Дело № 3а-220/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000009-23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 марта 2025 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Черниговской И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,
с участием представителя административного истца АО «Военторг-Юг» - ФИО1, действующего на основании доверенности
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Военторг-Юг» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество (далее – АО) «Военторг-Юг», действуя через своего представителя ФИО1, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069 по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование иска представителем административного истца указано, что АО «Военторг-Юг» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069, площадью 571,4 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, городской округ город Ставрополь, <...>.
Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.12.2024 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.11.2024 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069 по состоянию на 16.09.2021 определена в размере 15 766 080,23 руб.
Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 16 900 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №03/12Н24-04 от 19.12.2024 (т. 1 л.д. 5-8).
Определением Ставропольского краевого суда от 19.03.2025, вынесенным в протокольной форме, ГБУ СК «Ставкрайимущество» исключено из числа административных ответчиков по настоящему делу, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость в отношении спорного объекта утверждена в порядке государственной кадастровой оценки Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 N 1263 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края" и переведено в заинтересованные лица
В судебном заседании представитель административного истца АО «Военторг-Юг» - ФИО1 поддержал административные исковые требования с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и просил его удовлетворить,
В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Министерства финансов Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.
Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 126-129).
Представителем заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края ФИО3 представлено пояснение, в котором она просит рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства (т. 1 л.д. 120-121, т. 2 л.д. 100).
Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.
В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца АО «Военторг-Юг» - ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.
Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного НК РФ налога на имущество организации.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что АО «Военторг-Юг» является собственником объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером 26:12:000000:4069, площадью 571,4 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, городской округ город Ставрополь, <...>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.11.2024 № КУВИ-001/2024-285592216 (т. 1 л.д. 9-13).
По результатам государственной кадастровой оценки оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069, по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 26 213 774,96 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 26.12.2023, дата начала применения – 01.01.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.01.2025 № КУВИ-001/2025-19516581 (т. 1 л.д. 142).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №03/12Н24-04 от 19.12.2024, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 16 900 000 руб. (т. 1 л.д. 15-80).
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 28 января 2025 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта АНО судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО4 № 199 от 03.03.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069 по состоянию на 1 января 2023 года составила 17 774 000 руб., что сторонами не оспаривается (т. 2 л.д. 2-63).
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО4 № 199 от 03.03.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично 25.02.2025.
При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – объект капитального строительства – помещение на вторичном рынке коммерческой доходной недвижимости – офисно-торговых объектов свободного назначения.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из 11 предложений за период 12 месяцев до даты оценки по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания - сравнительным подходом (метод прямого сравнительного анализа продаж) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки: на местоположение земельных участков внутри населенного пункта, на благоустройство и дорожную инфраструктуру земельного участка, скидка на торг, на назначение (использование) зданий, помещений, на качество внутренней и наружной отделки общественных зданий и помещений, на общую площадь коммерческого здания, помещения. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №03/12Н24-04 от 19.12.2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик Хворост А.О. об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО4 № 199 от 03.03.2025 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 24 декабря 2024 года (согласно даты сдачи почтового отправления в экспедиторскую службу (т. 1 л.д. 115)).
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества «Военторг-Юг» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 26:12:000000:4069, площадью 571,4 кв.м, вид объекта: помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: Ставропольский край, городской округ город Ставрополь, <...>, в размере равном его рыночной стоимости 17 774 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:4069.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24 декабря 2024 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 1 апреля 2025 года.
Судья И.А. Черниговская