АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
07 августа 2025 года № Ф03-1880/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО «Специализированный застройщик «Дежнёв»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 02.12.2024
от ИП ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности без номера от 16.07.2025
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев»
на решение от 26.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025
по делу № А73-7579/2024 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв»
к индивидуальному предпринимателю ФИО3
о признании договора расторгнутым
по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3
к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв»
о взыскании 10 552 000 руб.
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнёв» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680021, г. Хабаровск, <...>; далее – ООО «СЗ «Дежнёв», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО3, предприниматель) о признании расторгнутыми договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 в объекте «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе г. Хабаровска» и дополнительного соглашения от 22.07.2021 № 1 к спорному договору ввиду нарушения предпринимателем обязательств по внесению инвестиционных средств. Иск общества принят к рассмотрению с присвоением делу номера А73-7579/2024.
В свою очередь, ИП ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с самостоятельным иском к ООО «СЗ «Дежнёв» о взыскании убытков в размере 10 552 000 руб. причиненных неисполнением договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Иск предпринимателя принят к рассмотрению с присвоением делу № А73-8222/2024.
Определением от 20.06.2024 суд на основании статьи 130 АПК РФ объединил дела № А73-7579/2024 по первоначальному иску общества и № А73-8222/2024 и по встречному иску предпринимателя в одно производство для их совместного рассмотрения (объединенному делу присвоен номер А73-7579/2024).
Решением суда от 26.11.2024, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 без изменения, первоначальные и встречные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе (с учетом уточнений) ООО «СЗ «Дежнёв» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения встречного иска, считает их необоснованными и подлежащими отмене ввиду неправильного применения судами норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, правоотношения сторон фактически были прекращены с момента направления ответчиком уведомления 19.07.2022 об одностороннем отказе от спорного договора от 22.02.2021 № 21-30 с учетом перечисления 11.08.2022 на депозит нотариуса всех подлежащих возврату истцу полученных от него денежных средств с учетом причитающейся инвестиционной прибыли. В этой связи заявитель полагает, что суды при расчете убытков необоснованно определили рыночную стоимость аналогичного объекта (квартиры) по состоянию на 10.04.2024 – момент направления предпринимателем претензии. При этом предприниматель задолго до направления указанной претензии имел возможность получить причитающиеся ему денежные средства с депозита нотариуса и получать прибыль от их использования, что также не учтено судами, однако намерено уклонялся от реализации данного права без объяснения причин. Кроме того, полагает, что экспертом неверно определены объекты аналоги без корректировки этажности расположения спорной квартиры, что напрямую влияет на ее стоимость.
ИП ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу опровергнуты все доводы общества и предложено оставить принятые по настоящему делу судебные акты как законные и обоснованные. При этом предпринимателем отмечено, что с учетом реализации спорной квартиры иному лицу и отказа предпринимателя от исполнения договора в претензии от 10.04.2024, взыскание с общества убытков в размере стоимости аналогичной квартиры, соответствует разъяснениям пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 56). Кроме того, получение внесенных обществом денежных средств на депозит нотариуса, по мнению предпринимателя, может быть учтено на стадии исполнения принятого по настоящему спору решения.
Обществом представлены письменные возражения на отзыв предпринимателя.
В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Дежнёв» поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что на момент истечения срока действия спорного договора инвестирования (31.12.2022) являвшаяся его предметом квартира уже была реализована иному лицу, что объективно исключало исполнение данной сделки.
Представитель ИП ФИО3, в свою очередь, возражал против отмены принятых по делу судебных актов в обжалуемой части по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.
Проверив правильность применения арбитражными судами норм права в пределах доводов и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты в данном случае подлежат отмене в обжалуемой части по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ООО «СЗ «Дежнёв» являлся застройщиком объекта «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе г. Хабаровска», создаваемого на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0030103:2217.
ООО «СЗ «Дежнёв» (застройщик) заключило с ИП ФИО3 (инвестор) договор инвестирования от 22.02.2021 № 21-30, по условиям которого объектом инвестиционной деятельности являлась квартира, основные характеристики которой отражены в приложении № 1 к настоящему договору, площадью согласно проекту 49,45 кв.м, 8 жилой этаж, помещение второе по счету справа налево от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенное на планировочном решении «тип Б», в объекте строительства, а также доля в праве общей собственности на общее имущество объекта, пропорционально общей площади объекта инвестиционной деятельности.
Общий размер инвестиций определен сторонами в пункте 3.1 договора и составил 4 876 904 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта – 98 623 руб. 07 коп.
Впоследствии между сторонами подписано дополнительное соглашение от 22.07.2021 № 1 к договору, по условиям которого увеличен размер инвестиций до 5 305 591 руб. (107 292 руб. 03 коп. за 1 кв.м), в связи с чем разницу в сумме 428 687 руб. 10 коп. инвестор обязался перевести на расчетный счет застройщика по реквизитам, указанным в пункте 5, в течение 5 рабочих дней после подписания дополнительного соглашения.
Исполнение инвестором своих обязательств по уплате денежных средства в общей сумме 5 305 591 руб. подтверждено платежными поручениями от 10.03.2021 № 1 и от 03.08.2021 № 1.
Пунктом 5.1 договора определен срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности – не позднее IV квартала 2022 года, но не ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 9.1 настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и прекращает свое действие в срок не позднее одного месяца после получения разрешения застройщиком на ввод объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, но не ранее выполнения сторонами обязательств по договору и завершения взаиморасчетов сторон и/или подписания соглашения о фактическом исполнении договора.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено право инвестора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта инвестиционной деятельности в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на шесть месяцев (пункт 9.4.1) при существенном нарушении требований к качеству объекта инвестиционной деятельности (пункт 9.4.2).
Вместе с тем ООО «СЗ «Дежнёв» уведомлением от 19.07.2022 № 22-45 сообщило инвестору об одностороннем отказе от исполнения спорного договора от 22.02.2021 № 21-30 по мотиву неосуществления ИП ФИО3 предпринимательской деятельности и отсутствии у нее заинтересованности в получении прибыли, в связи с чем она не может являться инвестором с точки зрения норм Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности». Поскольку квартира фактически приобреталась предпринимателем как физическим лицом для личных целей, то спорный договор общество посчитало расторгнутым, как заключенный под влиянием заблуждения.
После этого ООО «СЗ «Дежнёв» внесло 11.08.2022 в депозит нотариуса нотариального округа города Хабаровска Хабаровского края ФИО5 общую сумму 6 150 188 руб. 76 коп., для передачи в счет исполнения обязательств по возврату инвестору денежных средств по договору инвестирования от 22.01.2021 № 21-30 в том числе полученные застройщиком инвестиции в сумме 5 305 591 руб. и инвестиционная прибыль в размере 844 597 руб. 76 коп., о чем нотариусом в адрес ИП ФИО3 направлено соответствующее извещение.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-15104/2022 удовлетворен иск ИП ФИО3 и признан недействительным односторонний отказ ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30, выраженный в уведомлении от 19.07.2022 № 22-45. В удовлетворении встречного иска общества о признании спорного договора недействительным – отказано.
При этом суды при рассмотрении названого спора исходили из того, что указанные обществом мотивы (приобретение предпринимателем квартиры для личных целей) не могут являться основанием для досрочного расторжения договора инвестирования или признания его недействительным.
Кроме того, ООО «СЗ «Дежнёв» после отказа от спорного договора заключило с иным лицом – ИП ФИО6 (ОГРНИП <***>) договор инвестирования от 30.11.2022 № 22-222, предметом которого выступает квартира стоимостью 6 987 668 руб. 48 коп. (142 315 руб. 04 коп. за 1 кв.м), являвшаяся ранее предметом спорного договора и подлежавшая передаче ИП ФИО3, что объективно сделало невозможным исполнение застройщиком своих обязательств по договору инвестирования от 22.02.2021 № 21-30.
Ссылаясь на указанные обстоятельства (продажа квартиры иному лицу), ИП ФИО3 в претензии от 16.04.2024 потребовала от общества возместить причиненные неисполнением договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 убытки в общем размере 10 754 628 руб. 70 коп., представляющие собой рыночную стоимостью аналогичного жилья (из расчета 217 486 руб. за 1 кв.м).
Поскольку общество ранее в уведомлении от 01.04.2024 заявило о расторжении спорного договора и не исполнило изложенные в претензии от 16.04.2024 требования, стороны обратились в арбитражный суд с соответствующими исками друг к другу.
Удовлетворяя первоначальные требования общества о признании договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 расторгнутым, суды исходили из того, что с учетом неисполнения застройщиком своего обязательства, в том числе ввиду передачи спорной квартиры иному лицу, и выраженной воли инвестора на получение рыночной стоимости аналогичного имущества, правоотношения сторон по данному договору следует считать фактически прекращенными.
Доводов и возражений относительно удовлетворения указанных требований ООО «СЗ «Дежнёв» сторонами в ходе кассационного производства не приведено, в связи с чем в этой части принятые по делу судебные акты предметом проверки суда округа не являются (статья 286 АПК РФ и пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Рассматривая возникший спор в части встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 15, 309, 310, 393, 393.1 453 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 5, 11, 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54), в результате чего пришли к единому и верному выводу о том, что неисполнение обществом как застройщиком своих обязательств перед предпринимателем, как инвестором по спорному договору от 22.02.2021 № 21-30, наделяет последнего правом требовать не только возврата уплаченных за непереданную квартиру денежных средств, но и возмещения причиненных тем самым убытков в виде разницы между ценой неисполненной сделки, и текущей рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Неисполнение ответчиком предусмотренных заключенным с предпринимателем спорным договором от 22.02.2021 № 21-30 обязательств и факт передачи жилого помещения иному лицу сторонами в ходе рассмотрения настоящего спора не опровергались.
Доводов о несогласии с указанными выводами судов относительно обязанности застройщика возместить причиненные инвестору убытки в результате неисполнения обязанности по передаче квартиры в кассационной жалобе не приведено. Оснований для противоположного вывода по данному вопросу суд округа также не усматривает.
С учетом наличия между сторонами разногласий относительно размера причиненных убытков и в целях определения достоверной стоимости аналогичной квартиры, общество ходатайствовало о проведении по делу оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорной квартиры по состоянию на 11.08.2022 – дату зачисления в депозит нотариуса денежных средств подлежащих возврату инвестору и наличия у него в связи с этим возможности приобрести иную квартиру.
Вместе с тем, суд первой инстанции с учетом возражений предпринимателя назначил в порядке статьи 82 АПК РФ по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручено ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» (эксперт ФИО7), с постановкой следующего вопроса:
- определить рыночную стоимость аналогичного объекта: квартиры площадью 49,45 кв.м, расположенной на 8 этаже в жилом доме по адресу: <...>, по состоянию на 10.04.2024.
При этом суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы общества о необходимости расчета убытков исходя из стоимости спорного объекта по состоянию на дату возврата инвестору денежных средств (зачисления их в депозит нотариуса), указали на то, что правовая определенность относительно прекращения договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 возникла только после направления предпринимателем претензии о возмещении убытков.
В соответствии с экспертным заключением ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» от 16.09.2024 № 3-24 рыночная стоимость аналогичного объекта по состоянию на 10.04.2024 составила 10 552 000 руб., в связи с чем предприниматель уточнил размер предъявленного требования
Оценив указанное заключение, суды обеих инстанций сочли его достоверным и обоснованным, в связи с чем признали уточненные требования предпринимателя по встречному иску подлежащими удовлетворению и взыскали с общества убытки в размере полной стоимости аналогичной квартиры, определенной экспертом, отметив при этом, что сама по себе возможность получения предпринимателем с депозита нотариуса ранее перечисленных обществом денежных средств (6 150 188 руб. 76 коп.) не имеет правового значения и не влияет на размер убытков, поскольку касается исключительно вопроса частичного исполнения принятого по делу судебного акта.
Между тем, суды первой и апелляционной инстанций при определении размера причиненных предпринимателю убытков не выяснили все существенные обстоятельства спора и не учли следующего.
В силу общего правила, закрепленного пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54.
Судами верно установлено, что договор инвестирования от 22.02.2021 № 21-30, на котором основаны правоотношения сторон, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, подлежащий регулированию положениями главы 30 ГК РФ, предусматривающими, (в частности, пункт 2 статьи 463 ГК РФ), право покупателя при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь предъявить требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
Как отмечено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ № 7, по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Аналогичные по своей сути разъяснения в отношении неисполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости приведены в абзаце шестом пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, при неисполнении застройщиком обязанности по передаче объекта недвижимости право инвестора на возмещение причиненных в результате этого убытков возникает одновременно с правом требования возврата уплаченной продавцу денежной суммы.
В данном случае предприниматель вправе был рассчитывать на получение объекта инвестирования до установленного спорным договором от 22.02.2021 № 21-30 срока – не позднее IV квартала 2022 года, по истечению которого это право следует признать очевидно нарушенным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 6271/11).
При удовлетворении первоначального иска по настоящему делу суды признали заключенный между сторонами договор инвестирования от 22.02.2021 № 21-30 фактически расторгнутым, не определив иную дату прекращения его действия.
Само по себе признание в рамках дела № А73-15104/2022 недействительным досрочного отказа ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора от 22.02.2021 № 21-30 ввиду необоснованности мотивов, указанных в уведомлении от 19.07.2022 № 22-45, не означает, что после истечения указанного в нем срока (31.12.2022) действие этого договора автоматически продолжилось.
При этом судами по названому делу не применялись какие-либо последствия и на застройщика не возлагалась обязанность по исполнению своих обязательств перед инвестором по спорному договору от 22.02.2021 № 21-30, поскольку на тот момент являвшаяся его предметом квартира уже была продана иному лицу, что исключало возможность ее передачи предпринимателю по смыслу статьи 398 ГК РФ, пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 и пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ № 7.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
В данном случае обязательство по возврату внесенных инвестором денежных средств исполнено застройщиком надлежащим образом еще до истечения срока действия спорного договора от 22.02.2021 № 21-30 в полном объеме с учетом их зачисления 11.08.2022 в депозит нотариуса, что согласуется с положениями статьи 327 ГК РФ и разъяснениями пункта 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение, урегулированы статьей 393.1 ГК РФ, имеющей цель восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.
Так в пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Таким образом, по смыслу специальных положений статьи 393.1 ГК РФ и разъяснений об ее применении в данном конкретном случае, поскольку право предпринимателя на получение объекта инвестирования было нарушено в момент истечения срока действия спорного договора – 31.12.2022, в том числе по вине застройщика, передавшего квартиру иному лицу, то убытки в виде разницы между уплаченными инвестором денежными средствами и стоимостью аналогичной квартиры подлежали определению исходя из ее текущей цены на момент прекращения договора от 22.02.2021 № 21-30.
С учетом изложенного суды ошибочно признали правомерным определение размера убытков по состоянию на 10.04.2024 на момент направления предпринимателем претензии, указав на то, что именно с этого момента между сторонами возникла правовая определенность относительно последствий неисполнения договора инвестирования от 22.02.2021 № 21-30.
Вопреки указанным выводам судов, право предпринимателя на получение квартиры было нарушено непосредственно после истечения срока действия спорного договора, а не при получении отказа общества в возмещении причиненных убытков.
Длительное не направление предпринимателем претензии (спустя 2 года и 4 месяца) не влияет на определение момента возникновения его права на возмещение убытков, вызванных удорожанием объекта инвестирования.
При ином подходе намеренная задержка кредитора в заключении замещающей сделки или в предъявлении требования о возмещении убытков ведет к искусственному увеличению убытков ввиду объективного увеличения стоимости аналогичного имущества, что вступает в противоречие с положениями пункта 1 статьи 404 ГК РФ с учетом разъяснений абзаца 3 пункта 12 Постановления Пленума ВС РФ № 7.
Определение рыночной стоимости аналогичной квартиры по состоянию на момент досрочного возврата денежных средств, как предлагало общество при назначении экспертизы, также не согласуется с приведенными выше нормами права.
Ссылки предпринимателя в отзыве на жалобу на разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» судом округа не принимаются, поскольку нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в данном случае к спорным отношениям сторон не применимы.
Кроме того, указанные разъяснения даны высшей судебной инстанцией до введения в действие положений статьи 393.1 ГК РФ о порядке возмещения убытков при прекращении договора по вине одной из сторон.
Следовательно, проведенная по делу оценочная экспертиза по состоянию на 10.04.2024 не могла быть учтена судами при разрешении настоящего спора.
Поскольку при определении размера причиненных истцу убытков судами неверно истолкованы и применены нормы материального права (в частности, пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ), а установление текущей цены по состоянию на момент прекращения спорного договора требует исследования и оценки фактических обстоятельств спора, в том числе посредством проведения повторной экспертизы, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, то в таком случае принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.
В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 26.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А73-7579/2024 Арбитражного суда Хабаровского края в части удовлетворения встречного иска отменить, дело в данной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
В остальной части принятые по настоящему делу судебные акты отставить без изменения.
Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.06.2025.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова