Дело № 2-3641/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2022 года г.Уфа
Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Гибадатова У.И.
при секретаре Шевченко Л.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной.
В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения с условием о передаче задатков.
Предметом договора явилось следующее.
Стороны в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно обязуются заключить и подписать договор купли-продажи жилого помещения, по которому Продавец обязан передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить стоимость жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .
В части 2 Договора в главе «Условия будущего договора купли- продажи и порядок расчетов» было прописано и предусмотрено, что:
2.1. Покупная цена за квартиру составляет 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей. Из них 1 394 000(один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей стоимость квартиры и 1506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей стоимость неотделимых улучшений.
При подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу в счет причитающихся платежей денежные средства в сумме 30 000(тридцать тысяч) рублей.
Сумма в размере 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей будет оплачена покупателем продавцу в следующем порядке:
Сумма в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей будут оплачены за счет собственных денежных средств путем передачи наличных денежных средств Покупателем продавцу в день подписания настоящего договора.
Сумма в размере 1 394 000 (один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей будут оплачены за счет собственных средств путем перечисления вышеуказанной суммы со счета Покупателя на счет Продавца, открытый в в день подписания основного договора купли - продажи и подачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры в части настоящего пункта производится с использованием номинального счета , то есть за счет заемных средств.
2.3.2. Сумма в размере 1 476 000 (один миллион четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей будут оплачены за счет собственных средств путем передачи наличных денежных средств Покупателем Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и подачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю, что будет оформлено соответствующими платежными документами.
ДД.ММ.ГГГГ в 13:03 на расчетный счет Истца поступили денежные средства в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей от Ответчика. Данные денежные средства поступили без указания назначения платежа, то есть на переводе денежных средств не было указано, что данные денежные средства перечислены на счет Истца в виде задатка по предварительному договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как в подпункте 2.3.1. было прописано, что сумма в размере 30 000(тридцать тысяч) рублей будут оплачены за счет собственных денежных средств путем передачи наличных денежных средств Покупателем продавцу в день подписания настоящего договора. То есть, Ответчик уже в день подписания договора нарушил один из условий договора - п.п. 2.3.1. пункта 2.1. части 2 Договора.
После получения подписанного уже предварительного договора на руки, истца, как собственника квартиры, не устроил пункт 2 договора, где было прописано, что из общей суммы стоимости квартиры в 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей, собственно стоимостью квартиры является только 1 394 000 (один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей, а сумма в 1 506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей стоимость неотделимых улучшений. Предварительно проконсультироваться о законности такого распределения стоимости квартиры истец не успел, и физически у истца не было времени и возможности взять проект такого договора и изучить его.
В договоре не были прописаны, какие именно неотделимые улучшения необходимы в данной квартире, так как продаваемая квартира не требовала неотделимых улучшений.
Также стоимость продаваемой квартиры не могла быть 1 394 000 рублей, то есть стоимость квартиры явно и значительно занижена. Истец не хотел, чтобы его действия были расценены как недобросовестные или даже мошеннические, в связи с данными обстоятельствами истец вернул задаток Ответчику и сказал ему, что квартиру на таких условиях продавать не намерен.
После подписания сторонами предварительного договора, истец получил второй экземпляр предварительного договора и получил возможность более детально изучить его. Истец понял, что при оформлении документов на квартиру и обращении в налоговые органы, у истца могут возникнуть проблемы с законодательством. Истец не хотел нарушать закон.
С момента подписания данного договора ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение двух дней истец решил, что продажа квартиры на тех условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре, незаконна и истец в течение 2-х суток, то есть, ДД.ММ.ГГГГ вернул задаток ФИО2 в размере 30 000 (тридцать тысяч) рулей.
Считает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, нарушающий закон, изначально ничтожен. И к данному договору могут быть применены последствия, предусмотренные ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения с условием о передаче задатков от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал и просил удовлетворить.
Ответчик с иском не согласился и просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Истец на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса и с учетом требований статьи 154 названного Закона – сроков рассмотрения и разрешения гражданских дел.
Сведения о времени и месте судебного разбирательства заблаговременно были размещены на официальном сайте Октябрьского районного суда Республики Башкортостан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 данной статьи).
Как разъяснено в п. 75, п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, истец. на основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования (цессии) по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ от августа ДД.ММ.ГГГГ г., акта приемки-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры, расположенной по адресу: .
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения с условием о передаче задатков, по условиям которого стороны в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно обязуются заключить и подписать договор купли-продажи жилого помещения, по которому Продавец обязан передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить стоимость жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .
Во втором разделе договора предусмотрено:
2.1. Покупная цена за квартиру составляет 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей. Из них 1 394 000(один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей стоимость квартиры и 1506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей стоимость неотделимых улучшений.
При подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу в счет причитающихся платежей денежные средства в сумме 30 000(тридцать тысяч) рублей.
Сумма в размере 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей будет оплачена покупателем продавцу в следующем порядке:
Сумма в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей будут оплачены за счет собственных денежных средств путем передачи наличных денежных средств Покупателем продавцу в день подписания настоящего договора.
Сумма в размере 1 394 000 (один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей будут оплачены за счет собственных средств путем перечисления вышеуказанной суммы со счета Покупателя на счет Продавца, открытый в в день подписания основного договора купли - продажи и подачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры в части настоящего пункта производится с использованием номинального счета , то есть за счет заемных средств.
Сумма в размере 1 476 000 (один миллион четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей будут оплачены за счет собственных средств путем передачи наличных денежных средств Покупателем Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и подачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю, что будет оформлено соответствующими платежными документами.
В предварительном договоре указано, что в случае уклонения Продавцов от заключения договора купли-продажи в срок, установленный п.1.1 предварительного договора на предусмотренных в нем условиях, Покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи, до должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Уклонения Продавца от заключения договора купли-продажи стороны признают неявку в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для подписания и регистрации договора купли-продажи в срок указанный в п.1.1 настоящего договора, либо в дополнительном соглашении. Уклонением Покупателя от заключения договора купли-продажи признается отказ от передачи оставшейся суммы при подписании основного договора купли-продажи. Ст. 421, 445, 460,429, 292, 380, 381 ГК РФ и последствия, вытекающие из настоящего договора сторонам известны (раздел 3 договора).
Согласно п. 4.1 предварительного договора, Продавец и Покупатель настоящим заверяют: что они не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующим осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить Договор на крайне невыгодных для себя условиях. Не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о банкротстве физического лица, и что она сами не планируют обращаться в суд о признании себя банкротом.
ДД.ММ.ГГГГ сумма в счет причитающихся платежей денежные средства в сумме 30 000 (тридцать тысяч) руб. была переведена ФИО2 на счет продавца ФИО1
Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и не опровергнуты.
Договором в силу статей 420, 422 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.
Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купле-продаже задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.
Установлено, что с момента подписания данного договора ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение двух дней истец решил, что продажа квартиры на тех условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре, незаконна и истец в течение 2-х суток, то есть, ДД.ММ.ГГГГ вернул задаток ФИО2 в размере 30 000 (тридцать тысяч) рулей.
В связи с чем истец обратился в суд с иском о признании недействительными предварительного договора. В качестве основания о признании недействительной сделки заявлено на то, что продажа квартиры на тех условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре незаконна.
Из материалов дела также следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры между сторонами были согласованы все необходимые условия договора. То обстоятельство, что продажа квартиры на условиях предварительного договора не свидетельствует о недействительности заключенного предварительного договора.
На основании ч. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Заключая договор в письменной форме, гражданин, действуя добросовестно и разумно, обязан ознакомиться с условиями договора; при этом подписание договора предполагает предварительное ознакомление с его условиями и согласие с условиями этого договора, гарантирует другой стороне по договору его действительность.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истец ознакомился с договором при подписании предварительного договора, подписав договор, тем самым подтвердил, что условия договора понятны. Кроме того, в п. 3.5 договора, указано, что ст. 421, 445, 460,429, 292, 380, 381 ГК РФ и последствия, вытекающие из настоящего договора сторонам известны.
Разрешая заявленные исковые требования, суд установив значимые для дела обстоятельства, проанализировав нормы права, регулирующие спорные правоотношения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению иска ФИО1
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий судья: Гибадатов У.И.