Решение по делу № А33-25284/2023 от 29.05.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

29 мая 2025 года

Дело № А33-25284/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 15 мая 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 29 мая 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Орион телеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неустойки,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

– муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Вертикаль» (ИНН <***>),

в присутствии:

от ответчика: ФИО1, представителя по доверенности от 05.08.2024, личность установлена паспортом, подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион телеком» (далее – ответчик) о взыскании суммы неустойки в размере 224 563 руб. 80 коп. за нарушение условий договора аренды нежилых помещений №2, №4 от 11.07.2022 №4, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 07.09.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

25.09.2023 истец обратился к суду с ходатайством об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит суд: взыскать с ответчика неустойку в размере 224 563 руб. 80 коп. за нарушение пункта 4.2.7 договора аренды нежилых помещений № 2, № 4 от 11.07.2022 №4.

Определением от 27.09.2023 судом приняты уточнения исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. Спор рассматривается с учетом произведенных уточнений, согласно которым департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит суд: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион телеком» неустойку в размере 224 563 руб. 80 коп. за нарушение пункта 4.2.7 договора аренды нежилых помещений № 2, № 4 от 11.07.2022 №4.

Определением от 01.11.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В предварительном судебном заседании 06.02.2024 суд на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд

определил:

окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 14.03.2024 суд, руководствуясь статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявленные уточнения. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит суд: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион телеком» неустойку в размере 224 563 руб. 80 коп. за нарушение пунктов 4.2.7, 4.2.9 договора аренды нежилых помещений № 2, № 4 от 11.07.2022 №4.

Определением от 14.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца общество с ограниченной ответственностью «Спортивная школа «Вертикаль».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между МБУ «Спортивная школа «Вертикаль» (арендодатель) и ООО «Орион телеком» (арендатор) с согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 08.07.2022 № 13113-ги заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 11.07.2022 №4, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение № 2 на первом этаже общей площадью 178,9 кв.м., нежилое помещение № 4 на втором этаже общей площадью 202 кв.м., общей площадью 380,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1.2. договора за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату согласно расчёту, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 2). Согласно приложению № 2 к договору аренды арендная плата за нежилое помещение №2 установлена в размере 47 144 руб. 59 коп. ежемесячно, за нежилое помещение №4 - в размере 46 311 руб. 85 коп. ежемесячно, а всего арендная плата составляет 93 456 руб. 44 коп. ежемесячно.

Вместе с объектом аренды арендатору передается движимое имущество (приложение № 3).

В пункте 2.1. договора установлен срок его действия с 11.07.2022 по 10.07.2027.

В соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды арендатор вправе, при условии получения предварительного согласия уполномоченного органа, осуществлять за счет собственных средств реконструкцию, перепланировку нежилого помещения (здания), при этом стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений арендатору не возмещаются , а улучшения переходят в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с пунктом 4.2.9 договора аренды арендатор обязан после проведения реконструкции, перепланировки нежилого помещения за счёт собственных средств произвести техническую инвентаризацию нежилого помещения с изготовлением в течение месяца соответствующей документации и передачи ее арендодателю.

Согласно пункту 5.1 договора стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды нежилого помещения в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора.

Пунктами 5.3, 5.4 договора установлено, что за невыполнение иных обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона уплачивает неустойку в размере 20% годовой аренды платы. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не освобождает стороны от исполнения возложенных на них обязательств в соответствии с действующим законодательством.

Обязанность арендодателя по предоставлению зданий арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи помещения (здания). В акте приема-передачи указано, что датой фактической передачи следует считать 11.07.2022, а также, что арендатором произведен осмотр помещения (здания), претензий к арендодателю по его техническому состоянию не имеет.

Согласно приложению № 3 к договору аренды арендатору также передано движимое имущество: счётчик воды универсальный СВК 15-3-2 от 23.11.2018 - 1 шт. стоимостью 550 руб., шкаф встроенный - 1 шт. стоимостью 12 866 руб. 65 коп.

Истцом в материалы дела представлена копия выписки из реестра объектов капитального строительства от 29.02.2008 №; 04:401/2008-110666 в отношении объекта – помещения 4 по адресу: <...>.

Письмом от 09.11.2022 № 2161 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил, что не возражает в проведении работ по изменению планировки, восстановлению оконных проёмов в нежилом помещении № 2, расположенном по адресу: <...>, при условии соблюдения пункта 4.2.9 договора аренды, а также положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 19.01.2023 № 781-ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ООО «Орион телеком», что размер арендной платы за переданное по договору аренды от 11.07.2022 № 4 движимое имущество составляет 1111 руб. 81 коп. в месяц, 1 341 руб. 67 коп. в год согласно методике определения арендной платы за пользование движимым имуществом города Красноярска, утвержденной решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323.

Согласно акту осмотра № 7, проведенному специалистом департамента 27.03.2022 фактическое состояние недвижимого имущества, переданного по договору аренды 11.07.2022 №4, не соответствует планам помещений, отображенных в выписках ЕГРН от 27.03.2023: на момент проверки фактическое состояние помещения 4 не соответствует плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 27.03.2023; в помещении 4 арендатором устроен дверной проём в стене со смежным помещением 3 (СТР 03835), расположенным на втором этаже здания, переданным по договору аренды от 16.03.2019 № 13744 ООО «Мобил Телеком Хакасия»; дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 5 заделан; устроен дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 4; в комнате № 8 имеется камин; в комнате № 10 установлена раковина; в комнате № 1 (лестничная клетка) имеется оконный проём на торцевой стене здания, не отражённый на плане помещения 4; арендатором не представлено согласие уполномоченного органа на проведение работ по реконструкции, перепланировке нежилых помещений 2, 4.

В акте осмотра от 27.03.2022 № 7 ответчику предписано:

- восстановить демонтированный встроенный шкаф (ОСН 137445) в помещении 4 по ул. Озёрной, 30/1 в месячный срок;

- привести планировку объекта - нежилого помещения 4 по ул. Озёрной, 30/1 в соответствие с планом помещения, отображённым в выписке ЕГРН от 27.03.2023 либо провести мероприятия по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещения для подготовки технического плана, отражающего фактическое состояние помещения, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера на бумажном и электронном носителе, с целью кадастрового учёта изменений объекта капитального строительства в результате проведения работ, связанных с перепланировкой (переустройством), предоставить в департамент данный технический план в целях внесения изменений в сведения ЕГРН;

- восстановить перегородки, разделяющие помещения 1 и 2; 3 и 4.

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.09.2022 № 6552-недв в городскую казну из оперативного управления МБУ «Спортивная школа «Вертикаль» передано муниципальное имущество: нежилое помещение № 2 (реестровый номер СТР10472) на первом этаже общей площадью 178,9 кв.м, нежилое помещение № 4 (реестровый номер СТР10473) на втором этаже общей площадью 202 кв.м, общей площадью 380,9 кв.м, расположенные по адресу: <...>, а также движимое имущество: счётчик воды универсальный СВК 15-3-2 от 23.11.2018 - 1 шт. стоимостью 550 руб., шкаф встроенный - 1 шт. стоимостью 12 866 руб. 65 коп.

Истец обратился к ответчику с предарбитражным предупреждением от 13.04.2023 № 6557-ги с требованием об оплате в срок до 10.05.2023 неустойки в соответствии с пунктом 5.3 договора за невыполнение обязательств, предусмотренных договором, в размере 20% годовой арендной платы, что составляет 224563 руб. 80 коп. со ссылкой на следующие обстоятельства:

- согласно акту проверки № 7, проведенной специалистами департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент), фактическое состояние нежилых помещений 2, 4, переданных ООО «Орион телеком» по договору аренды, не соответствует планам помещений, отображённым в выписках из ЕГРН от 27.03.2023:

в помещении 2 устроен дверной проём в стене со смежным помещением 1 (СТР 12432);

в помещении 4 устроен дверной проём в стене со смежным помещением 3 (СТР 03835);

дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 5 заделан (пом. 4);

устроен дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 4 (пом. 4);

в комнате № 8 сооружён камин (пом. 4);

в комнате № 10 установлена раковина (пом. 4);

в комнате № 1 имеется оконный проём на торцевой стене здания, не отражённый на плане помещения 4;

- арендатором не представлено согласие на проведение работ по реконструкции, перепланировке нежилых помещений 2, 4, техническая документация, отражающая произведённые изменения в помещениях 2, 4, арендатором также не представлена.

Требования претензии ответчиком не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в отзывах от 03.10.2023, от 05.12.2023, в дополнении к отзыву от 14.03.2024 иск оспорил, указал, что выводы истца о нарушении ООО «Орион телеком» положений пункта 4.2.7 договора аренды нежилых помещений от 11.07.2022 № 4, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела с учетом следующего:

- арендатором осуществлялась перепланировка помещения № 2 на основании полученного от собственника согласия;

- согласно плану помещения № 2 по состоянию на 1995 год из помещения № 2 имелся дверной проем в соседнее помещение;

- факт несоответствия фактического состояния недвижимого имущества планам помещений, отображенных в выписках ЕГРН от 27.03.2023, установлен в результате осмотра, произведенного 27.03.2023, результаты которого отражены в акте осмотра № 7, вместе с тем, при проведении осмотра участвовал представитель ООО «Орион телеком», который указывал на неправильность выводов специалистов департамента, однако его замечания не нашли отражения в акте осмотра № 7 от 11.04.2023;

- в отношении помещения № 4 в иске указано, что дверной проем-вход в комнату № 3 из комнаты № 2 заделан и тут же указано, что устроен дверной проем-вход в комнату № 3 из комнаты № 5; также в качестве несоответствия указано, что в комнате № 8 сооружен камин, вместе с тем, ООО «Орион телеком» не производилась установка камина, камин был установлен до заключения договора аренды № 4 от 11.07.2022 и проходит через первый и второй этаж единым элементом;

- оконный проем на торцевой стене здания помещения 4 также был установлен до заключения договора аренды № 4 от 11.07.2022; кем и когда проводились данные работы, ООО «Орион телеком» неизвестно;

- установка раковины в помещении № 10 не является перепланировкой, поскольку не затрагивает конфигурацию и назначение помещения;

- начисленная истцом неустойка подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- арендатор не производил перепланировку, а осуществил ремонт в арендованном помещении;

Истец доводы ответчика оспорил в возражениях от 08.12.2023 по следующим основаниям:

- департаментом согласие ООО «Орион телеком» на осуществление перепланировки в нежилом помещении №4, расположенном по адресу: <...> д, 30/3, что влечет нарушение пункта 4.2.7 договора аренды нежилых помещений не выдавалось;

- на момент осуществления проверки фактическое состояние нежилого помещения № 4 не соответствовало плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 27.03.2023 и техническому описанию объекта капитального строительства, содержащегося в выписке №04:401/2008-1110664 из реестра объектов капитального строительства;

- в иске допущена опечатка номера помещения, необходимо считать правильным: «устроен дверной, проем -вход в комнату №3 из комнаты №4;

- установка раковины в помещении №10 является «изменением мокрых точек», что влечет за собой изменение конфигурации и назначения помещения; мокрые точки в помещении - это санузлы, туалеты, уборные, ванные и душевые, в том числе раковины. При «изменении мокрых точек» согласно действующим нормам, в конструкции пола должна быть установлена гидроизоляция. В помещении № 10 в конструкции пола не имеется гидроизоляции в связи, с чем установка раковины в помещении, не предназначенном для изменения мокрых точек, является перепланировкой;

- актом приема-передачи нежилого помещения №2 на первом этаже, общей площадью 178,9кв.м, нежилого, помещения №4 от 11.07.2022 на втором этаже, общей площадью 202 кв.м., подтверждается факт соответствия нежилого помещения техническому плану (выписка №04:401/2008-110664);

- актом приема-передачи нежилого помещения №2, №4 установлено, что арендатором произведен осмотр помещения (здания), претензий к арендодателю по его техническому состоянию не имеет (ч.2 ст.612 ГК РФ); доводы представителя ответчика о том, что перепланировка нежилых помещений №2 и №4 осуществлена до момента заключения договора аренды от 11.07.2022 № 4, недостоверны;

- подтверждающих документов о направлении заявления на согласование перепланировки арендодателю не представлено; отсутствие письменного согласия арендодателя на перепланировку порождает применение к арендатору мер ответственности за неисполнение условий договора.

Третье лицо – МБУДО «Спортивная школа «Вертикаль» в отзыве от 05.05.2024 указало, что не обладает информацией о произведённых перепланировках в арендованном помещении, в связи с чем, что-либо пояснить по указанному вопросу не может.

Ответчиком 14.08.2024 в материалы дела представлены копии документов:

1) подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключения специалиста о выявленных изменениях в нежилом помещении с кадастровым номером 24:50:0200077:1895, расположенном по адресу: <...>, содержащего следующий вывод:

- выявленные изменения, произошедшие в результате строительно-монтажных работ в нежилом помещении, не имеют признаков реконструкции и не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- выявленные изменения, произошедшие в результате строительно-монтажных работ в нежилом помещении, являются капитальным ремонтом, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ;

- произведенные строительно-монтажные работы в нежилом помещении общей площадью до изменений 178,9 кв.м., не затрагивают конструктивных изменений расчетной схемы каркаса всего помещения не изменяют объем здания и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом и не требуют выдачи разрешения на строительство и вода в эксплуатацию, согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ № 190- ФЗ;

- площадь помещения и увеличилась на 1,7 кв.м в связи со сносом внутренне некапитальных перегородок и пересчета площадей и составила 180,6 кв.м;

- с целью приведения сведений ЕГРН о площади и планировки нежилого помещении с кадастровым номером 24:50:0200077:1895 в соответствие фактической планировкой, необходимо подготовить технический план помещения, в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к подготовке и состава содержащихся в нем сведений»;

2) подготовленного кадастровым инженером ФИО2 технического плана помещения от 18.06.2024 в связи с изменением сведений о площади и внутренней перепланировки помещения с кадастровым номером 24:50:0200077:1895, содержащего следующее заключение кадастрового инженера:

«Технический план подготовлен в связи с изменением площади и внутренней планировки нежилого помещения №2 с кадастровым номером 24:50:0200077:1895 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Озерная, 30/1.

По результатам выполнения кадастровых работ, установлено, что площадь помещения увеличилась на 1,7 кв.м. и составила 180,6 кв.м. Площадь помещения изменилась за счет сноса внутренних некапитальных перегородок помещения, а также перемера и пересчета площадей.

Выявленные изменения, произошедшие в результате строительно-монтажных работ в нежилом помещении, являются капитальным ремонтом, согласно п. 14.2 ст. 1 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 №190-ФЗ. Следовательно, выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, согласно п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, не требуется.

Средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади пом.№2 рассчитана по формуле: площадь помещения/2000» 180,6кв.м/2000=0 кв.м»;

3) подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключения специалиста о выявленных изменениях в нежилом помещении с кадастровым номером 24:50:0200077:1895, расположенном по адресу: <...>, содержащего следующий вывод:

- выявленные изменения, произошедшие в результате строительно-монтажных забот в нежилом помещении, являются капитальным ремонтом, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ;

- произведенные строительно-монтажные работы в нежилом помещении общей площадью до изменений 202 кв.м, не затрагивают конструктивных изменений расчетной схемы каркаса всего помещения не изменяют объем здания и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом и не требуют выдачи разрешения на строительство и вода в эксплуатацию, согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Ф № 190-ФЗ;

- площадь помещения и уменьшилась на 1,7 кв.м в связи со сносом внутренних некапитальных перегородок и пересчета площадей и составила 200,3 кв.м;

- с целью приведения сведений ЕГРН о площади и планировки нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:0200077:1877 в соответствии с фактической планировкой, необходимо подготовить технический план помещения, в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»;

4) подготовленного кадастровым инженером ФИО2 технического плана помещения от 18.06.2024 в связи с изменением сведений о площади и внутренней перепланировки помещения с кадастровым номером 24:50:0200077:1877, содержащего следующее заключение кадастрового инженера:

«Технический план подготовлен в связи с изменением площади и внутренней планировки нежилого помещения №4 с кадастровым номером 24:50:0200077:1877 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Озерная, 30/1.

По результатам выполнения кадастровых работ, установлено, что площадь помещения уменьшилась на 1,7 кв.м и составила 200,3 кв.м. Площадь помещения уменьшилась за счет внутренней декоративной отделки помещения, а также перемером и пересчетом площадей.

Выявленные изменения, произошедшие в результате строительно-монтажных работ в нежилом помещении, являются капитальным ремонтом, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ. Следовательно, выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, согласно п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, не требуется.

Средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади пом.№4 рассчитана по формуле: площадь помещения/2000 = 200,Зкв.м/2000=0 кв.м.».

В пояснениях от 13.11.2024 департамент муниципального имущества и земельных отношений указал, что установка раковины в комнате № 10 не является перепланировкой, поскольку не подсоединена к трубам водоснабжения и водоотведения.

К указанным пояснениям в материалы дела представлен акт от 28.08.2024 № 15 проверки использования по назначению и сохранности нежилых помещений с объектами движимого имущества, переданных в аренду ООО «Орион телеком», в котором отражено следующее:

- на момент проверки фактическое состояние помещения 2 не соответствует плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 12.08.2024, арендатором устроен дверной проём в стене со смежным помещением 1 (СТР 12432, кадастровый номер 24:50:0200077:1887), расположенным на первом этаже здания, переданным по договору аренды от 11.04.2024 № 14262 ООО «Мобил Телеком Хакасия»;

- на момент проверки фактическое состояние помещения 4 не соответствует плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 12.08.2024; в помещении 4 арендатором устроен дверной проём в стене со смежным помещением 3 (СТР 03835, кадастровый номер 24:50:0200077:1826), расположенным на втором этаже здания, переданным по договору аренды от 11.04.2024 № 1.4262 000 «Мобил Телеком Хакасия»; дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 5 заделан; устроен дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 4; в комнате № 8 имеется камин, не отображённый на плане помещения 4; в комнате № 10 установлена раковина, которая не подсоединена к трубам водоснабжения и водоотведения; в комнате № 1 (лестничная клетка) имеется оконный проём на торцевой стене здания, не отражённый на плане помещения 4. Арендатором не представлено согласие уполномоченного органа на проведение работ по реконструкции, перепланировке нежилого помещения 4, по устройству дверного проёма в перегородке между помещениями 1 и 2; 3 и 4.

В пояснениях от 21.01.2025 ответчик указал следующее:

- относительно нарушения - установка камина в комнате 8 помещения 4: ответчиком в материалы дела представлен диск CD-R с фото комнаты 8 (пом. 4) от 01.06.2022, на котором запечатлен камин (договор аренды заключен 11.07.2022, в то время как фотография сделана 01.06.2022;

- относительно нарушения - установка раковины в комнате 10 помещения: согласно акту от 28.08.2024 № 15 проверки использования по назначению и сохранности нежилых помещений с объектами движимого имущества, переданных в аренду ООО «Орион телеком» раковина не подключена к трубам водоснабжения и водоотведения;

- относительно иных нарушений у ответчика отсутствуют доказательства того, что указанные изменения осуществлены до заключения договора аренды от 11.07.2022, однако истцом также не представлены доказательства того, что данные изменения произведены ответчиком.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 15.08.2024 от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю 29.08.2024 поступили запрошенные судом документы: копии материалов инвентарных и реестровых дел в отношении спорных помещений.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

Нормы статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из материалов дела следует, что отношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 11.07.2022 № 4 и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации («Аренда»).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды арендатор вправе, при условии получения предварительного согласия уполномоченного органа, осуществлять за счет собственных средств реконструкцию, перепланировку нежилого помещения (здания), при этом стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений арендатору не возмещаются, а улучшения переходят в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном законодательством.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион телеком» неустойку в размере 224 563 руб. 80 коп. за нарушение пунктов 4.2.7, 4.2.9 договора аренды нежилых помещений № 2, № 4 от 11.07.2022 №4, которая в соответствии с пунктом 5.3. договора составляет 20% годовой арендной платы: 93 456 руб. 44 коп. - арендная плата за месяц х 12 х 20% = 224 295 руб. 46 коп. + 1 341 руб. 67 коп. (согласно письму департамента от 19.01.2023 в адрес ООО «Орион телеком», стоимость за счетчик воды СВК и встроенный шкаф).

В обоснование исковых требований в процессе рассмотрения спора истцом в материалы дела представлен от 28.08.2024 № 15 проверки использования по назначению и сохранности нежилых помещений с объектами движимого имущества, переданных в аренду ООО «Орион телеком», в котором отражено следующее:

- на момент проверки фактическое состояние помещения 4 не соответствует плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 12.08.2024; в помещении 4 арендатором устроен дверной проём в стене со смежным помещением 3 (СТР 03835, кадастровый номер 24:50:0200077:1826), расположенным на втором этаже здания, переданным по договору аренды от 11.04.2024 № 1.4262 ООО «Мобил Телеком Хакасия»; дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 5 заделан; устроен дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 4; в комнате № 8 имеется камин, не отображённый на плане помещения 4; в комнате № 10 установлена раковина, которая не подсоединена к трубам водоснабжения и водоотведения; в комнате № 1 (лестничная клетка) имеется оконный проём на торцевой стене здания, не отражённый на плане помещения 4. Арендатором не представлено согласие уполномоченного органа на проведение работ по реконструкции, перепланировке нежилого помещения 4, по устройству дверного проёма в перегородке между помещениями 1 и 2; 3 и 4.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает на следующее:

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица участвующие деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о доказанности ответчиком факта размещения камина в спорных помещениях до передачи указанных помещений в аренду ответчику.

В судебном заседании 06.05.2024 совместно с представителем ответчика обозрел содержимое CD-R с фото комнаты 8 (пом. 4) от 01.06.2022, на котором запечатлен камин (договор аренды заключен 11.07.2022, в то время как фотография сделана 01.06.2022). Доказательства, опровергающие факт размещения камина в спорных помещениях до заключения договора аренды с ответчиком и до передачи ему спорных помещений (до 11.07.2022) истцом в материалы дела не представлены.

После проведения осмотра помещений 28.08.2024 специалистами департамента установлено, что раковина в помещении 4 не подсоединена к трубам водоснабжения и водоотведения, в связи с чем, размещение данной раковины не является нарушений пункта 4.2.7 договора аренды.

В акте от 28.08.2024 № 15 истцом также отражено следующее:

- на момент проверки фактическое состояние помещения 4 не соответствует плану помещения, отображённому в выписке из ЕГРН от 12.08.2024; в помещении 4 арендатором устроен дверной проём в стене со смежным помещением 3 (СТР 03835, кадастровый номер 24:50:0200077:1826), расположенным на втором этаже здания, переданным по договору аренды от 11.04.2022 № 1.4262 ООО «Мобил Телеком Хакасия»; дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 5 заделан; устроен дверной проём - вход в комнату № 3 из комнаты № 4; в комнате № 1 (лестничная клетка) имеется оконный проём на торцевой стене здания, не отражённый на плане помещения 4. Арендатором не представлено согласие уполномоченного органа на проведение работ по реконструкции, перепланировке нежилого помещения 4, по устройству дверного проёма в перегородке между помещениями 1 и 2; 3 и 4.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указывает, что указанные изменения в помещения внесены до передачи их ответчику по договору аренды от 11.07.2022, однако доказательства в подтверждение данного довода у ответчика отсутствуют.

Вместе с тем, в акте приема-передачи указано, что датой фактической передачи следует считать 11.07.2022, а также, что арендатором произведен осмотр помещения (здания), претензий к арендодателю по его техническому состоянию не имеет. При приемке помещений в аренду ответчик не был лишен возможности проверить фактическое соответствие передаваемых в аренду помещений технической документации.

В нарушение положений пункта 4.2.9. договора аренды техническая документация в связи с внесенными в арендованные помещения изменениями (реконструкции, перепланировки, отраженных в представленных в материалы дела актах осмотра), ответчиком не изготовлена и не передана арендодателю в установленные сроки. В процессе рассмотрения настоящего спора ответчиком в материалы дела представлены техничсекие планы на спорные помещения, изготовленные кадастровым инженером ФИО2 18.06.2024.

При данных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о доказанности истцом факта нарушения ответчиком положений пунктов 4.2.7. и 4.2.9. договора аренды от 11.07.2022 № 4.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктами 5.3, 5.4 договора установлено, что за невыполнение иных обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона уплачивает штраф в размере 20% годовой аренды платы по каждому факту выявленных нарушений. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не освобождает стороны от исполнения возложенных на них обязательств в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку ответчик допустил нарушение в пользовании арендованным помещением, факт ненадлежащего пользования арендованным помещением подтвержден представленными в дело доказательствами, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности начисления ответчиком неустойки, предусмотренной пунктом 5.3. договора аренды.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении начисленной истцом неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела документы и обстоятельства дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пунктах 69, 71, 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Исходя из пунктов 74 - 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга, исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17).

Вместе с тем требование истца об оплате неустойки в данном случае предъявлено вне зависимости от каких-либо неблагоприятных последствий для истца (доказательств обратного не представлено), ввиду лишь того обстоятельства, что право на взыскание неустойки было предусмотрено договором; обязательство ответчика не являлось денежным, ответчик не пользовался денежными средствами истца. Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, предусмотренный договором размер неустойки, отсутствие в материалах дела доказательств причинения истцу существенных убытков ввиду допущенных ответчиком нарушений, неимущественный характер нарушений, изготовление ответчиком технической документации на спорные помещения в процессе рассмотрения спора, суд полагает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до 10 000 руб.

При этом суд считает сумму справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника

При таких обстоятельствах, исковое требование о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 10 000 руб. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 21 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из обоснованно заявленной к взысканию суммы неустойки, поскольку при снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины не снижаются, подлежат возмещению с ответчика в полном объеме, так как уменьшение судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось результатом реализации дискреционного полномочия суда, что не свидетельствует о необоснованности заявленных истцом исковых требований, фактически понесенные им судебные расходы на уплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 7 491 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион телеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10 000 руб. неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион телеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 7 491 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева