АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-1646/2025
23 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 23 июня 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БиЭсСи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по внесению переменной арендной платы в размере 76 600 рублей, пени в размере 4 213 рублей,
при участии в судебном заседании:
от истца: до перерыва – не явились, извещены; после перерыва – ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 04.04.2023,
от ответчика: до и после перерыва – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 14.01.2025; ФИО3, паспорт, решение № 1,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» (далее – ООО «Недвижимость Приморья») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БиЭсСи» (далее – ООО «БиЭсСи») о взыскании задолженности по внесению переменной арендной платы в размере 76 600 рублей, пени в размере 4 213 рублей.
Определением суда от 05.02.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеются основания для рассмотрения дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств, а также с учетом ходатайства, поступившего от ответчика. В связи с этим, определением от 28.02.2025 суд определил рассмотреть настоящее дело по общим правилам искового производства.
Ответчик иск оспорил, в том числе указал, что представленный истцом расчет суммы переменной части арендной платы не соответствует фактической сумме потребленных коммунальных услуг; включение в размер задолженности платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения необоснованно; расходы по уборке помещений мест общего пользования документально не подтверждены. Кроме того, ссылался на невозможность использовать арендованное имущество по назначению.
В судебное заседание 27.05.2025 истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено согласно статье 156 АПК РФ в его отсутствие.
В связи с поступившими от ответчика дополнениями к отзыву на исковое заявление, суд обязал истца представить дополнительные пояснения и объявил в судебном заседании согласно статье 163 АПК РФ перерыв до 05.06.2025.
После перерыва судебное заседание продолжено судом в том же составе, при участии представителей сторон. Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил к материалам дела возражения истца на отзыв ответчика и дополнительные документы, поступившие от ответчика.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
11.07.2023 между ООО «Недвижимость Приморья» (арендодатель) и ООО «БиЭсСи» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 202023/А (далее – Договор от 11.07.2023), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения № 201, № 207, общей площадью 709,8 кв.м, расположенные на 2 этаже офисного комплекса по адресу: <...>, индивидуализированные в Приложении № 1 к договору.
Согласно пункту 2.4 Договора от 11.07.2023 помещения передаются арендатору для использования в соответствии с разрешенным использованием: коворкинг-центр, включающий в себя точку общественного питания и офисное пространство.
Указанные нежилые помещения переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.08.2023. Как следует из содержания акта приема-передачи, помещения передаются в аренду в состоянии, пригодном для разрешенного использования; арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состояния помещений, передаваемых в аренду.
В силу пункта 8.1 Договора от 11.07.2023 срок аренды по договору составляет 5 лет с момента подписания акта-приема передачи помещений в аренду.
Пунктом 3.1 Договора от 11.07.2023 на арендатора возложена обязанность оплачивать арендодателю постоянную и переменную арендную плату.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 Договора от 11.07.2023 переменная арендная плата оплачивается арендатором с момента подписания акта приема-передачи помещений, включает компенсацию расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, а также уборки мест общего пользования. При этом расходы по оплате коммунальных услуг в помещениях исчисляются на основании показаний приборов учета, а в отношении коммунальных услуг в помещении, не имеющем приборов учета, и коммунальных услуг по местам общего пользования, учет которых отдельно по каждому потребителю невозможен – на пропорциональной основе. Пропорциональная основа предполагает, что доля расходов по оплате коммунальных услуг, приходящихся на арендатора, определяется арендодателем как отношение стоимости коммунальных услуг за месяц, рассчитанная на основании счетов организаций – поставщиков / исполнителей указанных услуг, к общей арендуемой площади офисного комплекса, и умноженная на арендуемую площадь помещения. Оплата переменной арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно в течение 5 банковских дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.
В соответствии с пунктом 9.1 Договора от 11.07.2023 в случае нарушения арендатором обязательств по оплате любого платежа по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего счета.
Письмом от 15.11.2024 № 80/2024 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения данного договора с 01.12.2024.
В свою очередь, ответчик направил истцу уведомление от 03.12.204 № 177 о передаче объектов по договорам аренды (включая Договор от 11.07.2023), и подписании актов возврата (приема-передачи) нежилых помещений.
Учитывая несогласие ответчика с замечаниями, указанными истцом относительно состояния арендованного имущества, сторонами составлены односторонние акты возврата помещений.
При этом ООО «Недвижимость Приморья», ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по переменной арендной плате по Договору от 11.07.2023 за ноябрь 2024 года, направило в адрес ООО «БиЭсСи» досудебную претензию от 25.12.2024 № 110/2024 с требованием погасить сумму долга.
Оставление ответчиком указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.
По договору от 11.07.2023 № 202023/А между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Стороны согласовали в Договоре от 11.07.2023 условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы, в том числе её переменной части.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им на основании Договора от 11.07.2023 во временное владение и пользование нежилых помещений № 201, № 207, общей площадью 709,8 кв.м, расположенных на 2 этаже офисного комплекса по адресу: <...>. В связи с этим на ООО «БиЭсСи» в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возложена обязанность по внесению арендной платы по Договору от 11.07.2023, начисленной до прекращения данного договора аренды.
Истцом ответчику выставлен счет на оплату от 28.11.2024 № 2392 на сумму 76 600 рублей – переменная арендная плата по Договору от 11.07.2023 за ноябрь 2024 года.
Согласно представленному истцом расчету переменной арендной платы, указанная сумма включает в себя пропорциональную часть расходов на электроснабжение мест общего пользования, водоснабжение и водоотведение арендуемых помещений и помещений общего пользования, отопление арендуемых помещений и помещений общего пользования, уборку помещений общего пользования.
Данные расходы подтверждаются представленными истцом счет-фактурой (УПД) от 30.11.2024 № 118329/3/17, актом от 30.11.2024 № 118329/3/17 приема-передачи электрической энергии мощности; счет-фактурой (УПД) от 30.11.2024 № 5/1/01/596770, счет-фактурами от 20.11.2024 № 6756-0000030, № 6756-0000029 и № 6756-0000031, актами оказанных услуг от 20.11.2024 № 6756-0000030, № 6756-0000029 и № 6756-0000031, служебной запиской № 11 по расходам хозяйственных материалов для уборки.
Доводы ответчика, не согласного с представленным расчетом задолженности, а также начислением платы в части водоотведения и уборки помещений мест общего пользования, судом отклоняются как не соответствующие материалам дела и условиям Договора от 11.07.2023 (пункт 3.4).
Оценивая доводы ответчика, ссылавшегося на невозможность использовать арендованное имущество по назначению, суд учитывает, что соответствующие нежилые помещения приняты ООО «БиЭсСи» по акту приема-передачи от 01.08.2023 без каких-либо претензий или замечаний относительно их состояния. Стороны согласовали при подписании данного акта приема-передачи, что указанные помещения передаются в аренду в состоянии, пригодном для разрешенного использования.
Кроме того, суд принимает во внимание, что ООО «БиЭсСи» ранее были подписаны акты оказания услуг с подтверждающими документами в части начисления переменной арендной платы по Договору от 11.07.2023 за период июнь – сентябрь 2024 года с учетом аналогичных видов расходов (включая водоотведение и уборку помещений мест общего пользования).
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
На момент рассмотрения настоящего дела ответчиком арбитражному суду не представлены доказательства внесения переменной арендной платы по Договору от 11.07.2023 за ноябрь 2024 года.
Учитывая изложенное, исковое требование ООО «Недвижимость Приморья» о взыскании с ООО «БиЭсСи» основного долга в размере 76 600 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 06.12.2024 по 29.02.2025 в размере 4 213 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Условие о выплате арендатором пени за нарушение обязательств по оплате любого платежа по договору аренды предусмотрено в пункте 9.1 Договора от 11.07.2023.
Учитывая, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате переменной арендной платы за ноябрь 2024 года, в силу статьи 330 ГК РФ и условий договора аренды имеются основания для взыскания пени.
Суд, проверив представленный истцом расчет размера пени, признает его арифметически правильным и соответствующим материалам дела.
Принимая во внимание изложенное, исковое требование ООО «Недвижимость Приморья» о взыскании с ООО «БиЭсСи» пени на сумму 4213 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БиЭсСи» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Приморья» 76 600 рублей основного долга, 4213 рублей пени, 10 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.