФ, что позволяет использовать данные разъяснения при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Суд считает достоверно установленными и подтвержденными относимыми и допустимыми доказательствами следующие обстоятельства: квартира по адресу <адрес>, кадастровый № выбыла из владения ФИО4 помимо ее воли, поскольку на момент составления доверенности от ДД.ММ.ГГГГ она не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Спорная квартира была приобретена ответчиком ФИО6 на основании возмездной сделки. При этом ФИО6 не знала и не могла знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать.
В соответствии с требованиями ст. 302 ГК РФ при наличии всех вышеизложенных условий требования истца ФИО1, направленные на истребование квартиры, подлежат удовлетворению. Не влияют на данные выводы суда заявленные ответчиком ФИО6 встречные исковые требования о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку согласно положениям ст. 302 ГК РФ независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, имущество подлежит истребованию, если доказан факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.
При этом суд полагает, что встречные исковые требования ФИО6 также подлежат удовлетворению, исходя из следующего. По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, возмездно приобретшее имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В качестве доказательства возмездного приобретения спорной квартиры ФИО6 суду предоставлены договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также платежные документы. Оплата ФИО6 в пользу ФИО11 выкупной стоимости за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается кроме ее пояснений так же кредитным договором и платежными документами. При этом сам по себе факт занижения в договоре купли-продажи фактической стоимости (вместо <данные изъяты> рублей указано <данные изъяты> рублей) не свидетельствует о безвозмездности договора.
Как следует из пояснения представителя ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО15, указанная в договоре сумма была занижена по сравнению с фактической по просьбе продавца ФИО11 с целью уменьшения налогового бремени. Как указано в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО6 и ФИО11 на сумму <данные изъяты> рублей.
Также суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры ФИО6 не знала и не могла знать об отчуждении имущества лицом, которое не имело право его отчуждать, что подтверждается сведениями о государственной регистрации права собственности ФИО11 на спорную квартиру. Кроме того, согласно представленных документов (кредитный договор с ПАО «Сбербанк») сделка по приобретению спорной квартиры осуществлялась под контролем Банка. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 37 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10 и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО6 является добросовестным приобретателем спорного имущества. Однако с учетом требований ст. 302 ГК РФ в любом случае квартира, расположенная по адресу: <адрес> должна быть истребована в пользу истца ФИО1, поскольку выбыла из владения умершей ФИО4 помимо ее воли.
При этом, как указано в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, поскольку суд пришел к выводу о том, что спорная квартира подлежит истребованию у добросовестного приобретателя, то данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО6 на указанную квартиру.
В связи с этим, так же подлежат удовлетворению требования истца о включении квартиры по адресу <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, кадастровый № в наследственную массу и признании за ФИО1 права собственности на указанную квартиру в порядке наследования после ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
При этом суд находит необоснованными доводы ответчика ФИО2 о том, что истец может унаследовать только <данные изъяты> долю спорной квартиры. ФИО2 ссылается на то, что она так же является наследником по закону. Указывает, что если исходить из завещания умершей матери, то квартира так же была завещана двум наследникам: истцу ФИО1 и внуку ФИО11 Между тем, согласно ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Часть 1 ст. 1153 ГК РФ устанавливает, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Согласно материалам наследственного дела, единственным наследником, принявшим наследство, является истец. Доказательства принятия наследства в соответствии с ч. 2 ст. 1153 ГК РФ (фактическое принятие наследства) в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ Ответчиками не представлены.
В отношении требований ПАО Сбербанк о признании добросовестным залогодержателем и сохранении обременения в виде ипотеки суд приходит к следующему выводу.
Из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота следует, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность. ПАО «Сбербанк», предоставляя кредитные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности на спорную квартиру в ЕГРН, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В деле нет доказательств того, что банк, принимая недвижимость в залог, знал о существовании нарушения прав истца. Основания для прекращения залога указаны в ст. 352 ГК РФ. Признание договора купли-продажи квартиры и истребование квартиры у добросовестного приобретателя не относится к данным основаниям. В связи с этим суд считает возможным признать ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем с сохранением ипотеки.
Таким образом, оценивая представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности первоначальных исковых требований ФИО1, встречных исковых требований ФИО6 , а так же требований ПАО «Сбербанк» и необходимости удовлетворения первоначального иска ФИО1, встречного иска ФИО6 и иска ПАО «Сбербанк» полностью.
Доказательств, опровергающих выводы суда, сторонами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО11, ФИО6 о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи, истребовании квартиры, включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности, встречные исковые требования ФИО6 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, требования ПАО «Сбербанк России» - третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к ФИО1, ФИО2, ФИО11, ФИО6 о признании добросовестным залогодержателем и сохранении залога удовлетворить полностью.
Признать недействительной доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную от имени ФИО4 на имя дочери ФИО2, удостоверенную нотариусом <адрес> края РФ ФИО16, номер в реестре №.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО5, действующая от имени ФИО4, продала указанную квартиру своему сыну ФИО11.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО11 продал указанную квартиру ФИО6 .
Истребовать квартиру по адресу <адрес>, кадастровый № из владения ФИО6 .
Включить квартиру по адресу по адресу <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты> кадастровый № в наследственную массу.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу по адресу <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, кадастровый № в порядке наследования после ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ
Признать добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, ФИО6 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт: №, выдан <адрес>.
Признать ПАО Сбербанк добросовестным залогодержателем и сохранить обременение в виде ипотеки на недвижимое имущество: квартиру, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, переданное в залог Банку (ипотека в силу закона) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО6 .
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращения права собственности ФИО6 на квартиру по адресу <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, кадастровый № и для регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке вСтавропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 07.08.2025 года.
Судья Н.Н. Паков