Дело №2-1678/2025
УИД61RS0003-01-2025-001858-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,
при помощнике судьи Верхотуровой И.Р.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО6,
представителя ответчика ООО «Теплосервис Юг» ФИО8,
представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» ФИО7,
представителя третьего лица ООО УК «Сердце Ростова» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент», ООО «Теплосервис Юг», третьи лица: ООО УК «Сердце Ростова», Северо-Кавказское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, о признании отсутствующим права, признании права собственности, признании договора купли-продажи оборудования и договора о предоставлении в пользовании места для эксплуатации котельной недействительными, обязании нечинить препятствия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее также истец) обратился с вышеуказанным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» (далее также ответчик, застройщик) и ООО «Теплосервис Юг» (далее также ответчик).
В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что он является собственником жилого помещения – <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме (далее также МКД) по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 14.03.2023.
Вышеуказанный МКД введен в эксплуатацию, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 10.01.2022 №.
Истцу стало известно о незаконном отчуждении застройщиком крышной котельной.
Так, между ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг» заключен договор купли-продажи оборудования крышной котельной многоквартирного дома от 28.12.2021 № а также договор о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной.
При этом, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ), оборудование крышной котельной является общим имуществом собственников помещений в МКД, приобретенным на средства участников долевого строительства, которые согласие на отчуждение крышной котельной не давали.
По мнению истца, данное имущество незаконно эксплуатируется ООО «Теплосервис Юг», и должно обслуживаться и эксплуатироваться организацией управляющей многоквартирным домом.
В адрес истца застройщиком направлено письмо от 24.11.2023 №15, в котором указано, что котельная передана ООО «Теплосервис Юг» до ввода объекта в эксплуатацию на основании договора купли-продажи от 28.12.2021 №
Однако, заключая данный договор менее чем за две недели до ввода МКД в эксплуатацию, после проведенного обследования приемной комиссией, ООО «Теплосервис Юг» не могло не знать об отнесении котельной к общему имуществу МКД на момент заключения договора купли-продажи.
Ссылаясь на данные обстоятельства, истец с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд признать отсутствующим право собственности ООО «Теплосервис Юг» на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес>, автоматизированную блочно-модульную котельную «Ekotherm V 1200» (паспорт №), газопровод протяженностью <данные изъяты> и иное входящее в состав котельной оборудование, том числе в указанном в п.1 исковых требований составе, обязать ООО «Теплосервис Юг» устранить нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в отношении общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, – автоматизированной блочно-модульной котельной, газопровода протяженностью <данные изъяты> для чего обязать ООО «Теплосервис Юг» прекратить эксплуатацию данного имущества в указанном в п.1 требований составе, обязать не препятствовать обслуживанию и эксплуатации данного имущество управляющей организацией, осуществляющей управление данным многоквартирным домом, привести указанное имущество в первоначальное состояние согласно Техническим условиям ПАО «Газпром газораспределение» <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации на многоквартирный дом (раздел «система газоснабжения» <данные изъяты>, разработанный ИП ФИО5), состояние на момент первоначальной передачи по договору купли-продажи оборудования от 28.12.2021 №-КП между ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг», признать недействительным договор купли-продажи оборудования от 28.12.2021 №-КП, заключенный между ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг», применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021, заключенный между ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг», применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УК «Сердце Ростова», Северо-Кавказское Управление Ростехнадзора, Государственная жилищная инспекция Ростовской области.
Истец и представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, явились в судебное заседание, исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения аналогичные исковому заявлению, а также имеющимся в материалах дела письменным дополнительным пояснениям.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» ФИО7, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО «Теплосервис Юг» ФИО8, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Представители ответчиков пояснили, что оборудование котельной было продано и договор о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной был заключен до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, когда имущества находилось на балансе застройщика, оборудование приобреталось на средства целевого займа, в связи с чем застройщик был вправе самостоятельно им распоряжаться, заявили о применении сроков исковой давности.
Представитель ООО УК «Сердце Ростова» ФИО4, действующий на основании доверенности, полагал требования подлежащими удовлетворению.
Третьи лица Северо-Кавказское Управление Ростехнадзора, Государственная жилищная инспекция Ростовской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, уполномоченных представителей не направили. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании, истец является собственником <адрес>. расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 14.03.2023 за №.
Ранее истец единолично обращался в суд с аналогичными требованиями. Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.07.2024 по делу №, исковое заявление оставлено без рассмотрения как поданное лицом, не имеющим полномочий на подписание или предъявление иска.
В подтверждение полномочий на обращение в суд от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме в материалы настоящего дела представлен протокол № по вопросам внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 03.02.2025, в котором при принятии решения по вопросу 3 повестки дня общее собрание уполномочило ФИО1 на заявление в суд соответствующих требований, а также иных исков в защиту прав собственников помещений в МКД. Решение было принято 70,53% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, т.е. большинством более 2/3.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу, предусмотренному пунктом 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Необходимый кворум для принятия решений по вопросам пользования общим имуществом в МКД, защиты прав общей долевой собственности и наделения полномочиями действовать от имени собственников по данным вопросам имелся. Решение общего собрания собственников никем не оспорено, в судебном порядке недействительным не признано.
Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у истца ФИО1 необходимых полнимой по предъявлению исков в защиту прав собственников помещений в МКД.
Вышеуказанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 10.01.2022 №.
Строительство данного дома осуществлялось на основании договоров участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Застройщиком при строительстве выступал ответчик – ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент».
ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» по договору купли-продажи оборудования от 28.12.2021 № передавало право собственности на являющееся предметом спора оборудование крышной котельной ООО «Теплосервис Юг».
Одновременно между ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг» был заключен договор №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021 в отношении крыши многоквартирного дома.
ООО «Теплосервис Юг» 10.04.2023 зарегистрировало котельную в реестре опасных производственных объектов за № оформило Лицензию № от ДД.ММ.ГГГГ на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности.
ООО «Теплосервис Юг», как теплоснабжающей организации Региональной службой по тарифам по Ростовской области были утверждены тарифы на тепловую энергию и горячую воду для Муниципального образования «город Ростов-на-Дону» (без указания конкретных МКД), котельная включена в схему теплоснабжения г.Ростов-на-Дону.
В дальнейшем с использованием спорной котельной ООО «Теплосервис Юг» осуществляло оказание коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению собственникам помещений в МКД. Иные потребители тепловой энергии у котельной отсутствуют.
Истец указывает, что из письма ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» от 24.11.2023 №15 ему стало известно о незаконной передаче общедомового имущества (котельной) ООО «Теплосервис Юг», в связи с чем он обратился в суд с соответствующими требованиями.
На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
Согласно пункта 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ - общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
В соответствии с положениями вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В пунктах 2 и 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, дополнительно конкретизировано, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Застройщик в силу пункта 3 части 2 статьи 3.1 Закона №214-ФЗ обязан раскрывать проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями.
ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» в Единой информационной системе жилищного строительства РФ (наш.дом.рф) в составе проектной декларации на строительство данного многоквартирного дома размещена соответствующая информация об общем имуществе в МКД.
В соответствии с пунктом 18 раздела 16.2 «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более, чем одного помещения в данном доме» Проектной декларации № от 10.01.2022 в составе общего имущества МКД находится расположенная на крыше автоматизированная блочно-модульная котельная «Ekоtherm V 2000», тепловой мощностью 2,0 МВт, работающая на природном газе, крышного исполнения; водогрейные жаротрубные двухходовые котлы Duotherm 1000 мощностью 1000 кВт с горелкой газовой.
Следовательно, изначально по проектной декларации блочно-модульная котельная сооружалась в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, указанная котельная является общим имуществом многоквартирного жилого дома, поскольку предназначена и фактически используется для обслуживания более чем одного помещения в данном доме и строилась именно как общее имущество в многоквартирном доме.
В рабочей документации и положительном заключении экспертизы на многоквартирный дом крышная блочно-модульная котельная описывается как общедомовое имущество.
При этом, доводы ООО «Теплосервис Юг» о том, что спорная котельная снабжает теплом несколько многоквартирных домов, опровергается материалами дела.
В подтверждение данного довода ООО «Теплосервис Юг» приводится проектная документация на жилой комплекс, в которой указывается «жилой дом №1» и «жилой дом №2».
Вместе с тем, истцом представлено письмо №286 от 30.06.2025 проектировщика, осуществлявшего проектирование жилого комплекса, в котором указывается, что «слова «дом 1 и дом 2» использованные в проектной документации относятся к многоквартирному дому расположенному по адресу: <адрес> Данный жилой комплекс является единым объектом с общей подземной парковкой и 1 этажом.
В Разделе 3 «Архитектурные решения» № лист 1 тома 3 проектной документации «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой, расположенный по адресу<адрес> указано, что объект капитального строительства имеется только один, а дом №1 и дом №2 объединены двумя уровнями подземной автостоянки, первым нежилым этажом, т.е. технически и функционально объединены.
Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.01.2022 № следует, что проектный жилой комплекс – это многоквартирный дом по адресу <адрес>.
Квартиры в подъездах № (в проекте <адрес>) и № (в проекте <адрес>) имеют сквозную нумерацию, что также подтверждает единство МКД.
Иные объекты капитального строительства по указанному адресу в ЕГРН отсутствуют.
Доказательств использования спорной котельной для снабжения тепловой энергией или горячей водой иных объектов капитального строительства, отличных от МКД по адресу: <адрес> ФИО2 <адрес>, ответчиками не представлено.
Таким образом, спорная котельная предназначена только для одного многоквартирного дома и полностью соответствует критериям общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Факт нахождения котельной на крыше, за стенами многоквартирного дома не препятствует отнесению ее к общедомовому имуществу.
Для систем газоснабжения, включающих газоиспользующее оборудование, т.е. спорную котельную, в пункте 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, установлено специальное регулирование. В данном случае внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью, а не внешняя граница стены МКД.
При этом в разделе «сети и системы инженерно-технического обеспечения» Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.01.2022 № в отношении отопления и горячего водоснабжения, в отличии от холодного водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, не указано на снабжение соответствующими коммунальными ресурсами от городских сетей, указана газовая блочно-модульная котельная.
В пункте 1.1 договора поставки № от 13.10.2020, по которому застройщик приобретал оборудование котельной, и приложении № к нему указывается на приобретение оборудования для газоснабжения объекта «Жилой комплекс по адресу: <адрес>».
В договоре подряда № от 02.2.2020 (пункт 1.2), по которому застройщик выступал заказчиком монтажа котельной, также указывается на монтаж оборудования для «Жилого комплекса по адресу: <адрес>», по проекту, рабочей документации и ТУ в отношении данного МКД.
Судом дополнительно исследован вопрос технологического подключения спорной котельной к сетям инженерно-технического обеспечения.
ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг» не оформлялись отдельные технические условия для снабжения котельной газом, холодной водой и электроэнергией, технологическое присоединение котельной как самостоятельного коммерческого объекта не оплачивалось и не осуществлялось.
ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» выданы технические условия № от 28.09.2018 на подключения к сетям газоснабжения жилого комплекса по адресу: <адрес>.
Размер платы за подключение МКД к сетям газоснабжения составил 3 142 045 руб. (№
Из акта приемки законченного строительством объекта системы газораспределения и газопотребления от 23.09.2021, подписанного застройщиком, Северо-Кавказским управлением Ростехнадзора, проектировщиком и газоснабжающей организацией, следует, что строительство спорной крышной модульной котельной выполнено в составе жилого комплекса по адресу: <адрес>, его систем газоснабжения.
Иные объекты газопотребления, кроме спорной котельной, в МКД отсутствуют.
Согласно письму №15236 от 03.08.2023 АО «Ростовводоканал» ТУ на подключение МКД к сетям водоснабжения выдавались с расчетом нагрузок в том числе на горячее водоснабжение.
Размер платы за технологическое присоединение составил 5 349 031,62 руб. (п.№
Таким образом, как мощности по газоснабжению, так и мощности по водоснабжению на нужды ГВС оплачены в рамках строительства МКД, т.е. за счет участников долевого строительства.
Указание ООО «СЗ «МСК-Девелопмент» на приобретение оборудования котельной и оплаты технологического присоединения за счет средств, полученных по договору целевого займа № от 18.12.2018 на сумму 26 000 000 руб., не может иметь правового значения для разрешения спора.
Согласно п.1.1 договора целевого займа № от 18.12.2018 займ предоставлялся для оплаты технологического присоединения строящегося объекта «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>» (далее - «объект») к инженерным сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, для приобретения оборудования котельной и трансформаторной подстанции и оплаты работ по монтажу трансформаторной подстанции и котельной с газопроводом.
Денежные средства по займу расходовались для строящегося объекта «Жилой комплекс», а не для сторонней котельной как самостоятельно объекта.
Согласно бухгалтерскому балансу застройщика за 2020 год долгосрочные заемные обязательства (код стоки 1410 на стр.3), обозначенные в балансе как целевой заем МСК на 31.12.2020 – 0 руб., то не есть на 31.12.2020 все займы были погашены.
Поскольку застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов (часть 6 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ), погашение указанного займа могло быть осуществлено только за счет платежей от участников долевого строительства. Следовательно, даже при предположении о приобретении на заёмные средства оборудование котельной в конечном счете при погашении займа оплачено денежными средствами, поступившими участников долевого строительства.
Сам факт самостоятельного приобретения застройщиком оборудования котельной на заемные или иные средства не влияет на возникновение права самостоятельного распоряжения данным оборудованием в отрыве от возводимого МКД. Застройщик являлся покупателем всех материалов и всего иного оборудования, использованных при возведении МКД, однако указанное не порождает право самостоятельного распоряжения ими после их включения при строительстве в состав МКД.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласие всех собственников долевого имущества необходимо как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении размера общего имущества - пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020.
Такое согласие собственников помещений в МКД на отчуждение крышной котельной отсутствует.
ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» не имело права отчуждать имущество котельной, являющееся по проектной декларации общим имуществом в многоквартирном доме. При этом ООО «Теплосервис Юг» не может быть признано добросовестным покупателем.
Договор купли-продажи оборудования № заключен 28.12.2021 менее чем за 2 недели до ввода дома в эксплуатацию в зимний период, когда единая система отопления МКД, включающая спорную котельную уже работала.
Поскольку котельная уже фактически использовалась в декабре 2021 года для отопления возведенного многоквартирного дома, то даже потенциально не могла рассматриваться как отдельный оборотоспособный объект, так как являлась неотъемлемой частью функционирующих внутридомовых систем горячего водоснабжения и отопления МКД.
Котельная прошла необходимую пуско-наладку именно как неотъемлемая часть отопительной системы МКД, а из находящейся в общем доступе проектной декларации однозначно следовало отнесение котельной к общему имуществу в МКД.
Неделимой признается вещь, которую нельзя разделить в натуре без разрушения, повреждения или изменения ее назначения. Она выступает в обороте как единый объект вещных прав. У нее могут быть составные части, однако при замене одной или нескольких частей иная вещь не возникает, если при этом сохраняются существенные свойства изначальной вещи (пункты 1 и 2 статьи 133 ГК РФ).
Котельная является неотделимой от систем газоснабжения, горячего водоснабжения и отопления многоквартирного дома, т.е. без нее дом не может функционировать.
На листе 7 проекта МКД - рабочая документация «Система газоснабжения. 31/07-10-ГС», Том 5, указано, что щит выносного диспетчерского пульта, на который выводится сигнал о неисправности котельной, по проекту располагается не в котельной, а в отдельном помещении МКД (не котельной) – в помещении консьержа на 1 этаже. Корректор СПГ-742 устанавливается в диспетчерской на расстоянии 10,0 м от УУРГ (лист 9 проекта), изначально и в настоящее время находится в помещении консьержа.
ООО «Теплосервис Юг» при проявлении разумной осмотрительности не могло не знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать и то, что по находящейся в общем доступе проектной декларации это имущество является общедолевой собственностью, не могло не видеть, что сделка заключается в отношении неотъемлемой части системы отопления уже построенного МКД.
Передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на имущество, являющееся общим имуществом, и последующие сделки в отношении данного имущества не соответствуют требованиям закона, влекут нарушение прав собственников помещений, и поэтому договоры в отношении такого имущества являются ничтожными без согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
Следовательно, строящийся (незавершенный) объект и его составные части, включая смонтированную котельную, весь период строительства находится в залоге у участников долевого строительства, в т.ч. истца.
При этом залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 ГК РФ).
Поскольку это залог в силу закона, ООО «Теплосервис Юг» также не могло не знать о его существовании, рассматривая к покупке котельную в уже построенном МКД, находящемся в завершающей стадии сдачи в эксплуатацию.
С момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров при отчуждении застройщиком третьему лицу, которое, приобретая, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.
Являющийся предметом спора договор купли-продажи заключен в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которое ограничено в обороте и не могло отчуждаться, в силу чего договор является ничтожным.
Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона ничтожна (пункт 1 статьи 174.1 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Отчуждение построенной в составе МКД крышной котельной, суд расценивает как злоупотребление правом со стороны застройщика, посягающее на охраняемые законом права участников долевого строительства и последующих собственников помещений в МКД.
По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 №23-П разъяснено, что «в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012 №14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по смыслу положений частей 2 - 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам».
При этом факт отчуждения до или после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию правового значения не имеет, поскольку застройщик в любом случае не имел права на отчуждение.
В пункте 1.10 договора купли-продажи оборудования от 28.12.2021 № цена оборудования котельной определена в сумме 1 000 руб.
При этом, суд приходит к выводу, что котельная отчуждена по заведомо заниженной цене, поскольку затраты на ее приобретение и монтаж без учета оплаты технологического присоединения составили 6 209 700 руб. №
При этом в п.5.1.1 договора купли-продажи оборудования стороны прямо указали, что: «покупатель заверяет продавца о том, что ему известно, что определенная Сторонами цена Оборудования в размере 1000 руб., в том числе НДС 20%, не соответствует действительной и рыночной цене Оборудования и установлена исключительно в связи с принятием Покупателем обязательств самостоятельно или с привлечением специализированной организации по надлежащему обеспечению потребителей (собственников помещений в МКД) тепловой энергией для теплоснабжения и горячего водоснабжения, также обязательств по надлежащей эксплуатации, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту Оборудования в период действия Договора о предоставлении места на крыше МКД.
В пункте 1.10 договора купли-продажи оборудования ответчики установили, что в случае досрочного прекращения Договора о предоставлении в пользование места на крыше МКД для эксплуатации и обслуживания оборудования до истечения его срока службы согласно технической документации по инициативе покупателя, покупатель обязан передать оборудование управляющей компании по акту приема-передачи за плату, не превышающую установленную настоящим договором.
Таким образом, по договору титул собственности на оборудование котельной у ООО «Теплосервис Юг» носит условный характер, ограничен периодом пользования местом на крыше МКД для эксплуатации и обслуживания данного оборудования, ООО «Теплосервис Юг» не вправе использовать данное оборудование иначе как для нужд МКД, т.е. данный договор фактически право собственности не порождает.
В отношении требований о признании ничтожных сделок недействительными и применении последствий недействительности, необходимо учитывать, что полная реституция в данному случая неприменима, поскольку ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» никаких прав в отношении общего имущества в многоквартирном доме не имеет, в связи с чем возможен только возврат уплаченных ООО «Теплосервис Юг» денежных средств.
Применительно к аналогичной ситуации в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №5944/12 по делу №А41-13664/07 разъяснено, что реституционные требования в части возврата незаконно отчужденного имущества, являющегося общим имуществом МКД, его неправомочному отчуждателю (застройщику) не применяются.
Следовательно, реституционное требование при признании ничтожным договора купли-продажи будет состоять в возврате продавцом уплаченных денежных средств.
Кроме того, у ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» отсутствовали надлежащие правовые и для заключения договора №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021 с ООО «Теплосервис Юг».
Так, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (статья 36 ЖК РФ).
Предоставление общего имущества в пользование иным лицам осуществляется по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (часть 4 статьи 36 ЖК РФ) большинством не менее двух третей от общего числа голосов (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников (пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
Решением общего собрания собственников в предоставлении в пользование третьим лицам, в т.ч. ООО «Теплосервис Юг», общего имущества МКД для размещения инженерного оборудования было отказано - п.11 Протокола № общего собрания собственников от 03.03.2022 (пункт 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект, застройщик не мог самостоятельно распоряжаться заложенным имуществом даже в стадии незавершенного строительства.
Строящийся (незавершенный) объект и его составные части, включая смонтированную котельную, весь период строительства находится в залоге у участников долевого строительства.
Из пункта 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 следует, что до момента регистрации прав помещения в МКД не существуют как объекты гражданских прав (не была введена в гражданский оборот).
До ввода в эксплуатацию многоквартирный дом как объект права собственности еще не существует (не введен в оборот), поэтому сделки застройщика в отношении частей МКД (крыши) не могут иметь юридической силы.
Следовательно, неправомерны распорядительные действия застройщика по обременению общего имущества МКД правами третьих лиц, распоряжению общим имуществом в МКД, которое застройщику не принадлежит.
К договорам о предоставлении в пользование общего имущества МКД по аналогии применяются положения о договорах аренды, они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (абзац 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Договор № от 28.12.2021 о предоставлении в пользование места для эксплуатации заключен на срок до 31.12.2070, т.е. более года.
Соответственно согласно пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был.
Применительно к данной ситуации в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» дополнительно разъяснено, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
То есть, будучи не зарегистрированным в ЕГРН указанный договор с вводом дома в эксплуатацию для собственников помещений в МКД свою силу автоматически утратил.
Если арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Следовательно, независимо от применения судом последствий недействительности сделки договор № от 28.12.2021 не влечет юридических последствий, поскольку ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом – пункт 1 статьи 166 ГК РФ.
С учетом отдельного рассмотрения требований по вопросу прекращения эксплуатации котельной ООО «Теплосервис Юг», сохранением смонтированной котельной в составе МКД и изменением обслуживающей ее организации, применение дополнительных последствий недействительности договора №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021 не требуется.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (вещно-правовой защиты), что прямо предусмотрено абзацем вторым статьи 12 Гражданского кодекса. Признание права как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.
В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Виндикационные требования в порядке статьи 301 ГК РФ в данном случае применимы, поскольку несмотря на «формальную» передачу котельной от застройщика ООО «Теплосервис Юг» по договору купли-продажи, данная котельная как на момент заключения договора, так и в настоящее время находится на крыше многоквартирного дома как неотъемлемая часть внутридомовой системы отопления и горячего водоснабжения МКД.
Так как спорное имущество продолжает оставаться в составе МКД, в связи с чем как таковые дополнительные действия по возврату не требуются, а требования являются негаторными.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При неправомерном использовании общего имущества в многоквартирном доме другим лицом собственник вправе предъявить именно негаторный, а не виндикационный иск (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013, Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 №83-КГ18-13, п.39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Устранение нарушений прав истца как участника долевой собственности (статья 304 ГК РФ) будет заключаться в прекращении ООО «Теплосервис Юг» незаконной эксплуатации крышной котельной, являющейся общедомовым имуществом.
При этом общедомовая котельная должна обслуживаться управляющей организацией, осуществляющей управление данным многоквартирным домом путем привлечения специализированной организации.
В соответствии с пунктом 8 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, выполнение работ в целях содержания в надлежащем техническом состоянии систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, указывается, что из системного толкования положений частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.
Следовательно, обязанность по эксплуатации крышной котельной лежит на ООО УК «Сердце Ростова» независимо от содержания договора управления с ней.
Данные обязанности должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.
Содержание и ремонт оборудования автономных котельных должно осуществляться организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом - пункт 5.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, пункт 20 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», абзац 8 пункта 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №35.
ООО «Теплосервис Юг» не является организацией, управляющей многоквартирным домом, следовательно, не вправе самостоятельно эксплуатировать и использовать в своих коммерческих целях крышную котельную МКД.
Пункт 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, прямо предусматривает самостоятельное производство управляющей организацией коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В Определении Конституционного Суда РФ от 30.09.2021 №2119-О применительно к домам с крышными котельными указывается, что в соответствии с абзацем первым пункта 54 Правил тепловая энергия для оказания коммунальной услуги по отоплению производится управляющей организацией с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы ответчиков об отсутствии у управляющей организации необходимых лицензий, подлежат отклонению, поскольку вопросы собственности на общедомовое имущество никак не опосредованы наличием или отсутствием каких-либо лицензий.
Как верно указывает истец, на момент заключения спорных договоров 28.12.2021 и в дальнейшем по 21.06.2023 ООО «Теплосервис Юг» также не имело лицензии на эксплуатацию данного опасного производственного объекта по адресу: <адрес>.
Право собственности возникает не в силу оформления документации на ОПО, а наоборот возникновение права собственности (владения) влечет ряд регламентных мероприятий в рамках законодательства об опасных производственных объектах. Правоустанавливающие документы прилагаются к заявлению на регистрацию ОПО (пп. 2 п. 20 Регламента по регистрации ОПО, утв.Приказом Ростехнадзора от 08.04.2019 №140, пп. 2 п. 14 Требований к регистрации объектов в реестре ОПО, утв. Приказом Ростехнадзора от 30.11.2020 №471);
Документы для регистрации ОПО нужно представить в регистрирующий орган не позднее 10 рабочих дней со дня начала его эксплуатации (п. 5 Правил регистрации объектов в реестре ОПО, п. 14 Требований к регистрации объектов в реестре ОПО).
Следовательно, только после начала эксплуатации у управляющей организации (привлеченной ею специализированной организации) возникнет обязанность по регистрации ОПО.
Лицензирующий орган принимает решение предоставить лицензию (внести изменения) в срок, не превышающий 13 рабочих дней со дня приема заявления (ч. 1.1 ст. 14 Закона о лицензировании, п. 13 (1) Положения о лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.10.2020 №1661).
В судебном заседании стороной ответчика ООО «Теплосервис Юг» указано на частичное видоизменения первоначального состояние оборудования котельной в ходе ремонтов, обслуживания и модернизации.
При этом, истец указывает на необходимость восстановления ООО «Теплосервис Юг» первоначального проектного состояния котельной.
Так, многоквартирный дом введен с работоспособной котельной, на что отдельно указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 10.01.2022 №61-310-938409-2022, а также в Акте приемки законченного строительством объекта системы газораспределения и газопотребления от 23.09.2021.
При сдаче дома в эксплуатацию в период отопительного сезона в указанном виде оборудование фактически эксплуатировалось, и было в работоспособности состоянии.
Соответственно в первоначальном состоянии оборудованием котельной может беспрепятственно эксплуатироваться, а довод ООО «Теплосервис Юг» о том, что при демонтаже дополнительного оборудования котельная утратит работоспособность, суд находит несостоятельным.
Дом проектировался, строился и вводился в эксплуатацию с крышной котельной, которая может полноценно функционировать, ее соответствие проектным характеристикам и способность в исходном виде использоваться для нужд отопления и ГВС МКД подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию.
Документальным доказательством передачи спорного имущества является договор купли-продажи оборудования от 28.12.2021 №
В отсутствие доказательств иного предполагается наличие у ООО «Теплосервис Юг» указанного в перечне оборудования и возможность его восстановления в первоначальном виде (если имущество было частично изменено или утрачено).
ООО «Теплосервис Юг» осуществляло коммерческую эксплуатацию котельной, извлекая при этом доход. Так же как при аренде, безвозмездном пользовании в данном случае несение расходов на содержание, ремонт является обязанностью пользователя (статья 616, статья 695 ГК РФ). Проведение ремонтов, создание неотделимых улучшений не влечет перехода права собственности.
Дополнительное съемное оборудование предметом спора не является и может быть беспрепятственно демонтировано, не влияя на работоспособность котельной.
Применяя по аналогии статью 303 ГК РФ, добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
В рассматриваемом споре добросовестность ООО «Теплосервис Юг» отсутствует, в связи с чем неотделимые улучшение возмещению не подлежат.
Приведение котельной в первоначальное состояние позволяет ее беспрепятственно эксплуатировать, иного ответчиками не доказано.
В ходе рассмотрения дела ответчиками заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, разрешая которое суд исходит из следующего.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Как договор купли-продажи оборудования №, так и договор № о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной, заключены между ООО СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг» - 28.12.2021.
В обоснование своего ходатайства ответчики ссылаются на то, что истцы (собственники помещений, от имени которых действует ФИО1) узнали о начале исполнения сделок, как минимум с момента, когда они проголосовали на общем собрании № от 03.03.2022 за принятие решения о заключении договоров горячего водоснабжения и теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией ООО «Теплосервис Юг», указывают, что в приложении № к договору об управлении МКД указан номер договора и его предмет, в том числе, что договор заключен для эксплуатации котельной. Собственники имели возможность запросить в управляющей компании копии договора № купли-продажи оборудования от 28.12.2021, договора №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021.
В протоколе общего собрания собственников № от 03.03.2022 ответчики ссылаются на вопрос № – «принятие решения о заключении договоров горячего водоснабжения и теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией ООО «Теплосервис Юг».
Принятие решения о заключении договоров горячего водоснабжения и теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией ООО «Теплосервис Юг» в данном случае никак не свидетельствует о наличии или отсутствии у данного лица спорного имущества на праве собственности, в связи с чем дата заключения договора теплоснабжения или принятия решений общим собранием не может иметь правового значения в настоящем деле.
В протоколе общего собрания собственников № от 03.03.2022 (вопросы 7, 8, 9) аналогичные решения о переходе на прямые договоры были приняты в отношении электроснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, обращения с ТКО, что согласуется со статьей 157.2 ЖК РФ.
Однако вопросы собственности на общее имущество в МКД данными решениями не затрагивались. Наличие или отсутствие договоров теплоснабжения и горячего водоснабжения не может влиять на прекращение или возникновение права собственности и выступать в качестве даты начала течения исковой давности.
При этом в решении общего собрания собственников в предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества МКД для размещения инженерного оборудования было отказано - п.11 Протокола № общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Действительно, в п. 1.3.4. приложения № «Перечень технической документации» к договору управления имеется информация в следующем виде:
«- договор № купли-продажи оборудования от 28.12.2021 – 9л. зав. копия; - договор № о предоставлении в пользовании места для эксплуатации котельной от 28.12.2021 – 7л. зав. копия».
Однако упоминание в приложениях к договору управления о договоре купли-продажи некоего оборудования не свидетельствует об отчуждении именно котельной и именно ООО «Теплосервис Юг».
Более того, как верно указывает истец, договор с такой формулировкой мог относиться к любому иному оборудованию, которое приобреталось застройщиком при строительстве многоквартирного дома.
Истец и собственники помещений в МКД стороной сделок не являлись, поэтому применению подлежит критерий их субъективной осведомленности.
В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что о незаконной передаче общедомового имущества ему стало достоверно известно только из письма ООО «Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» от 24.11.2023 № (косвенная информация следует из письма АО «Ростовводоканал» от 02.10.2023 №15-23).
Соответственно, как минимум до 02.10.2026 сроки давности не истекли и требования заявлены в пределах срока давности.
Сами копии спорных договоров получены истцом в 2024 году при рассмотрении гражданского дела № в Кировском районном суде г. Ростова-на-Дону.
Иная дата доведения информации об отчуждении котельной и содержании являющихся предметом спора сделок ответчиками не доказана.
Представитель третьего лица ООО УК «Сердце Ростова» также указал, что не располагает информацией об ознакомлении кого-либо из собственников с копиями договоров, имеющимися в распоряжении у управляющей организации.
Довод ответчиков о том, что собственники могли ознакомиться в ООО УК «Сердце Ростова» с договорами, на основании которых ООО «Теплосервис Юг» является собственником и использует место на крыше суд находит несостоятельным, поскольку начало течения срока давности статья 181 ГК РФ связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Ознакомление с технической документацией на МКД является правом, а не обязанностью собственников помещений в МКД. В действующем законодательстве отсутствуют нормы права, согласно которых собственники должны знакомиться с такой документацией. В этой связи в настоящем деле течение срока исковой давности определяется моментом, когда лицо фактически узнало о начале ее исполнения сделки.
При этом в судебной практике сформирован подход, что при признании сделок недействительными начало течение срока исковой давности связывается с получением истцом сведений о надлежащих ответчиках по иску, то есть о сторонах сделки (п.1, 2, 3, 8 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2023 №4-КГ23-25-К1), а также о наличии оснований для признания сделки недействительной, то есть о содержании и условиях сделки.
В этой связи суд не находит оснований для применения сроков исковой давности.
В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Таким образом, для вещно-правовых требований срок давности также не является пропущенным.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб., которые подтверждены документально.
При этом, суд полагает необходимым взыскать данные расходы в пользу истца с ответчиков в солидарном порядке.
В соответствии со статьей 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Ответчиками представлено в материалы дела Соглашение № о расторжении договора №-Э о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 09.06.2025 с подписанным Протокола разногласий от 11.06.2025.
Из указанных документов и устных пояснений ответчиков и третьего лица ООО УК «Сердце Ростова», несмотря на отказ признать исковые требование, явствует намерение передачи спорной котельной в обслуживание ООО УК «Сердце Ростова» в составе общедомового имущества в срок 11.09.2025.
Указанное соглашение и протокол подписаны, в том числе, ООО УК «Сердце Ростова». Управляющая организация в соглашении подтвердила готовность к принятию котельной на обслуживание в течение трех месяцев с момента подписания соглашения, т.е. до 11.09.2025.
Исходя из изложенного, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела при рассмотрении требований истца в части установления сроков исполнения решения суда, суд считает разумным установить срок для исполнения требований истца в части требований об устранении нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме, как один месяц с момента вступления решения суда в законную силу.
При этом суд обращает внимание сторон на возможность досрочного добровольного исполнения решения суда до вступления его в законную силу.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 ФИО10 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) – удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ООО «Теплосервис Юг» (ИНН <***>) на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес>, автоматизированную блочно-модульную котельную «Ekotherm V 1200» (паспорт №), газопровод протяженностью <данные изъяты>
Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, право общей долевой собственности на расположенную на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес>, автоматизированную блочно-модульную котельную «Ekotherm V 1200» (паспорт №), газопровод протяженностью <данные изъяты>
Обязать ООО «Теплосервис Юг» (ИНН <***>) устранить нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в отношении общего имущества в указанном многоквартирном доме - автоматизированной блочно-модульной котельной, газопровода протяженностью <данные изъяты>., газопровод надземный низкого давления труба стальная Ду 108*3,5 – 120,0 м., обязав ООО «Теплосервис Юг» не препятствовать обслуживанию и эксплуатации данного имущество управляющей организацией, осуществляющей управление данным многоквартирным домом и привести указанное имущество в первоначальное состояние согласно Техническим условиям ПАО «Газпром газораспределение» <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации на многоквартирный дом (раздел «система газоснабжения» № разработанный ИП ФИО5), состояние на момент первоначальной передачи по договору купли-продажи оборудования от 28.12.2021 №-КП между ООО СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг».
Признать недействительным договор купли-продажи оборудования от 28.12.2021 № между ООО СЗ «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг», применив последствия недействительности сделки, обязав ООО Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» (ИНН <***>) возвратить ООО «Теплосервис Юг» (ИНН <***>) денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 1 000 руб.
Признать недействительным договор № о предоставлении в пользование места для эксплуатации котельной от 28.12.2021 между ООО Специализированный застройщик «МСК-Девелопмент» и ООО «Теплосервис Юг», применив последствия недействительности сделки.
Взыскать с ООО СЗ «МСК-Девелопмент» (ИНН <***>) и ООО «Теплосервис Юг» (ИНН <***>) в равных частях в пользу ФИО3 ФИО9 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено 08.08.2025