Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, <...>
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. Калининград
Дело №
А21-16378/2024
«07»
июля
2025 года
«23» июня 2025 года оглашена резолютивная часть решения
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Грозной К.Р. Сухоплюевой А.Д.,
рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, дело по заявлению:
ИП ФИО1 (ИНН <***>), ИП ФИО2 (ИНН <***>) к АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>) о признании незаконным действия, об обязании продлить действие договора аренды земельного участка,
третье лицо: Управление Росимущества по Калининградской области, ФИО3;
при участии:
от ИП ФИО1 – ФИО4 по доверенности,
от ИП ФИО2 – ФИО5 по доверенности,
от заинтересованного лица - не явились, извещены (технические неполадки в при подключении),
от третьих лиц - не явились, извещены;
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1, заявитель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2, заявитель) обратились в арбитражный суд с заявлением к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее – общество, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 02.11.2024 в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120325:177 площадью 40 905 кв.м., расположенного по адресу: <...>.; об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка №28/05/21 от 28.05.2021 о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120325:177 площадью 40 905 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на 49 лет.
Третьими лицами без самостоятельных требований относительно предмета спора по делу привлечены Управление Росимущества по Калининградской области и ФИО3
Общество и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); представлены отзывы на заявление.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании представители предпринимателей поддержали требования в полном объеме, ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.
Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения заявителя, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, АО «ДОМ.РФ» является единым институтом развития в жилищной сфере, выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее - Закон № 161-ФЗ) решение (ч. 2.1 ст. 3 Закона № 161-ФЗ), ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».
По результатам торгов на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка № 28/05/21 от 28.05.2021 ФИО3 приобрел у АО «ДОМ.РФ» здания из состава федеральной собственности с кадастровыми номерами 39:15:120325:24, 39:15:120325:25, 39:15:120325:26, 39:15:120325:27, расположенные на земельном участке по адресу <...>, с кадастровым номером 39:15:120325:177, предоставленном в аренду сроком до мая 2025.
В результате ряда сделок право собственности на здания, а также права и обязанности арендатора земельного участка перешли к заявителям.
Из заявления следует, что предприниматели обратились к обществу с заявлением о продлении на 49 лет срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120325:177.
Получив отказ на указанное письмо, предприниматели обратились в суд с настоящим заявлением.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 августа 2008 г. № 632 «О Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации» в соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона № 161-ФЗ образована Правительственная комиссия и утверждено Положение о Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее - Положение № 632).
Решением Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее - Правительственная комиссия), оформленным протоколом от 30.12.2019 года № 5, было признано целесообразным совершение АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 12.2 Закона № 161-ФЗ в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:120325:24, 39:15:120325:25, 39:15:120325:26, 39:15:120325:27, а также земельного участка и здания, в котором находятся здания.
Указанное решение принято в рамках полномочий, предоставленных Правительственной комиссии пунктом 2 части 1 статьи 12 Федерального закона № 161-ФЗ, в соответствии с которым Правительственная комиссия вправе принимать решения о целесообразности совершения единым институтом развития юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Федеральным законом № 161-ФЗ, и вынесено в порядке, установленном Положением № 632.
На основании Распоряжения Росимущества от 06.02.2020 года № 62-р была оформлена передача земельного участка и объектов недвижимого имущества из ведения Росимущества в ведение АО «ДОМ.РФ», действующего как агента Российской Федерации.
Реализуя собственные полномочия, общество осуществило продажу объектов и права аренды на земельный участок путем проведения аукциона в электронной форме.
Согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.
Собственник здания и сооружения вправе подать заявление о предоставлении участка без торгов как собственник здания (сооружения) на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
Приведенная норма, как и принцип единства земельного участка и объекта недвижимости исходят, прежде всего, из объективной необходимости использования определенной территории для эксплуатации объекта недвижимости.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Особенность заключения договора на торгах состоит в том, что его условия формируются с учетом условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
АО «Дом.РФ» в рамках реализации агентских полномочий приняло решение о проведении в электронной форме торгов (в форме аукциона) по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества с одновременным предоставлением в аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости.
В п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Таким образом, условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Приобретая в собственность объекты недвижимости, участник торгов предполагает владение земельным участком в течение всего периода нахождения этих объектов в его собственности.
Подпунктом 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещении в них, а также в иных случаях, предусмотренных данным пунктом.
Поскольку в данном случае целью торгов являлась продажа объектов недвижимости, а предоставление права аренды земельного участка было сопутствующим и обязательным условием для достижения такой цели, требование собственников о предоставлении им земельного участка в соответствии с изложенной выше нормой является правомерным и не нарушает требования законодательства о защите конкуренции.
Исходя из указанных выше норм и положений, довод об отсутствии у общества на момент рассмотрения обращения предпринимателей полномочий на продление договора аренды судом отлоняется.
В соответствии со статьей 201 АПК РФ при рассмотрении заявления суд оценивает решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц на соответствие законам и иным нормативным правовым актам. Обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) возлагается на ответчика в соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
При таких обстоятельствах, учитывая, что заявителем были представлены все необходимые документы, суд считает отказ общества в заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды незаконным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Заявление удовлетворить.
Признать незаконным отказ акционерного общества «ДОМ.РФ» от 02.11.2024 в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120325:177 площадью 40 905 кв.м., расположенного по адресу: <...>.
Обязать акционерное общество «ДОМ.РФ» заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка №28/05/21 от 28.05.2021 о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120325:177 площадью 40 905 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на 49 лет.
Взыскать с акционерного общества «ДОМ.РФ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 15 000 рублей.
Взыскать с акционерного общества «ДОМ.РФ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья И.Л. Гурьева