РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело №А40-130351/2025-146-924

7 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 7 ноября 2025 года

Арбитражный суд Москвы в составе судьи Вихарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сарасовым Д.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Университета Науки и Технологий Мисис (ИНН <***>)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН <***>)

третьи лица:

1) Минобрнауки России (ИНН <***>),

2) ТУ Росимущества в городе Москве (ИНН <***>),

3) ООО "Мечта" (ИНН <***>)

о признании незаконным и отмене решения, изложенного в уведомлении от 15.04.2025 № КУВД-001/2024-66911483/5,

при участии:

от заявителя – ФИО1 по дов. №94-399 от 14.03.2025, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по дов. №Д-47/2025 от 28.01.2025, удоств., диплом,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Университета Науки и Технологий Мисис (далее – заявитель) просит Арбитражный суд города Москвы признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве (далее – ответчик), выраженное в уведомлении №КУВД-001/2024-66911483/5 от 15.04.2025; обязать Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №253-24 от 20.12.2024 в Едином государственном реестре недвижимости.

Третьи лица, извещенные в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) о времени и месте судебного разбирательства, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Представитель заявителя явку обеспечил, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика явку обеспечили, возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам представленного отзыва на заявление.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предусмотренный законом срок для обжалования решения Управления Росреестра по Москве заявителем не пропущен.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела и указано заявителем, 26.12.2024 заявителем в Управление Росреестра по г. Москве подано заявление №КУВД-001/2024-66911483 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №253-24 от 20.12.2024 (далее - договор), в отношении объекта недвижимого имущества: часть нежилого здания (нежилые помещения), общей площадью 52,2 кв.м., помещение I, этаж 1, комнаты №№5, 6, 7, 8, 8а, 14 (по БТИ), расположенного по адресу: <...> (далее - Объект).

Вместе с тем, 15.01.2025 государственная регистрация была приостановлена (уведомление исх.№КУВД-001/2024-66911483/2) на срок до 14.04.2025, в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав.

Однако уведомлением об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2024-66911483/5 от 15.04.2025 (далее – уведомление об отказе) регистрирующим органом отказано заявителю в государственной регистрации прав, в связи с тем, что в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно договор не считается заключенным. В результате проведения правовой экспертизы, выявлено, что вышеуказанные нежилые помещения учтены в ЕГРН с иными характеристиками, а именно: комнаты имеют иную конфигурацию, площадь, нумерацию (наличие возведенных внутренних перегородок), например: согласно графическому описанию договора, в состав пом. I на 1 этаже входят комн. №5,6,7,8, 8а, 14, в то время как согласно сведениям ЕГРН в составе помещения I на 1 этаже отсутствуют сведения о комн. №8а, в связи с чем усматриваются изменения в отношении Объекта, не учтенные в ЕГРН, что в силу п. 49 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Не согласившись с указанными решениями заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на заявленные требования.

Удовлетворяя заявленные требования и отклоняя доводы отзыва, суд, исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу ч. 2 указанной статьи закона, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты и технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Так, как указал заявитель и не опровергнуто ответчиком, в договоре и акте приема-передачи прямо указано, какая именно часть здания передается в аренду, индивидуальные характеристики передаваемого помещения, а также схематическое указание на поэтажном плане, включая графическое обозначение места расположения передаваемого помещения.

Таким образом, стороны договора определенно установили имущество, подлежащее передаче в аренду и с 20.12.2024 по настоящее время исполняют все обязательства по договору.

В связи с чем, ссылка регистрирующего органа на нарушение заявителем правовых норм содержащихся в ч. 3 ст. 607 ГК РФ является необоснованной.

Так, стороны в договоре исчерпывающе указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче ООО «МЕЧТА» (Арендатор) в качестве объекта договора аренды.

Ссылка ответчика на то, что подлежащее передаче в пользу ООО «МЕЧТА» (Арендатор) часть здания не индивидуализировано входит в противоречие со ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих индивидуальных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) также несостоятельна ввиду следующего.

Указанные положения закона не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Ответчиком в уведомлении об отказе рекомендует заявителю представить на государственную регистрацию новый технический план.

Однако, как верно указано заявителем, регистрирующий орган не принял во внимание нормы права ч. 1 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которой прямо установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, в порядке ч. 5 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Если в аренду передается часть здания и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен технический план в отношении части такого объекта, государственный кадастровый учет части здания не осуществляется, договор аренды регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Так, суд отмечает, что заявитель обращался к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора, требований о постановке части объекта на кадастровый учет заявление не содержало.

Письмом от 05.03.2024 №14-01544/24 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в котором прямо указывается, что действующим законодательством, предусмотрена возможность государственной регистрации договоров аренды разных частей одного объекта недвижимости.

Статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Частью 5 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Учитывая изложенное, суд соглашается с заявителем, относительно того, что отказ Управления Росреестра по Москве не соответствует ст. ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде части нежилого помещения.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, суд возлагает на ответчика обязанность в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №253-24 от 20.12.2024 в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом проверены все доводы регистрирующего органа, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 № 305-КГ17-13690).

Дополнительно суд отмечает, что в резолютивной части решения суда от 17.10.2025 изготовленной в рамках настоящего дела допущена опечатка в сведениях о лице ведущим протокол судебного заседания.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Исправить опечатку, допущенную в резолютивной части решения Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2025 по делу №А40-130351/2025-146-924.

Сведения о лице ведущим протокол судебного заседания читать в следующей редакции: «при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сарасовым Д.О.,», далее по тексту.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Кодекса. Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь статей 4, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 №218-ФЗ, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении №КУВД-001/2024-66911483/5 от 15.04.2025.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления действий по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №253-24 от 20.12.2024 в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве (ИНН <***>) в пользу Университета Науки и Технологий Мисис (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В.Вихарев