Решение по делу № 2-409/2025 от 27.02.2025

Дело № 2-409/2025 (УИД 50RS0048-01-2024-013391-07)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Яровой Т.В.,

при секретаре Громовой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «РКП» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «РКП», в котором просит признать предварительный договор долевого участия в строительстве № 231/05-21 от 19.01.2021, заключенного между ФИО6 и ООО «Специализированный застройщик «РКП», договором долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 19.01.2021 между ним и ООО «Специализированный застройщик «РКП» заключен предварительный договор долевого участия в строительстве № 231/05-21, в отношении объекта недвижимости - <адрес> стоимость объекта установлена в размере 3 384 000 рублей. Строительный адрес: <адрес>.

До настоящего времени объект не передан, акт приёма-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключён.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «РКП» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в судебное заседание не явился, извещен.

С учетом положений ст. ст. 167, 233 ГПК РФ суд и мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, в порядке заочного производства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, 19.01.2021 между ФИО8 и ООО «Специализированный застройщик «РКП» заключен предварительный долевого участия в строительстве № 231/05-21, в отношении объекта недвижимости - <адрес>, стоимость объекта установлена в размере 3 384 000 рублей., в отношении многоквартирного дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером <№ обезличен>, строительный адрес: <адрес>.

В обеспечение принимаемых на себя обязательств по договору истец обязался уплатить обеспечительный платеж в размере 562 181 рубля 90 копеек путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика по указанным в пункте 9 договора реквизитам в срок не позднее 20.12.2022 В преамбуле договора установлен срок заключения договора - 20.12.2022.

Обязательства дольщика, предусмотренные пунктом 7.3 предварительного договора участия в долевом строительстве жилого дома № 231/05-21 от 19.05.2021, выполнены в полном объеме и подтверждаются чек-ордером от 06.12.2022 г. на сумму 562 181 рубль 90 копеек.

Свои обязательства по предварительному договору в отношении объекта недвижимости ответчик не исполнил, объект долевого строительства истцу не передан, акт приёма-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключён, несмотря на исполнение обязательств истцом в полном объёме.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из текста Предварительного договора, денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства объекта в многоквартирном жилом доме, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учётом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п.1 ст.2 и ч.1 и 2 ст.3 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп, вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключённым между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором долевого участия, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача объекта долевого строительства в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Суд обращает внимание на то, что ООО «Специализированный застройщик «РКП» является застройщиком в соответствии с положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома № 231/05-21 от 19.05.2021, по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор в совокупности, как договор участия в долевом строительстве.

В силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Судом установлено, что обращения истца к Застройщику - ООО «Специализированный застройщик «РКП» осуществлении действий по заключению договора долевого участия не имели положительного результата. Возложенная обязанность заключить основной договор участия в долевом строительстве судом апелляционной инстанции в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу, приняв от ФИО9 обеспечительный платеж в сумме 562 181 руб. 90 коп., то есть в срок до 20.03.2023, ответчиком не исполнена. Исходя из этого суд считает факт уклонения ООО «Специализированный застройщик «РКП» от регистрации договора участия в долевом строительстве доказанным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, суд считает, что исковые требования о признании предварительного договора долевого участия в строительстве № 231/05-21 от 19.01.2021, заключенного между ФИО10 и ООО «Специализированный застройщик «РКП», договором долевого участия в строительства и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО11 – удовлетворить.

Признать предварительный договор № 231/05-21 от 19.01.2021, заключенный между ФИО12 и ООО «Специализированный застройщик «РКП» договором участия в долевом строительстве на земельном участке с кадастровым номером <№ обезличен>. по строительному адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение изготовлено в окончательной форме 10 марта 2025 года.

Судья Т.В. Яровая

<данные изъяты>