АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-5560/25

Екатеринбург

23 декабря 2025 г.

Дело № А60-52555/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Рябовой С.Э., Беляевой Н.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Мякишевой В.В., рассмотрел

в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2025 по делу

№ А60-52555/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель ФИО1 лично, паспорт;

представитель муниципального образования "город Екатеринбург" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент, ДУМИ) - ФИО2, (доверенность от 12.12.2024);

представитель муниципального образования "город Екатеринбург" в лице Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) - ФИО3, (доверенность от 14.05.2024).

Предприниматель ФИО1 (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчикам, Департаменту и Администрации с требованиями о признании недействительным приказа № 35/41/0131 от 28.12.2019 и передаточного акта от 28.12.2019; о признании за истцом права собственности на водозаборную скважину № 1098, расположенную на земельном участке КН:66:41:0102034:23 в нежилом здании: насосной КН:66:41:0102041:23, по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, <...>.

Также в рамках спора принят встречный иск Департамента к предпринимателю ФИО1 о признании права собственности истца по встречному иску и о признании отсутствующим права собственности ответчика по встречному иску на следующее имущество:

- водозаборная скважина № 1098;

- здание насосной по адресу: г. Екатеринбург, <...>, кадастровый номер: 66:41:0102041:23;

- земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, <...>

, кадастровый номер: 66:41:0102034:23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства (далее - ЕМУП Водоканал), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Ф+Ф", публичное акционерное общество "Уральский завод тяжелого машиностроения", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Департамент по недропользованию по Уральскому Федеральному округу, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2025 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 22.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что, ФИО5 (третье лицо по делу) умер 04.01.2025, однако судами указанное обстоятельство учтено не было, наследники третьего лица к участию в деле не привлекались. Также отмечает, что в рамках дела № А60-46007/2023 установлено, что предприятие "Водоканал" использует скважину с целью подачи и приема ресурса абонентам и выполнения обязанностей гарантирующей организации. Передаточным актом от 28.12.2019 Управление жилищного и коммунального хозяйства Администрации города Екатеринбурга передало, а предприятие "Водоканал" приняло в эксплуатацию (содержание, обслуживание) до момента признания права собственности муниципального образования "город Екатеринбург" бесхозяйные недвижимые объекты, в том числе скважину. Однако судом не учтено, что согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вместе с тем решение вопроса о квалификации объекта в качестве недвижимости производится на основании оценки совокупности представленных в дело доказательств и является прерогативой суда. Отмечает, что суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества. Для этих целей суды оценивают технические паспорта объектов и технические заключения на предмет наличия в описании признаков артезианских скважин, подтверждающих их капитальность, а также иных признаков, позволяющих отнести объекты к недвижимым. При отсутствии таких данных суды квалифицируют артезианские скважины в качестве несамостоятельных объектов недвижимости, регистрация права собственности на которые не требуется. Полагает, что ФИО1 действительно является собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0102034:23 и нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0102041:23, где расположена водозаборная скважина, на земельном участке КН:66:41:0102034:23 в нежилом здании: насосной КН:66:41:0102041:23, по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, <...>, поэтому документов, подтверждающих право собственности истца на скважину, либо ее частей, материалы дела содержат. Кроме того, заявитель отмечает, что водозаборная скважина - это гидротехническое устройство для добычи бытовой и питьевой воды из глубинных водоносных горизонтов. Задача всех водозаборных скважин - с помощью специального оборудования поднимать воду с глубин и доставлять в колонку или в дом. Настаивает на том, что с учетом того, что истец является собственником водозаборной скважины, расположенной на земельном участке КН:66:41:0102034:23 в нежилом здании: насосной КН:66:41:0102041:23, по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, <...>, данная скважина не может являться бесхозной, так как имеет собственника и от права собственности на которую истец-собственник не отказывался. Указывает, что право собственности на земельный участок и здание может быть прекращено путем изъятия только в определенных законом случаях, при этом необходимо учитывать обязанность органа власти по компенсации стоимости указанных объектов, а в данном случае истец лишился собственности незаконно.

В отзыве на кассационную жалобу ЕМУП Водоканал просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН за предпринимателем ФИО1 (истец) 12.08.2020 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0102034:23, площадью 153+/-4 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание насосной станции и 12.08.2020 – право собственности на нежилое здание (насосная), расположенное на указанном выше земельном участке, с кадастровым номером 66:41:0102041:23, площадью 9 кв. м, 1957 года завершения строительства.

Указанные объекты приобретены истцом (покупатель) по договору купли-продажи нежилого здания от 11.07.2020, заключенному с ФИО5 (продавец), по условиям которого продавец передал в собственность покупателю спорные объекты: нежилое здание (насосную) и земельный участок, а покупатель принял их и обязался уплатить цену в размере и порядке, предусмотренных договором.

В вышеуказанном нежилом здании располагается водозаборная скважина № 1098, год постройки - 1957, глубина - 71 метр, использование которой осуществляет ЕМУП Водоканал с целью подачи и приема ресурса абонентам и выполнения обязанностей гарантирующей организации, что подтверждено указанным лицом в рамках дела № А60-46007/2023 и ответчиками в рамках настоящего дела.

28.12.2019 Администрацией принят приказ № 35/41/0131, которым указанная скважина включена в перечень бесхозяйных инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры.

28.12.2019 между управлением жилищного и коммунального хозяйства Администрации города Екатеринбурга и ЕМУП Водоканал подписан передаточный акт, по которому ЕМУП Водоканал приняло в эксплуатацию (содержание, обслуживание) до момента регистрации права собственности МО "город Екатеринбург" спорную скважину.

Обращаясь с иском в суд, истец указал, что по договору от 11.07.2020 им были приобретены земельный участок и здание, в котором находится спорная водозаборная скважина, в связи с чем, именно истец является ее собственником, а приказ № 35/41/0131 от 28.12.2019 и передаточный акт

от 28.12.2019 являются недействительными.

В свою очередь, в рамках спора также принят встречный иск муниципального образования "Город Екатеринбург" в лице Департамента к предпринимателю ФИО1 о признании права собственности истца по встречному иску и о признании отсутствующим права собственности ответчика по встречному иску на указанные земельный участок, здание насосной и водозаборную скважину, мотивированное тем, что спорные объекты не могли быть приватизированы как являющиеся объектами инженерной инфраструктуры г. Екатеринбург.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что водозаборная скважина построена как объект инженерной инфраструктуры пос. Садовый г. Екатеринбурга и предназначена для централизованного питьевого водоснабжения частных жилых домов и частного сектора пос. Садовый г. Екатеринбурга, в связи с этим скважина при разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность подлежала передаче в муниципальную собственность города Екатеринбурга, при этом здание и земельный участок под ним предназначены исключительно для эксплуатации водозаборной скважины, в связи с чем, не усмотрел оснований для удовлетворения первоначального иска, удовлетворив встречный иск.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса,

а способы защиты – в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру

и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права,

не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22

от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации

от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).

В определении Верховного Суда РФ от РФ от 31.07.2015

№ 304-ЭС15-9930 по делу N А27-13372/2012 изложена позиция, согласно которой, право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом (негаторный иск).

Поскольку под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически и физически обладать им, лицо, предъявившее требование о признании права собственности отсутствующим, должно представить доказательства возникновения у него права собственности на спорное имущество и нахождения этого имущества в его владении, а также доказать незаконность возникновения права собственности другого лица на спорное имущество, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ

от 13.09.2017 № 306-ЭС17-12659 от 13.09.2017 по делу № А57-27197/2015 для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо также представить доказательства того, что право собственности ответчика возникло по порочным основаниям.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 59 Постановления Пленума № 10/22 право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае, если права и сделки лиц в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, заявленные права указанных лиц могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Как разъяснено в пункте 11 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении спора судами установлено, что спорная скважина является отдельным объектом недвижимости, поскольку под водозаборной скважиной понимается скважина для забора подземных вод для нужд водоснабжения (п. 42 разд. 3 ГОСТ 25151-2024 "Межгосударственный стандарт. Водоснабжение. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 25.12.2024 № 1988-ст)). В Приложении 3 к МУ 1.2.2875-11. 1.2 "Гигиена, токсикология, санитария. Порядок выявления и идентификации наноматериалов в водоемах. Методические указания" (утв. Роспотребнадзором 17.06.2011) дано определение, согласно которому водозаборная скважина - скважина для забора подземных вод, оборудованная обсадными трубами и фильтрами.

Водозабор - это инженерное сооружение для добычи подземных вод. Водозабор может состоять из одной или нескольких скважин (абз. 13 п. 1 Методических рекомендаций по организации и ведению мониторинга подземных вод на мелких групповых водозаборах и одиночных эксплуатационных скважинах, утв. МПР РФ 25.07.2000).

В водозаборах подземных вод применяются следующие водоприемные сооружения: водозаборные скважины, шахтные колодцы, горизонтальные водозаборы, комбинированные водозаборы, каптажи родников (п. 8.3 СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.02-84*, утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 27.12.2021 № 1016/пр (далее - СП 31.13330.2021)).

Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по делу № 2-5809/2019 установлено, что спорная скважина является отдельным объектом недвижимости. Скважина № 1098 как конструкция водозаборного сооружения, принадлежащая единому комплексу технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод, обеспечивает прочную связь с землей, в связи с чем относится к объектам недвижимого имущества (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако при исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, материалами дела подтверждено, что спорная скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция и скважина построены одномоментно (в 1957 году), в последующем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом согласно сведениям из ЕГРН здание является насосной, а земельный участок имеет вид разрешенного использования "под здание насосной".

В рассматриваемом случае, суды установили, что скважина является недвижимой вещью, а земельный участок и здание насосной предназначены исключительно для эксплуатации водозаборной скважины.

Судами установлено, что водозаборная скважина построена как объект инженерной инфраструктуры пос. Садовый г. Екатеринбурга и предназначена для централизованного питьевого водоснабжения частных жилых домов и частного сектора пос. Садовый г. Екатеринбурга.

Выкопировкой из рабочей схемы водоснабжения пос. Садовый подтверждается, что в настоящее время от водозаборной скважины осуществляется водоснабжение объектов пос. Садовый г. Екатеринбурга.

Выкопировкой из схемы водоснабжения и водоотведения муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 г. (том 1. Схема водоснабжения) подтверждается, что жилой поселок Садовый в Орджоникидзевском административном районе г. Екатеринбурга в планировочном районе Садовый в соответствии с Генеральным планом до 2045 г. эксплуатируемая централизованная система не претерпевает значительных изменений.

Спорная скважина № 1098 используется как временный источник питьевого водоснабжения в связи с дефицитом мощности системы водоснабжения. Скважина № 1098 не рассматривается как перспективный источник водоснабжения пос. Садового и планируется к выводу из эксплуатации в связи с невозможностью организации нормативной зоны санитарной охраны. Скважина как конструкция водозаборного сооружения, принадлежащая единому комплексу технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод, обеспечивает прочную связь с землей, в связи с чем относится к объектам недвижимого имущества.

При этом иные объекты на земельном участке отсутствуют, как и отсутствуют иные объекты в здании, площадь спорного земельного участка не позволяет установить зону санитарной охраны источника питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Суды при рассмотрении настоящего дела установили, что собственниками здания последовательно являлись: общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт-Филикон" (дата государственной регистрации права: 22.07.2005); общество "Предприятие "Ф+Ф" (дата государственной регистрации права: 22.07.2005); ФИО4 (дата государственной регистрации права: 16.07.2019), ФИО5 (дата государственной регистрации права: 19.03.2020).

11.07.2020 ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи согласно которому продавец передал в собственность покупателю спорные объекты: нежилое здание - насосную и земельный участок, а покупатель принял их и обязался уплатить цену в размере и порядке, предусмотренных договором.

Кроме того, из материалов дела также следует, что предыдущий собственник земельного участка и здания ФИО4 обратилась в суд общей юрисдикции с иском к предприятию "Водоканал" о понуждении заключить договор аренды. В обоснование исковых требований было указано, что 20.06.2019 между ФИО4 и обществом "Предприятие "Ф+Ф" заключен договор купли-продажи земельного участка и здания внутри которого находится скважина. Скважина обеспечивает питьевой водой абонентов.

Судами установлено, что ФИО4 предлагала предприятию "Водоканал" заключить договор аренды скважины для дальнейшего осуществления водоснабжения абонентов. Проект договора аренды направила в адрес предприятия "Водоканал" для рассмотрения и подписания 17.09.2019. Предприятие "Водоканал" отказалось заключать договор аренды скважины, мотивируя это тем, что автоматически попадает под штрафные санкции со стороны Роспотребнадзора, так как нарушена санитарная зона, на которой размещена скважина, а именно в пределах 23 метров расположены два частных дома, требующие расселения, и дорога общего пользования местного значения.

Решением Кировского районного суда города Екатеринбурга от 13.12.2019 по делу № 2-5809/2019 исковые требования ФИО4 к предприятию "Водоканал" о понуждении заключить договор аренды оставлены без удовлетворения, в решении указано, что судом не установлено право собственности ФИО4 на скважину и сделан вывод, что ФИО4 является ненадлежащим истцом.

11.03.2020 ФИО4 обратилась в Министерство с просьбой зарегистрировать смену собственника водозаборной скважины, обеспечивающей централизованное питьевое водоснабжение населения пос. Садовый муниципального образования "город Екатеринбург", с общества "ПРЕДПРИЯТИЕ Ф+Ф" на гражданку ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка и здания насосной станции над скважиной № 1098 от 20.06.2019.

Письмом Министерства от 09.04.2020 № 12-02-05/6161 ФИО4 сообщено, что право пользования недрами с целью добычи подземных вод из скважины № 1098 в пос. Садовый не предоставлялось, лицензия не оформлялась.

Испрашиваемая ФИО4 регистрация смены собственника скважины N 1098 не предусмотрена Законом РФ от 21.02.1992 № 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах). Выдача лицензии на право пользования недрами физическому лицу (гражданину Российской Федерации) не предусмотрена Законом о недрах. Фактическое использование гражданкой ФИО4 водозаборной скважины № 1098 в качестве источника централизованного питьевого водоснабжения населения пос. Садовый является нарушением Закона о недрах в части самовольного пользования недрами и относится к административным правонарушениям в соответствии со статьей 7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Оформление в собственность гражданкой ФИО4 насосной станции над действующим источником централизованного питьевого водоснабжения населения скважиной № 1098 в июне 2019 года (по данным выписки ЕГРН от 16.07.2019) не дает права осуществления пользования недрами с целью добычи подземных вод.

Согласно ответу Министерства от 17.02.2025 по данным Государственного реестра участков недр, предоставленных в пользование, и лицензий на пользование недрами в проекции земельного участка с кадастровым номером 66:41:0102034:23 по адресу: Свердловская обл.,

г. Екатеринбург, <...> участков недр местного значения, содержащих подземные воды и предоставленных в пользование на основании лицензий, не имеется.

Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанции, вопреки доводам предпринимателя ФИО1, обоснованно исходили из того, что спорные объекты не могли быть переданы в частную собственность.

В силу пункта 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Как указывалось ранее, водозаборная скважина является составной частью здания насосной и земельного участка, которые предназначены для эксплуатации этой скважины, в связи с чем, отчуждение земельного участка и здания отдельно от скважины противоречит существу законодательного регулирования оборота неделимой вещи.

Cтатьей 23 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) "О собственности в РСФСР" было установлено, что в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно - территориальных образований находятся имущество местных органов государственной власти и местного самоуправления, средства местного бюджета и внебюджетных фондов, жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда, объекты инженерной инфраструктуры (сооружения и сети водопроводно-канализационного хозяйства, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, городского электрического транспорта, объекты внешнего благоустройства) и другие объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание потребителей и находящиеся на территории Советов народных депутатов, за исключением случаев, предусмотренных законодательством о местном самоуправлении.

В соответствии с п. 2 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). К муниципальной собственности отнесены объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, в том числе объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации) (абзац 5 пункта 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1).

Согласно пункту 2.1.20 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992

№ 2980-1, запрещена приватизация объектов инженерной инфраструктуры городов и районов (в том числе электро-, тепло- и газоснабжения, водопроводно-канализационного хозяйства, наружного городского освещения), а также предприятий, осуществляющих эксплуатацию, обслуживание и содержание указанных объектов.

В силу положений пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 "О порядке передачи объектов

социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность" утверждение плана приватизации предприятия является решением о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

Судами при рассмотрении спора принято во внимание, что водозаборная скважина в состав имущества для приватизации общества "Уралмашзавод" включена не была, в собственности последнего не находится, что подтверждается ответом общества "Уралмашзавод", представленного 17.03.2025.

Согласно материалам Спецводопользования цеха № 97 общества "Уралмашзавод" (промплощадка пос. Садовый), оформленного в 1994 году, скважина пробурена Свердловской областной конторой "Водстрой" в 1957 году, введена в эксплуатацию в 1958 г. на основании Спецводопользования. Скважина эксплуатировалась обществом "Уралмашзавод" для водоснабжения кирпичного завода, благоустроенных и частных домов пос. Садовый, коллективного сада.

Судами первой и апелляционной инстанций также принято во внимание, что из материалов дела и пояснений ФИО1, данным им в ходе судебного разбирательства, следует, что и ФИО4, и ФИО6 приобретали земельный участок и здание в собственность исключительно в целях их возмездной передачи вместе со скважиной в пользование предприятия "Водоканал", чьим основным видом деятельности является: 36.00.2 Распределение воды для питьевых и промышленных нужд. Эксплуатировать земельный участок и здание в иных целях граждане не планировали.

Судами учтено, что скважина № 1098 как конструкция водозаборного сооружения, принадлежит единому комплексу технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод, и является социально значимым объектом, находится в муниципальной собственности.

Иной подход может привести к невозможности обеспечения холодным водоснабжением граждан, своевременно и добросовестно оплачивающих коммунальные услуги, а также социально значимых объектов, нарушит их права на бесперебойное получение качественных услуг водоснабжения, создаст угрозу возникновения и распространения инфекционных и иных массовых заболеваний.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что спорные земельный участок (после его формирования) и здание, являясь принадлежностью главной вещи - водозаборной скважины, - следуя судьбе последней, не подлежали передаче в частную собственность, а вместе со скважиной подлежали передаче в муниципальную собственность.

Дополнительно о судьбе земельного участка, расположенного под зданием насосной необходимо отметить следующее.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Как указывалось ранее 11.07.2020 ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, на основании которого в собственность ФИО1 перешли: нежилое здание - насосная и земельный участок, при этом продавец в свою очередь по цепочке сделок приобрел здание насосной и произвел у Администрации выкуп, расположенного под ним земельного участка (указанные обстоятельства установлены судебными актами по делам № А60-46007/2023 Арбитражного суда Свердловской области и Кировского районного суда

г. Екатеринбурга по делу № 2-58092019).

Учитывая, что оспорено право собственности на объект недвижимости, ничтожной сделкой является и договор купли-продажи земельного участка, расположенного под ним.

Особенности конкретного объекта гражданских прав также могут налагать дополнительные требования к разумности и осмотрительности поведения лица, поэтому суды, верно отметили, что ФИО1, приобретая спорные объекты, действую разумно и осмотрительно должен был осознавать их социальную значимость, оценивать имеющиеся законодательные ограничения в предоставлении услуг по поставке питьевой воды гражданам.

При таких обстоятельствах, судами правомерно отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований, и удовлетворен встречный иск.

Кроме того, судами обоснованно отклонена ссылка ФИО1 о пропуске Департаментом срока исковой давности в связи со следующим.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исследуя цепочку обстоятельств настоящего дела судами установлено, что предприятие "Водоканал" является владельцем скважины, имеет к ней доступ, эксплуатирует ее, несет расходы по содержанию и ремонту, поэтому владение спорным объектом муниципальным предприятием, а соответственно и муниципальным образованием не утрачено, институт исковой давности к негаторным искам не применяется.

Кроме того, применение исковой давности к требованию о признании права муниципальной собственности в отношении социально значимого объекта приведет к легализации незаконности сделки в ущерб интересам граждан или что еще хуже, к правовой неопределенности статуса социально-значимого объекта.

Между тем, суд округа полагает необходимым отметить, что с учетом непоследовательного поведения органов муниципального образования г. Екатеринбург, длительное время признававшего право собственности частных лиц в отношении здания насосной и земельного участка под ним, более того заключившего добровольно договор купли-продажи земельного участка с прежним правообладателем, у предпринимателя

ФИО1, как сингуллярного правопреемника правообладателей земельного участка, не утрачено право на обращение в суд с иском о возмещении убытков в размере стоимости выкупленного земельного участка.

Доводы предпринимателя о необходимости привлечения наследников ФИО5 к участию в деле подлежат отклонению, поскольку судами первой и апелляционной инстанций наследники не установлены, с учетом поступления от Челябинской областной нотариальной палаты ответа на запрос суда, в котором указано, что по данным ЕИС нотариата на 08.08.2025 наследственное дело после смерти Брауна Ю.А. не открывалось.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Поскольку определением Арбитражного суда Уральского округа

от 01.12.2025 заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию 20000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2025 по делу

№ А60-52555/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет Российской Федерации 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи С.Э. Рябова

Н.Г. Беляева