АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000
http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ Ф09-4081/25
Екатеринбург
24 декабря 2025 г. Дело № А76-11028/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2025 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Полуяктова А.С., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб- конференции кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2025 по делу № А76-11028/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «МагДробМаш» (далее – общество «МагДробМаш», общество «МДМ», общество) – ФИО1 (доверенность от 21.03.2024).
В суд округа явку обеспечил представитель Администрации города Магнитогорска – ФИО2 (доверенность от 24.10.2024 № АГ-02/6895).
Общество «МагДробМаш» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска (далее – Комитет), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) о признании незаконными действий Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 общей площадью 13 422 кв.м и по образованию из него земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м, земельного
участка с кадастровым номером 74:33:0107001:2622 площадью 11 319 кв.м и земельного участка площадью 927 кв.м; устранении допущенных нарушений путем возложения обязанности на Управление Росреестра по Челябинской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведения об указанных образованных земельных участках и восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49 в прежних границах и прежней площади 13 422 кв.м.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Гранит».
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2025 заявление общества «МДМ» удовлетворено.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 судом принят отказ общества «МагДробМаш» от иска в части требований о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49 в прежних границах и прежней площади 13 422 кв.м.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2025 по делу № А76-11028/2024 в части удовлетворения требований общества «МагДробМаш» о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49 в прежних границах и прежней площади 13 422 кв.м отменено, производство по делу в данной части прекращено.
Резолютивная часть решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2025 по делу № А76-11028/2024 изложена в следующей редакции: «Признать незаконными действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 общей площадью 13 422 кв.м и по образованию из него земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:2622 площадью 11 319 кв.м. Обязать Управление Росреестра по Челябинской области в течение 30 дней с момента вступления решения суда законную силу исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0107001:2621 и 74:33:0107001:2622.
Взыскать с Администрации в пользу общества «МагДробМаш» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. за рассмотрение исковых требований».
Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель полагает вывод судов о несоответствии обжалуемых обществом действий по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованным, поскольку указанное общество в отношении данного земельного участка на
дату его раздела не обладало статусом землепользователя, землевладельца, арендатора, залогодержателя или иным статусом, что также подтверждено решением суда по делу № А76-6048/2023. При таких обстоятельствах, по мнению муниципалитета, на общество не распространялись положения пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и согласие на образование земельных участков 74:33:0107001:2621 и 74:33:0107001:2622 из исходного с кадастровым номером 74:33:0107001:49 не требовалось. Податель жалобы также указывает на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов суда о нарушении оспариваемыми действиями права заявителя на завершение строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 в целях открытия рынка строительных материалов, а также о создании Администрацией недопустимой ситуации, при которой решение по делу № А76-6048/2023 стало неисполнимым. Кассатор отмечает, что право заявителя на получение названного земельного участка на дату рассмотрения спора уже восстановлено решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2024 по делу № А76-6048/2023 и при рассмотрении спора по данному делу отсутствовало как таковое. Кроме того, под объектом заявителя площадью 92,1 кв.м степенью готовности 90% образован участок 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м, достаточной для завершения строительства. Заявитель указал, что материалами дела подтверждено, сторонами не оспорено, что раздел исходного земельного участка не привел к прекращению существования участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49, который остался на кадастровом учете и не утратил свою оборотоспособность. До вынесения обжалуемого решения суда в материалы дела был представлен проект договора аренды участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49, направленный в адрес заявителя требований во исполнение решения суда по делу № А76-6048/2023. Администрация также ссылается на то, что раздел участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 производился в 2021 году, тогда как дело № А76-6048/2023 было возбуждено в 2023 году, что исключает обусловленность оспариваемых действий Администрации мотивами, связанными с созданием препятствий для исполнения решения суда по указанному делу. Отмечает отсутствие недобросовестности в действиях органа местного самоуправления.
В отзыве на кассационную жалобу общество «МагДробМаш» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.03.2021 обществом «МДМ» (покупатель) и Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (продавец) в лице поверенного, организатора торгов - общества с ограниченной ответственностью «Фаворит», заключен договор купли-продажи № 18/03/2021, по условиям которого в собственность общества «МДМ» перешел объект незавершенного строительства площадью 92.1 кв.м с кадастровым номером 74:33:0107001:2183,
расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Белорецкое, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49.
Право собственности общества «МДМ» на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 зарегистрировано 20.04.2022 за № 74:33:0107001:3183-74/130/2022-29.
Общество «МДМ» 18.08.2022 и 16.09.2022 обращалось с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ соответственно.
Администрацией 21.10.2022 обществу «МДМ» отказано в предоставлении муниципальной услуги по заключению договора аренды ввиду отсутствия в предоставленном пакете документов подтверждения приобретения объекта незавершенного строительства с публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника.
Общество «МДМ» 28.11.2022 вновь обратилось с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ с приложением решения суда от 14.10.2019 по делу № А76-1628/2019, которым изъят принадлежавший на праве собственности обществу «Гранит» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49, путем его продажи с публичных торгов.
Администрацией 26.12.2022 обществу «МДМ» вновь отказано в предоставлении муниципальной услуги с указанием на то, что предыдущему собственнику - обществу «Гранит» земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства.
Общество «МДМ» 28.02.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Магнитогорска в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49, выраженного в письме от 26.12.2022 № АГ-09/1441.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2024 по делу № А76-6048/2023, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024, решение Администрации города Магнитогорска от 26.12.2022 № АГ-09/1441 «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги» признано недействительным; на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «МДМ».
В последующем обществу «МДМ» 01.04.2024 из представленных Комитетом в материалы дела № А76-6071/2024 документов стало известно о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49.
Ссылаясь на нарушение такими действиями Администрации его прав и законных интересов, общество «МДМ» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования общества «МДМ», суд первой инстанции исходил из доказанности нарушения Администрацией требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, что привело к нарушению прав общества как собственника недвижимого имущества, расположенного на исходном земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49, на получение последнего в аренду в целях завершения строительства объекта недвижимого имущества и открытия рынка строительных материалов. При этом суд первой инстанции также отметил, что оспариваемые действия органа местного самоуправления создают ситуацию, при которой вступившее в законную решение суда по делу № А76-6048/2023 становится неисполнимым.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Как видно из материалов дела, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно
возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному
правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 указанного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в частности собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в
пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с абзацем 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.
Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Статьей 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном тем же Законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов
исходных земельных участков, за исключением случаев, перечисленных в той же норме, и заявителем наличия таких обстоятельств не доказано.
Данная норма выступает гарантией прав арендаторов и землепользователей участка на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, целью, указанной в договоре аренды.
Согласно требованиям части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае судами по материалам дела установлено, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183.
Как установлено судами по материалам дела, изначально между Администрацией (арендодатель) и обществом «Гранит» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) от 07.08.2015 № 9313, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (ПК-2, зона производственно-коммунальных объектов I-II классов), площадью 13 422 кв.м с кадастровым номером 74:33:0107001:49, согласно данных кадастрового учета, находящийся по адресу: в районе шоссе Белорецкое в Ленинском районе г. Магнитогорска, для размещения рынка строительных материалов. На участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 92,1 кв.м степенью готовности объекта 90%.
При этом цель заключения указанного договора не была достигнута, в связи с чем на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2019 по делу № А76-1628/2019 у общества «Гранит» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 площадью застройки 92,1 кв.м и степенью готовности 90%,
расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49, изъят путем его продажи с публичных торгов.
Публичные торги для целей исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2019 по делу № А76-1628/2019 Администрацией не проводились по причине того, что в ходе принудительного исполнения исполнительных документов имущество общества «Гранит», включая объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183, изъято и передано на принудительную реализацию.
При этом при рассмотрении дела № А76-5264/2020 Арбитражный суд Челябинской области пришел к выводу о том, что не исключается возможность проведения публичных торгов по продаже спорного имущества путем его реализации в рамках сводного исполнительного производства, поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2019 по делу
№ А76-1628/2019 не установлена обязанность именно Администрации (взыскателя) провести публичные торги самостоятельно по реализации спорного имущества.
По результатам публичных торгов, проведенных в рамках сводного исполнительного производства, на основании договора купли-продажи от 09.03.2021 № 18/03/2021 объект незавершенного строительства площадью 92,1 кв.м с кадастровым номером 74:33:0107001:2183, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Белорецкое, продан обществу «МДМ».
Право собственности общества «МДМ» на указанный объект недвижимости зарегистрировано 20.04.2022, после чего общество неоднократно 18.08.2022, 16.09.2022, 28.11.2022 обращалось с заявлениями о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 для завершения строительства указанного объекта.
Получение очередного отказа Администрации в предоставлении соответствующей муниципальной услуги, выраженного в письме от 26.12.2022 № АГ-09/1441, послужило основанием для обращения общества «МДМ» 28.02.2023 в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2024 по делу № А76-6048/2023 (резолютивная часть от 10.04.2024), решение Администрации от 26.12.2022 № АГ-09/1441 признано недействительным и на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «МДМ».
Наряду с этим установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 на основании постановления Администрации от 28.10.2020 № 12091-П осуществлен раздел 19.02.2021 (дата завершения кадастровых работ инженером и постановки образованных земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0107001:2621 и 74:33:0107001:2622 на кадастровый учет).
Хронологически исходный земельный участок разделен Администрацией в период после изъятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 у общества «Гранит» решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2019 по делу № А76-1628/2019 и до реализации данного объекта обществу «МДМ» по договору от 09.03.2021, а именно после выставления изъятого объекта недвижимости на повторные торги 25.01.2021 и накануне определения общества «МДМ» их победителем 24.02.2021.
Право собственности общества «МДМ» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 зарегистрировано только 20.04.2022 по причине существования значительного числа обеспечительных мер, необходимости их снятия.
По итогам раздела площадь исходного земельного участка стала фактически равной 927 кв.м (межевой план от 19.02.2021) и образованы земельный участок с кадастровым номером 74:33:0107001:2622 площадью
11 319 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м, в границах которого непосредственно расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 (выписка из ЕГРН от 14.02.2024 № КУВИ-001/2024- 46603925).
Раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49, при котором объект незавершенного строительства фактически стал располагаться на одном из образованных в результате раздела земельных участков площадью кратно меньше исходного, при этом произведен без соблюдения гарантий, представленных арендатору нормой пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исключения из указанного общего правила исчерпывающим образом определены в подпунктах 1-6 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Во всех иных случаях для образования новых земельных участков предварительное письменное согласие субъектов прав на исходные земельные участки является обязательным.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства при его изъятии у прежнего собственника может перейти к приобретателю на публичных торгах либо, если торги признаны несостоявшимися, к собственнику земельного участка. При этом право собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
То есть в подобном случае основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента прежний собственник
объекта сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и право землепользования с несением соответствующего имущественного бремени его оплаты.
При этом Администрацией не получено согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 у предыдущего собственника – общества «Гранит», фактически пользующегося участком до 19.04.2022 (решение суда по делу № А76-11546/2023).
Наряду с этим вышеизложенное привело к нарушению прав общества «МДМ» как нового собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183, который при принятии решения об участии в торговой процедуре по реализации данного объекта добросовестно и разумно полагался на данные открытого публичного реестра и условия пользования земельным участком с кадастровым номером 74:33:0107001:49, существовавшие у предыдущего собственника и установленные, исходя из целей использования соответствующего объекта незавершенного строительства (рынок строительных материалов).
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.04.2017 № 889-О отметил, что пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.
Трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Уполномоченный орган не должен игнорировать положения земельного законодательства, регулирующие требования к образованию земельных участков и права арендатора на образуемые или измененные участки.
Между тем судами указано, что, во-первых, в данном конкретном случае Администрация произвела раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 в названный период, в течение которого происходила смена собственника объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке, фактически в отсутствие существования каких-либо обстоятельств, указывающих на такую необходимость.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель Администрации в заседании суда пояснил коллегии, что раздел производился, исходя из того, что площадь образуемого земельного участка с кадастровым
номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м, в границах которого непосредственно расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183, будет являться достаточной для эксплуатации последнего, а остальной площадью исходного земельного участка допустимо распорядиться иным образом.
Однако изначально место размещения рынка строительный материалов было согласовано обществу «Гранит» постановлением Администрации от 16.09.2009 № 8094-П, утверждена схема расположения земельного участка площадью 13422 кв.м, акт согласования местоположения границ земельного участка.
На основании данных документов по заказу общества «Гранит» подготовлен межевой план земельного участка от 08.10.2010 № 7433/104/10- 2318.
После постановки на кадастровый учет участок с кадастровым номером 74:33:0107001:49 площадью 13 422 кв.м был предоставлен обществу «Гранит» по договору аренды от 01.03.2011 № 5856 на основании постановления Администрации города Магнитогорска № 380-П от 21.01.2010 для целей его использования – строительство рынка строительных материалов и, в последующем, по договору аренды от 07.08.2015 № 9313, также - для целей размещения рынка строительных материалов.
С момента формирования участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 до настоящего времени назначение расположенного на нем объекта недвижимости не изменилось, состоялась лишь смена собственника такого объекта. Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, в материалы дела не представлено.
Во-вторых, после регистрации за обществом «МДМ» права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0107001:2183 ему неоднократно было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 исходной площади.
Соответствующее бездействие, выраженное в последнем письме от 26.12.2022 № АГ-09/1441, признано незаконным вступившим в силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2024 по делу № А76-6048/2023, однако ответчик фактически длительное время его не исполнял.
Проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 площадью 13 422 кв.м представлен только в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, а подписан сторонами вместе с актом приема-передачи уже после оглашения резолютивной части обжалуемого решения суда – 28.02.2025.
Подобное поведение ответчика признано судами недобросовестным.
Исходя из вышеизложенных установленных фактических обстоятельств, принимая во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении упомянутых дел, вывод судов о том, что оспариваемые действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:49 являются незаконными, следует признать правильными.
Судами верно отмечено, что заключение испрашиваемого обществом «МДМ» договора аренды земельного участка не нивелирует недобросовестность предшествующего поведения ответчика. При этом судами принято во внимание, что ранее Администрация, отказывая предоставлении муниципальной услуги обществу «МДМ» по заключению договора аренды, в письме от 02.08.2024 № АГ-09/823 в обоснование своей позиции указывала на недоказанность необходимости испрашиваемой обществом площади исходного земельного участка непосредственно по причине того, что принадлежащий обществу объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов (должностных лиц) совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).
Определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда.
Образование новых земельных участков не препятствует восстановлению исходного земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07).
При этом согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в настоящее время на кадастровом учете стоят фактически три земельных участка: с кадастровым номером 74:33:0107001:2622 площадью 11 319 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0107001:2621 площадью 1176 кв.м и с кадастровым номером 74:33:0107001:49 площадью 13 422 кв.м., то есть земельный участок с кадастровым номером 74:33:0107001:49 существует в гражданском обороте с исходной площадью.
Именно с учетом этого на сегодняшний день сторонами подписан договор аренды такого земельного участка и принят судом заявленный обществом «МДМ» отказ от требований о восстановлении в ЕГРН первоначальных сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0107001:49.
Принимая указанное во внимание, суды указали, что обязание Управления Росреестра по Челябинской области снять с государственного кадастрового учета образованные из исходного два земельных участка в рассматриваемой ситуации является по существу устранением последствий незаконного раздела исходного земельного участка и логическим завершением восстановления прав общества «МДМ».
Удовлетворением этих требований суды окончательно установили правовую определенность в спорных правоотношениях.
Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 по делу № А76-11028/2024 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.А. Столяров
Судьи А.С. Полуяктов
Л.А. Суспицина