дело № 3а-123/2025 (3а-923/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000876-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 19 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в <адрес>вой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание с КН №, площадью 413,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 276,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 4 443 243,87 руб.;

- с КН № в размере 3 492 648,43 руб.

ФИО1 полагает вышеуказанную стоимость завышенной, что нарушает ее права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с КН №, КН № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 на основании в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № для нежилых зданий:

- с КН № в размере 1 500 000,00 руб.;

- с КН № в размере 1 052 000,00 руб.

Административный истец ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, представлено заявление об уточнении требований с учетом выводов судебной экспертизы, просили удовлетворить уточненный иск в полном объеме и установить кадастровую стоимость объектов в соответствии с выводами эксперта.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Ипатовского муниципального округа СК, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представителем администрации Ипатовского муниципального округа СК по доверенности ФИО5 представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в которых администрация просит отказать в удовлетворении заявленных требований рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности ФИО6 представлены письменные возражения на иск, а также ходатайство об изменении процессуального положения Управления на статус заинтересованного лица.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного иска по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое здание с КН №, площадью 413,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 19-20);

- нежилое здание с КН №, площадью 276,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 22-23).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 4 443 243,87 руб.;

- с КН № в размере 3 492 648,43 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость для объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет:

- с КН № в размере 1 500 000,00 руб.;

- с КН № в размере 1 052 000,00 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость по состоянию по состоянию на 01.01.2023 для нежилых помещения с КН № – 3 063 000 руб.; с КН № – 2 991 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных ФИО2 rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых зданий, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости – объекты производственно-складского назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.net/. Были проанализированы 304 объявлений, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023 для нежилых зданий. Обоснование корректировок по месторасположению, площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 10 предложений объектов производственно-складского назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, площадь, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты производственно-складского назначения, расположенные на участках категории населенных пунктов, после чего было отобрано 3 объекта-аналога.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный (50 %) и сравнительный (50 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют».

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами.

Анализируя экспертное заключение, доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательствам по делу в соответствии с нормами действующего законодательства, не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении ООО «Аманейдж» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчета об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 31,06 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 14,36 % в отношении объекта недвижимости с КН №, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых зданий, установленной в соответствии с заключением ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 04.12.2024.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «Аманейдж» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 130 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Аманейдж», кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена менее чем в два раза (31,06 %), с КН № завышена менее чем в два раза (14,36 %), что свидетельствует о нарушении прав административного истца, однако данную разницу можно признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца в соответствии с представленной калькуляцией.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 413,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 3 063 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 276,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская <адрес>,равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 991 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №, нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 04.12.2024.

Взыскать с ИП ФИО3 (ИНН <***>) в пользу ООО «Аналитик Менеджмент групп» (ООО «Аманейдж») судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 130 000 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

ООО «Аналитик Менеджмент групп» (ООО «Аманейдж»)

Юридический адрес: <адрес>

ИНН <***>

КПП 263501001

ОГРН <***> от 02.02.2009

Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

к/с 30№

р/с 40№

БИК 044525092

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02.04.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная