Решение по делу № 2-2747/2023 от 04.07.2023 - о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи земельных участков, взыскании убытков.

№ 2-2747/2023

55RS0003-01-2023-002618-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 04 июля 2023 года

Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Могилёвой О.В., при секретаре судебного заседания Журавской О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Оазис Эко» к ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи земельных участков, взыскании убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оазис Эко» (далее – ООО «Оазис Эко», общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи земельных участков, взыскании убытков, указав, что 10 сентября 2021 года между ООО «Оазис Эко» и ФИО1 были заключены следующие договоры: договор купли-продажи земельного участка № ... по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить земельный участок с кадастровым номером ... стоимостью 4 660 400 рублей; договор купли-продажи земельного участка № ... от 10 сентября 2021 года по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить земельный участок с кадастровым номером ... стоимостью 5 093 500 рублей. В соответствии с пунктами 2.1.1. указанных договоров в счет частичной оплаты земельных участков истцом зачтены в качестве задатка денежные средства в размере 200 000 рублей по каждому из договоров, оплаченные покупателем по предварительным договорам купли-продажи. В соответствии с пунктами 2.1.2 указанных договоров ответчик обязался произвести окончательный расчет с истцом путем перечисления оставшейся суммы на расчетный счет общества до 30 сентября 2021 года: по договору № ... в размере 4 460 400 рублей, по договору 4 893 500 рублей по договору № .... В нарушение условий данного договора ответчик по оплате земельного участка не исполнил. Сумма в размере 900 000 рублей, перечисленная ответчиком на расчетный счет общества является частичной оплатой по договору № .... По договору № ... ответчик оплату не производил. Положения о рассрочке платежа или изменения срока вынесения окончательного платежа в случае частичной оплаты в договорах отсутствуют. Таким образом, ответчиком было нарушено положение договора об оплате земельных участков в установленный договором срок. В договорах отсутствует условие о рассрочке платежей. Ответчик совершил просрочку платежей по договорам в размере 8 453 900 рублей на 52 календарных дня в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, частичная оплата в размере 900 000 рублей произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 6.2. договора № ... и договора № ... стороны согласовали, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем принятых на себя обязательств договорную неустойку в размере 0,1 % от стоимости соответствующего договора за каждый день такого неисполнения. Пунктом 6.5. договора установлено право продавца считать заключенные договоры расторгнутыми по инициативе покупателя в случае нарушения сроков оплаты более чем на 30 календарных дней с даты последней оплаты. По причине нарушения сроков оплаты ответчиком в его адрес 21 января 2022 года было направлено уведомление о расторжении договора с 21 ноября 2021 года, то есть спустя месяц после получения денежных средств. В связи с этим истцом начислена неустойка за нарушение сроков оплаты, предусмотренная пунктом 6.2. договоров, размер которой составляет: по договору № ... – 242 340 рублей 80 копеек, по договору № ... – 264 862 рубля. Пунктом 6.6. договора стороны установили возможность применения штрафной неустойки. В целях поиска потенциальных покупателей земельных участков между обществом и ИП ФИО2 заключен договор 03 февраля 2020 года на оказание услуг в соответствии с пунктом 4.1. которого вознаграждение исполнителя составляет 6,1% от цены продажи земельного участка. ИП ФИО2 в рамках исполнения принятых на себя обязательств по договору № 9 от 03 февраля 2019 года собственными силами нашел потенциального покупателя в лице ФИО1 В соответствии с пунктом 4.2. договора ответчик перечисляет на расчетный счет ИП ФИО2 вознаграждение, причитающееся ему в течение 45 банковских дней с момента подписания акта оказанных услуг по соответствующему покупателю и получения счета от исполнителя. В соответствии с пунктом 4.4. договора вознаграждение выплачивается исполнителю при условии, что на момент перечисления денежных средств покупатель перечислил заказчику задаток или иной обеспечительный платеж в размере не менее размера выплачиваемого вознаграждения исполнителю. Принимая во внимание, что 22 октября 2022 года ответчик перечислил истцу сумму в размере 900 000 рублей в счет частичной оплаты по заключенным договора, общество во исполнение условий договора № ... от ДД.ММ.ГГГГ за поиск и предоставление покупателя с которым впоследствии была заключена сделка, перечислило на расчетный счет ИП ФИО2 причитающееся ему вознаграждение в общей сумме 594 987 рублей 90 копеек. Указанная сумма является убытками, понесенными обществом в связи с заключением договоров с ответчиком.

Просит взыскать с ФИО1 неустойку за нарушение сроков оплаты по договору № ... в размере 242 340 рублей 80 копеек, расходы, связанные с оплатой услуг агента по поиску покупателя земельного участка № ... в размере 284 284 рубля 40 копеек; взыскать с ФИО1 неустойку за нарушение сроков оплаты по договору № ... в размере 264 862 рубля, расходы, связанные с оплатой услуг агента по поиску покупателя земельного участка № ... в размере 310 703 рубля 50 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 710 рублей 95 копеек.

В судебном заседании представитель истца ООО «Оазис Эко» по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменных возражениях просил снизить заявленный размер неустойки, а также рассмотреть вопрос о передаче дела по подсудности.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

По общему правилу, установленному статьей 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Из правил статьи 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что определяющим в вопросе территориальной подсудности является наличие у физического лица регистрации, поскольку в силу правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства.

Место жительства физического лица определяется местом его регистрации, в связи с которым предполагается, что гражданин находится всегда в этом определенном регистрацией месте независимо от того, что в определенный период времени он может находиться в другом месте. И поскольку регистрация по месту жительства носит уведомительный характер, то адрес регистрации по месту жительства признается адресом, выбранным гражданином для постоянного проживания.

На основании статьи 5 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту жительства.

Регистрацией гражданина Российской Федерации по месту жительства является постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства, т.е. фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина Российской Федерации и о его нахождении в данном месте жительства.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о передаче дела по подсудности, поскольку в договоре стороны согласовали, что все споры должны разрешаться сторонами путем переговоров, в случае невозможности достижения соглашения путем переговоров спор передается на рассмотрение в Замоскворецкий районный суд г. Москвы.

Представителем истца в судебном заседании приобщено определение судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковое заявление ООО «Оазис Эко» к ФИО1 о взыскании неустойки, расходов, вязанных с оплатой услуг агента, судебных расходов, возвращено и разъяснено право на обращение в Ленинский районный суд г. Омска.

Ввиду изложенного, учитывая, что в силу пункта 4 статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации споры о подсудности между судами не допускаются. Суд полагает, что исковое заявление ООО «Оазис Эко» подлежит рассмотрению в Ленинском районном суде г. Омска.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оазис Эко» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № ... в соответствии с которым продавец продает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 764 кв.м, по адресу: <адрес> (л.д. ...).

Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость земельного участка составляет 4 660 400 рублей.

Согласно пункту 2.1.1. стороны согласовали, что в счет причитающихся платежей по настоящему договору, в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по нему, продавец засчитывает в качестве задатка денежные средства в размере 200 000 рублей, оплаченные покупателем по предварительному договору купли-продажи № ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Окончательный расчет в соответствии с пунктом 2.1.3. договора осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств в размере 4 460 400 рублей на расчетный счет продавца до ДД.ММ.ГГГГ.

На аналогичных условиях между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка № ... о продаже земельного участка с кадастровым номером ... стоимостью 5 093 500 рублей (л.д. ...).

Пунктами 6.2. указанных договоров предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, указанных в пункте 2.2., 4.3 договора, продавец вправе потребовать, а покупатель в этом случае обязуется оплатить продавцу неустойку в размер 0,1% от стоимости договора за каждый день неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующего обязательства путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет продавца.

21 января 2022 года истцом в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договоров купли-продажи № ... и № ... в которых общество уведомило ФИО1 о расторжении договоров с 21 ноября 2021 года и потребовало оплаты неустойки в размере 526 625 рублей 20 копеек по договору № ... и 575 565 рублей 50 копеек по договору № ... (л.д. ...).

Неисполнение ответчиком изложенных в уведомлении требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (пункт 1 статьи 456 и пункт 1 статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (пункт 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условиями договора (пункт 6.2.) предусмотрена уплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, указанных в пункте 2.2. и 4.3. договора.

В соответствии с пунктами 2.2. договоров № 60ЕП и № 61ЕП, договоры, а также иные документы передаются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок на имя покупателя после полной оплаты (100% цены земельного участка) по договору, и исполнения покупателем условий пункта 4.3. договора.

Пунктами 4.3. договоров № 60ЕП и № 61 ЕП предусмотрено, что покупатель обязуется: оплатить стоимость земельного участка в сроки и порядке, установленном разделом 2 договора (пункт 4.3.1.); выполнить требования, установленные законодательством Российской Федерации, в отношении использования земельного участка (пункт 4.3.2.); обеспечить личное присутствие или присутствие законных представителей покупателя, выдачу нотариальной доверенности от имени покупателя лицам, указанным продавцом для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для регистрации перехода права собственности, в установленном законом порядке в сроки, указанные в настоящем договоре. В случае необходимости, возникшей в ходе государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель обязуется обеспечить предоставление в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Московской области лицам, указанным продавцом, дополнительных документов (пункт 4.3.3.).

Как установлено в судебном заседании окончательный расчет по договору между сторонами не произведен.

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании установлено, что оплата ответчиком была произведена частично в размере 900 000 рублей только по договору № ..., по договору № ... оплата не произведена, право собственности ответчика на земельные участки не зарегистрировано, земельные участки в настоящее время проданы другим лицам.

Также установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 обратился в суд с требованиями о взыскании денежных средств оплаченных по договору.

Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ с общества в пользу истца взысканы денежные средства в размере 900 000 рублей, а также штраф.

В соответствии с пунктом 6.5. договоров купли-продажи земельных участков в случае непоступления денежных средств в полном размере в течение 30 календарных дней с даты последней оплаты, установленной в разделе 2 договора, договор купли-продажи считается расторгнутым по инициативе покупателя в одностороннем порядке, при этом внесенный покупателем задаток не возвращается.

Таким образом, договоры купли-продажи с ФИО1 в соответствии с пунктом 6.5. считаются расторгнутыми с ДД.ММ.ГГГГ по инициативе покупателя.

Из пункта 6.2. договоров следует, что применение данной неустойки возможно только в том случае, когда земельные участки перешли в собственность покупателя. В рассматриваемом случае договор расторгнут по инициативе покупателя.

Вместе с тем, в судебном заседании представитель истца пояснил, что сумма задатка ФИО1 в связи с неоплатой последним денежных средств по договорам удержана.

Таким образом, с ФИО1 как нарушившего условия договора по не внесению денежных средств, удержан задаток, в связи с чем оснований для применения ответственности в виде неустойки, предусмотренной пунктом 6.2. договоров, суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам, предусмотренной пунктами 6.2.

Суд также не усматривает оснований для взыскания с ответчика убытков по договору об оказании услуг от 03 февраля 2020 года, заключённому между ООО «Оазис Эко» и ИП ФИО2

В соответствии с условиями данного договора исполнитель обязуется за вознаграждение совершить от имени заказчика юридические и фактический действия, направленные на поиск покупателей земельных участков, а также по требованию заказчика, организацию заключения сделки между заказчиком и покупателем с последующим обеспечением регистрации перехода права собственности на имя покупателя в рамках и на условиях настоящего договора.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что вознаграждение исполнителя по договору составляет 6,1 процент от цены продажи земельного участка.

В соответствии с платежным поручением ООО «Оазис Эко» перечислило ИП ФИО2 денежные средства по указанному договору в размере 716 500 рублей в качестве оплаты вознаграждения по договору на оказание услуг № ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом заявлены требования о взыскании убытков в размере 594 987 рублей 90 копеек.

Вместе с тем доказательств того, что данная сумма была уплачена обществом ИП ФИО2 в связи с заключением рассматриваемых договоров, не представлено.

Ввиду изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ООО «Оазис Эко» требований.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Оазис Эко» к ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договорам купли-продажи земельных участков, взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: (подпись) О.В. Могилёва

Мотивированный текст решения изготовлен 11 июля 2023 года

Судья: О.В. Могилёва