АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-13721/2022

28 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шадриной Н.Э., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 3 492 305,92 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 10.07.2000 №003110 за период с 01.01.2016 по 31.03.2022, 3 621 513,61 рублей пени за период с 16.02.2016 по 29.03.2022,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 13.12.2022, с/у, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 15.08.2022, паспорт, диплом,

установил :

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис Плюс» (далее – ООО «Мегаполис Плюс») с иском о взыскании 3492305,92 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 10.07.2000 №003110 за период с 01.01.2016 по 31.03.2022, а также 3 621 513,61 рублей пени за период с 16.02.2016 по 29.03.2022.

От истца, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2023 в размере 3 271 978,14 руб., пеню – 5 333 694,11 руб. за период с 16.02.2016 по 16.08.2023, всего – 8 605 672,25 руб.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

10.07.2000 между администрацией г.Владивостока и обществом с ограниченной ответственностью «Турниф-Недвижимость» (далее – ООО «Турниф-Недвижимость») сроком на 25 лет с момента принятия постановления заключен договор аренды №003110, согласно которому арендодатель в соответствии с постановлением администрации г.Владивостока от 09.06.2000 № 1126 предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:28:012501:21 (новый кадастровый номер 25:28:010007:47) площадью 392 кв.м., расположенный по адресу ул.Уборевича, 10/3.

Пунктом 2 договора сторонами согласовано, что величина арендной платы устанавливается с коэффициентов 4.50 по отношению к ставке арендной платы. Арендная плата взимается с 09.06.2000 Сумма арендной платы за каждый год аренды рассчитывается арендатором самостоятельно и перечисляется не позднее 15 числа среднего месяца квартала пропорционально календарному периоду аренды. В начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента государственной регистрации договора, в конце - не позднее 15 числа первого месяца квартала. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предшествующий период и штрафным санкциям.

Соглашением от 01.07.2003 права и обязанности по договору аренды № 003110 переданы от ООО «Турниф-Недвижимость» к открытому акционерному обществу «Тихоокеанское управление промысловой разведки и научно-исследовательского флота» (далее - ОАО «ТУРНИФ»).

Соглашением от 01.08.2008 права и обязанности по договору аренды № 003110 переданы от ОАО «ТУРНИФ» к обществу с ограниченной ответственностью «Евфрат» (далее – ООО «Евфрат»).

Соглашением от 15.12.2015 права и обязанности по договору аренды № 003110 переданы от ООО «Евфрат» к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис Плюс» (далее - ООО «Мегаполис Плюс»).

Предупреждением от 30.03.2022 № 28/8888-исх истец уведомил ответчика о необходимости в 7-дневный срок с момента получения погасить задолженность по арендной плате и пене в полном объеме.

Ссылаясь на ненадлежащее неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора аренды от 10.07.2000 № 003110, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности в сумме 3 271 978,14 руб. за период с 01.01.2016 по 30.09.2023.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 договора установлено, что в случае изменения законодательства Российской Федерации установленных ставок земельного налога, порядка, размеров долей и сроков внесения платы за землю, арендная плата пересчитывается и перечисляется арендатором самостоятельно, без внесения изменений в договор.

Согласно приложенному расчету арендной платы, с учетом принятых судом уточнений, за земельный участок с кадастровым номером 25:28:010007:47 и пояснениям к нему, расчет арендной платы произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 1.7.8 «земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы этажностью более одного этажа)», решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 7.8 «земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы этажностью более одного этажа)», решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края», решения Думы города Владивостока от.28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (код вида разрешенного использования 4.1, КФИ 2,796), постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 11.11.2022 № 88-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края».

Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению №505 (в редакции от 31.10.2019) в полном объеме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Приложением 1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям также не подлежит применению Приложение 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Из представленных в материалы доказательств установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:47 поставлен 03.11.2022 на кадастровый учет объект: нежилое здание – административное с кадастровым номером 25:28:010007:1274, количество этаже: 5, в том числе подземных 2, площадью 1030,8 кв.м. по адресу: <...>.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по спорному договору в спорный период, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па).

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 1,5% (налоговая ставка) х 1.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Исковое заявление подано в суд 08.08.2022, предупреждением от 30.03.2022 №28/8888-исх истец уведомил ответчика о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд за период с 01.01.2016 по 08.07.2019.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

По настоящему спору требования истца о взыскании задолженности по договору заявлены за период с 01.01.2016 по 30.09.2023 в размере 3 271 978,14 руб.

Суд самостоятельно произвел расчет суммы основного долга за период с 01.01.2016 по 30.09.2023 (исходя из 1,5х1), пришел к выводу о том, что у ответчика с учетом заявленного им срока исковой давности имеется переплата по основному долгу в спорный период, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме в данной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании 5 333 694,11 руб. за период с 16.02.2016 по 16.08.2023 руб. пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5 договора, из которого следует, что в случае неуплаты арендной платы в срок по договору, начисляется пеня в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки по день уплаты, которая должна быть рассчитана арендатором самостоятельно и уплачена при перечислении просроченного платежа.

В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы подтверждается материалами дела.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Суд, проверив представленный истцом уточненный расчет, приходит к выводу, к его ошибочности, поскольку истцом неверно определен период моратория, установленный Постановлением Правительства РФ №497 от 28.03.2022.

С учетом заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности, положений Постановления Правительства РФ №497 от 28.03.2022, размер неустойки составил 114 659 рублей 15 копеекю

В то же время ответчик, ссылаясь на несоразмерность заявленного к взысканию размера неустойки, просит суд применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Из пункта 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 № 293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 81) разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Суд полагает, что размер пени, установленный в спорном договоре в размере 0,1 %, является завышенным.

Исходя из сохранения баланса интересов сторон, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки за несвоевременное внесение платежей по договору до 57 329,58 руб.

В удовлетворении требований истца о взыскании пени в остальной части суд отказывает.

Поскольку истец при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в размере подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис Плюс» в пользу управления муниципальной собственности г. Владивостока 57 329 рублей 58 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис Плюс» в доход федерального бюджета 440 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.