Решение по делу № А79-1166/2024 от 03.10.2025 | АС Чувашской Республики

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Чебоксары

Дело № А79-4631/2023

03 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2025 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "СевЗапАгро СПб", ОГРН <***>, ИНН <***>, 195265, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 21, пр-кт Гражданский, д. 111, литера А, помещ. 25-Н, офис 641А,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...>,

о государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица: Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области; Управление Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике; Администрация Красночетайского муниципального округа Чувашской Республики,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 01.07.2023,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 27.02.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СевЗапАгро СПБ" (далее – ООО "СевЗапАгро СПБ", Общество, истец) обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление, ответчик), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому просит зарегистрировать переход права собственности от ОАО «Путь Ильича» к ООО «СевЗапАгро СПб» в соответствии с договором инвестирования № 1-2018 от 07.05.2018 на:

- нежилое здание Столовая с кадастровым номером 21:15:080101:357, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 300 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 196,9 кв.м.;

- нежилое здание Котельная с кадастровым номером 21:15:080101:358, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 240 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 219,7 кв.м.;

- нежилое здание Диспетчерская, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 250 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 253,9 кв.м.;

- нежилое здание Гараж, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 300 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 1695,1 кв.м.;

- нежилое здание Зерноочистительно-сушильный комплекс, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 400 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 115,8 кв.м.;

- нежилое здание Навес для техники, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 250 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 850,7 кв.м.;

- нежилое здание Мастерская для ТО, расположенная по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 270 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 254,2 кв.м.;

- нежилое здание Склад для з/частей, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 260 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 605,0 кв.м.;

- нежилое здание Пост охраны, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 220 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 23,7 кв.м.;

- нежилое здание Автозаправочная станция, расположенная по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 380 м. на юг от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 83,3 кв.м.;

- нежилое здание Сушилка для хмеля, расположенная по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 530 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 271,3 кв.м.;

- нежилое здание Хмелекомплекс, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское с/п, примерно 510 м. на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> площадью 809,3 кв.м.

( в редакции заявления об уточнении иска от 22.07.2025 №37).

Определением от 11.01.2024 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по гражданским делам №2а-Ч-120/2023, №2-Ч-176/2023, №2-Ч-178/2023.

Определением от 17.05.2024 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 17.06.2024 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу конечных судебных актов по делам № А79-9558/2023, № А79-1000/2024, № А79-1001/2024, рассматриваемым Арбитражным судом Чувашской Республики – Чувашии.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии Лазаревой Т.Ю. от 01 июля 2024 года с учетом автоматизированного распределения произведена замена судьи Цветковой С.А. по делу № А79-4631/2023 на судью Васильева Е.В.

Определением суда от 06.06.2025 производство по делу возобновлено.

Определением от 30.06.2025 по делу №А79-4631/2023 суд объединил в одно производство дела № А79-4631/2023 и № А79-1166/2024 с присвоением объединенному делу номера А79-4631/2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Красночетайского муниципального округа Чувашской Республики; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области; Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики; Управление Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования. Представила дополнительные письменные пояснения от 30.09.2025, заключение кадастрового инженера ФИО3 и техническое заключение эксперта ФИО4 по результатам обследования строительных конструкций зданий и сооружений.

Представитель ответчика просила в иске отказать, поскольку считает Управление ненадлежащим ответчиком.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках дела № А79-10695/2021 ООО "СевЗапАгро СПб" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Администрации Красночетайского района Чувашской Республики, Администрации Акчикасинского сельского поселения Красночетайского района Чувашской Республики о государственной регистрации перехода к истцу права собственности от ОАО "Путь Ильича" в соответствии с договором инвестирования от 07.05.2018 N 1-2018 на нежилое здание зерносклада с кадастровым номером 21:15:080101:356, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское сельское поселение, в 350 м на юго-запад от ориентира дом N 103, адрес ориентира: <...> площадью 1337,2 кв.м.

Впоследствии истец заявил отказ от иска в части требований к Администрации Красночетайского района Чувашской Республики и Администрации Акчикасинского сельского поселения Красночетайского района Чувашской Республики.

Вступившим в законную силу решением от 25.05.2022 Арбитражный суд Чувашской Республики принял отказ ООО "СевЗапАгро СПб" от иска к Администрации Красночетайского района Чувашской Республики и Администрации Акчикасинского сельского поселения Красночетайского района Чувашской Республики, производство по делу в этой части прекратил; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности общества с ограниченной ответственностью "СевЗапАгро СПб" на нежилое здание зерносклада площадью 1337,2 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское сельское поселение, в 350 м на юго-запад от ориентира дом N 103, адрес ориентира: <...> переданное открытым акционерным обществом "Путь Ильича" по договору инвестирования от 07.05.2018 N 1-2018.

При этом судом по делу № А79-10695/2021 были установлены следующие обстоятельства.

Как следует из архивных выписок от 16.12.2019 № 1307-т, от 16.12.2019 №1307/1-т, составленных БУ ЧР "Государственный исторический архив Чувашской Республики", из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета депутатов трудящихся Чувашской АССР от 30.06.1976 № 1, Исполком райсовета

решил:

утвердить акт о выборе земельных участков под строительство автотранспортного парка и КЗС-20; просить Совет Министров ЧАССР разрешить колхозу "Путь Ильича" использовать 3,0 га пашни под строительство вышеуказанных объектов; разрешить колхозу "Путь Ильича" строительство зерноочистительно-сушительного комплекса согласно генплану колхоза; акт о выборе земельного участка утвердить.

Решением исполнительного комитета Красночетайского районного Совета депутатов трудящихся Чувашской АССР от 30.06.1976 № 1 колхозу "Путь Ильича" разрешено строительство зерноочистительно-сушительного комплекса согласно генплану колхоза и утвержден акт о выборе земельного участка.

Из акта о выборе земельного участка, следует, что под строительство зерноочистительного сушильного комплекса в колхозе "Путь Ильича" выбран участок площадью 2,0 га, находящийся западнее д. Акчикасы, и согласно генплану колхоза "Путь Ильича" принадлежащий колхозу.

Распоряжением Совета Министров Чувашской АССР от 30.12.1976 № 1686-р колхозу "Путь Ильича" разрешено занять 3,0 га пашни под внутрихозяйственные объекты, из них для строительства автотранспортного парка – 2,0 га, механизированного зерноочистительного комплекса 1,0 га согласно проекту планировки и застройки центральной усадьбы колхоза.

На основании вышеуказанных документов районным архитектором Красночетайского района в 1977 году был выдан Паспорт земельного участка для строительства зерноочистительно-сушильного комплекса КЗС - 20 в колхозе "Путь Ильича" Красночетайского района.

В соответствии с пунктом 3 Паспорта на отведенном участке строительству подлежали: 1) зерноочистительно-сушильный комплекс КЗС-20, 2) зерносклад, 3) вентилируемые бункера, 4) автовесы.

Согласно заключению по выбору и отводу земельных участков под строительство промышленных предприятий, коммунальных, гидротехнических и других сооружений от 27.02.1976 земельный участок, расположенный между д. Акчикасы и д. Шоля, пригоден для строительства зерноочистительного сушильного комплекса КЗС -20.

Как следует из производственно-финансовых планов колхоза "Путь Ильича" на 1978, 1979 годы, начиная с 1978 года в производственно-финансовые планы колхоза, закладывались сметные расчетные стоимости капитального строительства КЗС-20 на 2 тыс. тонн хозяйственным способом.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 28.02.2020, здание – зерносклад площадью 1337,2 кв.м с кадастровым номером 21:15:080101:356, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:238 по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское сельское поселение, в 350 м на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> завершено строительством в 1981 году и поставлено на кадастровый учет 13.02.2019.

Как следует из материалов дела, согласно производственно-финансовым планам колхоза за 1978-1980 г.г. строительство объекта осуществлялось по проекту "Типовой проект 813-120 Механизированные семенохранилища емкостью 500, 1000, 1500, 2000 т. Склады в полносборном варианте, отдельностоящие", в связи с чем в отчете об оценке основных средств колхоза "Путь Ильича", произведенной оценщиком ФИО5 по состоянию на 01.01.1997, и Перечне основных средств колхоза "Путь Ильича" спорный объект обозначен как "Семенохранилище", 1983 года постройки.

Оценив представленные документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что представленными доказательствами подтверждено создание спорного объекта колхозом "Путь Ильича" хозяйственным способом на собственные средства.

Государственным актом №ЧР-15-00-000011 колхозу "Путь Ильича" на основании постановления главы администрации Красночетайского района от 18.03.1993 № 46 предоставлено 2571,30 га земель, в том числе 2124,49 га в коллективную долевую собственность, 446,90 га в бессрочное (постоянное) пользование для ведения сельскохозяйственного производства.

На основании решения очередного общего собрания пайщиков колхоза "Путь Ильича", изложенного в протоколе от 28.02.2008 № 1/08, колхоз реорганизован в форме преобразования в открытое акционерное общество "Путь Ильича".

Пунктом 1.1 учредительного договора открытого акционерного общества "Путь Ильича" от 28.02.2008 предусмотрено, что общество создано путем реорганизации в форме преобразования колхоза "Путь Ильича".

Согласно пункту 1 Устава открытого акционерного общества "Путь Ильича", утвержденного протоколом общего собрания членов колхоза "Путь Ильича" от 28.02.2008 № 1/08, общество создано путем реорганизации в форме преобразования колхоза "Путь Ильича" в открытое акционерное общество "Путь Ильича" и является правопреемником колхоза "Путь Ильича" по всему объему прав и обязанностей, существующих на момент реорганизации.

Основные средства, нематериальные активы, иное имущество и обязательства от колхоза "Путь Ильича" к созданному в результате преобразования открытому акционерному обществу "Путь Ильича" согласно балансу по состоянию на 31.12.2017 переданы по передаточному акту, утвержденному протоколом общего собрания членов колхоза "Путь Ильича" от 28.02.2008 № 1/08.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, сформированной в отношении колхоза "Путь Ильича" по состоянию на 10.12.2021, следует, что данное юридическое лицо прекратило деятельность 04.05.2008 путем реорганизации в форме преобразования, правопреемником является открытое акционерное общество "Путь Ильича".

07.05.2018 открытым акционерным обществом "Путь Ильича" (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "СевЗапАгро СПб" (получатель инвестиций) заключен договор инвестирования № 1-2018, по условиям которого инвестор передает получателю инвестиций в собственность инвестиционные средства, порядок передачи которых определяется условиями договора, а получатель инвестиций обязуется выплатить инвестору вознаграждение за инвестирование указанных средств в порядке и на условиях определенных договором.

Инвестиционные средства должны использоваться получателем инвестиций на развитие бизнеса.

В случае если получателю инвестиций не удалось извлечь прибыль от использования инвестиционных средств, являющихся полученными от инвестора денежными средствами, полученные получателем инвестиций денежные средства, считаются займом и получатель инвестиций уплачивает на данную сумму займа проценты в размере 10% годовых (подпункты 1 – 3 пункта 2 договора).

Подпунктом 6 пункта 2 договора предусмотрено, что инвестор передает получателю инвестиций денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора и акта приема-передачи инвестиционных средств.

Инвестор гарантирует, что передаваемые получателю инвестиций инвестиционные средства - ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что имущественное право инвестора никем не оспаривается (подпункты 7 пункта 2 договора).

Согласно пункту 4 договора инвестиции предоставляются инвестором в соответствии с условиями договора на основании подписанных дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора. Вознаграждение инвестору за инвестиции предоставляются получателем инвестиций в соответствии с условиями договора на основании подписанных дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора.

Подпунктом 1 пункта 5 договора предусмотрено, что результат инвестиционной деятельности достигается получателем инвестиций в срок до 31.12.2019.

В приложении № 1 к договору – соглашение о предоставлении инвестиционных средств, стороны договора согласовали передачу получателю инвестиций в собственность, в том числе зерносклада площадью 1337,2 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Красночетайский район, Акчикасинское Сельское поселение, примерно 350 м на юго-запад от ориентира дом № 103, адрес ориентира: <...> принадлежащего инвестору на основании передаточного акта от 28.02.2008 о передаче основных средств, нематериальных активов, иного имущества и обязательств от колхоза "Путь Ильича" к созданному в результате преобразования ОАО "Путь Ильича", утвержденного очередным общим собранием, протокол от 28.2.2008 № 1/08.

Получатель инвестиций выплачивает инвестору вознаграждение путем передачи инвестору 100 тонн пшеницы стоимостью 7 руб./кг на сумму 700000 руб.

Срок передачи пшеницы с 01.05.2019 по 30.09.2019 (пункты 1, 2 соглашения).

Инвестиционные средства, в том числе спорный объект – зерносклад переданы инвестором получателю инвестиций по акту приема-передачи инвестиционных средств 07.05.2018.

В письме от 15.05.2018 ОАО "Путь Ильича" просило истца в счет погашения задолженности в полном объеме ООО "СевЗапАгро СПб" по договору инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018 перед ОАО "Путь Ильича" передать 100 тонн пшеницы стоимостью 7 руб./кг на сумму 700000 руб. ФИО6 с 01.05.2019 по 30.09.2019 в месте нахождения ООО "СевЗапАгро СПб", навалом без доработки в грузовой транспорт ФИО6. Отгрузку передаваемой пшеницы осуществить по товарным накладным. В назначении указать: "передача пшеницы за ОАО "Путь Ильича" по соглашению об отступном от 07.05.2018 на основании договора инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018 и письма генерального директора ОАО "Путь Ильича" от 15.05.2018.".

ФИО6 в письме от 10.05.2019 просил ООО "СевЗапАгро СПб" передать 100 тонн пшеницы стоимостью 7 руб./кг на сумму 700000 руб. за ОАО "Путь Ильича" по соглашению об отступном от 07.05.2018 двумя равными партиями с 01.05.2019 по 30.09.2019 в месте нахождения ООО "СевЗапАгро СПб", навалом без доработки в грузовой транспорт ФИО6 в счет погашения задолженности в полном объеме ООО "СевЗапАгро СПб" по договору инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018 перед ОАО "Путь Ильича". Отгрузку передаваемой пшеницы осуществить по товарным накладным.

По товарным накладным от 10.05.2019 № ЦБ-96, от 30.09.2019 № ЦБ-138 истец передал ФИО6 пшеницу на общую сумму 700000 руб.

Согласно акту приема-передачи от 30.09.2019, составленному ФИО6 и ООО "СевЗапАгро СПб", стоимость 100 тонн пшеницы, переданной в соответствии с условиями договора инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018 и письмом генерального директора ОАО "Путь Ильича" от 15.05.2018 составляет 700000 руб. Принятая кредитором пшеница обладает качеством, соответствующим требованиям действующего ГОСТ. Пшеница поставлена в установленные договором сроки.

05.10.2018 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Чебоксары в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись об исключении ОАО "Путь Ильича" из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Судом по делу № А79-10695/2021 также установлено, что открытое акционерное общество "Путь Ильича" является правопреемником колхоза "Путь Ильича" в отношении всех его прав и обязанностей.

Обществу объект был передан на основании договора инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018, который не оспорен и недействительным не признан. Исполнение продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости, а также исполнение покупателем обязанности по оплате подтверждается материалами дела.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 59, 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая то, что право собственности ОАО "Путь Ильича" на спорное имущество является ранее возникшим, договор инвестирования от 07.05.2018 N 1-2018 сторонами договора исполнен, суд по делу № А79-10695/2021 пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленного требования.

В рамках дела № А79-9558/2023 администрация Красночетайского муниципального округа Чувашской Республики обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Севзапагро СПБ" с требованиями: - признать недействительным постановление Администрации N 766 от 22.12.2022; - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N 21:15:0800101:240 от 22.12.2022; - исключить из ЕГРН сведения о правах ответчика и земельных участках с кадастровыми номерами 21:15:080101:373, 21:15:080101:374, 21:15:080101:375, 21:15:080101:376, образованных из земельного участка с кадастровым номером 21:15:0800101:240; - признать недействительным договор инвестирования от 07.05.2018 N 1-2018.

Вступившим в законную силу решением от 22.01.2025 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении иска отказал.

При этом судом по делу № А79-9558/2023 были установлены следующие обстоятельства.

05.10.2021 Общество обращалось к Администрации с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:240, на которое получен отказ от 07.10.2021 N 05/01-09-2938, мотивированный нахождением на нем объектов капитального строительства, обременением его правами третьих лиц.

Письмом от 07.12.2021 N 05/01-09-3538 Администрации сообщила Обществу, что на испрашиваемом земельном участке расположено три объекта недвижимости - с кадастровыми номерами 21:15:080101:356 (зерносклад), 21:15:080101:357 (столовая), 21:15:080101:358 (котельная), правообладателем которых является Акчикасинское сельское поселение Красночетайского района Чувашской Республики, сославшись на выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2021.

Полагая отказ в выкупе незаконным, Общество 30.12.2021 обратилось за его оспариванием в рамках арбитражного дела N А79-11954/2021.

В ходе рассмотрения указанного дела, являясь собственником зерносклада на основании решения суда по делу N А79-10695/2021, владельцем иных, переданных по договору инвестирования объектов недвижимости, и арендатором земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:240, Общество 06.12.2022 вновь обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

19.12.2022 Администрация письмом N 05/01-09-3606 сообщила Обществу, что выкупная цена участка составляет 1 726 221 руб. 22 коп., а также предложила подойти в Администрацию для подписания договора купли-продажи.

22.12.2022 Администрацией было издано постановление N 766 о предоставлении земельного участка Обществу в собственность за плату без проведения торгов.

В тот же день сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:240, участок передан Обществу по акту приема-передачи.

Платежным поручением N 533 от 22.12.2022 Общество уплатило выкупную цену участка в полном объеме.

Определением суда от 16.01.2023 производство по делу N А79-11954/2021 прекращено ввиду отказа Общества от заявления вследствие заключения сторонами договора купли-продажи участка от 22.12.2022.

Впоследствии Обществом из земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:240 было образовано 4 земельных участка: с кадастровыми номерами 21:15:080101:373, 21:15:080101:374, 21:15:080101:375, 21:15:080101:376, в отношении которых за Обществом зарегистрировано право собственности, а исходному земельному участку присвоен статус "Архивный".

Ссылаясь на мнимость договора инвестирования, а также нарушение процедуры его заключения как крупной сделки (в отсутствие решения общего собрания акционеров, в ущерб интересам акционеров); указывая на превышение полномочий должностным лицом Администрации, заключившим договор купли-продажи земельного участка; полагая незаконным предоставление Обществу земельного участка ввиду нахождения на нем объектов недвижимости, которые Обществу не принадлежат, Администрация обратилась в суд с иском по указанному делу.

Судом по делу № А79-9558/2023 сделан вывод о том, что требование о признании недействительным постановления N 766 от 22.12.2022 заявлено Администрацией с пропуском трехмесячного срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, в связи с чем суд отказал истцу в удовлетворении соответствующего требования.

Также Администрации было отказано в признании недействительным договора инвестирования от 07.07.2018, поскольку суд пришел к выводу о том, что на момент предъявления в суд указанного иска (04.12.2023) срок исковой давности по требованию об оспаривании договора инвестирования истек.

Также суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 22.12.2022, заключенного между правопредшественником Администрации (Администрацией Красночетайского района) и Обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:15:080101:240. При этом суд указал, что оспоренный договор купли-продажи полностью исполнен сторонами, а именно: участок передан Обществу по акту приема-передачи от 22.12.2022, регистрация перехода права собственности ответчика на земельный участок осуществлена в установленном законом порядке, выкупная цена участка оплачена Обществом по платежному поручению N 533 от 22.12.2022. С учетом изложенного требование истца о признании недействительным указанного договора противоречит принципу добросовестности, так как поведение Администрации после его заключения давало основание Обществу полагаться на действительность спорной сделки. Указанное является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении соответствующего искового требования. Кроме того, суд проанализировал и отклонил доводы Администрации о нарушении порядка заключения указанного договора купли-продажи.

Суд также отклонил доводы истца о том, что на указанном земельном участке располагались объекты недвижимости, не принадлежащие Обществу. Так, судом установлено, что апелляционными определениями Верховного Суда Чувашской Республики от 06.03.2024 по делу N 2а-Ч-120/2023, от 11.03.2024 по делу N 2-Ч-176/2023, от 08.04.2024 по делу N 2-Ч-178/2023 отменены решения Ядринского районного суда Чувашской Республики по иску прокурора об обязании поставить 7 зданий на учет в качестве бесхозяйных и по искам Администрации о признании права муниципальной собственности на столовую N 21:15:080101:357 и котельную N 21:15:080101:358. При этом судебным актом арбитражного суда по делу N А79-10695/2021 установлено владение Обществом указанными объектами недвижимости - нахождение их в границах земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование на основании чертежа границ земель, находящихся в собственности, владении, пользовании колхоза "Путь Ильича" Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ЧР-15-00-000011, выданного колхозу "Путь Ильича" Красночетайского района Чувашской Республики на основании постановления главы администрации Красночетайского района от 18.03.1993 N 46; приобретение их у ликвидированного в настоящее время ОАО "Путь Ильича" по договору инвестирования в 2018 году; право собственности на один из полученных по договору инвестирования объектов признано упомянутым выше и вступившим в законную силу решением суда от 22.05.2022 по делу N А79-10695/2021. При таких обстоятельствах суд на законных основаниях отказал Администрации в признании договора купли-продажи недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, выводы, изложенные судами в вышеуказанных актах, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено в статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих регистрации, регулирует Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

Согласно статье 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные данным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (часть 4).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5).

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 62 Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил следующее.

Обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года юридическими лицами признаются организации, которые обладали обособленным имуществом, могущие от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде, арбитражном суде или в третейском суде.

Согласно статьям 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями).

Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам. Собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), в отличие от общего правила пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ).

Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Согласно статье 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Как следует из материалов настоящего дела, между ООО «СевЗапАгро СПб» и ОАО «Путь Ильича» был заключен договор инвестирования №1-2018 от 07.05.2018. В соответствии с данным договором, ООО «СевЗапАгро СПб» приняло в собственность инвестиционные средства, являющиеся объектами имущества. Перечень передаваемых объектов и сумма вознаграждения были определены Соглашением №1 о предоставлении инвестиционных средств от 07.05.2018 (приложение № 1). Среди переданных объектов имущества указаны, в том числе, спорные объекты, а именно:

Стороны по договору инвестирования взаимно исполнили обязательства друг перед другом, что установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.05.2022 по делу №А79-10695/2021, от 22.01.2025 по делу № А79-9558/2023.

Как обоснованно указывает истец, на момент заключения договора инвестирования, право собственности на спорные объекты не было зарегистрировано за ОАО «Путь Ильича». Вместе с тем, объекты были возведены правопредшественником ОАО «Путь Ильича», а именно колхозом «Путь Ильича» (колхоз «Путь Ильича» был преобразован в ОАО «Путь Ильича» 04.05.2008), право собственности колхоза «Путь Ильича» на спорные объекты считается ранее возникшим, так как право собственности на объекты возникло до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Доказательством перехода права собственности на объекты к ОАО «Путь Ильича» от колхоза «Путь Ильича» служит передаточный акт от 28.02.2008.

Суд также находит обоснованными доводы истца о том, что доказательствами возникновения права собственности на объекты имущества, в том числе спорные объекты, у колхоза «Путь Ильича» выступают, в частности, следующие документы: - государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей № ЧР-15-00-000011, выданного колхозу «Путь Ильича» Красночетайского района Чувашской Республики на основании Постановления главы администрации Красночетайского района № 46 от 18.03.1993; - Архивная выписка № 1307-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета депутатов трудящихся Чувашской АССР от 30 июня 1976 г. № 11 (7/268 О выборе земельных участков под строительство автотранспортного парка и КЗС-20 в колхозе «Путь Ильича»)»; - архивная выписка № 1307/1-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета депутатов трудящихся Чувашской АССР от 30 июня 1976 г. № 11 (10/271 О строительстве зерноочистительно-сушильного комплекса в колхозе «Путь Ильича»)»; - архивная выписка № 1307/2-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета народных депутатов Чувашской АССР от 28 сентября 1977 г. № 18 (10/350 О строительстве административного здания в д. Акчикасы колхоза «Путь Ильича»)»; - архивная выписка № 1307/3-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета народных депутатов Чувашской АССР от 28 сентября 1977 г. № 18 (О строительстве квартальной котельной в д. Акчикасы колхоза «Путь Ильича»)»; - архивная выписка № 1307/4-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета народных депутатов Чувашской АССР от 10 февраля 1978 г. № 13 (30/(91) О строительстве склада минеральных удобрений в колхозе «Путь Ильича»)»; - архивная выписка № 1307/5-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета народных депутатов Чувашской АССР от 12 января 1983 г. № 1 ( Об актах приемки строительных объектов района)»; - архивная выписка № 1307/6-т от 16.12.2019 на № 304 от 18.11.2019 «из протокола исполнительного комитета Красночетайского районного Совета народных депутатов Чувашской АССР от 17 декабря 1986 г. № 12 ( 12 (366) Об утверждении актов государственных приемочных комиссий о приемке законченных строительных объектов)»; - паспорт земельного участка для строительства зерноочистительно-сушильного комплекса КЗС-20 в колхозе «Путь Ильича» Красночетайского района в колхозе «Путь Ильича» Красночетайского района, выданного районным архитектором Красночетайского района в 1977 году; - паспорт земельного участка для строительства автотракторного парка колхоза «Путь Ильича» Красночетайского района в колхозе «Путь Ильича» Красночетайского района, выданного районным архитектором Красночетайского района в 1977 году; - паспорт земельного участка для строительства квартальной котельной в колхозе «Путь Ильича» Красночетайского района Чувашской АССР в д. Акчикасы Красночетайского района, выданного районным архитектором Красночетайского района в 1977 году; - паспорт земельного участка для строительства административного здания в колхозе «Путь Ильича» Красночетайского района Чувашской АССР в д. Акчикасы Красночетайского района, выданного районным архитектором Красночетайского района в 1977 году; - производственно-финансовые планы колхоза «Путь Ильича» 1976-1985 г.г.; - наличие основных средств на 01.01.2008 колхоза «Путь Ильича»; - отчет об оценке основных фондов по состоянию на 01 января 1997 года; - типовые проекты объектов; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица (колхоза «Путь Ильича»), образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации серия 21 № 0028558 от 16 августа 1999 г. на 1 л.

Таким образом, спорные объекты были возведены Колхозом «Путь Ильича» и не выбывали из его владения до момента преобразования в ОАО «Путь Ильича».

Как обоснованно указывает истец, материалами дела также подтверждается фактическое владение истцом, принятие объектов к бухгалтерскому учету и отражение на бухгалтерских счетах, а также владение земельными участками, на которых расположены спорные объекты.

В обоснование иска истцом дополнительно представлены заключение кадастрового инженера ФИО3, содержащее анализ истории строительства и фактическое месторасположение спорных объектов недвижимости, а также техническое заключение эксперта ФИО4 по результатам обследования строительных конструкций зданий и сооружений, подтверждающие фактическое существование в натуре в настоящее время спорных объектов недвижимости.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что строительство спорных объектов было осуществлено колхозом "Путь Ильича" хозяйственным способом на собственные средства. Материалами дела также подтверждается, что открытое акционерное общество "Путь Ильича" является правопреемником колхоза "Путь Ильича" в отношении всех его прав и обязанностей. Истцу объекты были переданы на основании договора инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018, который не оспорен и недействительным не признан. Исполнение продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости, а также исполнение покупателем обязанности по оплате подтверждается материалами дела. Принадлежность продавцу - ОАО "Путь Ильича" объектов на праве собственности также подтверждается материалами дела.

Как следует из материалов дела, по результатам обращения ООО "СевЗапАгро СПб" в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости истцом не было получено положительное решение, что было мотивировано непредставлением документов подтверждающих права колхоза "Путь Ильича", права ОАО "Путь Ильича", документов свидетельствующих об исполнении договора инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 59, 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая то, что право собственности ОАО "Путь Ильича" на спорное имущество является ранее возникшим, договор инвестирования сторонами договора исполнен, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного требования.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате им государственной пошлине относятся на самого истца по его ходатайству.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности общества с ограниченной ответственностью "СевЗапАгро СПб" на следующие объекты недвижимости, переданные открытым акционерным обществом "Путь Ильича" по договору инвестирования от 07.05.2018 № 1-2018:

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Васильев