дело № 3а-51/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24.06.2025 г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Андреева И.С.,

при секретаре судебного заседания Карандышевой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в суд с административным иском, с учетом уточнения, к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 9 565 434 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование административного иска указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования поддержал. Просил уточнить размер рыночной стоимости земельного участка в размере 12 879 000 рублей, которая была определена в судебной экспертизе.

Представители административного ответчика Министерства имущества, заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ПКК «Роскадастр» по Челябинской области, Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что ИП ФИО1 с 03.12.2018 арендует земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 70 977 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 18-0192, актом приема передачи земельного участка, расчетами платы за аренду земли к названному договору (т. 1, л.д. 96-108).

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 15.11.2022 № 187-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области» утверждена по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 13 230 822 рубля 57 копеек. Сведения внесены в ЕГРН 09.01.2023 и применяются с 01.01.2023 (т. 1, л.д. 94).

Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федеральный закон № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С настоящим административным иском ИП ФИО1 обратился в суд в установленный процессуальным законодательством срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеназванные положения, принимая во внимание имеющуюся у ИП ФИО1 обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером №, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, суд полагает, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 указанного кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного кодекса, лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет оценщика ООО «АЛС Консалтинг» ФИО3 от 11.10.2024 № 2313-2024, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 9 565 434 рубля (т. 1, л.д. 13-63).

Определением Челябинского областного суда от 08.04.2025 по ходатайству Министерства имущества Челябинской области назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, а также в случае его недостоверности, определении рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» ФИО4 (т 1, л.д. 176-179).

03.06.2025 в суд поступило заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО4 от 03.06.2025 № 7/Э-0525 (т. 2, л.д. 5-177).

Судебный эксперт ООО «Антей-Эксперт» ФИО4 выявила следующие замечания:

1) оценщик ошибочно не учел наличие центральных инженерных коммуникаций – электроснабжения и газоснабжения на оцениваемом земельном участке, в результате чего исказил рыночную стоимость объекта оценки в сторону занижения на 7,1 %;

2) оценщиком совершена методологическая ошибка, поскольку оценил фактически оформленные права на земельный участок – право долгосрочной аренды при расчете рыночной стоимости для внесения в государственный кадастр недвижимости;

3) при анализе рынка и при отборе аналогов для расчета рыночной стоимости оценщик ошибочно использовал объекты из совершенно других сегментов рынка – земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения: для ведения сельскохозяйственной деятельности, для дачного хозяйства, под рыбное производство. К данным сегментам земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения объект оценки не относится, он отписывается иным набором ценообразующих факторов.

Судебным экспертом сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверны.

Также судебным экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 879 000 рублей по состоянию 01.01.2022.

Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО4 от 03.06.2025 № 7/Э-0525.

Таким образом, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 12 879 000 рублей.

В абзаце третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Настоящее административное исковое заявление направлено ИП ФИО1 в Челябинский областной суд через организацию почтовой связи 24.02.2025 (т.1, л.д. 79). Вместе с тем, до подачи административного иска 25.12.2024 ИП ФИО1 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Челябинской области при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 01.01.2022 (т.1, л.д. 109-111).

Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25.12.2024.

Одновременно с заключением судебного эксперта в суд поступило заявление об оплате расходов на проведение судебной экспертизы в размере 78 000 рублей (т. 2, л.д. 3).

Предварительная оплата судебной экспертизы внесена Министерством имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда в размере 78 000 рублей согласно платежному поручению от 27.03.2025 № 798171 (т. 1, л.д. 131, 136).

Определением судьи Челябинского областного суда от 24.06.2025 денежные средства в размере 78 000 рублей, поступившие от Министерства имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда по указанному поручению перечислены ООО «Антей-Эксперт» в счет оплаты за судебную экспертизу по данному делу.

По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранения неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная административным ответчиком, на 2,6 % ((13 230 822 рубля 57 копеек - 12 879 000 рублей) * 100% / 13 230 822 рубля 57 копеек) превышает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом.

Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения, с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное, при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату на 2,6 %, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая допустимое расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, большую стоимость объекта недвижимости, выгоду, которую получит административный истец при уплате арендных платежей с рыночной стоимости земельного участка, стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца ИП ФИО1 в пользу Министерства имущества Челябинской области.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 70 977 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 12 879 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25.12.2024.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу Министерства имущества Челябинской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 78 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.С. Андреев

Мотивированное решение изготовлено 24.06.2025.