СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-2652/2025-ГК

г. Пермь

15 мая 2025 года Дело № А60-30242/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Лесковец О.В., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО1, лично, паспорт; ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность от 17.06.2024; ФИО3, паспорт, доверенность от 05.05.2025;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, товарищества собственников жилья «Дуэт»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2025 года

по делу № А60-30242/2024

по иску товарищества собственников жилья «Дуэт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Апогей» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,

установил:

товарищество собственников жилья «Дуэт» (далее – истец, ТСЖ «Дуэт») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, поступивших в суд 13.12.2024) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды № 3 от 21.04.2014 и освобождении занимаемого нежилого помещения, общей площадью 166,1 кв.м в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью «Апогей».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано (с учетом определения от 18.02.2025 об исправлении описок).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что судом не исследованы материалы дела, в частности, то, что арендатор несанкционированно разместил вывеску «Красное&Белое» на фасаде многоквартирного дома. Апеллянт подтвердил, что действительно, в материалах дела отсутствуют возражения и претензии ТСЖ к ИП ФИО1 относительно вывески в период с 2014 по 2023 г.г., между тем, собственниками указанного многоквартирного дома, на основании протокола общего собрания собственников от 20.10.2023 (вопрос № 2), принято решение сдать в аренду часть общего имущества, фасад входной группы магазина «Красное и Белое» для установки вывески, что является основанием для сдачи общего имущества в аренду; в настоящее время вывеска не демонтирована, договор аренды с собственниками не заключен.

Также апеллянт указывает, что арендатором без согласования с арендодателем внесены изменения во внутридомовые сети электроснабжения, ссылаясь на то, что на момент принятия арендатором нежилого помещения и сдачи его в субаренду стоял однофазный электросчетчик с номинальным напряжением 220 Вольт, фактически сейчас ответчиком осуществлено подключение по трехфазной схеме потребления с напряжением 380 Вольт, с увеличенной мощностью до 15 кВт, и установлен вводной автомат на 32 А.

По мнению апеллянта, выводы суда об участии в подготовке и заключении договора субаренды председателя ТСЖ «Дуэт» не подтверждены документально, арендатором и субарендатором на арендуемое нежилое помещение технические условия и точка подключения к трем фазам с увеличением потребляемой мощностью до 15кВт, с напряжением 380 вольт у ТСЖ «Дуэт» никогда не запрашивались; данный факт подтверждает самовольное переподключение ответчиком на трехфазное потребление с напряжением 380 Вольт и увеличение потребляемой мощности до 15 кВт, что в разы увеличивает нагрузку на общедомовые электросети всего дома и наружные сети (вводные кабели на дом, идущие от столба).

Кроме того, истец ссылается на то, что арендатор без согласования с арендодателем произвел перепланировку нежилого помещения в подвале МКД, что следует из справки СОГУП «Областной Центр недвижимости» - «Горнозаводское БТИ» (далее – БТИ) от 01.10.2024 № 6-243, поскольку площадь помещений фактически уменьшилась на 11,7 кв.м; в данном случае площадь помещения изменилась за счет изменения внутренней перепланировки и отделки, разрешительные документы в СОГУП «Областной Центр недвижимости» - «Горнозаводское БТИ» отсутствуют.

Также по утверждению истца, ответчиком неоднократно были нарушены обязательства по уплате арендных платежей, что подтверждается, в том числе судебным приказом № 2-1324/2022 от 18.03.2022, а также действиям по оплате долга после подачи иска по настоящему делу.

Истец отметил, что арендатор отказывает в доступе к общедомовым сетям представителям ТСЖ «Дуэт», о чем свидетельствуют письма от 13.11.2022, от 17.10.2023. К апелляционной жалобе приложены документы: акт допуска в эксплуатацию от 07.03.2013 и паспорт с техническими параметрами на Счетчик однофазный статический СОЭ-55/50-Т-112 , заводской № 001686.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное разбирательство назначено на 22.04.2025.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложены возражения по ее доводам, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора и освобождения занимаемого нежилого помещения; пояснил, что в соответствии с договором аренды, подписанным со стороны ТСЖ «Дуэт» председателем ФИО4, в пользование ИП ФИО1 было передано неотремонтированное нежилое (подвальное) помещение, при этом ФИО4, вместе с ответчиком принимал активное участие в ремонте подвального помещения и подготовке его для сдачи в субаренду; указал на то, что вопрос о размещении вывески магазина «Красное&Белое» с ТСЖ «Дуэт» согласовывался при заключении договора; кроме того, истцом не доказано нарушение ответчиком технических условий в части подключения и увеличения мощности и напряжения в помещении, председатель ТСЖ «Дуэт» ФИО4, будучи также электриком в ТСЖ, сам устанавливал в арендуемом подвальном помещении трехфазный счетчик, что подтверждено наличием у истца паспорта на счетчик и счетами на оплату, в которых истец включил стоимость счетчика; в отношении перепланировки истцом не указано, какая именно перепланировка производилась арендатором самовольно и чем были нарушены права арендодателя, при этом при осмотре арендованного помещения кадастровыми инженерами перепланировки не установлено; утверждение истца о постоянных задержках платы за коммунальные услуги также не соответствует действительности, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение - оставить без изменения

ООО «Апогей» (третье лицо) в отзыве на жалобу поддержал позицию ответчика, считает не подлежащей удовлетворению жалобу истца, просит решение оставить в силе.

21.04.2025 от ТСЖ «Дуэт» поступили письменные возражения на отзывы ответчика и третьего лица с приложением дополнительных доказательств: заявления от ТСЖ «Дуэт» в АО «Облкоммунэнерго» от 02.04.2025, письма № И-РИЦ-2025-15583 от 14.04.2025 от АО «Облкоммунэнерго», письма МУ МВД РФ «Нижнетагильское» от 21.11.2024 № 3/3515, скриншотов электронной переписки.

Определением суда от 22.04.2025 судебное заседание отложено на 13.05.2025.

07.05.2025 от ООО «Апогей» поступили дополнения к отзыву на жалобу, с приложением дополнительных документов: письма от 08.02.2021 № 21-01/361 в адрес ООО «Апогей» о согласовании вывески «Красное&Белое»; письма о согласовании вывески от 16.08.2016 № 21-01/4280; договора субаренды нежилого помещения № А-43-07/2014 от 14.05.2014; дополнительного соглашения от 01.12.2016; дополнительного соглашения от 13.04.2021; договора электроснабжения № Т-01133 от 09.04.2013; акта о технологическом присоединении в отношении новых и реконструированных электроустановок от 01.09.2012 № 2084-021-12; справка БТИ от 24.10.2024 № 203.

12.05.2025 от ТСЖ «Дуэт» в материалы дела поступили письменные возражения на дополнения к отзыву на жалобу, просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

ИП ФИО1 направлено ходатайство о приобщении к материалам дела фотоснимков перегородки с дверями между помещениями № 1 и № 2, выполненных в 2025 году и подтверждающих наличие перегородки указанной в техническом паспорте нежилых помещений 1-3 в подвале помещения, составленном по состоянию на 09.12.2013, а также дополнение к отзыву на жалобу с приложением дополнительных документов: технического паспорта нежилых помещений №№ 1-3 в подвале жилого здания по ул.Фрунзе, 46 от 09.12.2013; технического паспорта нежилых помещений №№4-8 в подвале жилого здания по ул.Фрунзе, 46 от 09.12.2013; заявления в Межрайонный отдел № 17 филиала ФГБУ ФКП Росреестра от 15.03.2014; кадастрового паспорта от 31.03.2014; технического паспорта нежилых помещений №№ 1-5,7,8 в подвале жилого дома по ул.Фрунзе, 46 от 23.09.2024;

итогового протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 20.10.2023; итогового протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 27.10.2023; письма Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 28.10.2024 № 29-24-01/36131; адвокатского запроса № 233 вх.№ б/н от 24.04.2025; письма АО «Облкоммунэнерго» на адвокатский запрос от 28.04.2025; акта № 2084-021-12 разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности ЗАО «Тагилэнергосети» и потребителя; акта о технологическом присоединении в отношении новых и реконструированных электроустановок; акта № 120-09 разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности ЗАО «Тагилэнергосети» и абонента; письма в ТСЖ «Дуэт» о согласовании технологического присоединения от 29.11.2021; пояснений ИП ФИО1 от 25.10.2024.

В судебном заседании ответчик и его представители против доводов апелляционной жалобы возразили, просили приобщить к материалам дела ранее направленные в суд фотоснимки перегородки помещения, а также документы, приложенные к дополнению к отзыву на жалобу; не возражают против приобщения документов, направленных третьим лицом.

Судом рассмотрено заявление истца о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворено.

Третье лицо о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Представленные истцом, ответчиком и третьим лицом дополнительные документы подлежат приобщению к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ в целях наиболее полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, за исключением фотоснимков, представленных ответчиком, ввиду невозможности установить, какие помещения на них изображены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 21.04.2014 между ТСЖ «Дуэт» в лице председателя ФИО4 и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 3 на предоставление в аренду общего имущества в многоквартирном доме по адресу <...>, по условиям которого ТСЖ «Дуэт» на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 46 по ул. Фрунзе от 12.02.2012 обязуется предоставить в аренду часть общего имущества в указанном многоквартирном доме, а арендатор обязуется использовать предоставленное общедомовое имущество в порядке и целях, предусмотренным настоящим договором, а также своевременно вносить плату за аренду общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные платежи (л.д.14, т.1).

Согласно п.п. 1.2, 1.3 договора ТСЖ «Дуэт» в соответствии с условиями договора предоставило в аренду не отремонтированное подвальное помещение общей площадью 166,1 м2 под квартирами № 1,2,3,4 в первом подъезде. Указанный объект общего имущества в многоквартирном доме предоставляется арендатору под торговую площадь или офисную площадь, склад.

Настоящий договор действует с 01.05.2014 по 01.05.2039 с последующей пролонгацией, если ни от одной из сторон не последовало заявления о расторжении договора за месяц до окончания срока действия договора (п. 4.1 договора).

Вышеуказанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи (л.д.15, т.1).

По условиям п. 3.2 договора за аренду общего имущества арендатор выплачивает вознаграждение в размере 10000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен) до 10 числа каждого месяца и коммунальные платежи согласно квитанции о начислениях.

В соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязуется обеспечить доступ к инженерным сетям многоквартирного дома представителей ТСЖ «Дуэт» по мере надобности.

Пунктом 2.5 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать использование объектов общего имущества (в том числе при установке оборудования и его эксплуатации) в соответствии с техническими условиями, выданными ТСЖ «Дуэт».

В силу п. 5.1 договора при обнаружении факта несоблюдения арендатором технических условий по использованию объектов общего имущества в многоквартирном доме, установке и эксплуатации оборудования, ТСЖ «Дуэт» направляет арендатору предписание об устранении выявленных нарушений.

В п. 5.2 договора в случае невыполнения предписании и условий договора ТСЖ «Дуэт» вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендодателем были выявлены существенные нарушения договора аренды помещения, что является основанием для его расторжения, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

Как указал истец, арендатор несанкционированно без согласия арендодателя разместил вывеску «Красное&Белое» на фасаде многоквартирного дома № 46 по ул. Фрунзе в г. Нижнем Тагиле. 29.09.2023 председатель ТСЖ «Дуэт» направил в адрес ООО «Апогей» (субарендатор на основании договора субаренды от 14.05.2014 № А-43-07/2014, заключенного с ИП ФИО1) претензию о демонтаже вывески, либо заключении договора с собственниками многоквартирного дома (МКД) (л.д.17, т.1). Вывеска не демонтирована.

Кроме того, истец указал, что арендатором без согласования с арендодателем внесены изменения во внутридомовые сети электроснабжения, чем нарушены условия п. 2.5 договора. Согласно акту от 02.12.2023 выявлено, что магазин «Красное&Белое» подключен к трем фазам электропитания напряжением 380 Вт. Водной трехфазный автомат в электрощите магазина установлен С 32 с максимальной потребляемой мощностью до 16 кВт. Технические условия, как и точка переподключения на трехфазное электропитание напряжением 380 Вт с увеличением мощности до 16 кВт арендатором у собственника не запрашивались, следовательно, арендатор самовольно переподключился с 220 на 380 Вт и увеличил потребляемую мощность (л.д.18 т.1).

В обоснование указанного довода истец представил письмо от 15.12.2023 ООО «АС-Электро» (акт осмотра) о том, что проведено обследование внутридомовых электросетей МКД № 46 по ул. Фрунзе г. Нижний Тагил, по результатам которого составлен акт № 208 от 15.12.2023 и установлено, что фактически арендатор потребляет в среднем 71.4 % всей электроэнергии приходящей на весь дом, что существенно нагружает внутридомовые электросети многоквартирного дома (л.д.22. т.1).

Также по утверждению истца, арендатор нарушил условия договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, так как без согласования с арендодателем произвел перепланировку нежилого подвального помещения. Истцом был произведен осмотр помещения, в ходе которого установлено возведение, а также снос арендатором внутренних стен, которые не согласованы с ТСЖ «Дуэт» и не соответствуют техническому паспорту помещения.

Кроме того, арендатором нарушаются условия п. 3.2 договора в части своевременной оплаты за коммунальные услуги.

Арендатор также отказывает в доступе представителям ТСЖ «Дуэт» к общедомовым сетям объекта, что является нарушением условий п. 2.4 договора. ТСЖ «Дуэт» были направлены ответчику и третьему лицу письма о предоставлении доступа к общему имуществу МКД. Ответа на данные письма не поступало.

17.02.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении выявленных нарушений и о расторжении договора в одностороннем порядке, в случае невыполнения предписаний и условий договора.

Ссылаясь на существенность нарушений ответчиком условий договора, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договора и передачи имущества, с учетом недоказанности нарушения со стороны ответчика в части превышения допустимой мощности и напряжения в арендуемом помещении, отсутствия доказательств существенного ухудшения имущества проведенной перепланировкой помещения, и отсутствия задолженности ответчика перед истцом.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

С учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств возложена на истца, требующего расторжения договора в судебном порядке.

Истец, обращаясь с настоящим иском о расторжении договора, о возложении обязанности на ответчика возвратить арендованное имущество, ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора, в частности, на то, что арендатор без согласия арендодателя разместил вывеску «Красное&Белое» на фасаде многоквартирного дома; внес изменения во внутридомовые сети электроснабжения; произвел перепланировку нежилого помещения; отказывает в доступе представителям ТСЖ «Дуэт» к общедомовым сетям объекта; допускает нарушение по своевременной оплате за коммунальные услуги.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы истца, основанные на несогласии с оценкой судом первой инстанции значимых для рассмотрения дела обстоятельств, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждено, что между ТСЖ «Дуэт» в лице председателя ФИО4 и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 3 от 21.04.2014, предметом которого является предоставление в аренду части общего имущества в многоквартирном доме по адресу <...> (помещений, расположенных в подвале дома), которая передана ООО «Апогей» (субарендатору) на основании договора субаренды от 14.05.2014 № А-43-07/2014 (л.д.94, т.1), заключенного с ИП ФИО1

Судом установлено, что спорное помещение используется под магазин «Красное&Белое»: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами.

Таким образом, спорное помещение используется в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.3 договора аренды («под торговую площадь или офисную площадь, склад»).

Отклоняя доводы апеллянта со ссылками на то, что арендатор без согласования с арендодателем произвел перепланировку нежилого помещения в подвале МКД в отсутствие разрешительных документов, в результате площадь помещений фактически уменьшилась, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как указывалось ранее, в соответствии с условиями договора аренды № 3 от 21.04.2014 ответчику было передано в аренду не отремонтированное подвальное помещение общей площадью 166,1 м2 под квартирами № 1,2,3,4 в первом подъезде.

Из имеющихся в материалах дела доказательств, документально не опровергнутых истцом, следует, что председатель ТСЖ «Дуэт» ФИО4 в период подготовки помещения к сдаче в субаренду ООО «Апогей» вместе с ИП ФИО1 принимал непосредственное участие в проведении ремонта спорного помещения, что подтверждается, в том числе письмами от 25.09.2023, от 07.11.2023 (л.д.134, 135 т.1). Следовательно, с ФИО4, как лицом, являющимся представителем ТСЖ «Дуэт» была согласована перепланировка помещений.

При этом расположение помещений, указанных в технических паспортах нежилых помещений №№ 1-3 и №№4-8 в подвале жилого здания по ул.Фрунзе, 46 от 09.12.2013, соответствует расположению помещений, указанных в техническом паспорте нежилых помещений №№ 1-5,7,8 в подвале жилого дома по ул.Фрунзе, 46 от 23.09.2024. Общая площадь нежилых помещений по состоянию на 23.09.2024 согласно экспликации составила 154,4 кв.м, без учета площади лестничной клетки (13,5 кв.м).

Изменения нежилой площади подвального помещения связано с изменением внутренней планировки в результате работ по благоустройству помещения, отделке стен, выполненных для сдачи помещений в субаренду ООО «Апогей» и направленных на улучшения данного помещения.

В представленной справке об идентификации объекта №6-243 от 01.10.2024 (представлена в электронном виде – л.д. 138, т.1), также указывается только об изменении внутренней планировки, которая непосредственно связана с отделкой помещений.

При этом, вопреки доводам апеллянта, отсутствие информации о согласовании перепланировки помещений в органе технической инвентаризации, на что и указано в справке, не означает, что согласование перепланировки не проводилось с собственниками помещений МКД в лице ТСЖ. Материалы дела, в том числе документы, представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции с дополнительным отзывом на жалобу, подтверждают, что все перепланировки, подготовка технических паспортов и постановка объекта на учет с новыми характеристиками осуществлялась с участием непосредственно председателя ТСЖ, о чем свидетельствует и заявление от 15.03.2014 в Межрайонный отдел № 17 филиала ФГБУ ФКП Росреестра, подписанное ФИО4. Также в дополнительном отзыве на жалобу ответчиком даны подробные пояснения относительно произведенных изменений помещений (отделка и ремонт) с целью сдачи в аренду. Указанные пояснения полностью подтверждены соответствующими документами.

Следовательно, доводы истца об отсутствии согласования с ним произведенной перепланировки не соответствуют материалам дела.

Относительно нарушения ответчиком условий, предусмотренных п. 2.5 договора, в частности о том, что арендатором без согласования с арендодателем внесены изменения во внутридомовые сети электроснабжения, следует отметить следующее.

В данном случае истцом не опровергнуты документально пояснения ответчика о том, что председатель ТСЖ «Дуэт» ФИО4, будучи также электриком в ТСЖ, сам устанавливал в арендуемом подвальном помещении трехфазный счетчик, что подтверждено наличием у истца паспорта на счетчик и счетами на оплату за декабрь 2015г. и январь 2016г. (л.д.132-133, т.1), в которые председатель ТСЖ «Дуэт» ФИО4 включил стоимость счетчика для оплаты.

Как обоснованно указывает ответчик, ИП ФИО1 не мог технически самостоятельно осуществить замену приборов учета и выполнить работы по подключению напряжения 380 Вт, так как полномочия на выполнение указанных работ имелись только у истца, являющегося стороной договора энергоснабжения, доступ к прибору учета без участия и согласия председателя ТСЖ «Дуэт», был невозможен.

Кроме того, суд учитывает, что в отношении переключения нежилого подвального помещения на отдельный ввод 29.11.2021 в адрес истца было направлено письмо с просьбой согласовать с Сетевой организацией технологическое присоединение энергопринимающих устройств ООО «Апогей», находящихся в подвальном помещении отдельной линией. О фальсификации указанного письма истцом в установленном порядке не заявлено. При этом с учетом вышеуказанных документов и материалов дела, в том числе переписки сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что председателю ТСЖ было изначально известно об установке счетчика. Более того, по его показаниям принималась оплата, претензий по вопросу его работы и учета не возникало.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по данному основанию, суд не усматривает. Соответствующие доводы истца отклоняются как не соответствующие материалам дела.

Доводы истца со ссылками на неоднократное нарушение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, подлежат отклонению.

Как было установлено при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с просьбой своевременно выставлять счета. При неполучении счетов, ответчик был вынужден самостоятельно рассчитывать плату, в результате чего появлялись переплаты и недоплаты.

Кроме того, на момент принятия обжалуемого решения отсутствует задолженность ответчика перед истцом.

Выводы суда первой инстанции в указанной части также следует признать правильными.

Что касается наличия не согласованной с арендодателем вывески на фасаде здания, суд первой инстанции учел длительный период нахождения вывески над спорным объектом (договор аренды заключен в 2014 г.), возражений и претензий до сентября 2023 г. арендодатель не предъявлял, указав на противоречивое поведение истца.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что сам по себе факт размещения вывески на фасаде не является в данном случае нарушением договора аренды помещения, поскольку предметом договора является помещение.

Также суд отмечает, что по факту размещения вывески собственники дома могли бы требовать платы за пользование фасадом, либо её демонтажа, однако такого требования по делу не заявлено. На судьбу договора аренды помещения в подвале наличие вывески на фасаде здания не влияет, права собственников в связи с использованием фасада могут быть восстановлены оплатой такого пользования при установлении размера платы либо заключением отдельного соглашения, регулирующего указанное использование.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что требование, сформулированное согласно иску об освобождении помещения, заявленное непосредственно к ответчику, в любом случае им не выполнимо, поскольку фактически помещение с согласия и первоначально при содействии истца в лице председателя ТСЖ (что следует из материалов дела) передано в субаренду третьему лицу, которое в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ и в случае досрочного расторжения договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Оценив по правилам, установленным в ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства и установленные в деле обстоятельства, в том числе проанализировав условия договора и взаимоотношения сторон, суд первой инстанции, не усмотрев оснований для расторжения договора аренды, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2025 года по делу № А60-30242/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

О.В. Лесковец

О.Н. Маркеева