Дело №2-667/2025
45RS0009-01-2025-000754-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куртамышский районный суд Курганской области
в составе председательствующего судьи Олейниковой Е.Н.
при секретаре судебного заседания Воробьевой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Куртамыше 11 ноября 2025г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 предъявила исковые требования к Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение.
В обоснование исковых требований указывает, что 15.08.2022 она купила у ФИО2 сооружение (металлический павильон, обложенный кирпичом), находящийся по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 15.08.2022. В это-же время в соответствии с договором уступки аренды земельного участка от 17.08.2022 ФИО2 уступил ей право и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) – для общественно-деловых целей, находящегося по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира. Расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес> договору аренды №117 от 17.07.2009 года, заключенному между Отделом экономики и управления имуществом администрации Куртамышского района Курганской области и ФИО3 на котором расположено сооружение.
Указывает, что покупая сооружение, считала, что оно не является объектом капитального строительства в связи, с чем считала, что для заключения сделки достаточным договора купли-продажи. 09.07.2025 года перед окончанием срока аренды земельного участка истец обратилась в Администрацию Куртамышского муниципального округа Курганской области, чтобы продлить договор аренды земельного участка или выкупить, однако выяснилось, что сооружение (металлический павильон, обложенный кирпичом), является объектом капитального строительства и стоит на кадастровом учете в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, как нежилое здание магазина с кадастровым номером № таким образом, чтобы продлить договор аренды, заключить новый или выкупить этот земельный участок у Администрации истцу следует оформить право устанавливающие документы на нежилое здание магазина и зарегистрировать своё право собственности в Управлении Росреестра по Курганской области.
Истцом также выяснилось, что Постановлением Администрации города Куртамыша Куртамышского района Курганской области за №582 от 15.09.1999 ФИО3 был отведен земельный участок под установку металлического киоска по <адрес> общей площадью 30 кв.м. и был заключен договор аренды этого земельного участка между Администрацией города Куртамыша и ФИО3 сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Регистрационной палате Курганской области 19.10.2001 за №45-01.07-03.2001-0353.01. В сентябре 1999 ФИО3 на арендованном земельном участке установила киоск «Кумир» и стала использовать его как торговое помещение. Летом 2000 она возвела фундамент, обложила киоск кирпичом, а также пристроила к нему помещение из шлакоблоков под котельную. В результате киоск превратился в нежилое здание магазина как объект капитального строительства. Таким образом, ФИО3 построила нежилое здание магазина без получения на это необходимых разрешений на земельном участке, находящемся у неё в аренде, то есть имеет место самовольная постройка.
Указывает, что срок аренды земельного участка истек 17.07.2025, но поскольку ни одна из сторон договора №117 аренды земельного участка не заявила о его расторжении и она продолжила использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя.
В связи, с чем просит решить вопрос с регистрацией права собственности на нежилое здание магазина с кадастровым номером № в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, но истцу это не представляется возможным в силу сложившихся обстоятельств.
09.10.2025 года определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Отдел экономики Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области (л.д.59).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в адрес суда направила заявление о рассмотрении дела без её участия, одновременно указала, что на исковых требования настаивает в полном объеме (л.д.65).
Представитель ответчика Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области ФИО4 действующий на основании доверенности в суд не явился, извещен надлежащим образом, судебной повесткой. Представил заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, одновременно указал, что с исковыми требованиями согласен. (л.д.66).
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, судебными повестками.
Представитель третьего лица Отдела экономики Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области ФИО5 действующий на основании доверенности в суд не явилась, извещена надлежащим образом. Представила заявление, в котором просила дело рассмотреть в её отсутствие, одновременно указала, что с исковыми требованиями согласна. (л.д.70).
Исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.
В судебном заседании установлено, что 15.08.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи сооружения (металлический павильон, обложенный кирпичом) общей площадью 28,2 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (л.д.12).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>+/-5. Кадастровой стоимостью 170 013,30 руб. Категория земель: Земли населенных пунктов. Установлен вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей. В графе Ограничение прав и обременение объекта недвижимости вид указан аренда. Дата государственной регистрации 23.08.2022, срок действия с 17.07.2009 по 17.07.2025. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости указана ФИО1 (л.д.15-16).
Постановлением Администрации Куртамышского района Курганской области №582 от 15.09.1999 ФИО3 отведен земельный участок площадью 30 кв.м. под установку металлического киоска по <адрес> около м-на № (л.д.26).
15.09.1999 между Администрацией г. Куртамыша и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка в <адрес> № согласно условиям, которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельный участок площадью 30 кв.м. расположенный по <адрес>, для огорода сроком на 5 лет (л.д.28-29).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <адрес> ФИО3 зарегистрировала договор аренды земельного участок в <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.27).
Между Отделом экономики и управлением имуществом администрации Куртамышского района и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №117 от 17.07.2009 согласно условий которого Арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 181 кв.м. Разрешенное использование – для общественно-деловых целей, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № (л.д.21-23).
Актом приема передачи в аренду земельного участка от 17.07.2009 ФИО3 приняла вышеуказанный земельный участок (л.д.25).
В соответствии с техническим паспортом на здание магазин «Кумир» по состоянию на 01.04.2010 магазин расположен по <адрес>. Имеет инвентарный № регистрационные права собственности зарегистрированы за ФИО3, здание имеет канализацию, отопление, электроснабжение, площадь участка составляет 181 кв.м., застроенная площадь 40,2 кв.м. Площадь по внутреннему обмеру составляет 28,2 кв.м. (л.д.30-36).
Распоряжением Администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ присвоен почтовый адрес зданию магазина расположенного по <адрес>: <адрес> (л.д.37).
В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 07.10.2011 ФИО3 уступает ФИО2 обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №117 от 17.07.2009, заключенному между Отделом экономики и управления имуществом администрации Куртамышского района и ФИО3 на срок 3 года, договор зарегистрирован 28.12.2009, номер регистрации №, в отношении земельного участка расположенного по адресу: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 181 кв.м. Разрешенное использование – для общественно-деловых целей, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № (л.д.19-20).
Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.07.2009 №117 от 15.08.2022 Отдел экономики Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области и ФИО2 заключили соглашение о изменении срока аренды в отношении земельного участка расположенного по адресу: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 181 кв.м. Разрешенное использование – для общественно-деловых целей, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № установив срок аренды земельного участка с 17.07.2009 по 17.07.2025 года (л.д.18).
В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от 17.08.2022 ФИО2 уступает ФИО1 обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №117 от 17.07.2009, заключенному между Отделом экономики и управления имуществом администрации Куртамышского района и ФИО3, договор зарегистрирован 28.12.2009, номер регистрации 45-45-07/022/2009-397, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.07.2009 №117 от 15.08.2022 в отношении земельного участка расположенного по адресу: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 181 кв.м. Разрешенное использование – для общественно-деловых целей, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № (л.д.17).
Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что здание с кадастровым номером № инвентарным номером 12298, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 20,9 кв.м. наименование – магазин «Кумир», сведения о правообладателе отсутствуют (л.д.48,50).
Из чека по операциям от 10.10.2025 следует, что ФИО1 осуществила платеж в размере 3 116,91 руб., получатель платежа указан Отдел экономики Администрации Куртамышского муниципального округа, в назначение платежа указана аренда земли (л.д.58).
Согласно акту осмотра №13 от 22.10.2025 должностными лицами Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области в присутствии ФИО1 произведен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Куртамышский муниципальный округ, <адрес> по результатам которого сделано заключение: Объект недвижимости – жилое помещение, расположено в зоне В1 – зона усадебной и коттеджной застройки. Категория земель – земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Состояние несущих конструкций нежилого помещения удовлетворительное. На основании вышеизложенных сведений и в соответствии с действующим законодательством, сделан вывод, что вид объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> соответствует градостроительным нормам и правилам (л.д.64).
В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).
Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Следовательно, возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Пункт 3 ст.222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из вышеизложенного следует, что существенными для дела обстоятельствами в данном случае является установление факта того, что истец имеет права, допускающие строительство на данном земельном участке, возведенное им нежилое помещение не повлияло на законные интересы граждан, нежилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью, и истцом предпринимались меры к получению отсутствующего разрешения на строительство.
В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на нежилое помещение (магазин), так как разрешение на строительство не предоставлялось.
Попытки во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на нежилое помещение (магазин) в установленном законе порядке, истцом предпринимались, однако оказались безуспешными.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ).
Доказательств нарушения прав собственности или законного владения, создания угрозы жизни и здоровью граждан нежилого помещения на данном земельном участке в деле не имеется.
В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Таким образом, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что нежилое помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, единственным признаком самовольной постройки нежилого здания является отсутствие разрешение на строительство. Суд не усмотрел со стороны истца намеренного недобросовестного поведения. Следовательно, исковые требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно п.9 ч.1 ст. 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ) цена иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее – не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования.
В соответствии с п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Куртамышского муниципального округа Курганской области, ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение, удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) право собственности на нежилое здание (магазин), общей площадью 28,2 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Куртамышский районный суд.
Судья Е.Н. Олейникова