Дело № 3а-345/2022
УИД 26OS0000-04-2022-000192-08
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 25 августа 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Овсяниковой А.И.,
с участием представителя административного истца АО «Красная Заря» - П.Ю.А.
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.
представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» П.Е.А.
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Красная Заря» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
АО «Красная Заря» обратилось с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит жилое здание общежития с кадастровым номером № площадью 653,8 кв.м, этажность 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 15 мая 2020 года установлена в размере 11 386 979,34 рублей.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости жилого здания, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 15 мая 2020 года в отчете об оценке независимого оценщика Г.О.А. от 14 января 2022 года №632 в размере 2 351 000 рублей.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенный о слушания дела надлежащим образом, в предварительное судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель заинтересованного лица министерства финансов Ставропольского края, И.Е.В. извещенная о слушании дела надлежащим образом, в представленном отзыве на административный иск ранее так же ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Заинтересованное лицо администрация Новоалександровского городского округа Ставропольского края извещена о судебном заседании надлежащим образом, ее представитель С.С.Ф. просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.
В судебном заседании представитель административного истца АО «Красная Заря» - П.Ю.А.. поддержала административный иск, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с отчетом об оценке независимого оценщика ФИО1 от 14 января 2022 года № 632, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказала.
Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.. и Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» П.Е.А. возражали против удовлетворения административного иска, поддержали, письменные возражения представителя Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» С.В.Э. на заключения эксперта. Указали на неверное отнесение оцениваемого объекта к рынку коммерческой недвижимости, не согласились с определенным экспертом годом постройки спорного объекта капитального строительства, обратили внимание на непроверяемость произведенного экспертом расчета восстановительной стоимости объекта; ссылаются на необоснованное отсутствие корректировки на наличие коммуникаций, полагают, что использование экспертом данных разных справочников при расчете рыночной стоимости жилого здания, а также механизм расчет восстановительной стоимости объекта вводят в заблуждение пользователей заключения эксперта.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Е.А.В. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.
На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года №690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец АО «Красная Заря» 21 июня 2022 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит жилое здание общежития с кадастровым номером №, площадью 653,8 кв.м, этажность 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 октября 2009 года № 26-АЕ №
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 25 мая 2020 года по состоянию на 15 мая 2020 года утверждена кадастровая стоимость жилого помещения с кадастровым номером № которая установлена в размере 11 386 979,34 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06 декабря 2021 года № КУВИ-002/2021-162916853).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке независимого оценщика Г.О.А. от 14 января 2022 года № 632, в котором рыночная стоимость жилого здания по состоянию на 15 мая 2020 года определена в размере 2 351 000 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной <данные изъяты> от 06 июля 2022 года № 6 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 15 мая 2020 года определена в размере 2 945 359,83 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной <данные изъяты> Е.А.В. в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на даты его государственной кадастровой оценки.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости.
При определении рыночной стоимости объектов капитального строительства эксперт применил затратный подход, обосновав отказ от использования сравнительного и доходного подходов.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле №3а-345/2022, с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.
Эксперт исходил из того, что исследуемый объект представляет собой отдельно стоящее 1-этажное жилое здание, с кадастровым номером №, площадью 653,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с отсутствием пешеходного и автомобильного трафика, в неудовлетворительном состоянии, с удовлетворительными условиями подъезда, осуществляемого с <адрес>, отсутствием объектов социальной инфраструктуры.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за период, предшествующий 12 месяцам до даты оценки, анализ ценообразующих факторов, фактических данных о ценах, сделок и/или предложений с объектами недвижимости в сегменте, к которому принадлежит объект недвижимости.
Для расчета рыночной стоимости жилого здания с кадастровым номером № экспертом выбран метод сравнительной единицы, который основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.
В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости объекта исследования с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Е.А.В.. поддержал выводы своего заключения, представил письменные пояснения относительно возражений административного ответчика Государственного бюджетного учреждения «Ставкрайимущество». Пояснил суду, что отнесение оцениваемого объекта к рынку коммерческой недвижимости является технической ошибкой, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта. Указал, что при расчете рыночной стоимости жилого здания им использована имеющаяся в материалах дела техническая документация объекта недвижимости, пояснил механизм расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Уточнил, что вывод об отсутствии инженерных коммуникаций объекта недвижимости сделан им в ходе личного осмотра жилого здания, требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, не нарушены.
Доводы представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» П.Е.А. о законности установления кадастровой стоимости оцениваемого объекта при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности непригодного для проживания здания (жилого по назначению) в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года №1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком Г.О.А. от 14 января 2022 года № 632 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости жилого здания административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество организаций.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования АО «Красная Заря» об установлении кадастровой стоимости вышеприведенного объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, административный иск АО «Красная Заря» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Административное исковое заявление АО «Красная Заря» поступило в суд 21 июня 2022 года.
Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
В соответствии с требованием статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 этого кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой) лежит на административном истце.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.
Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки не оспаривали, каких-либо доказательств относительно недостоверности выводов судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.
Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы на административного истца АО «Красная Заря», гарантировавшего ее оплату. Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 60 000 рублей.
Руководствуясь статьями 111-114.1, 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО «Красная Заря» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость жилого здания общежития с кадастровым номером № площадью 653,8 кв.м, этажность 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 15 мая 2020 года в размере 2 945 359 (два миллиона девятьсот сорок пять тысяч триста пятьдесят девять) рублей 83 (восемьдесят три) копейки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №
Административное исковое заявление АО «Красная Заря» поступило в суд 21 июня 2022 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с АО «Красная Заря» в пользу автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро «Профи» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 31 августа 2022 года.
Судья В.А. Кострицкий