АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Магадан Дело № А37-1598/2022
04 марта 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2025 г.
Решение в полном объёме изготовлено 04 марта 2025 г.
Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Колесника С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кушниренко А.Ф.,
рассмотрев в помещении арбитражного суда по адресу: <...> в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
Общества с ограниченной ответственностью «Городской рынок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>)
к мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>)
о признании права собственности на объект капитального строительства,
с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Департамента строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии г. Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>);
- прокуратуры Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>);
- Департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>);
- Департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>)
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – ФИО1, генеральный директор; ФИО2, адвокат, доверенность от 27.09.2024;
от ответчика и третьих лиц – не явились,
УСТАНОВИЛ:
Истец Общество с ограниченной ответственностью «Городской рынок» (далее – истец, Общество) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику мэрии города Магадана (далее – ответчик, Мэрия) о признании права собственности на объект капитального строительства – здание торгового комплекса «Китай-Город», расположенный по адресу: <...> (далее – объект).
В обоснование заявленных требований истец сослался на статью 12, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов 10/22), отказ ответчика от 02.12.2015 № 9719 в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию ввиду несоответствия его параметров (изложенных в справке о соответствии параметров законченного строительством объекта капитального строительства) проектной документации, технико-экономическим показателям, перечисленным в разрешениях на строительство.
Определением председателя судебного состава по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Арбитражного суда Магаданской области от 30.11.2022 произведена замена судьи С.В. Колесника, настоящее дело передано на рассмотрение судье В.А. Лушникову.
Определением и.о. председателя судебного состава по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Арбитражного суда Магаданской области от 30.12.2022 произведена замена судьи В.А. Лушникова, настоящее дело передано на рассмотрение судье С.В. Колеснику.
Определениями арбитражного суда от 07.10.2022, 02.11.2022, 02.03.2023 и от 13.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии г. Магадана (далее – Департамент САТЭК), прокуратура Магаданской области (далее – Прокуратура), Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (далее – ДИЖО) и департамент архитектуры и градостроительства Магаданской области (далее – Департамент архитектуры), соответственно.
Определением от 29.11.2024 арбитражный суд назначил по настоящему делу повторную судебную пожарно-техническую экспертизу объекта, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Фонд пожарной безопасности» (далее – ООО «ФПБ») ФИО3. На срок проведения экспертизы производство по делу приостановлено.
20.01.2025 в электронном виде, а 23.01.2025 в подлиннике на бумажном носителе посредством почтовой пересылки с сопроводительным письмом ООО «ФПБ» от 17.01.2025 в материалы дела поступили: заключение эксперта; отчёт по результатам расчёта по оценке пожарного риска; отчёт по анализу пожарных проездов, подъездов и обеспечения доступа подразделений пожарной охраны; отчёт по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний).
Определением от 24.01.2025 производство по настоящему делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 19.02.2025 в 10 часов 30 минут.
В соответствии со статьёй 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
До начала судебного заседания в материалы дела поступили ходатайства на ознакомление с материалами дела от истца и Прокуратуры.
Представители истца в судебном заседании на удовлетворении искового заявления настаивали. Судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении настоящего дела, просили отнести на истца и не распределять их в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.
Ответчик не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. 24, т. 10, л.д. 101 т. 11). Согласно письменным мнениям от 27.05.2024 и от 04.10.2024 Мэрия с учётом результатов судебных экспертиз вопрос о признании права собственности истца на объект оставила на усмотрение арбитражного суда (л.д. 24 т. 10, л.д. 12 т. 11). Кроме того, в отзыве на исковое заявление от 30.09.2022 (л.д. 95 т. 1) Мэрия пояснила, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Документы, перечисленные в указанной статье, не могут быть предоставлены истцом в связи с окончанием срока действия разрешений на строительство, а также окончанием срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 49:09:030131:158 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.09.2022 № КУВИ-001/2022-166137475). Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.09.2022 № КУВИ-001/2022-166137746 земельный участок с кадастровым номером 49:09:030131:285 не предоставлен на каком-либо виде права истцу. Таким образом, ввод в эксплуатацию объекта возможен только в судебном порядке. Истцом на земельных участках возведён объект капитального строительства, обладающий характеристиками, отличными от характеристик, указанных в проектной документации и разрешениях на строительство.
Прокуратура явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени месте его проведения извещена надлежащим образом. Согласно ранее представленному письменному мнению от 27.05.2024 № 8-239-2022 Прокуратура полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку по делу установлено, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом для возведения объекта ответчику предоставлены земельные участки, объект соответствует всем требованиям и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан (л.д. 19-21 т. 10).
Департамент архитектуры не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание. Представил письменное мнение от 13.01.2025 № 14/32-4, которым сообщил, что вопросы признания права собственности на объекты капитального строительства находятся вне компетенции и не относятся к сфере осуществления деятельности Департамента архитектуры, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. 103 т. 11).
Департамент САТЭК явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте проведения судебного заседания извещён в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ. Заявлений, ходатайств не заявил. В отзыве на исковое заявление от 15.11.2022 № 3318 (л.д. 145, 146 т. 1) Департамент САТЭК пояснил, что согласно пункту 2.1 административного регламента, утверждённого постановлением Правительства Магаданской области от 27.06.2022 № 2019-пм, услуга по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесению изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения), предоставляется Департаментом САТЭК. Департамент САТЭК, являясь отраслевым органом Мэрии, не выдавал Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. Также как и Мэрия, Департамент САТЭК полагает, что ввод в эксплуатацию объекта возможен только в судебном порядке.
ДИЖО явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте проведения судебного заседания извещён в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ. Заявлений, ходатайств не заявил. Ранее представил письменное мнение от 24.03.2023 (л.д. 72-109 т. 2), которым сообщает следующие обстоятельства.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) от 16.03.2023 № КУВИ-001/2023-63659199 объект расположен в пределах объектов недвижимости с кадастровыми номерами 49:09:030131:158, 49:09:030131:160, 49:09:030131:161, 49:09:030131:53, 49:09:030131:285.
Согласно сведениям ЕГРН от 06.02.2019 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 49:09:030131:160, 49:09:030131:161, 49:09:030131:53 сняты с кадастрового учёта.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана по договору аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 31.07.2007 № АН-49-09-03-09345 (в редакции дополнительных соглашений от 01.04.2008 № 1, от 23.01.2012 № 2, от 12.12.2012 № 3, от 28.12.2015 № 4, от 13.06.2018 № 5) предоставил Обществу в аренду из земель населённых пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, в <...> земельные участки площадью: 915 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:157 для размещения торгового объекта и 391 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:158 для размещения торгового объекта. Договор заключён сроком с 10.07.2007 по 10.07.2012. По истечении срока действия, при отсутствии возражений сторон, указанный договор аренды приобрёл статус возобновлённого на неопределённый срок, на основании статьи 621 ГК РФ.
На основании постановления Мэрии от 29.12.2011 № 4977 комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана по договору аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 23.01.2012 № АН-49-09-03-11816 предоставил открытому акционерному обществу «Городской рынок» в аренду земельный участок площадью 2403 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:53, расположенный по адресу: <...>, для использования его под строительство торгового комплекса. Договор заключён сроком с 29.12.2011 по 31.12.2014. По истечении срока действия, при отсутствии возражений сторон, указанный договор аренды приобрёл статус возобновлённого на неопределённый срок, на основании статьи 621 ГК РФ. В соответствии с дополнительным соглашением от 12.04.2016 № 1 к договору аренды от 23.01.2012 № АН-49-09-03-11816 данный договор расторгнут с 21.04.2016.
Для завершения строительства торгового комплекса, на основании заявления открытого акционерного общества «Городской рынок» от 29.03.2016 комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана предоставил указанному обществу на условиях аренды земельный участок площадью 2403 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:53, расположенный по адресу <...> для завершения строительства торгового комплекса по договору аренды земельного участка (без торгов) от 12.04.2016 № АН-49-09-03-14366 (в редакции дополнительных соглашений от 13.06.2018 № 1, от 02.08.2018 № 2, от 05.03.2019 № 3). В соответствии с дополнительным соглашением от 05.03.2019 № 3 Обществу предоставлен на условиях аренды земельный участок площадью 2988 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:285 для завершения строительства. Договор заключён сроком с 22.04.2016 по 30.04.2019. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 49:09:030131:285 уже предоставлялся в целях завершения строительства, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовые основания для продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером 49:09:030131:285 отсутствовали. Данный договор прекращён с 01.05.2019 в связи с окончанием срока его действия, а земельный участок находится в фактическом пользовании Общества.
В соответствии со статьёй 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по имеющимся доказательствам.
Заслушав представителей истца, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства с учётом норм материального и процессуального права, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Магаданской области от 23.12.2021 по делу № А37-1564/2021 (т. 13) и решением Магаданского городского суда Магаданской области от 24.03.2022 по делу № 2-2810/2022 (л.д. 13-28 т. 2), на основании заявлений генерального директора открытого акционерного общества «Городской рынок» Департаментом САТЭК данному юридическому лицу выданы разрешения на строительство объектов по адресу: <...> - «Торговый комплекс. I этап» от 29.10.2012 № RU 49301000-324; «Торговый комплекс. 11 этап» от 14.12.2012 № RU 49301000-333; «Торговый комплекс. III этап» от 27.12.2012 № RU 49301000-335 (далее – разрешения на строительство; л.д. 85-87 т. 1).
В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 16.05.2012 № RU49301000-396, проектной документацией с шифром К.023/1-12-ПЭ, К.023/2-12-ПЭ, К.023/3-12-ПЭ, а также разрешениями на строительство, выданными на её основании, результатом осуществления строительства предполагалось возведение на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030131:53 (в настоящее время – земельных участках, с кадастровыми номерами 49:09:030131:158 и 49:09030131:285, далее – земельные участки), расположенном по адресу: г. Магадан, ул.. Пушкина, д. 19А, трёх, самостоятельных объектов недвижимости, общая площадь каждого из которых составляла 1 481,6 кв.м, 1 030 кв.м и 810,9 кв.м, соответственно.
На основании разрешений на строительство Обществом осуществлено строительство объекта.
Общество обращалось в Департамент САТЭК с заявлением от 23.11.2015 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
Департаментом САТЭК разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось.
Также Общество 23.03.2016 и 15.02.2017 обращалось в Департамент САТЭК с соответствующими заявлениями о внесении изменений в разрешения на строительство, по итогам рассмотрения которых Департамент САТЭК отказал во внесении изменений в разрешения на строительство по следующим основаниям (л.д. 88, 89 т. 1):
- представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка от 16.05.2012 № RU49301000-396, запроектированный объект выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 49:09:030131:53, предоставленного для строительства;
- срок действия договора аренды от 23.01.2012 № АН-49-09-03-11816 не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд с кадастровым номером 49:09:030131:53 истёк 03.12.2014;
- отсутствует оригинал положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «ПромМашТест».
Прокуратурой г. Магадана в 2021 году на основании решения о проведении проверки от 10.06.2021 № 201 проведена проверки соблюдения Обществом требований градостроительного законодательства, по итогам которой установлено что по адресу: <...> расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 80 %, наименование: торговый комплекс «Китай-Город», площадью 3 322, 5 кв.м, который принадлежит на праве собственности Обществу, о чём в ЕГРН 22.12.2017 сделана запись регистрации № 49:09:030131:169-49/020/2017-1; объект расположен в границах земельных участков 49:09:030131:285 площадью 2 988 кв.м., 49:09:030131:158 площадью 391 кв.м; объект эксплуатируется, помещения торгового комплекса сданы в аренду физическим и юридическим лицам для осуществления торговли товарами непродовольственного назначения; обязательная оценка соответствия зданий, а также связанных со зданиями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса), указанная в части 1 статьи 39 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не проведена, установлен факт эксплуатации незавершённого строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (решение Арбитражного суда Магаданской области от 23.12.2021 по делу № А37-1564/2021).
21.06.2022 и 27.06.2022 заместителем прокурора г. Магадана приняты решения № 325 и № 325/1 о проведении проверки Общества с целью контроля устранения нарушений по представлению от 30.06.2021 №Прдр-253-21/3532 в сфере исполнения градостроительного законодательства, законодательства о пожарной безопасности, о миграции, в сфере противодействия терроризму, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, защите прав потребителей, налогового, земельного законодательства.
По результатам осмотра, проведённого прокуратурой г. Магадана 27.06.2022, установлено, что на земельных участках возведён объект капитального строительства, обладающий характеристиками, отличными от характеристик, указанных в проектной документации и разрешениях на строительство, поскольку на земельных участках возведён торговый комплекс «Китай-Город», представляющий собой единое здание прямоугольной формы, переменной этажности (1-2 этажа), с антресольным вторым этажом, выполненное из металлического каркаса, с навесными стеновыми сэндвич-панелями, с минераловатным утеплителем, общей площадью 3 322,5 кв.м. Собственником согласно выписке из ЕГРН является Общество.
Также проверкой установлено, что Обществом, несмотря на прямой запрет, эксплуатируется здание, разрешение на ввод в эксплуатацию которого не получено, имеются нарушения требований градостроительного законодательства и нарушения пожарной безопасности.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора города Магадана в Магаданский городской суд Магаданской области в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц с исковым заявлением к Обществу о запрете эксплуатации объекта и возложении обязанности устранить нарушения требований градостроительного законодательства и нарушения требований пожарной безопасности.
Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 24.03.2022 по делу № 2-2810/2022 иск прокурора города Магадана удовлетворён:
- Обществу запрещена эксплуатация объекта, а также хозяйственная деятельность в здании, в том числе организация торговой деятельности в здании, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иной разрешительной документации, позволяющей осуществлять эксплуатацию здания (в том числе решения суда о признании права собственности на самовольную постройку (указанное здание), и устранения нарушений требований пожарной безопасности, отражённых в акте проверки прокуратуры города от 29.07.2022;
- на Общество возложена обязанность устранить нарушения требований градостроительного законодательства, выразившиеся в эксплуатации объекта в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию путём получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иной разрешительной документации, позволяющей осуществлять эксплуатацию здания (в том числе решения суда о признании права собственности на самовольную постройку (указанное здание);
- на общество возложена обязанность устранить нарушения требований пожарной безопасности, выявленные на объекте, а именно: удалить из-под лестничных маршей, ведущих на второй этаж здания (лестничные марши № 1-6), вещи, мебель, мешки, текстильные материалы, оборудование и другие горючие материалы; удалить с путей эвакуации здания товары, вещи, стеллажи и другие предметы, препятствующие безопасной эвакуации (правый и левый коридоры от главного входа, коридор торгового павильона № 23, коридор на 1 этаже, расположенный перпендикулярно главному входу, вдоль павильонов №№ 28-40, лестницы, ведущие на 2 этаж, все коридоры 2 этажа, участок коридора, прилегающего к павильону № 47, коридор отдела по ремонту обуви); обеспечить возможность свободного открывания изнутри без ключа дверей эвакуационных выходов, расположенных на 1 этаже; оборудовать складские помещения, расположенные в надстройках павильона № 53, размещённого на первом этаже здания, а также помещение электрощитовой в пристройке, расположенной перпендикулярно павильону «Пекин», автоматической пожарной сигнализацией и дымовым пожарным извещателем; оборудовать помещение павильона № 22, расположенного на 1 этаже здания, дымовым пожарным извещателем; обеспечить соответствие ширины проходов, между торговыми рядами здания, ведущими к эвакуационным выходам (коридора, расположенного справа от главного входа в здание; коридора, расположенного между павильонами № 23 и 29; коридора на 1 этаже, расположенного перпендикулярно главному входу; коридора, расположенного вдоль павильонов №№ 28-40; лестниц, ведущих на 2 этаж; за исключением верхних пролётов лестничных маршей № 3 и 4, изображённых на схеме расположения помещений: торгового комплекса «Китай-Город»; всех коридоров 2 этажа; участка коридора, прилегающего к павильону № 47; коридора перед павильоном по ремонту обуви), установленной законодательством норме - не менее 2-х метров; оборудовать светильники колпаками (рассеивателями), предусмотренными конструкцией (в тамбурах 1 этажа, складских помещениях 1-2 этаж, павильоне со шторами вблизи павильона № 23 на 1 этаже, на путях эвакуации 2 этажа); обеспечить категорирование по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона № 123-ФЗ помещений складского назначения с обозначением их категорий и классов зон на входных дверях помещений с наружной стороны на видном месте; выполнить перезарядку и освидетельствование огнетушителей (огнетушитель № 10, расположенный на полу возле павильона № 9); удалить с горючего основания электрическую проводку пролегающую в надстройках павильона № 53, расположенного на 1 этаже здания, а также в павильоне № 23, расположенного на 1 этаже здания; удалить с потолка, выполненного из горючих материалов, электрическую проводку, пролегающую в павильонах № 30, 32, 36, 36а, 38а, расположенных на 1 этаже здания; проверить состояние огнезащитного покрытия строительных конструкций здания в соответствии с нормативными документами по пожарной безопасности; обеспечить хранение в здании технической документации изготовителя средств огнезащиты и (или) производителя огнезащитных работ; составить и утвердить акт (протокол) проверки состояния огнезащитного покрытия с указанием места (мест) с наличием повреждений огнезащитного покрытия, писанием характера повреждений (при наличии) и рекомендуемых сроках их устранен; разработать и утвердить проектную документацию на торговый комплекс «Китай-город»; разместить над эвакуационным выходом в павильоне «Пекин» световые оповещатели «Выход»; обеспечить надлежащую видимость имеющегося в павильоне «Пекин» светового оповещателя «Выход»; обеспечить суммарную ширину эвакуационных путей в павильоне «Пекин» не менее 3,55 м; разработать и утвердить документацию, подтверждающую пределы огнестойкости, класс пожарной опасности и показатели пожарной опасности применённых строительных конструкций, заполнений проёмов в них, изделий и материалов; обеспечить хранение в здании документации, подтверждающей пределы огнестойкости, класс пожарной опасности и показатели пожарной опасности применённых строительных конструкций, заполнений проёмов в них, изделий и материалов; присоединить пожарный рукав к пожарному крану и пожарному стволу, устроенным в ПК-4, расположенном около павильона № 36, на 1 этаже здания; привести в исправное техническое состояние электропровода и кабели с видимыми нарушениями изоляции, находящиеся в павильоне, № 22; привести в соответствие водоотдачу внутреннего противопожарного водопровода, устроенного вблизи главного входа в здание; требованиям CП 10.13130.2020, обеспечив наличие напора воды в указанном водопроводе, с внесением информации в журнал эксплуатации систем, противопожарной защиты; обеспечить соответствие общего уровня звука (уровня звука постоянного шума вместе со всеми сигналами, производимыми оповещателями) в помещениях здания требованиям пункта 4.1 Свода правил 3.13130.2009, таблицы 1 раздела 6 Свода правил 51.13330.2011, то есть не менее 75 дБА; обеспечить внесение информации об очистке систем вентиляции в журнал эксплуатации систем противопожарной защиты.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В целях исполнения решения Магаданского городского суда Магаданской области от 24.03.2022 по делу № 2-2810/2022, полагая, что Общество не имеет возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В соответствии со статьёй 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при её создании.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленумов №10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешённому использованию земельного участка (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).
Право собственности на вновь созданные объекты капитального строительства, имеющие признаки недвижимого имущества, возникает при условии соблюдения установленного порядка создания таких объектов, включающего, в данном случае, и получение разрешения на строительство и разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор 16.11.2022), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о её сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 44) разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Как указано в пункте 43 постановления Пленума ВС РФ № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Также в пункте 7 Обзора от 16.11.2022 указано, что с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки
Значимым при разрешении возникшего спора арбитражный суд считает то, что основанием для отказа истцу во внесении изменений в разрешения на строительство и невозможность дальнейшего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явились те обстоятельства, что запроектированный объект выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 49:09:030131:53, предоставленного для строительства; срок действия договора аренды от 23.01.2012 № АН-49-09-03-11816 не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд с кадастровым номером 49:09:030131:53 истёк 03.12.2014.
Вместе с тем, как следует из пояснений ДИЖО, в соответствии с дополнительным соглашением от 05.03.2019 № 3 к договору аренды земельного участка (без торгов) от 12.04.2016 № АН-49-09-03-14366 (в редакции дополнительных соглашений от 13.06.2018 № 1, от 02.08.2018 № 2) Обществу предоставлен на условиях аренды земельный участок площадью 2988 кв.м с кадастровым номером 49:09:030131:285 для завершения строительства объекта сроком с 22.04.2016 по 30.04.2019 (л.д. 102-109 т. 2).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 49:09:030131:285 уже предоставлялся в целях завершения строительства, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ правовые основания для продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером 49:09:030131:285 отсутствовали. Данный договор прекращён с 01.05.2019 в связи с окончанием срока его действия, а земельный участок находится в фактическом пользовании Общества.
Таким образом, истец в настоящее время не может претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду без торгов, поскольку действующим законодательством предусмотрено однократное предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.
При указанных выше обстоятельствах у истца отсутствует возможность приобрести в установленном законом порядке права на землю в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для последующей государственной регистрации прав на возведенный объект недвижимости.
Действующее законодательство, регулирующее вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нормы ЗК РФ, направлены в том числе на исключение случаев осуществления государственной регистрации прав на самовольные постройки.
Между тем, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, строительство спорного объекта велось на основании разрешений на строительство, строительство спорного объекта фактически было завершено в период действия договора аренды земельного участка (без торгов) от 12.04.2016 № АН-49-09-03-14366 (22.12.2017 за истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 80%) (л.д. 59-63 т.1).
При этом согласно пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Отсутствие законных оснований для регистрации права собственности на спорный объект лишает истца возможности государственной регистрации права на возведённый объект и порождает правовую неопределенность в отношении спорного объекта, так как затрудняет введение его в гражданский оборот.
При этом арбитражным судом по делу установлено, что признание права истца на объект не нарушает публичных интересов и прав иных лиц.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу возникла необходимость в разрешении ряда вопросов, требующих специальных знаний, в том числе в части наличия существенных нарушений норм и правил при возведении объекта, препятствующих его использованию по назначению, создании объектом угрозы жизни и здоровью граждан при его эксплуатации, в связи с чем по ходатайству истца были назначены следующие судебные экспертизы:
- судебная строительно-техническая экспертиза объекта (определение от 13.10.2023);
- повторная судебная пожарно-техническая экспертиза объекта (определение от 29.11.2024).
На разрешение эксперта по судебной строительно-технической экспертизе объекта были поставлены следующие вопросы:
- Является ли объект объектом капитального строительства?
- Соответствует ли объект проектной документации «Торговый комплекс по ул. Пушкина, 19-а в г. Магадане», разработанной в 2015 году обществом с ограниченной ответственностью «КОЛЫМАСТРОЙЗАКАЗ» (л.д. 105-156 т. 3, л.д. 1-149 т. 4, л.д. 1-8 т. 5)?
- Соответствует ли объект разрешениям на строительство от 29.10.2012 № RU 49301000-324, от 14.12.2012 № RU 49301000-333, от 27.12.2012 № RU 49301000-335?
- Соответствует ли объект требованиям застройки и землепользования?
- Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности и иным нормам и правилам в области безопасности объектов капитального строительства?
- Допущены ли при возведении объекта, нарушения строительных, градостроительных норм и правил? Если да, то являются ли допущенные нарушения устранимыми или неустранимыми?
- Создаёт ли сохранение объекта угрозу жизни и здоровью граждан?
- Нарушает ли сохранение Объекта права и охраняемые законом интересы других лиц?
В соответствии с поступившим в материалы дела заключением судебной строительно-технической экспертизы экспертом были даны следующие ответы на поставленные вопросы:
- объект является объектом капитального строительства;
- объект соответствует проектной документации «Торговый комплекс по ул. Пушкина 19-а в г. Магадане» разработанной в 2015 году обществом с ограниченной ответственностью «Колымастройзаказ», общая площадь объекта составляет 3 067,0 кв.м;
- объект разрешениям на строительство от 29.10.2012 № RU 49301000-324, от 14.12.2012 № RU 49301000-333, от 27.12.2012 RU 49301000-335 не соответствует. Согласно разрешениям на строительство должно быть построено три объекта капитального строительства, которые могут быть введены в эксплуатацию самостоятельно и эксплуатироваться автономно. Фактически на земельных участках возведён один объект капитального строительства, что не соответствует разрешениям на строительство;
- объект требованиям застройки и землепользования соответствует;
- объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности и иным нормам и правилам в области безопасности объектов капитального строительства;
- при возведении объекта допущены нарушения градостроительных норм и правил. Построенный объект не соответствует разрешениям на строительство (несоответствия указаны выше), при возведении объекта не осуществлялся государственный строительный надзор;
- сохранение объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Поверочный расчёт каркаса объекта установил, что механическая безопасность объекта обеспечена;
- сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает (л.д. 32-160 т. 7, л.д. 1-150 т. 8).
На разрешение эксперта по повторной судебной пожарно-технической экспертизе объекта был поставлен следующий вопрос: соответствует ли объект современным требованиям пожарной безопасности?
В соответствии с поступившим в материалы дела заключением по итогам проведения повторной судебной пожарно-технической экспертизы экспертом был дан следующий ответ на поставленный вопрос: нежилое здание торгового комплекса «Китай Город», общей площадью 3 222,5 кв.м, созданного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030131:169, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 49:09:030131:158, 49:09:030131:285 по адресу: <...>, соответствует современным требованиям пожарной безопасности (л.д. 4-150 т. 12, л.д. 1-127 т. 13).
Таким образом, экспертными заключениями установлено соответствие объекта требованиям законодательства о пожарной безопасности, градостроительного законодательства, а также то, что спорный объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд признаёт указанные заключения экспертов допустимыми и относимыми доказательствами, поскольку они отвечают требованиям объективности, научной достоверности, их выводы основаны на материалах дела и проведённых исследованиях с выходом на место и инструментальным обследованием спорного объекта.
Таким образом, поскольку по делу установлено, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом установлено, что для возведения данного объекта истцу предоставлены земельные участки и объект соответствует всем требованиям и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, арбитражный суд пришёл к выводу, что требование истца о признании права собственности на объект завершённого капитального строительства: нежилое здание торгового комплекса «Китай Город», созданный в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030131:169, местоположение: <...>, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 49:09:030131:158, 49:09:030131:285 по адресу: <...>, полежит удовлетворению.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности истца на объект.
При подаче ходатайств о назначении судебных экспертиз истец в соответствии со статьёй 108 АПК РФ внёс на депозитный счёт Арбитражного суда Магаданской области денежные средства, подлежащие выплате экспертной организации за проведение судебной строительно-технической экспертизы, в размере 300 000 рублей 00 копеек, что подтверждается платёжным поручением от 20.09.2023 № 34 (л.д. 48 т. 6), и денежные средства в размере 156 000 рублей 00 копеек, подлежащие выплате экспертной организации за проведение повторной судебной пожарно-технической экспертизы, что подтверждается платёжным поручением от 03.07.2024 № 1793 на сумму 76 000 рублей 00 копеек (л.д. 93 т. 10) и чеком ПАО Сбербанк по операции от 11.11.2024 на сумму 80 000 рублей 00 копеек (л.д. 47 т. 11).
Статьёй 109 АПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей, с депозитного счёта арбитражного суда.
На основании определения от 25.07.2024 обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Восточный научно-производственный центр» с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области перечислено 300 000 рублей 00 копеек за проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Поскольку экспертом ООО «ФПБ» ФИО3 надлежащим образом исполнена обязанность по проведению повторной судебной пожарно-технической экспертизы, с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области подлежит перечислению данной экспертной организации вознаграждение в размере 140 000 рублей 00 копеек, установленном определением от 29.11.2024.
Оставшиеся 16 000 рублей 00 копеек подлежат возврату с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области истцу.
По заявленным требованиям подлежала уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей 00 копеек (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату подачи искового заявления в суд). Истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей 00 копеек, что подтверждается платёжным поручением от 28.06.2022 № 54 (л.д. 9 т.1).
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесённые в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
В настоящем деле такие факты судом не установлены.
Кроме того, в судебном заседании представители истца просили судебные расходы по настоящему делу отнести на истца.
При таких обстоятельствах, судебные расходы по делу относятся на истца.
В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления настоящего решения в полном объёме считается датой принятия решения.
Руководствуясь статьями 109, 110, 112, 156, 159, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить полностью.
Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Городской рынок» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект капитального строительства: нежилое здание торгового комплекса «Китай Город», созданный в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030131:169, местоположение: <...>, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 49:09:030131:158, 49:09:030131:285 по адресу: <...>.
2. Бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области обществу с ограниченной ответственностью «Фонд пожарной безопасности» (ОГРН <***>, ИНН <***>) плату за проведение повторной судебной пожарно-технической экспертизы по делу № А37-1598/2022 в размере 140 000 рублей 00 копеек по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фонд пожарной безопасности».
Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд пожарной безопасности» представить в Арбитражный суд Магаданской области заявление с банковскими реквизитами, по которым необходимо произвести перечисление указанной в настоящем пункте решения суммы денежных средств.
3. Бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области произвести возврат с депозитного счёта Арбитражного суда Магаданской области обществу с ограниченной ответственностью «Городской рынок» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежных средств в размере 16 000 рублей 00 копеек по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городской рынок».
Обществу с ограниченной ответственностью «Городской рынок» представить в Арбитражный суд Магаданской области заявление с банковскими реквизитами, по которым необходимо произвести перечисление указанной в настоящем пункте решения суммы денежных средств.
4. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.
6. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья С.В. Колесник