РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-173108/24-47-1914
15 января 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2024года
Полный текст решения изготовлен 15 января 2025 года
Арбитражный суд в составе судьи Эльдеева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Салаховой Д.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) АО «РМБ» БАНК» к ответчику ООО «Эльгауголь»
о взыскании денежных средств
при участии представителей: согласно протоколу
УСТАНОВИЛ:
АО «РМБ» БАНК» (ОГРН <***>) в лице ГК «АСВ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Эльгауголь» (ОГРН <***>) о взыскании 1 992 305, 51 руб. неосновательного обогащения в размере стоимости эксплуатационных услуг за период со дня передачи объектов недвижимости Покупателю по Акту приёма-передачи (04.04.2022) до дня регистрации права собственности Покупателя на объекты недвижимости (05.05.2022).
Истец исковые требования поддержал по изложенным в иске обстоятельствам с учетом письменных пояснений.
Ответчик по иску возразил по изложенным в письменном отзыве с пояснениями доводам.
Исследовав письменные доказательства, суд установил.
Приказом Банка России от 04.09.2017 №ОД-2550 у Акционерного общества «Русский Международный Банк» (АО «РМБ» БАНК, Истец, Банк) с 04.09.2017 отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2017 по делу №А40-185433/17-101- 222 АО «РМБ» БАНК признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Решением Правления Агентства представителем конкурсного управляющего назначен ФИО1, действующий на основании доверенности №1414 от 08.12.2022.
Между АО «РМБ» БАНК (Истец, Банк) и ООО «Эльгауголь» (Ответчик, Покупатель) заключен Договор купли-продажи №2022-1225/55 от 31.01.2022 (далее - Договор купли-продажи) объекта недвижимого имущества: нежилое помещение, площадью 1 212,2 кв. м., расположенное по адресу: <...>, ком. 1-29, 31-42, 21 этаж.
Согласно п. 3.2.5 Договора купли-продажи, Покупатель обязан компенсировать Банку расходы по оплате коммунальных платежей за период со дня передачи объекта недвижимости Покупателю по акту приёма - передачи, до дня регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости.
Переход прав собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 05.05.2022. Данный факт подтверждается выписками из ЕГРП от 26.06.2024.
Фактически объект недвижимости перешли во владение и распоряжение Покупателя 04.02.2022 по Акту приема-передачи к Договору купли-продажи.
Банк оплатил выставленные управляющей компанией ООО УК «СИТИ» счета по содержанию объекта недвижимого имущества за период с 04.02.2022 по 05.05.2022 в общем размере 2 699 236, 79 руб.
Счета, платежные поручения и суммы платежей указаны в Таблице №1 в исковом заявлении.
ООО «Эльгауголь» добровольно не возместило Банку расходы на содержание объекта недвижимого имущества за период со дня его передачи Покупателю по Акту приёма-передачи до дня регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости.
20.05.2024 Банк направил в адрес ООО «Эльгауголь» претензию исх. № 55к/78090 от 20.05.2-24 с требованием оплатить задолженность в размере 2 699 236,79 руб., которая не исполнена.
Из ответа ООО «Эльгауголь» на претензию исх. №11-18/06-24 от 18.06.2024 следует, что расходы по оплате коммунальных платежей возмещены Банку в полном объеме 26.09.2022.
В части возмещения эксплуатационных расходов по содержанию здания, ООО «Эльгауголь» отказало в удовлетворении претензии, сославшись на то, что эксплуатационные расходы по содержанию здания являются отдельной категорией платежей и не входят в состав компенсируемых расходов согласно Договору купли-продажи от 31.01.2022.
Размер задолженности ООО «Эльгауголь» перед Банком по оплате эксплуатационных расходов составляет 1 992 305, 51 руб.
Детальный расчет задолженности по компенсации расходов за эксплуатационные услуги, согласно п.п. 3.2.5 Договора купли-продажи № 2022-1225/55 от 31.01.2022, за период 04.02.2022-05.05.2022 указан в Таблице №2 в исковом заявлении.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Нормами п. 2 ст. 287.4 ГК РФ предусмотрено, что собственнику помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
После передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 № 373-0, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Расходы по оплате эксплуатационного обслуживания по своей правовой природе сходны с расходами по оплате коммунальных платежей - и те, и другие относятся к расходам на содержание имущества.
С учетом аналогии закона ООО «Эльгауголь» обязано нести эксплуатационные расходы также как и коммунальные расходы со дня фактического приёма объекта недвижимости по Акту приёма-передачи - с 04.02.2022.
В связи с неоплатой ответчиком истцу спорной задолженности в установленные сроки, Истцом заявлены исковые требования.
Исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как установлено судом между АО «РМБ» БАНК (Продавец) и ООО «Эльгауголь» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества №2022-1225/55 от 31.01.2022, по условиям которого в собственность ООО «Эльгауголь» передано нежилое помещение общей площадью 1 212,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 77:01:0004033:2556, находящееся по адресу: <...>, ком. 1-29, 31-42, 21 этаж.
Объект недвижимости передан Покупателю по акту-приема передачи от 04.02.2022.
Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован 05.05.2022.
В Договоре стороны согласовали порядок оплаты расходов, связанных с использованием объекта недвижимости до регистрации права собственности Покупателя. Так, согласно подпункту 3.2.5. пункта 3.2. Договора стороны определили, что Покупатель компенсирует Продавцу расходы по оплате коммунальных платежей за период со дня передачи объекта недвижимости Покупателю по акту до дня регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости.
За период с 04.02.2022 по 05.05.2022 Истцом выставлены счета на оплату коммунальных услуг на общую сумму 613 556,60 руб., которые были оплачены Ответчиком в полном объеме, в том числе:
- счет №1/2022 от 02.06.2022 на сумму 189 469,30 руб. (оплачен Ответчиком платежным поручением №16662 от 26.09.2022);
- счет №2/2022 от 30.05.2022 на сумму 245 663,24 руб. (оплачен Ответчиком платежным поручением №16661 от 26.09.2022);
- счет №3/2022 от 02.06.2022 на сумму 161 406,79 руб. (оплачен Ответчиком платежным поручением №16663 от 26.09.2022);
- счет №4/2022 от 03.08.2022 на сумму 17 017,27 руб. (оплачен Ответчиком платежным поручением №16788 от 27.09.2022).
Таким образом, со стороны Ответчика обязательства по оплате коммунальных услуг были исполнены надлежащим образом.
В соответствии с п. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ).
Договором установлено, что Покупатель компенсирует Продавцу только расходы по оплате коммунальных платежей за период со дня передачи объекта недвижимости Покупателю по акту до дня регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости. Обязанность Покупателя компенсировать Продавцу эксплуатационные расходы не предусмотрена Договором. То есть между сторонами Договора путем свободного волеизъявления достигнуто обоюдное согласие о том, что Покупатель не возмещает Продавцу эксплуатационные расходы.
В обоснование исковых требований Истец ссылается на нормы ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, а также приводит ссылки на иные нормы, в том числе, об аналогии закона.
В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №49 от 11.01.2000 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.
Таким образом, взыскание денежных средств в качестве неосновательно обогащения возможно только в случае отсутствия между сторонами договорных отношений или иных установленных законом оснований получения Ответчиком от Истца какого-либо имущества, в том числе и денежных средств.
Между тем, сторонами заключен Договор, из которого следует, что Покупатель не возмещает Продавцу эксплуатационные расходы. Доказательств обратного Истцом в материалы дела не представлено.
Доводы Истца о том, что условие о компенсации эксплуатационных расходов не было урегулировано договором, являются несостоятельными, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам и не согласуются с нормами ст. 210 Гражданского кодекса РФ.
Обязанность по компенсации эксплуатационных расходов Покупателем не предусмотрена ни законом, ни договором.
Учитывая изложенное, на стороне Ответчика не возникло неосновательного обогащения за счет Истца.
Вопреки доводам Истца о схожести коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, данные расходы различны по своей природе и имеют разный характер. Коммунальные расходы - это расходы по потреблению ресурсов, эксплуатационные расходы - это расходы по содержанию имущества.
Именно Истец, являясь собственником объекта недвижимости до момента регистрации права собственности Покупателя, в силу ст.210 Гражданского кодекса РФ, обязан нести эксплуатационные расходы.
В подтверждение произведенных эксплуатационных расходов Истцом представлены платежные поручения на общую сумму 2 062 943,87 руб., в том числе:
- №136699 от 29.03.2022 на сумму 659 291,34 руб.;
- №226923 от 16.05.2022 на сумму 659 291,34 руб.;
- №308721 от 16.06.2022 на сумму 659 291,34 руб.;
- №310472 от 20.06.2022 на сумму 85 069,85 руб.
Между тем перечисленные платежные поручения не доказывают обоснованность расходов.
Договоры, акты, счета и прочее поставщиков эксплуатационных услуг, явившиеся основанием для оплаты данных расходов, в материалы дела Истцом не представлены. В этой связи невозможно определить состав эксплуатационных расходов, их необходимость и целесообразность.
Кроме того, согласно назначению платежей всех перечисленных платежных поручений, произведена оплата услуг по эксплуатации и управлению всего здания по адресу: Пресненская наб., д. 6, стр. 2.
При этом Ответчик является собственником нежилых помещений на 21 этаже здания по адресу: <...> (ком. 1-29, 31-42).
В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не документально не подтвердил возникновение у ответчика неосновательного обогащения.
Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании ст.ст.210, 309, 310, 408, 421, 779, 781, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 81, 104, 110, 123, 124, 167-171 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья А.А. Эльдеев