Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
20 марта 2025 годаДело № А56-64887/2024
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль»
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Блок-Бокс»
о взыскании суммы восстановительного ремонта помещения в размере 489 264,56 руб., суммы, подлежащей оплате за комплексную уборку помещения в размере 35 409,00 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 493,00 руб.,
при участии: согласно протоколу от 04.03.2025,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Блок-Бокс» о взыскании 489 264,56 руб. стоимости восстановительного ремонта помещения, 35 409,00 руб. платы за комплексную уборку помещения и 13 493,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Определением суда от 11.07.2024 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).
31.07.2024 ответчиком подано встречное исковое заявление о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 636 405 руб. обеспечительного платежа и 15 728 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением от 09.08.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства.
В судебном заседании 19.11.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.
Судом принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Блок-Бокс», уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 530 337,50 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 728 руб.
В судебном заседании 04.03.2025 присутствовали представители истца и ответчика.
Истец (по первоначальному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по первоначальному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. Истец (по встречному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по встречному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материал дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
Между ООО «М-Стиль» и ООО «Блок-Бокс» заключен договор аренды от 01.06.2023 № 502/2023-д (далее – «Договор») помещения общей площадью 191,4 кв. м (далее – «Помещение»), расположенного по адресу: <...>, лит. А.
Договор заключен на период с 01.06.2023 по 20.05.2024 включительно (пункт 7.1 Договора).
В соответствии с пунктом 3.5.2 Договора арендатор внес арендодателю сумму депозита в размере 671 814 руб.
Согласно пункту 3.6 Договора сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств арендатора по Договору, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10, 3.7, 7.2 Договора. Соответствующее нарушение арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и прочее
За исключением случаев, установленных пунктом 3.7 Договора, сумма депозита (оставшаяся ее часть) за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями пункта 3.6 Договора платежей подлежит возврату арендатору после прекращения действия Договора при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по Договору.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2023 в технически исправном состоянии.
В связи с окончанием срока действия Договора 20.05.2024 сторонами подписан акт возврата Помещения, согласно которому Помещение передано арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта.
Арендодателем составлен дефектационный акт, согласно которому на напольном покрытии имеются многочисленные потертости, царапины и иные повреждения; на стенах имеются загрязнения, потертости и царапины с повреждением верхнего слоя краски; зафиксировано загрязнение и повреждение потолочных папок; сколы и царапины на деревянных дверях «Волховец», повреждены откосы; требуется техническое обслуживание оконной фурнитуры, имеются загрязнения, царапины, потертости. Указанный акт подписан арендатором с замечаниями относительно состояния дверей, замечания документально не подтверждены.
Также в дату окончания Договора, 20.05.2024 сторонами составлен и подписан акт сдачи-приемки (возврата) Помещения. Согласно акту:
- стороны констатируют, что Помещение передается арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта (в Помещении имеются дефекты и недостатки, устранение которых возможно путем проведения восстановительного ремонта), согласно дефектационному акту от 20.05.2024;
- подписание настоящего акта арендодателем не прекращает обязанностей арендатора по возмещению арендодателю стоимости восстановительного ремонта;
- стоимость восстановительного ремонта определяется в порядке, установленном Договором (п. 2.2.10 Договора), после исполнения арендатором обязательств по оплате стоимости восстановительного ремонта в полном объеме арендодатель не будет иметь претензий к состоянию переданного Помещения.
Данный акт подписан арендатором без замечаний.
На основании дефектационного акта арендодатель, руководствуясь п. 2.2.10 Договора, составил локальную смету от 28.05.2024 №1, в соответствии с которой стоимость восстановительного ремонта Помещения составила 489 264, 56 руб. Данная смета направлена арендодателем арендатору 28.05.2024 (исх. №865-5/24 от 28.05.2024).
Согласно п. 2.2.14 Договора арендатор обязан при расторжении Договора производить за свой счет силами арендодателя комплексную уборку в Помещении.
13.05.2024 арендодателем выставлен счет на оплату от 13.05.2024 № 2199, 20.05.2024 - счет-фактура от 20.05.2024 № 2219 с указанием предоставленных товаров (работ, услуг) - «Комплексная уборка по договору №502/2023 от 01.06.2023» на сумму 35 409 руб. Впоследствии арендодателем направлено требование от 28.05.2024 исх. №865-5/24 об оплате стоимости восстановительного ремонта и стоимости комплексной уборки.
Претензия оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Полагая рассчитанную арендодателем сумму восстановительного ремонта Помещения завышенной, а состояние Помещения соответствующим естественным нормам износа, ООО «Блок-Бокс» в свою очередь направило ООО «М-Стиль» требование о возврате суммы депозита, а впоследствии обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
ООО «М-Стиль», ссылаясь на неисполнение ООО «Блок-Бокс» обязательств по своевременному уведомлению арендодателя о нежелании заключать договор на новый срок, уведомило ООО «Блок-Бокс» о зачете депозита в счет штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 7.2 Договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В силу положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта Помещения установлена пунктом 2.2.5 Договора.
В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2.2.10 Договора арендатор обязан передать Помещение при его освобождении в связи с окончанием срока действия Договора по акту не позднее срока истечения Договора в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.
В случае ухудшения состояния Помещения (с учетом нормального износа) вследствие деятельности арендатора, последний обязан в течение десяти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами.
Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и тому подобное).
Таким образом, в данном случае договором согласовано состояние, в котором Помещение должно быть возвращено арендодателю.
Как следует из акта возврата от 20.05.2024, Помещение передано арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта. В соответствии с дефектационным актом на напольном покрытии Помещения имеются многочисленные загрязнения, пятна и потертости; на стенах имеются загрязнения и потертости с повреждением верхнего слоя краски; зафиксировано повреждение дверных и оконных блоков.
Не оспаривая наличие ряда загрязнений и механических повреждений, ответчик полагал, что указанные недостатки относятся к нормальному износу.
Однако, как указано выше, выявленные недостатки не могут быть отнесены к нормальному износу в соответствии с условиями Договора.
По правилам статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2017 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений
В подтверждение своих требований ООО «М-Стиль» представило в материалы дела локальную смету от 28.05.2024 N 1, в соответствии с которой стоимость восстановительного ремонта Помещения составила 489 264, 56 руб.
В качестве доказательств чрезмерности заявленной к взысканию стоимости восстановительного ремонта Помещения ООО «Блок-Бокс» представлено заключение специалиста, согласно которому восстановительный ремонт Помещения может быть произведен за 283 379 руб. Расчеты специалистом производились с применением Регионального Справочника Стоимости Строительства (РСС-2023) базисно - индексным методом, т.е. методом расчета рыночной стоимости строительства в базисном уровне цен, с применением системы текущих индексов.
Однако, в представленной локальной смете ООО «М-Стиль» расчет произведен с учетом стоимости использованных в отделке Помещения материалов. Поскольку согласно условиям Договора в случае ухудшения состояния Помещения вследствие деятельности арендатора, последний обязан возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта, суд счел определенную арендодателем стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению стен и напольного покрытия обоснованной с разумной степенью достоверности.
С учетом того, что в соответствии с приложением N 2 к Договору на момент передачи Помещения арендатору для использования под офис, элементы его внутренней отделки не имели повреждений и износа, суд счел установленной причинно-следственную связь между действиями арендатора, пользовавшегося Помещением в течение срока действия Договора, и возникновением отраженных в акте возврата от 20.05.2024 дефектов.
Ответчик возражал относительно вменения ему повреждения дверей и откосов, указывая, что сколы и царапины возникли в результате замены стекол арендодателем. Однако данные замечания документально не подтверждены.
При таких обстоятельствах требования ООО «М-Стиль» о взыскании 489 264, 56 руб. стоимости восстановительного ремонта являются обоснованными.
Требование о взыскании 35 409 руб. в счет оплаты комплексной уборки Помещения также заявлено истцом правомерно, ответчиком не оспаривалось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежные обязательства по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
Надлежащее исполнение любого из обязательств арендатора по Договору обеспечено депозитом 671 814 руб., внесенным арендатором в момент заключения договора. Как указано выше, сумма депозита обеспечивала исполнение, помимо прочего, обязательства, установленного пунктом 2.2.10 Договора.
При таких обстоятельствах сумма депозита в соответствии с условиями пунктов 2.2.10, 3.6 Договора подлежала зачету ООО «М-Стиль» в счет погашения задолженности ООО «Блок-Бокс» по возмещению стоимости восстановительного ремонта Помещения и его комплексной уборки. Однако, данная сумма обеспечительного платежа ранее зачтена в счет штрафной неустойки, предусмотренной пунктом 7.2 Договора за несвоевременное исполнение ООО «Блок-Бокс» обязательств по уведомлению арендодателя о нежелании заключать договор на новый срок.
Относительно удержания штрафной неустойки из суммы обеспечительного платежа ответчик пояснил, что арендодателю было заранее известно, о намерениях арендатора освободить помещение, в случае отсутствия у арендодателя иных предложений в части расширения занимаемой площади, т.е. арендодатель был уведомлен 11.03.2024 по средствам телефонной связи о намерениях Арендатора покинуть занимаемый объект аренды, нарушение длилось 10 дней из предусмотренных 60.
Также ответчик обратил внимание суда на то, что нарушенные, по мнению арендодателя, обязательства не привели к столь негативным последствиям, в результате которых надлежит удерживать обеспечительный платеж в размере 2 (двух) арендных платежей, заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя обязательства по настоящему Договору, по окончании срока действия договора при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия Договора. При нарушении условий данного пункта арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере суммы депозита, определенной в пункте 3.5.2 Договора.
Исходя из буквального толкования данного положения пункта 7.2 Договора, за несоблюдение требования о своевременном уведомлении арендодателя о намерениях продлевать договорные отношения предусмотрена штрафная неустойка.
ООО «Блок-Бокс» не соблюден предусмотренный пунктом 7.2 Договора срок уведомления, в связи с чем неустойка удержана арендодателем правомерно.
В силу пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В пункте 79 Постановления № 7 указано, что в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 1394/12 по делу № А53-26030/2010, сторона, обязанная уплатить неустойку, вправе поставить вопрос о применении положений статьи 333 ГК РФ, в том числе предъявив самостоятельный иск о возврате неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 ГК РФ.
Как следует из пункта 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых не является исчерпывающим, так как закон не содержит прямого запрета на предъявление должником кредитору такого требования. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.09.2017.
Данный способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами обязательства в части суммы подлежащей уплате неустойки (штрафа), изначальный размер которой должник считает чрезмерным.
После вычета из суммы депозита (671 814 руб.) стоимости восстановительного ремонта (489 264, 56 руб.) и комплексной уборки Помещения (35 409 руб.) остаток составил 147 140, 44 руб.
С учетом изложенных обстоятельств, незначительности просрочки исполнения обязательств, а также недоказанности со стороны ООО «М-Стиль» наличия потерь, суд счел возможным снизить размер подлежащей удержанию с ООО «Блок-Бокс» в соответствии с пунктом 7.2 Договора неустойки до указанной суммы.
Поскольку в результате снижения удержанной неустойки внесенный арендатором обеспечительный платежа покрыл предъявленные ООО «М-Стиль» к взысканию суммы, в удовлетворении его требований судом должно быть отказано. Также не подлежат удовлетворению встречные требования ООО «Блок-Бокс» ввиду того, что обеспечительный платеж в соответствии с пунктами 2.2.10, 3.6, 7.2 Договора подлежал зачету в счет предъявленных ООО «М-Стиль» требований.
В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принцип пропорционального возмещения (распределения) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не применяется в случае уменьшения судом взыскиваемой неустойки в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
Отказ в удовлетворении требований ООО «М-Стиль» вызван исключительно снижением удержанной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, в связи с чем понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат возложению на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
При этом требование ООО «Блок-Бокс» является требованием о снижении размера неустойки, удержанной истцом по договору, начисление которой суд полагает правомерным. То есть иск неразрывно связан с применением судом положений статьи 333 ГК РФ, а не признанием такого удержания незаконным и необоснованным.
Поскольку размер неустойки снижен судом в порядке статьи 333 ГК РФ, то ответчик не может считаться стороной, имеющей право на возмещение за счет истца судебных расходов пропорционально объему удовлетворенных требований, следовательно, расходы на оплату государственной пошлины по требованию о снижении неустойки и возврату обеспечительного платежа не подлежат взысканию с истца, поскольку взыскание суммы на восстановительный ремонт и комплексную уборку помещения явилось следствием снижения судом на основании статьи 333 ГК РФ законно и обоснованно начисленной истцом неустойки, которая была удержана из суммы обеспечительного платежа.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» отказать.
Во встречном иске общества с ограниченной ответственностью «Блок-Бокс» отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Блок-Бокс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 13 493 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Егорова Д.А.