Решение по делу № 2-1783/2023 от 14.06.2023

УИД: №

дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2023 года <адрес>

Пятигорский городской суд <адрес> в составе

Председательствующего судьи Поповой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

представителя истца ООО «Орбита» - ФИО7

представителя ответчиков ФИО3, ФИО5 – ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Орбита» к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительной ничтожной сделки, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,

установил:

ООО «Орбита» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительной ничтожной сделки, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ООО «ОРБИТА» с одной стороны и продавцами ФИО3 и ФИО4 с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Предметом договора является жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.1. договора продавцы передают в собственность покупателя принадлежащий продавцам на праве общей собственности жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, а покупатель принимает указанный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в собственность и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена составляет 4 700 000,00 рублей.

Указанная цена оплачена в полном объеме частичными платежами в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Платежи производились ООО «ОРБИТА», а также Генеральным директором ООО «ОРБИТА» ответчику ФИО3, действующему от своего имени, а также от имени ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающей право ФИО3 на получение денежных средств от имени ФИО4

По окончании расчетов за рнедвижимое имущество продавцы передали Генеральному директору ООО «ОРБИТА» ключи от входных дверей.

В соответствии со статьей 3.1. договора продавцы обязались предоставить документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незамедлительно после получения денежных средств в счет оплаты полной стоимости цены договора.

Однако, продавцы уклонились от исполнения указанной обязанности произвести действия, направленные на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавцов к ООО «ОРБИТА».

Более того, истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ продавцы продали недвижимое имущество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО5 Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на ФИО5, номер государственной регистрации №.

По имеющейся информации ответчики ФИО3, ФИО4 и ФИО5 оформляя документы, опосредующие переход права собственности на спорное недвижимое имущество, не имели намерения создать реальные правовые последствия купли-продажи. Об этом свидетельствуют нижеследующие обстоятельства:

- ФИО5 не вступил в фактическое владение недвижимым имуществом – он не осуществляет за ним контроль, не пользуется, не распоряжается, не несет связанные с содержанием Недвижимого имущества расходы;

- ФИО5 не оформил права аренды на земельный участок площадью 775 +/- 10 кв.м. (кадастровый №), на котором расположено недвижимое имущество, и не несет расходы оплате такой аренды; несмотря на положения статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, арендаторами указанного земельного участка по-прежнему остаются ФИО3 и ФИО4, что подтверждается соответствующей выпиской ЕГРН;

- ФИО5 не оплатил и не имеет финансовых возможностей для оплаты недвижимого имущества, а ФИО3 и ФИО4 с соответствующими требованиями о взыскании денежных средств или о расторжении договора не обращались;

- Ответчики оформили Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ непосредственно после окончательного расчета истца по договору (в течение всего лишь недели).

С учетом этого, считают договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, заключенной сторонами в целях избежать исполнения по Договору, ранее заключенному ФИО3 и ФИО4 с истцом, причинив тем самым вред истцу.

Это существенным образом нарушает права истца, оплатившего недвижимое имущество в полном объеме и заинтересованного в приобретении права собственности на недвижимое имущество.

Заключенный ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ считают мнимой сделкой (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Истец просит, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, с другой стороны, в отношении жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО5 на недвижимое имущество – жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, от продавцов ФИО3 и ФИО4 к покупателю ООО «ОРБИТА».

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, третье лицо ФИО2 будучи надлежащим образом извещёнными о дате и времени судебного заседания в суд не явились, ходатайств об отложении не представили, ответчики ФИО3, ФИО5 направили своего представителя. Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 представил письменные возражения на иск, согласно которым, с исковым заявлением он не согласен, и считаю его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ОРБИТА», ФИО2, ФИО3 и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 заключенного договора стоимость недвижимости была определена в 18 000 000,00 рублей. Общество оплатило только 4 700 000,00 рублей.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с тем, что ООО «ОРБИТА» не выплатило полную стоимость продаваемого имущества, то продавец не обязан был передавать недвижимость в собственность истца.

Кроме того, изначально сделка с ООО «ОРБИТА» по продаже недвижимости не предполагала передачу недвижимости в собственность ООО «ОРБИТА», а являлась погашением долговых обязательств супругов ФИО2, ФИО8 путем вывода денежных средств из ООО «ОРБИТА», в котором ФИО2 являлась генеральным директором, а единственный учредитель являлся подконтрольным лицом. Данные обстоятельства также были проверены в рамках доследственной проверки по заявлению ФИО2

Что касается доводов о признание сделки с ФИО5 недействительной, то необходимо указать следующее.

В силу статей 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Кроме того, в пункте 39 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

На основании изложенного просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель истца ООО «Орбита» - ФИО9 поддержала исковые требования по доводам изложенным в нём, и просила их удовлетворить, дополнительно пояснив, что в ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО3 в обоснование возражений относительно заявленных исковых требований, в качестве доказательства представлено соглашение к договорам купли-продажи жилого дома со встроенными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ООО «Орбита» в лице генерального директора ФИО2, с другой стороны, определили, что цена жилого дома дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 18 000 000,00 рублей; оплата по договору осуществляется в следующем порядке: ООО «Орбита» оплачивает продавцам денежную сумму в размере 4 700 000,00 рублей частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на счет продавцов, размер перечисляемых денежных средств будет составлять от 300 000,00 до 500 000,00 рублей еженедельно; ФИО2 оплачивает в соответствии с п. 2.1 заключенного с ней договора денежную сумму в размере 8 300 000,00 рублей наличными в рок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся денежную сумму в размере 5 000 000,00 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в случае невыполнения ООО «Орбита» и (или) ФИО2 обязательств по полной оплате недвижимости в установленные сроки и в указанной сумме, обязательства покупателей считаются невыполненными с установленными законом последствиями.

Указанный документ, поименованный как соглашение к договорам, сторонами которого указаны ФИО4, ФИО3 и ООО «Орбита», невозможно считать заключенным дополнительным соглашением в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, а также договор в письменной форме может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пунктам 2.1. и 2.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляет 4 700 000,00 рублей, оплата осуществляется в следующем порядке: покупатель оплачивает продавцам денежную сумму в размере 4 700 000,00 рублей частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на счет продавцов, размер перечисляемых денежных средств будет составлять от 300 000,00 до 500 000,00 рублей еженедельно.

Из условий представленного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ явно не следует, что оно является логическим продолжением вышеуказанного договора, более того, из содержания соглашения невозможно понять, к какому конкретно договору, или договорам, оно относится.

Соглашение подписано ФИО3, ФИО4 и генеральным директором ООО «Орбита» ФИО2, однако, из смысла п. 2 данного соглашения следует, что стороны установили обязанность физического лица - ФИО2, не являющегося стороной договора и дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, вследствие чего оспариваемое соглашение является отсутствующим и не может быть признано заключенным.

Более того, как следует из Решения единственного участника ООО «Орбита» от ДД.ММ.ГГГГ им одобрена крупная сделка по приобретению ООО «Орбита» у братьев ФИО14 недвижимого имущества по цене 4 700 000,00 рублей.

Корпоративных решений о приобретении ООО «Орбита» недвижимого имущества по цене 18 000 000,00 рублей не принималось, доказательства обратного отсутствуют.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, должна быть признана недействительной по иску общества.

Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с отчуждением обществом имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. В случае отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин - балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения.

В соответствии с данными бухгалтерской отчетности балансовая стоимость активов ООО «Орбита» составляла: за 2020 год - 0 рублей; за 2021 год - 1 079 000 рублей.

При этом чистая прибыль (убыток) составили: за 2020 год - 19 000,00 рублей. (убыток); за 2021 год - 1,1 млн.рублей (прибыль).

Данные бухгалтерской отчетности ООО «Орбита» опубликованы в открытом доступе на официальном сайте налогового органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу bo.nalog.ru/organizations-card/№

Основной вид деятельности согласно открытым данным ЕГРЮЛ - строительство жилых и нежилых зданий (код ОКВЭД 41.20).

Таким образом, Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является крупной сделкой, заключенной за рамками обычной хозяйственной деятельности ООО «Орбита». Указанное Соглашение заключено с нарушением порядка заключения крупных сделок, о чем ответчик должен был и был осведомлен.

Просила исключить соглашение к договорам купли-продажи жилого дома со встроенными нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное ФИО3, ФИО4 и генеральным директором ООО «Орбита» ФИО2 из числа доказательств по гражданскому дела №, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО5 – ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил договор купли-продажи недвижимости с ФИО3, ФИО4. Сумма сделки составила 19 000 000,00 рублей. Расчет по сделке произведен полностью. Никаких притязаний на вышеуказанную недвижимость со стороны ООО «Орбита» либо иных лиц на момент заключения сделки не было. Какие - либо сведения о спорности данной сделки отсутствовали. Таким образом, ФИО5 является собственником и добросовестным приобретателем недвижимости в течение двух лет.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

Из смысла статьи 302 ГК РФ, разъяснений высших судов следует, что в случае наличия добросовестного приобретателя спорного имущества, необходимо обращаться с виндикационным иском с использованием правового механизма, регламентированного ст.ст.301, 302 ГК РФ.

Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из содержания ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ являлись собственниками жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером № общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенного по адресу: <адрес>, по 1/2 доле у каждого.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером №1, по адресу: <адрес>, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, является муниципальное образование город-курорт Пятигорск, лица, в пользу которых установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде аренды являются ФИО3 и ФИО4 на основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №Д от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия ограничений с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ единственного участника ООО «Орбита» ФИО12 одобрена сделка по покупке ООО «Орбита» объекта - жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 553,8 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доля) и ФИО4 (1/2 доля).

Обязанность по покупке недвижимости возложена на генерального директора ООО «Орбита» ФИО2

Данная сделка имеет одобрение общего собрания. Сумма сделки по выше упомянутому объекту составляет 4 700 000,00 рублей. Считать указанную сделку крупной и не являющейся сделкой заинтересованностью.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ООО «Орбита» в лице генерального директора ФИО2, действующей на сновании Устава (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Согласно п. 1.1. указанного договора продавцы передают в собственность покупателя жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:150409:94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, а покупатель принимает указанный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в собственность и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену.

Цена договора составляет 4 700 000,00 рублей (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 2.2. договора оплата по настоящему договору осуществляется в следующем порядке: покупатель оплачивает продавцам денежную сумму в размере 4 700 000,00 рублей частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на счет продавцов. Размер перечисляемых денежных средств будет составлять от 300 000,00 до 500 000,00 рублей еженедельно.

Датой исполнения обязанности покупателя по уплате цены договора является дата поступления денежных средств на банковские счета продавцов (п. 2.3. договора).

Согласно п. 3.1. договора продавец обязуется предоставить документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями незамедлительно после получения денежных средств в счет оплаты полной стоимости цены договора.

Продавцы обязуются по Акту приема-передачи передать покупателю жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в состоянии, отвечающем требования настоящего договора и его назначению не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2. договора).

Право собственности, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации жилой дом со встроенными нежилыми помещениями переходят от продавца к покупателю с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (п. 3.3. договора).

Согласно п. 4.1.1. договора продавцы обязаны передать жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в надлежащем состоянии в порядке и сроки, которые установлены п. 3.2. настоящего договора.

Продавцы обязаны подготовить все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и представить их в орган регистрации прав на недвижимое имущество (п. 4.1.4. договора).

Как следует из материалов дела, покупатель - ООО «Орбита» выполнило свои обязательства по оплате договора купли-продажи в полном объеме, всего на общую сумму 4 700 000,00 рублей, что не оспаривалось стороной ответчиков и подтверждается:

- Актом взаиморасчетов между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3 получил в качестве задатка 700 000,00 рублей, что повреждается его личной подписью;

- выпиской по счету ООО «Орбита» в Банк «ВТБ», согласно которой со счета общества № на счет ФИО3 № в счет частичной оплаты покупки недвижимости с кадастровым номером №:94 по договору от ДД.ММ.ГГГГ были перечислены: ДД.ММ.ГГГГ – 250 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 150 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 135 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 150 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 150 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 150 000,00 рублей;

- выпиской по счету ООО «Орбита» в ПАО «Сбербанк» и платежными поручениями, согласно которым со счета общества № на счет ФИО3 № была перечислена оплата согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ покупка недвижимости с кадастровым номером №94, а именно: ДД.ММ.ГГГГ – 150 000,00 рублей(п/п №), ДД.ММ.ГГГГ – 250 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ – 190 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 230 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 170 000,00 рублей (п/П №), ДД.ММ.ГГГГ - 200 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 275 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 200 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 100 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 200 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п №), ДД.ММ.ГГГГ - 150 000,00 рублей (п/п № ), ДД.ММ.ГГГГ - 40 000,00 рублей (п/п №);

- индивидуальной выпиской по счету ФИО2 в ПАО «Сбербанк», согласно которой с её счета на счет ФИО3 были перечислены денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ – 100 000,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 10 000,00 рублей.

В свою очередь продавцы ФИО3 и ФИО4 не исполнили свои обязательства, предусмотренные п. 3.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не предоставили покупателю документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями незамедлительно после получения денежных средств в счет оплаты полной стоимости цены договора.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

При этом в силу ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Исходя из приведенных положений, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Более того продавцы ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через неделю после поступления последнего платежа по договору с ООО «Орбита» от ДД.ММ.ГГГГ, заключили договор купли-продажи спорной недвижимости с ФИО5, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал своё право собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:150409:94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составила 19 000 000,00 рублей (п. 2.1. договора).

Согласно п. 1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

В силу ст. 1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч.1, ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать ее правовые последствия, ничтожна (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС18-2197 по делу № А32-43610/2015 (Судебная коллегия по экономическим спорам) сформулирована позиция, в соответствии с которой характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной.

Ответчики, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при наличии заключенного договора ДД.ММ.ГГГГ на это же имущество с истцом, которым со своей стороны обязательства по договору по оплате были исполнены в полном объеме, злоупотребили своим правом и посягнули на права и охраняемые законом интересы истца, в связи с чем сделка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Кроме того договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой (часть 1 статьи 170 ГК РФ), то есть совершенной без намерения создать соответствующие юридические последствия. Само по себе формальное исполнение договора ответчиками не свидетельствует о его действительности. О формальности заключенного между ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует например, то что до настоящего времени земельный участок на котором расположено спорное имущество находится в аренде у ФИО3 и ФИО4, которые на протяжении двух лет свое право по договору аренды земельного участка не уступили ФИО5

Применительно к рассматриваемой по настоящему делу ситуации истцу было необходимо представить суду минимально достаточные доказательства, вызывающие сомнения в добросовестности действий ответчиков при заключении оспариваемой сделки, и если они не опровергаются, то по закону являются приемлемыми, иными словами доказательства, меняющие бремя доказывания. При подтверждении истцом наличия существенных сомнений в добросовестности поведения сторон спорного договора купли-продажи при его заключении, ответчикам, не должно составлять затруднений опровергнуть указанные истцом сомнения, поскольку именно ответчики должны обладать всеми доказательствами спорных правоотношений между ними. По мнению суда, таких доказательств ответчиками не представлено.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО3 в обоснование возражений относительно заявленных исковых требований, в качестве доказательства представлены договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3, ФИО4 и ФИО2, цена договора 13 300 000,00 рублей, а также соглашение к договорам купли-продажи жилого дома со встроенными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ООО «Орбита» в лице генерального директора ФИО2, с другой стороны определили, что цена жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 18 000 000,00 рублей (п. 1); оплата по договору осуществляется в следующем порядке: ООО «Орбита» оплачивает продавцам денежную сумму 4 700 000,00 рублей частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на счет продавцов, размер перечисляемых денежных средств будет составлять от 300 000,00 до 500 000,00 рублей еженедельно (п. 2); ФИО2 оплачивает в соответствии с п. 2.1 заключенного с ней договора денежную сумму 8 300 000,00 рублей наличными в рок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся денежную сумму в размере 5 000 000,000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в случае невыполнения ООО «Орбита» и (или) ФИО2 обязательств по полной оплате недвижимости в установленные сроки и в указанной сумме, обязательства покупателей считаются невыполненными с установленными законом последствиями (п.. 3).

Указанный документ, поименованный как соглашение к договорам, сторонами которого указаны ФИО4. ФИО3 и ООО «Орбита», невозможно считать заключенным дополнительным соглашением в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 160, ч. 2 ст. 434 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, а также договор в письменной форме может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Обращаясь с иском, ООО «Орбита» в лице генерального директора ФИО10 указало, что ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ООО «ОРБИТА» с одной стороны и продавцами ФИО3 и ФИО4 с другой стороны заключен Договор купли-продажи жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Предметом договора является жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:150409:94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: Ставропольский <адрес>. Факт заключения указанного договора и исполнение данной сделки не оспаривается.

Из условий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ явно не следует, что оно является логическим продолжением вышеуказанного договора, более того, из содержания соглашения невозможно понять, к какому конкретно договору, или договорам, оно относится.

Соглашение подписано ФИО3, ФИО4 и генеральным директором ООО «Орбита» ФИО2, однако, из смысла п. 2 данного соглашения следует, что стороны установили обязанность физического лица - ФИО2, не являющейся стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исковые требования ООО «Орбита» к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительной ничтожной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, а также о признании отсутствующим право собственности ФИО5 на недвижимое имущество - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:150409:94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 ГК РФ («Особенности продажи жилых помещений»), не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного закона.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, возникающего на основании договора, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании указанных положений действующего законодательства также подлежат удовлетворению требование истца о регистрации перехода права собственности к истцу.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ООО «Орбита» к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительной ничтожной сделки, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, с другой стороны, в отношении жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером 26:33:150409:94, общей площадью 553,8 кв.м., количество этажей: 3, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО5 на недвижимое имущество - жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями с кадастровым номером №, общей площадью №8 кв.м., количество этажей: 3, расположенный по адресу: <адрес>, от продавцов ФИО3 и ФИО4 к покупателю ООО «ОРБИТА».

Решение может быть обжаловано в <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через <адрес> суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.Н. Попова

Судья (подпись) Н.Н. Попова

Копия верна.

Судья Н.Н. Попова