Решение по делу № 3А-1466/2022 от 07.04.2023

дело <№...>а-210/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

помощника судьи Кесиди С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО «Адва» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – нежилых помещений с кадастровыми номерами <№...>, расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, в размере рыночной стоимости, определенном согласно отчету об оценке от <Дата ...> <№...>-П-2022, подготовленному ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на <Дата ...>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости и считает, что результаты государственной кадастровой оценки их стоимости являются неверными и нарушают его права, так как ведут к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.

От представителя административного истца ООО «Адва» по доверенности <ФИО>5 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец указывает, что размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на <Дата ...> составляет 309 077 909,02 руб., и просит установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от <Дата ...>.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в поступившем в адрес суда дополнении к отзыву на административное исковое заявление считает, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов не может быть признана обоснованной, а заключение - достоверным доказательством по делу, которое необходимо оценивать критически, просит вызвать в судебное заседание эксперта, подготовившего заключение, для получения пояснений по имеющимся у административного ответчика замечаниям.

Лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

В силу статьи 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

На основании протокольного определения суда от <Дата ...> настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренном главой 33 КАС РФ, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, письменные пояснениями эксперта <ФИО>3, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований административного искового заявления, по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> <№...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ <№...>), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 26,27,191,192,

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. 28-80,193, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта (т. 1, л.д. 51-60).

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена уполномоченным органом по состоянию на <Дата ...> в размере 2 422 101,85 руб., 309 077 909,02 руб., 244 610 960,67 руб., 205 677 577,52 руб. соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает <Дата ...> верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии с данными отчета об оценке от <Дата ...> <№...>-П-2022, подготовленного ООО «Альфа Эксперт» и представленного административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости (<Дата ...>) составляет 1 428 000 руб., 90 909 000 руб., 129 893 900 руб., 112 548 100 руб. соответственно.

Как указано в пункте 20 Постановления Пленума ВС РФ <№...>, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ <№...>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для определения которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от <Дата ...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта от <Дата ...> <№...>а-210/23, выполненного экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «Луч» ФИО2, отчет об оценке от <Дата ...> <№...>-П-2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, как доказательства по делу, суд приходит к выводу, что он не отражает действительную рыночную стоимость данных объектов, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением их рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> состоянию на <Дата ...> составляет 1 983 000,00 руб., 176 890 000 руб., 186 260 000 руб., 156 250 000 руб. соответственно.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от <Дата ...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона №237-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО2 имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в Ассоциации «Русское общество оценщиков» («РОО»), опыт в области оценочной деятельности 17 лет, стаж экспертной деятельности 11 лет.

Экспертом при оценке объектов недвижимости был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.

Эксперт располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов, экспертом принята поправка на торг, корректировки на площадь, на местоположение, на вид разрешенного использования и др.

Примененная методика расчета рыночной стоимости отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, является подробной и объективной.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на <Дата ...>.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.

Суд полагает, что критическая оценка представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО1 выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение этого заключения, и опровергается письменными пояснениями эксперта ФИО2, предоставленными суду.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость объектов недвижимости, не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данных объектов.

Учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <Дата ...> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд <Дата ...> (т. 1, л.д. 1), сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата ...>.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ООО «Адва» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 983 000 (один миллион девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...>, в размере его рыночной стоимости, равной 176 890 000 (сто семьдесят шесть миллионов восемьсот девяноста тысяч) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...> в размере его рыночной стоимости, равной 186 260 000 (сто восемьдесят шесть миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>, пом. <№...> в размере его рыночной стоимости, равной 156 250 000 (сто пятьдесят шесть миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей, определенной по состоянию на <Дата ...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать <Дата ...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: С.А. Санникова