Дело № 2 – 990/2022
66RS0020-01-2022-000866-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2022г. пгт. Белоярский
Белоярский районный суд <адрес> в составе судьи Букатиной Ю.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судья Вострецовым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ПДСК «<...>» о признании решения общего собрания недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, согласно которому с учетом заявления об уточнении исковых требований от <дата> просил признать недействительным решение общего собрания членов ПДСК «<...> <...>», оформленное протоколом <номер> от <дата>, а именно в части: преамбула протокола (строка 4 и 7 таблицы), пункты 2 и 4 протокола о принятии решений по вопросам выкупа земельных участков в процедуре торгов по продаже имущества ООО «<...>».
Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>. Земли общего пользования, по которым осуществляется заезд на участок истца, принадлежат ПДСК «Новая Рассоха». ФИО1 членом кооператива не является. По результатам проведенного ПДСК «<...>» общего собрания в соответствии с протоколом <номер> от <дата> приняты решения, которые истец считает незаконными.
Так, в таблице, содержащейся в преамбуле протокола общего собрания <номер> от <дата>, имеется ссылка на положения Федерального закона от <дата> № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (строка 4 и 7 таблицы). Однако истец полагает, что действие указанного закона не распространяется на деятельность ПДСК «Новая Рассоха», поскольку земельные участки, на которых он расположен, относятся к землям населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Невозможность применения положений данного закона в отношении подобных земельных участков следует из содержания Федерального закона № 217-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с ведением гражданами огородничества и садоводства. А также это не соответствует организационно-правовой форме и целям деятельности кооператива, среди которых не предусмотрены садоводство и огородничество. Истец также не является собственником садового или огородного земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки земельные участки кооператива относятся к зоне индивидуальной жилой застройки, где садоводство исключено. В связи с чем, указанные строки преамбулы протокола истец просит признать недействительными.
Принятые на общем собрании решения о выкупе земельных участков в процедуре торгов по продаже имущества ООО «<...>» и установлении в связи с этим разовых взносов (пункты 2 и 4 протокола) нарушают права истца, так как приобретаемое за его счет имущество, будет оформлено в собственность ПДСК и не может быть оформлено на истца даже на праве общей долевой собственности. Федеральным законом 217-ФЗ не предусмотрена возможность уплаты разовых взносов, как и приобретения за счет членских взносов земельных участков, находящихся в частной собственности.
ФИО1 не является членом ПДСК. Факт приобретения им земельного участка не предполагает, что истец имеет отношение к данному гражданско-правовому сообществу или к лицам, пользующимся общим имуществом сообщества. Не имеется доказательств, что земельный участок истца расположен в границах это сообщества, а также доказательств пользования истцом объектами и инфраструктурой, принадлежащими ответчику. Возложение обязанности на истца вносить средства на содержание или приобретение общего имущества не основано на законе (л.д.4-7).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования на основании доводов, изложенных в исковом заявлении, просила их удовлетворить и признать оспариваемые положения протокола недействительными. Суду пояснила, что ответчик, необоснованно ссылаясь в протоколе общего собрания от <дата> на положения Федерального закона 217-ФЗ, наложил на истца обязанность по внесению денежных средств на приобретение земельных участков в собственность кооператива, членом которого ФИО1 не является. Истец не принимал участия в общем собрании ПДСК, так как был не согласен с повесткой. В нарушение прав истца передача приобретаемого имущества собственникам земельных участков не планируется. Также представитель истца подтвердила, что иные положения протокола общего собрания ПДСК «<...>», за исключением указанных в исковом заявлении, истцом не оспариваются.
Представители ответчика ПДСК «<...>» ФИО3, ФИО4 возражали против заявленных исковых требований. Согласно письменного отзыва и пояснений представителей ПДСК «<...>» кооператив занимается вопросами обслуживания, эксплуатации и ремонта имущества общего пользования комплекса «Новая Рассоха», состоящего из индивидуальных жилых домов и земельных участков, объединенных общей инфраструктурой. Застройку комплекса осуществляло ООО «<...>». Также в рамках инвестиционного договора от <дата> между ПДСК «<...> <...>» и ООО «<...>» велось строительство инженерных сетей. Возведенные объекты были переданы в собственность кооператива, а земельные участки под ними остались в собственности ООО «<...>». С марта 2019 года в отношении ООО «<...>» введена процедура банкротства, конкурсным управляющим осуществляется реализация имущества должника, в том числе участков, на которых размещено имущество кооператива. В связи с чем, по результатам общего собрания <дата> собственниками земельных участков было принято решение о выкупе земельных участков общего пользования.
Нарушений порядка проведения общего собрания не допущено. Члены ПДСК «<...>» и собственники земельных участков в комплексе «<...>», не являющиеся членами кооператива, за исключением истца, согласны с принятыми решениями и осознают их необходимость. Ссылки в протоколе общего собрания на положения Федерального закона 217-ФЗ применены по аналогии закона и не свидетельствуют о недействительности принятых решений. ФИО1 фактически является членом гражданско-правового сообщества собственников недвижимости в комплексе «<...>» с момента приобретения земельного участка у ООО «<...>». Как и другие собственники, истец пользуется объектами общей инфраструктуры. В связи с чем, на истца распространяются решения, принятые общим собранием собственников недвижимости. Приобретение земельных участков на торгах в собственность кооператива при сложившейся ситуации является наиболее приемлемым вариантом. В таком случае имущество будет использоваться в интересах всех собственников земельных участков, независимо от членства в ПДСК.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:
Как следует из материалов дела и пояснений сторон ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: <номер>, площадь 2526,00 кв.м.
Согласно выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости земельный участок приобретен ФИО1 у ООО «<...>», дата государственной регистрации права <дата>.
В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки Белоярского городского округа в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>:<номер> установлено, что указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов. Жилая зона индивидуальной застройки – территории, застроенные или планируемые к застройке индивидуальными жилыми домами, блокированными домами, а также для размещения участков для ведения личного подсобного хозяйства.
Основные разрешенные виды использования включают индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка и прочие. Также указаны условно разрешенные виды использования земельного участка при определенных условиях, в том числе ведение огородничества.
Потребительский дачно-строительный кооператив «<...>» создан на основании решения общего собрания от <дата> путем добровольного объединения граждан в целях реализации прав членов на получение земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками (п. 1.1, 2.1 Устава в ред. от <дата>).
В соответствии с предусмотренными Уставом видами деятельности кооператив занимается вопросами обслуживания, эксплуатации и ремонта имущества общего пользования, а также определением размера платы за использование имущества общего пользования для лиц, не являющихся членами кооператива и др.
Из пояснений сторон следует, что фактически кооператив осуществляет функции управляющей организации в отношении имущества общего пользования в целях обеспечения интересов собственников земельных участков, входящих в коттеджный поселок «Новая Рассоха».
Застройкой указанного жилищно-земельного комплекса занималось ООО «<...>», у которого в целях строительства индивидуальных жилых домов приобретались земельные участки иными лицами.
На основании инвестиционного договора от <дата> <номер>-ИД между ПДСК «<...>» и ООО «<...>» выполнен комплекс работ по строительству и вводу в эксплуатацию инженерных сетей на территории дачного поселка «Новая Рассоха» (п. 1.1 Договора).
Возведенные объекты инфраструктуры на основании договора купли-продажи от <дата> (внутриплощадочные сети водопровода), договора купли-продажи от <дата> (внутриплощадочные сети канализации), договоров купли-продажи от <дата> (канализационная насосная станция <номер> и <номер>, канализация бытовая, наружные сети канализации, насосная станция водоснабжения, очистные сооружения, пожарный водоем, электроснабжение) переданы в собственность ПДСК «Новая Рассоха». Земельные участки под указанными объектами остались в собственности ООО «<...>».
Таким образом, указанное территориальное образование «Новая Рассоха» согласно материалам дела является не отдельным населенным пунктом, а представляет собой обособленный комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, имеющий огороженную и охраняемую территорию.
Факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена (абз. 2 п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П).
Вопреки доводам представителя истца об отсутствии доказательств того, что земельный участок истца находится в границах жилищно-земельного комплекса «<...>», из материалов дела следует, что на момент приобретения в 2021 году земельного участка ФИО1 у ООО «<...>» земельные участки в жилищно-земельном комплексе «Новая Рассоха» уже фактически были объединены внешней границей и имели единую инфраструктуру.
Так, для проезда на свой участок ФИО1 заполнял заявление от <дата> о пропуске на территорию комплекса транспортных средств. В судебном заседании стороной истца также не оспаривалось, что территория комплекса огорожена и действует пропускной режим, а для проезда на свой участок истец пользуется дорогой, принадлежащей на праве собственности ответчику.
Следовательно, покупая участок в рамках территориального образования с обособленной, благоустроенной, охраняемой и огороженной территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций, истец не мог не осознавать, что приобретает земельный участок не в рамках населенного пункта п. Рассоха, а именно в обособленном жилищно-земельном комплексе «<...>».
Расположение земельного участка истца в пределах границ указанного комплекса следует также из общедоступных источников, в том числе данных с Интернет-ресурсов (2ГИС, Яндекс), в чем при должной степени разумности и осмотрительности имел возможность удостовериться истец.
В связи с чем истец ФИО1 при приобретении участка в такого рода комплексе должен был осознавать необходимость участия в той или иной форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П в связи с пространственной обособленностью объектов общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и отсутствием в связи с этим в законодательстве универсальной модели правового регулирования порядка распределения расходов на его создание (приобретение) и содержание должен обеспечиваться справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект (п. 5 Постановления).
В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников (п. 6 Постановления).
Согласно п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В соответствии с п. 103 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу п. 1 ст. 2, п. 6 ст. 50 и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
При этом, хотя действующее законодательство не содержит указаний об отнесении общего собрания собственников земельных участков в жилищно-земельных комплексах к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании, такое собрание является единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании (п. 6.2 Постановления Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П).
Таким образом, общее собрание собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе «<...>» по своей сути представляет собой гражданско-правовое сообщество, сформированное в целях решения вопросов, касающихся имущества общего пользования, которые являются обязательными для всех собственников недвижимости в комплексе. ФИО1 является членом указанного гражданско-правового сообщества с момента приобретения земельного участка в жилищно-земельном комплексе независимо от членства в ПДСК «<...>».
На основании решения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № А60-8099/2019 ООО «<...>», у которого приобретали участки все собственники недвижимости в данном жилищно-земельном комплексе, признано несостоятельным (банкротом).
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «<...>» кооператив «<...>» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании находящихся в собственности должника земельных участков социально-значимыми объектами и указании в описании данных участков в целях проведения торгов сведений о наличии на них принадлежащего кооперативу социально значимого имущества.
В соответствии с определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу А60-8099/2019 назначено проведение судебной экспертизы для решения вопроса о социальной значимости принадлежащих ООО «<...>» земельных участков, производство по делу приостановлено и до настоящего времени не возобновлено.
Кроме того, решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> № А60-771/2021 удовлетворены исковые требования конкурсного управляющего ООО «Новая Рассоха» к ПДСК «Новая Рассоха» о демонтаже конструкции детской площадки и освобождении земельного участка с кадастровым номером <номер>.
В связи с указанными обстоятельствами с <дата> по <дата> в жилищно-земельном комплексе «Новая Рассоха» кооперативом было инициировано проведение внеочередного собрания по вопросу выкупа земельных участков у ООО «<...>», на которых расположены объекты инфраструктуры.
В соответствии с протоколом <номер> от <дата> ПДСК «<...>» по результатам очно-заочного внеочередного собрания собственников земельных участков на территории ПДСК «Новая Рассоха» приняты решения о выкупе земельных участков в процедуре торгов по продаже имущества должника ООО «<...>» с кадастровыми номерами <номер> (пожарный водоем), <номер> (ТП <номер>), <номер> (ТП <номер>), <номер> (насосная станция) с уплатой разового взноса на выкуп 64 300 рублей (п. 2 Протокола); о выкупе земельного участка с кадастровым номером <номер> (детская площадка) с размером разового взноса на выкуп 15 000 рублей (п. 4 Протокола).
В соответствии со списком членов ПДСК «Новая Рассоха» истец ФИО1 не является членом ПДСК «Новая Рассоха». Однако поскольку он является собственником земельного участка, расположенного в жилищно-строительном комплексе, то ему было направлено уведомление о проведении собрания и бюллетень для принятия решения по вопросам повестки собрания. Истец ФИО1 получил бюллетень, однако как следует из пояснений представителя истца, не участвовал в собрании, так как не был согласен с повесткой собрания.
Требования истца об оспаривании решений общего собрания мотивированы тем, что ПДСК «<...>» необоснованно ссылаясь в протоколе общего собрания от <дата> на положения Федерального закона 217-ФЗ, наложила на истца обязанность по внесению денежных средств на приобретение земельных участков в собственность кооператива, членом которого ФИО1 не является.
В связи с чем истец полагает недействительными решение общего собрания членов ПДСК «Новая Рассоха», оформленное протоколом <номер> от <дата>, а именно в части: преамбула протокола (строка 4 и 7), пункты 2 и 4 протокола о принятии решений по вопросам выкупа земельных участков в процедуре торгов по продаже имущества ООО «<...>».
Согласно п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится закрытый перечень оснований для признания судом решения собрания недействительным, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
В соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
В соответствии с п.п. 3, 4, 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В преамбуле протокола общего собрания <номер> от <дата> ПДСК «<...>» содержится таблица с перечнем категорий участников, принявших участие в очно-заочном голосовании. Истец просит признать недействительными строки 4 и 7 указанной таблицы, поскольку в них содержится ссылка на положения Федерального закона № 217-ФЗ, которые не подлежит применению к данным отношениям.
Так, в строке 4 таблицы указано общее количество не членов ПДСК «<...>», либо их представителей, принявших участие в голосовании (лица, указанные в ч. 1 ст. 5 Федерального закона 217-ФЗ) – 1.
В строке 7 таблицы указано, что не члены ПДСК «<...>» (лица, указанные в ч. 1 ст. 5 Федерального закона 217-ФЗ) в соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ проголосовали по вопросам <номер>, 3, 4 – 64,28 %.
Вместе с тем, указанные положения преамбулы протокола общего собрания не содержат сведений о принятии собранием каких-либо решений, которые могли быть признаны недействительными по смыслу нормы права, содержащейся в п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оспаривание сведений о количестве проголосовавших участников общего собрания возможно в качестве одного из оснований для признания принятых собранием решений недействительными в связи с нарушением порядка проведения собрания или не соблюдения кворума собрания, но не может являться самостоятельным предметом исковых требований.
Доводы представителя истца о необоснованном применении кооперативом по аналогии норм Федерального закона № 217-ФЗ суд также находит несостоятельными.
Настоящий Федеральный закон действительно регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (ст. 1 Федерального закона 217-ФЗ).
Вместе с тем, как указано выше действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.
Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан (п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П).
Пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах (п. 5 Постановления).
В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда (абз. 3 п. 8 Постановления Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П).
Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств об особенностях комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в отсутствие законодательного регулирования правового режима имущества общего пользования в указанных комплексах, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, суд полагает возможным применить по аналоги закона положения Федерального закона <номер> – ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующего сходные правоотношения.
При этом, суд обращает внимание, что среди условно разрешенных видов использования земельного участка истца с кадастровым номером <...> в соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки Белоярского городского округа указано и на возможность ведения огородничества.
Согласно ч. 1-3, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от <дата> N 217-ФЗ ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.
Указанные лица вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества, а также обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества, а также принимать участие в голосовании при принятии решений по вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22 и 24 части 1 и части 29 статьи 17 настоящего Федерального закона.
Так, указанные лица вправе принимать участие в голосовании по вопросам принятия решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; принятия решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газо-, водо-, тепло- и электроснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества (п.п. 5, 6 ч. 1 ст. 17 Федерального закона 217-ФЗ).
В соответствии с п.п. 13, 15, 16 ст. 17 Федерального закона от <дата> N 217-ФЗ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества не менее чем за две недели до дня его проведения: 1) направляется по адресам, указанным в реестре членов товарищества (при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения); 2) размещается на сайте товарищества в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при его наличии); 3) размещается на информационном щите, расположенном в границах территории садоводства или огородничества.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества должны быть указаны перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества, дата, время и место проведения общего собрания членов товарищества. Включение в указанный перечень дополнительных вопросов непосредственно при проведении такого собрания не допускается.
В случае включения в повестку общего собрания членов товарищества вопросов, указанных в пунктах 4 - 6.1, 21, 22, 24 и 26 части 1 настоящей статьи, лица, указанные в ч. 1 ст. 5 настоящего Федерального закона, уведомляются о проведении общего собрания членов товарищества в порядке, установленном для уведомления членов товарищества.
Согласно п.п. 1, 3 HYPERLINK "https://login.consultant.ru/link/?req=doc&demo=2&base=LAW&n=388534&dst=102290&field=134&date=17.08.2022" статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абз. 2 п. 1 ст. 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания, а в случае принятия решения в результате заочного голосования - лицами, проводившими подсчет голосов или зафиксировавшими результат подсчета голосов. Настоящим Кодексом, законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрен иной способ подтверждения проведения заседания участников гражданско-правового сообщества и результатов голосования на заседании, а также результатов заочного голосования.
В протоколе должны быть указаны сведения, предусмотренные п. 4 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из анализа изложенных норм права, с учетом представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу, что существенных нарушений порядка уведомления о проведении собрания, порядка подготовки и проведения голосования не установлено.
Уведомление о проведении собрания с <дата> было заблаговременно направлено участникам, в том числе собственникам земельных участков, не являющимся членами кооператива. Решения приняты по вопросам, включенным в повестку дня и при наличии необходимого кворума, что не оспаривалось стороной истца, доказательств обратного суду не представлено.
Согласно ч. 4 ст. 24 Федерального закона № 217-ФЗ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.
Исходя из положений ч. 1, 3 ст. 25 Федерального закона 217-ФЗ имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона.
Согласно материалам дела принятие решений о выкупе земельных участков в процедуре торгов в отношении должника ООО «<...>» связано с тем, что на указанных участках расположены объекты инфраструктуры (пожарный водоем, трансформаторные подстанции, насосная станция водоснабжения, воздушная линия электропередачи, газовые сети, электросети, подземные объекты водоснабжения, канализационные сети, дорожный проезд, конструкция детской площадки), которые являются социально значимыми объектами, обслуживающими нужды жителей жилищно-земельного комплекса «Новая Рассоха» и принадлежат на праве собственности ПДСК «<...>». Земельные участки выставлены конкурсным управляющим на продажу.
Во избежание рисков реализации данного имущества иным лицам, с учетом особенностей процедуры торгов наиболее приемлемым вариантом выбран выкуп и передаче земель в собственность ПДСК «<...>», так как в таком случае имущество будет использовано в интересах всех собственников, независимо от их членства в кооперативе.
При этом в соответствии с указанными выше положениями ч. 3 ст. 25 Федерального закона 217-ФЗ в подобном случае не исключена возможность последующей передачи имущества общего пользования в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков (независимо от членства в товариществе), расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона.
Таким образом, собственник земельного участка не лишен в дальнейшем права инициировать вопрос о передаче приобретенного имущества в долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков жилищно-земельного комплекса «<...>».
Однако необходимо учитывать, насколько такая передача является целесообразной и соответствует интересам всех собственников земельных участков в комплексе.
Согласно абз. 2 п. 3.3 Постановлении Конституционного Суда РФ от <дата> N 55-П предусмотрено, что хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.
Соответственно при нахождении приобретаемого имущества в собственности кооператива, созданного для решения помимо прочего именно вопросов обслуживания, эксплуатации и ремонта имущества общего пользования, с учетом пространственной обособленности имущества общего пользования, интересы собственников земельных участков, расположенных в комплексе не нарушаются, так как они ни в какой мере не ограничиваются в возможности пользования таким имуществом.
Не нашли своего подтверждения и доводы представителя истца о невозможности в силу Федерального закона 217-ФЗ уплаты собственниками недвижимости разовых взносов, поскольку указанные взносы по своему назначению носят характер целевых взносов, связанных с созданием или приобретением необходимого для деятельности кооператива имущества общего пользования (п. 4 ч. 6 ст. 14 Федерального закона 217-ФЗ).
Таким образом, нарушений прав истца принятыми решениями общего собрания ПДСК «<...>», оформленными протоколом <номер> от <дата>, по изложенным в исковом заявлении доводам не установлено, как и предусмотренных законом оснований для признания указанных решений недействительными.
В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПДСК «<...>» о признании решения общего собрания недействительным следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПДСК «<...>» о признании решения общего собрания недействительным – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Свердловский областной суд через Белоярский районный суд.
Судья Ю.П. Букатина
Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2022г.