Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

23 мая 2025 года Дело № А40-299753/24-23-1987

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «РУБИН»

к ООО «САГВА»

о признании недействительной односторонней сделкой - уведомления от 06.12.2024 о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019 в одностороннем порядке и об извещении о дате и времени составления и подписания акта приема-передачи объекта от 06.12.2024,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 12.12.2024г.);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 04.12.2024г.), ФИО3 (доверенность от 19.03.2025г.),

УСТАНОВИЛ:

ООО «РУБИН» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «САГВА» (далее – ответчик) о признании недействительной односторонней сделкой - уведомления от 06.12.2024 о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019 в одностороннем порядке и об извещении о дате и времени составления и подписания акта приема-передачи объекта из аренды от 06.12.2024.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 26/09/2019 от 26.09.2019, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект недвижимости – 1-этажное здание с кадастровым номером 77:07:0015003:1056 общей площадью 961 кв.м., расположенное по адресу: <...>, а арендатор использовать объект аренды в соответствии с условиями договора и осуществлять оплату.

Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи от 30.10.2019, согласно которому объект оборудован инженерными системами, средствами пожаротушения в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 5.2 договора установлен срок его действия в течение 10 лет с момента подписания, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения платежей согласован в разделе 3 договора.

Уведомлением от 06.12.2024 ответчик отказался от исполнения договора на основании п. 5.4 договора. Факт получения уведомления не оспаривается истцом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» также разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 5.4 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор или приостановить деятельность арендатора до устранения причин, вызвавших данное приостановление, в случаях, когда арендатор:

5.4.1 пользуется имуществом с нарушением нор, правил действующего законодательства и (или) условий договора, либо с неоднократными нарушениями, в том числе:

5.4.2 использует объект не по целевому назначению, указанному в п. 1.5 договора, без согласия арендодателя;

5.4.3 производит работы по перепланировке, переоборудованию, капитальному ремонту, реконструкции, внесению изменений в инженерные системы объекта без согласия арендодателя;

5.4.4 существенно ухудшает имущество;

5.4.5 грубо нарушает требования пожарной безопасности, а также иные нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством РФ, повлекшие за собой или создавших угрозу наступления несчастного случая, аварии;

5.4.6 более двух раз вносит базовую и (или) переменную часть арендной платы с нарушением установленного договором срока платежа на срок более 10 дней.

Согласно п. 5.5 договора, в случае принятия решения о расторжении договора в одностороннем порядке по основаниям, указанным в п. 5.4 договора, арендодатель предварительно направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства с предоставлением арендатору срока для устранения нарушений не менее пяти дней.

Ответчиком направлено в адрес истца уведомление в соответствии с п. 5.5 договора от 08.11.2024, согласно которому указано на произведение истцом работ на крыше объекта без согласия арендодателя с нарушением нормативных требований, сдачу объекта в субаренду для организации точек общественного питания в нарушение п. 1.5 договора, выявление недостатков в эксплуатации, дефектов и повреждений, оказывающих влияние на долговечность конструкции и инженерных систем, недостатков в эксплуатации, создающих угрозу жизни и здоровью граждан согласно заключению специалиста № 128-Д от 21.10.2024.

В уведомлении о расторжении от 06.12.2024 ответчиком указано, что согласно акту от 04.12.2024 с участием истца, ответчика и эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «ВЕРСИЯ», дефекты и повреждения, отраженные в заключении специалиста № 128-Д от 21.10.2024 (поз. 12, 14, 15, 17, 18, 20, 28 таблицы № 1, влияющие на долговечность конструкций и инженерных систем здания, а также поз. 1, 2, 3, 5, 9, 10, 11, 16, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 таблицы № 1, включая недостатки в эксплуатации, создающие угрозу жизни и здоровью граждан) не устранены.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Доводы истца о возможности сдачи объекта в субаренду без согласия арендодателя противоречит условиям договора и положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Согласно п. 2.3.2 договора, арендатор обязуется поддерживать объект, инженерные системы и оборудование объекта в надлежащем санитарно-техническом состоянии.

Обязанность произведения за свой счет текущего и косметического ремонта объекта, а при необходимости, косметического ремонта фасада, кровли и входных групп возложена согласно п. 2.3.3 договора на арендатора.

В соответствии с п. 2.3.4, п. 2.3.10 договора арендатор несет ответственность за несоблюдение норм пожарной безопасности, правил эксплуатации электроустановок, инженерных систем и иным норм эксплуатации объектов недвижимости с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно п. 2.3.20, с момента подписания акта приема-передачи арендатор принимает на себя все риски, связанные с разрушением, порчей или повреждением объекта, инженерных систем и оборудования на объекте.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Акт от 04.12.2024 подписан со стороны истца и указано, что замечания и пояснения будут представлены после получения заверенной копии.

Нарушение требований пожарной безопасности фиксировалось и актом от 15.09.2020 с участием помощника Солнцевского межрайонного прокурора г. Москвы и сотрудников 4 РОНПР Управления по ЗАО Главного Управления МЧС России по г. Москве.

Недостатки зафиксированы и в акте от 20.12.2024 и в акте от 19.03.2025, подписанных ответчиком с участием эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «ВЕРСИЯ» и иных лиц без участия представителя истца.

В подтверждение продолжения устранения недостатков, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком представлены договоры с ООО «Секьюрити Консалт», ООО «Альтере-Строй», ООО «ПОЖКОНТРОЛЬ», ИП ФИО4, спецификации, акты, товарные накладные, платежные поручения.

Таким образом, само по себе заключение специалиста № 128-Д от 21.10.2024 не является единственным доказательством, подтверждающим наличие недостатков, позволяющих ответчику право одностороннего отказа от исполнения договора на основании п. 5.4 договора, и представленная истцом рецензия АНО «ЦНИИСЭ», а также акт проверки работоспособности установки радиоканальной системы пожарной сигнализации и системы оповещения и эвакуацией людей при пожаре 3-го типа не опровергают указанные в уведомлении об одностороннем отказе недостатки.

Выполнение истцом работ без согласия арендодателя, в том числе в отношении кровли с нарушением нормативных требований, является нарушением п. 2.3.13 договора, подтверждается и письмом истца от 08.10.2024 о выполнении таких работ в августе 2023 года.

Паспорт безопасности здания от 26.01.2022, учитывая установленные и в 2020 году и в 2024 году недостатки также не опровергает доводы ответчика о наличии оснований предусмотренных п. 5.4 договора.

Учитывая установленные при рассмотрении дела обстоятельства, судом признан соответствующим п. 5.4, п. 5.5 договора, оспариваемый истцом односторонний отказ ответчика от исполнения договора, оснований считать выполнение одностороннего отказа от исполнения договора исключительно с намерением причинить вред истцу, а также иного злоупотребления правом со стороны ответчика судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, оснований считать такой отказ недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ не имеется.

Иных оснований считать, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора, выраженный в уведомлении от 06.12.2024, выполнен в нарушение закона или условий договора судом при рассмотрении дела также не установлено.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства суд не находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в соответствии со ст.ст. 1, 10, 153, 154, 166, 167, 168, 309, 310, 450.1, 606, 615 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 153, 154, 166, 167, 168, 309, 310, 450.1, 606, 614, 615 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин