АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Улан-Удэ

25 июля 2023 года Дело № А10-780/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пластининой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мункуевой Э.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СмитИнвест+» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании с учетом уточнения 5 280 рублей 69 копеек,

при участии в заседании

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 13.02.2023 №8;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 01.01.2023, ФИО3, представителя по доверенности от 01.03.2023 №1,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СмитИнвест+» (далее – ответчик, ООО СЗ «СмитИнвест+», общество) о взыскании 12 835 рублей 36 копеек – неустойки за период с 18.11.2021 по 12.09.2022, начисленной по пункту 4.9 договора аренды земельного участка от 18.11.2011 №238.

Определением от 22.03.2023 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «СЗ «СмитИнвест+» к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» о продлении сроков комплексного освоения территории на срок до 31.12.2024.

Определением от 30.05.2023 производство по делу в указанной части прекращено в связи с отказом ООО «СЗ «СмитИнвест+» от встречного иска.

Судом рассматривается первоначальный иск.

В обоснование исковых требований истец указал на нарушение ответчиком обязательств по комплексному освоению территории, в том числе в течение 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.

Ответчик представил отзыв на иск (л.д. 19), в котором указал на прекращение обязательств в связи с расторжением договора аренды и передачей земельного участка в собственность ФИО4 Кроме того, ответчик заявил возражения по периоду, указав, что является собственником земельных участков с 29.04.2022.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований до 5 280 рублей 69 копеек – неустойки за период с 29.04.2022 по 12.09.2022, начисленной по пункту 4.9 договора аренды земельного участка от 18.11.2011 №238.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал иск с учетом уточнения.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против иска.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

18 ноября 2011 года между Комитетом (арендодатель) и гражданином ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №238 (представлен через систему «Мой Арбитр» 17.03.2023).

По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, в 1 755 м. на юг от жилого дома по адресу: ул. Крылова, 41, площадью 18 600 кв. м. на срок с 15.11.2011 по 14.11.2021.

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемой к договору кадастровом плане земельного участка, который является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Кадастровый номер земельного участка 03:24:032003:18.

Согласно пунктам 2.1-2.3 договора арендная плата исчисляется с 15.11.2011, составляет 2 756 224 рубля 26 копеек в год, в том числе ежемесячно 229 685 рублей 36 копеек и вносится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца.

В разделе 3 согласованы права и обязанности сторон.

Так, в соответствии с пунктом 3.4 арендатор обязан:

- в течение 8 месяцев с момента заключения договора аренды подготовить проект планировки территории в границах земельного участка;

- в течение 12 месяцев с момента заключения договора аренды подготовить проект межевания территории в границах земельного участка;

- в течение 5 лет с момента заключения договора аренды за вычетом времени, необходимого на подготовку и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории, выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность;

- в течение 10 лет с момента заключения договора аренды осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае нарушения установленных максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, с арендатора взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера земельного налога за каждый день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.11.2011.

Решением Комитета от 06.06.2012 №З-997 гражданину ФИО4 решено предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 18 600 кв. м. (категория земель – земли населенных пунктов), кадастровый номер 03:24:032003:36; расторгнуть с ФИО4 договор аренды земельного участка от 18.11.2011 №238; заключить с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка.

На основании указанного решения 06.06.2012 между Комитетом (продавец) и гражданином ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №320, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: <...> площадью 18 600 кв. м., с кадастровым номером 03:24:032003:36 (пункты 1.1, 1.3).

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи целевое назначение земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 стоимость участка составила 3 145 764 рубля 06 копеек. Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка от 06.06.2012.

Как следует из пояснений ответчика, в последующем ФИО4 был произведен раздел земельного участка на земельные участки меньшего размера, которые были также разделены на земельные участки еще более меньшего размера, из которых, в свою очередь, были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:032003:365 и 03:24:032003:366, принадлежащие ООО «СЗ СмитИнвест+» с 28.04.2022 и 29.04.2022 соответственно. В материалы дела представлены выписки из ЕГРН в отношении земельных участков (через систему «Мой Арбитр»).

15 сентября 2022 года Комитет направил в адрес общества как собственника земельного участка, расположенного в границах территории микрорайона 140Б, ранее предоставленного для комплексного освоения территории, претензию № 3105 с требованием в течение 14 дней с момента получения претензии оплатить неустойку, предусмотренную пунктом 4.9 договора аренды от 18.11.2011 №238 (представлена через систему «Мой Арбитр» при подаче иска).

Неисполнение обществом данного требования Комитета послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Пунктом 3.4 договора аренды от 18.11.2011 № 238, заключенного между Комитетом и ФИО4, предусмотрена обязанность арендатора по комплексному освоению территории, в том числе в течение 10 лет с момента заключения договора аренды осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.

Между тем, общество стороной указанного договора не является, права и обязанности арендатора на себя не принимало.

При рассмотрении настоящего спора судом не установлено наличие между Комитетом и обществом обязательственных отношений, в силу которых на стороне ответчика имеется обязанность по комплексному освоению земельного участка в определенный срок.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В период заключения и исполнения истцом и ФИО4 договора от 18.11.2011 №238 (в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 03:24:032003:18) действовали нормы статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная статья регулировала особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Комплексное освоения в целях жилищного строительства, включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 30.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан был выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести образованные земельные участки в аренду (пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса).

При этом арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно, максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса). В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:032003:365, образованный в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 03:24:032003:36, находится в собственности ответчика с 28.04.2022 согласно выписке из ЕГРН, а земельный участок с кадастровым номером 03:24:032003:366 – с 29.04.2022, следовательно, на момент приобретения ответчиком земельных участков в собственность норма права, предусматривающая обязанность правообладателя по комплексному освоению земельного участка, утратила силу.

При указанных обстоятельствах судом не установлено обязательства общества, возникшего на основании закона или договора, в силу которого Комитет вправе требовать от ответчика осуществить комплексное освоение территории, а в случае неисполнения обязательства – уплаты неустойки.

Требования истца, основанные на том, что последующие правообладатели самостоятельных земельных участков стали соисполнителями условий комплексного освоения территории, судом рассмотрены и с учетом приведенных норм материального права и разъяснений отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь изложенным, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца, в связи с чем иск Комитета удовлетворению не подлежит.

Суд отказывает в удовлетворении иска.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на истца, в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожденного от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Н.Н. Пластинина