Дело № 2-26/2025
УИД: 23RS0058-01-2023-006788-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 ноября 2025 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при ведении протокола помощником судьи Михайловой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1, ФИО2 о сносе самовольной постройки и по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО1, ФИО2, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит:
признать одноэтажный объект недвижимости с конструкциями второго этажа, незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольными постройками;
обязать ФИО1 снести одноэтажный объект недвижимости с конструкциями второго этажа, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г<адрес>, за свой счет;
обязать ФИО3 снести незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за свой счет;
при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ФИО4 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1 000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения;
в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации г. Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.
Исковые требования мотивированы тем, что специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Земельный участок 2350 кв.м с кадастровым номером № принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам (по 1/4 доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 августа 2023 г. № №. Категория земель земли населённых пунктов. Вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка. В границах указанного земельного участка зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым номером № - многоквартирный дом площадью 178,2 кв.м год завершения строительства 1937, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 1. В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует. При проведении выездного обследования без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что в предполагаемых границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, а также без соответствующей разрешительной документации возведены одноэтажный объект недвижимости с конструкциями второго этажа, незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости. Таким образом, выявлены признаки самовольной постройки.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 выражает несогласие с исковыми требованиями. Указывает, что судебной экспертизой подтверждено, что описанный в материалах проверки одноэтажный объект недвижимости является квартирой №3, право собственности на которую зарегистрировано за ним.
ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в котором просит:
сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии принадлежащую на праве собственности ФИО1 квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 102 кв.м, в том числе, жилой площадью 42,2 кв.м, вспомогательной площадью 59,8 кв.м, количество этажей – 2;
указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения изменений в сведения ЕГРН относительно общей площади и этажности, регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру № в жилом доме <адрес>, с кадастровым номером №, количеством этажей 2, общей площадью 102 кв.м, в том числе жилой площадью 42,2 кв.м, вспомогательной площадью 59,8 кв.м на основании выполненного согласно данного решения суда технического плана, без истребования дополнительных документов;
указать, что настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения изменений в ведения ЕГРН относительно общей площади, этажности и координат поворотных точек границ многоквартирного жилого дома № <адрес>, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, на основании выполненного в соответствии с настоящим решением суда технического плана без истребования дополнительных документов.
Встречное исковое заявление мотивировано тем, что одним из прежних владельцев данной квартиры были выполнены строительные работы по реконструкции, в результате чего были возведены пристройки к квартире с сохранением этажности, но увеличением общей площади до 50 кв.м. После покупки данной квартиры в 2023 году, с согласия всех собственников квартир в данном многоквартирном жилом доме, с целью улучшения жилищно-бытовых условий, повышения благоустройства жилого помещения, предназначающегося для постоянного проживания семьи, а также в связи с необходимостью полной реконструкции чердачного пространства и заменой ветхой крыши ФИО1 были проведены строительные работы по реконструкции, перепланировке и переустройству данной квартиры. В результате произведенных работ общая площадь квартиры была увеличена до 102 кв.м за счет возведенных ранее пристроек и возведения второго этажа взамен чердачного пространства. После завершения строительных работ, в целях сохранения (легализации) в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, а также выполняя положения постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 13 декабря 2022 г. № 4171 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», 16 января 2024 г. было направлено заявление в администрацию города Сочи о согласовании произведенных изменений. Однако, до настоящего времени администрацией города Сочи ответ не был предоставлен. Указывает, что реконструированный объект находится в удовлетворительном техническом состоянии и не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья.
Представитель истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, он же представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще и своевременно, предоставила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании просил в требованиях первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований. Не возражал против удовлетворения встречного иска.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в г. Сочи, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6, ФИО7, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, ходатайств об отложении либо проведении судебного заседания в отсутствии не поступало.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к нижеследующему.
Согласно требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст.67, 68 Гражданского кодекса РФ суд оценивает имеющиеся доказательства, при этом в случае, если сторона, обязанная доказать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства, и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
Согласно части 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве).
Судом установлено, что земельный участок площадью 2 350 +/- 17 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, принадлежит на праве долевой собственности ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО1 (по ? доле каждому).
На основании задания от 13 сентября 2023 г. №572 главным специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края К.А. 25 сентября 2023 г. проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №. В результате обследования составлен акт проверки №572 от 25 сентября 2023 г., согласно которому установлено, что на указанном земельном участке расположен зарегистрированный объект недвижимости с кадастровым номером № (фото № 3), а также без соответствующей разрешительной документации возведен одноэтажный объект недвижимости, с конструкциями второго этажа (фото № 1) и незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости (фото № 2).
Однако согласно сведениям, предоставленным департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 31 августа 2023 г. №№, по состоянию на 31 августа 2023 г. информации о выдаче уведомления, разрешения на строительства (реконструкции), ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке ответчика отсутствует.
В связи с чем, представитель истца полагает, что объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, - одноэтажный объект недвижимости с конструкциями второго этажа и незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости, имеют признаки самовольной постройки, установленные ст.222 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположено задание с кадастровым номером № – многоквартирный дом, площадью 178,2 кв.м, в том числе подземных 1, год завершения строительства - 1937 г.
В указанном здании расположены помещения с кадастровыми номерами №, №, №, №, являющиеся квартирами.
Квартира с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО6, квартира с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2, квартира с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО7, квартира с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО1
В ходе рассмотрения гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ».
В заключении эксперта №№ от 01 июля 2025 г. сделаны нижеследующие выводы:
на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположен один объект капитального строительства, а именно: двухэтажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №. Кроме того, на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположены два объекта некапитального строительства, а именно: навес, хозяйственная постройка;
исследуемый объект с кадастровым номером № представляет собой завершённый строительством двухэтажный многоквартирный жилой дом с подвалом. Фактически, на момент обследования, объект представляет собой здание с количеством этажей 3, в том числе подземных 1, в плане состоит из пяти прямоугольников, площадь согласно сведениям ЕГРН 178,2 кв.м. К объекту подведены инженерные сети электроснабжения, водоснабжение обеспечено от центральной сети, канализация городская сеть, отопление и горячее водоснабжение от котла. Имеется самостоятельный подъезд, то есть имеется транспортная доступность специального и хозяйственного транспорта;
исследуемый объект с кадастровым номером № представляет собой завершённый строительством двухэтажный многоквартирный жилой дом с подвалом. Фактически, на момент обследования, объект представляет собой здание с количеством этажей 3, в том числе подземных 1, в плане состоит из пяти прямоугольников. Исследуемый спорный объект является объектом капитального строительства, является недвижимым имуществом, является многоквартирным жилым домом. Объект капитального строительства представляет собой комплексную конструкцию, в которой фундамент выполнен из бетонных столбов, стены подвального этажа бетонные с заполнением керамзитобетонными блоками. Стены первого этажа деревянные каркасные, обвиты с двух сторон, керамзитобетонные блоки, газобетонные блоки. Стены второго этажа газобетонные блоки. Перекрытия подвального этажа железобетонное; первого этажа деревянное, утепленное, железобетонное; второго этажа деревянное утепленное, полы, подвального этаж бетон, первый этаж деревянные, линолеум, плитка, проемы одинарные створные деревянные, металлопластиковые отделка внутренняя штукатурка, окраска, обои; отделка наружная штукатурка, окраска, обшивка сайдингом; крыша деревянные стропила, шифер, металлический профиль. Кроме того имеется: электрическая проводка, сетевое газоснабжение, городская сеть холодного водоснабжения и канализации. Год постройки 1937 г. Год реконструкции (возведения второго этажа) 2024 г. Физический износ 50%. Размеры строения в плане по наружному обмеру подвальный этаж 2,90; 2,50; 2,45; 2,55 первый этаж 10,70; 3,34; 4,35; 3,53; 10,83; 2,78; 1,60; 2,91; 1,60; 3,88; 6,72; 1,95; 4,07; 1,22; 4,40; 051; 10,46; 9,70 м; крыльцо, ступени 2,62; 1,21 м; 3,20; 1,00 м. Площадь застройки (пятно застройки) с учетом выступающих конструкций (крыльцо, ступени) - 286,1 кв.м. Фактическая площадь всех частей (помещений) здания 278,4 кв.м. Общая площадь 278,4 кв.м, в том числе жилая 96,7 кв.м, вспомогательная 149,7 кв.м. Количество квартир 4. Количество этажей три. Этажность здания - двухэтажное, кроме того, имеется подвальный этаж. Строительный объем 993 куб.м. Функциональное назначение: многоквартирный жилой дом с 4 квартирами. Высота здания с учетом перекрытий - высота здания до крыши 8,82 м. Состоит из четырёх изолированных жилых помещений (квартир), зарегистрированных в ЕГРН. Имеет общие конструктивные элементы (фундамент, несущие стены, крышу) и инженерные сети. Обладает признаками капитального строительства (прочная связь с землёй, завершённость строительства, подведённые коммуникации);
дополнительно на участке расположены некапитальные строения (навес и хозяйственная постройка). Объекты не подвергались детальному обследованию в связи с отсутствием доступа к ним. По внешним визуальным признакам соответствуют характеристикам временных сооружений. Не демонстрируют признаков капитальных построек (отсутствие фундамента, временный характер конструкций);
по результатам обработки полученных данных определено, что исследуемый спорный многоквартирный дом с кадастровым номером №, полностью входит в границы правомерного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Некапитальные строения (навес и хозпостройка) по результатам визуального осмотра также находятся в границах участка;
квартира №. Сведения ЕГРН: площадь 24,9 кв.м, назначение жилое, этаж – 1. Фактические данные: площадь 23,2 кв.м, состоит из помещения № 1 - жилая комната (21.1 кв. м) и помещение № 2 (2.1 кв.м) санузел. Несоответствия: уменьшение общей площади на 1,7 кв.м. Причина несоответствий: проведена перепланировка;
квартира № Сведения ЕГРН: площадь 18,7 кв.м, назначение жилое, этаж 1. Фактические данные: площадь 102 кв.м, включает помещения на первом и втором этажах: прихожая, санузлы, кухня, жилые комнаты, коридоры, лестница. Несоответствия: увеличение площади на 83,3 кв.м. Причина несоответствий: проведена реконструкция, переустройство и перепланировка;
квартира №. Несоответствия: высота жилой комнаты ниже требуемой нормы (2,27 м, что ниже требуемой нормы (менее 2,5), а также площадь и планировка не соответствуют стандартам для жилых помещений (отсутствие кухни и других вспомогательных помещений). Не соблюдены требования к минимальной высоте помещений и их функциональному назначению согласно СП 54.13330.2022 и Постановлению Правительства РФ №47;
квартира № Соответствие: параметры квартиры (высота помещений, площадь, наличие кухни, санузлов и вспомогательных помещений) соответствуют требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм;
противопожарная безопасность: Расстояния между зданиями и возможность проезда пожарной техники соблюдены;
сейсмическая устойчивость: исходная сейсмостойкость многоквартирного дома не нарушена перепланировкой и реконструкцией. Деформаций и повреждений несущих конструкций не выявлено;
градостроительные нормы. Соблюдены: максимальная высота здания (8,80 м 12,0 м), коэффициент застройки (286,1 кв.м < 1175 кв.м), коэффициент использования территории (278,4 кв.м < 1410 кв.м). Нарушены: минимальные отступы от границ участка с западной стороны (от 1,46 м до 3,40 м при требуемых 3 м);
для приведения высоты жилой комнаты в соответствие с нормами (не менее 2,5 м) необходимо провести реконструкцию перекрытий. Например, поднять их уровень или изменить конструкцию перекрытий. Для устранения отсутствия кухни и вспомогательных помещений требуется перепланировка: выделение зоны под кухню (не менее 5 кв.м), а также организация коридора или прихожей. Это может быть достигнуто за счёт: возведения новых перегородок, оптимизация использования имеющегося пространства.
Спорные строения не создают непосредственной угрозы жизни и здоровью, так как техническое состояние здания удовлетворительное, повреждений в виде трещин прогибов нет; противопожарные и санитарные нормы соблюдены, за исключением незначительных отклонений в квартире № Таким образом, спорные строения не угрожают жизни и здоровью граждан, но потенциально нарушают права других собственников квартир в многоквартирном доме.
Суд принимает выводы эксперта, изложенные в приведенном выше заключении, поскольку они сделаны специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. У суда не имеется оснований не доверять представленному заключению, указанные в нём выводы соответствуют материалам дела и объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами. Выводы эксперта достаточны полные и ясные, не содержат противоречий.
В связи с чем суд полагает, что заключение эксперта №№ от 01 июля 2025 г. соответствует требованиям относимости, допустимости и достоверности, является надлежащим доказательством по дела, оснований для назначения повторной и (или) дополнительной экспертиз не имеется.
Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № капитальные строения – одноэтажный объект недвижимости с конструкциями второго этажа и незавершенный строительством одноэтажный объект недвижимости, о признании которых самовольными постройками просит истец, отсутствуют. Помимо многоквартирного дома с кадастровым номером № на земельном участке имеются навес и хозяйственная постройка, не соответствующие признакам капитальных строений, и выполняют обслуживающую функцию, не имеют самостоятельного функционального назначения.
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Вместе с тем, действующее законодательство Российской Федерации предусматривает исключения для ряда капитальных объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство.
Так, на основании пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.
По смыслу указанной нормы, под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и (или) не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимого имущества.
В соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).
Согласно п.6 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ).
Поскольку в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что спорные объекты – навес и хозяйственная постройка, не имеют самостоятельного функционального назначения и выполняют обслуживающие функции, суд приходит к выводу, что положения ст.222 ГК РФ на них не распространяются и они не могут быть признаны самовольными постройками.
Многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № 1937 года постройки, поставлен на кадастровый учет и также не может быть полностью признан самовольной постройкой. При этом несоблюдение минимального отступа от границ земельного участка не может являться основанием для сноса многоквартирного дома 1937 года постройки, поскольку он возведен до введения в законодательство соответствующих норм о минимальных отступах.
Частью 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при признании постройки самовольной учитываются нарушения градостроительных норм и правил, если указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами, а в данном случае федеральным законом не предусмотрено право суда выйти за пределы заявленных требований в этой их части.
Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом. В соответствии со ст.39 ГПК РФ только истцу принадлежит право на изменение оснований иска.
При этом иски об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), и иски о запрещении его эксплуатации объекта (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ), имеют предмет доказывания, отличный от предмета доказывания по искам о признании самовольной постройкой.
В ходе рассмотрения дела судебной экспертизой было установлено, что квартира №, принадлежащая ФИО2, в целом соответствует сведениям ЕГРН, ее площадь изменилась в сторону уменьшения, что, по мнению суда, не может являться основанием для признания ее самовольной постройкой.
При таком положении, разрешая спор, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, суд исходит из того, что истцом в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено достаточных и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что спорные строения создают угрозу жизни и здоровью граждан, возведены с существенным нарушением строительных норм и правил, и эти нарушения могут быть устранены лишь путем сноса объектов.
При разрешении настоящего спора суд учитывает и то, что лицо, обращающееся в суд с таким иском, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.
Снос постройки как способ защиты, предусмотренный положениями ст.12 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
Снос объектов является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство.
Предлагаемый истцом способ защиты своего права в виде сноса одноэтажного объекта недвижимости с конструкциями второго этажа и незавершенного строительством одноэтажного объекта недвижимости явно несоразмерен нарушенному праву. Доказательств того, что спорные постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе смежных землепользователей, не представлено.
Исходя из установленного статьей 9 Гражданского кодекса РФ принципа диспозитивности, истец самостоятельно определяет характер нарушенного права и избирает способ его защиты. Таким образом, учитывая положения ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой решение принимается по заявленным истцом требованиям, при указанных обстоятельствах, в требованиях истца о признании самовольной постройкой одноэтажного объекта недвижимости с конструкциями второго этажа и незавершенного строительством одноэтажного объекта недвижимости самовольными постройками и их сносе, суд отказывает. В связи с этим не имеется и оснований для удовлетворения производных требований уточненного искового заявления.
Также было установлено, что квартира №, принадлежащая ФИО1, была реконструирована. В связи с чем последний обратился со встречным исковым заявлением.
В соответствии с п.14 ч.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как установлено судебной экспертизой, квартира №4 не создает непосредственной угрозы жизни и здоровью граждан, но потенциально нарушают права других собственников квартир в многоквартирном доме.
Истцом по встречному иску представлены письменные заявления собственников других квартир, находящихся в жилом доме, ФИО2, ФИО6, ФИО7, согласно которым они не возражают против сохранения квартиры № в реконструированном состоянии, претензий к ФИО1 не имеют.
16 января 2024 г. ФИО1 обращался в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с целью легализации произведенной реконструкции, однако, ответа на поданное заявление ему не предоставили.
Согласно п.2 ч.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу требований ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лица. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п.2).
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
При этом, обратившись в суд со встречным иском, истец не оспаривает того, что, произведя пристройку к своей квартире, он не получал разрешение на ведение этих работ.
Таким образом, спорное строение имеет один из признаков самовольности построек, указанный в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ: отсутствие разрешения.
Однако само по себе одно указанное обстоятельство, то есть отсутствие разрешения, не может служить основанием к отказу в иске.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.26) суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, а равно о сносе самовольной постройки, должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом иск о признании права собственности на самовольную постройку (равно об отказе в иске о сносе самовольной постройки) подлежит удовлетворению только в единственном случае – это если единственным признаком самовольного строительства является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо предпринимало меры.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, предусматривается возможность признания права собственности на самовольные строения, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении требования о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании на него права собственности, суд должен руководствоваться требованиями статей 218 и 222 Гражданского кодекса РФ, предусматривающими основания приобретения права собственности вообще и возникновение права собственности на самовольную постройку, в частности, поскольку сам по себе спорный объект недвижимости имеет указанный выше признак самовольности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истец, предъявив настоящий иск, утверждает, что спорное строение возведено на собственные средства.
В соответствии с правилами доказывания, указанными выше в настоящем решении, и предусмотренными статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или на возражения против них.
Указанное утверждение истца по встречному иску органом муниципальной власти, а также другими лицами, участвующими в деле, не оспорено, никаких доказательств, которые бы могли подвергнуть сомнению объяснения стороны истца в этой части, суду не представлено.
Таким образом, из совокупности изложенного следует, что требования пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ о том, что новая вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя, своими силами и средствами - при реконструкции объекта капитального строения соблюдены.
Кроме того, судом тщательно исследовались доказательства относительно соблюдения закона и иных правовых актов при создании данного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, допускается возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании статьи 67 части 1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
ФИО1 представлены суду доказательства обоснованности заявленных исковых требований, что подтверждается совокупностью исследованных доказательств по делу. Доказательств обратного суду другими лицами, участвующими в деле не представлено.
Таким образом, изложенное в совокупности позволяет прийти к выводу о возможности удовлетворения исковых требований встречного иска, поскольку имеют место предусмотренные законом основания для признания права собственности на объект недвижимости.
Согласно ст. ст. 17, 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1 (паспорт РФ серии №), ФИО2 (паспорт РФ серии №) о сносе самовольной постройки – оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии №) к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии – удовлетворить.
Сохранить принадлежащее на праве собственности ФИО1 жилое помещение в виде квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, а именно в общей площади 102 кв.м, в том числе жилой площади – 42,2 кв.м, вспомогательной площади 59,8 кв.м, количество этажей – 2.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений относительно общей площади и этажности квартиры, а также регистрации права собственности ФИО1 в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, а именно в общей площади 102 кв.м, в том числе жилой площади – 42,2 кв.м, вспомогательной площади 59,8 кв.м, количество этажей – 2, на основании выполненного в соответствии с настоящим решением суда технического плана без истребования дополнительных документов.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений относительно общей площади, этажности и координат поворотных точек границ многоквартирного дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, на основании выполненного в соответствии с настоящим решением суда технического плана без истребования дополнительных документов.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2025 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко
На момент публикации решение в законную силу не вступило.