Арбитражный суд Хабаровского края
г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Хабаровск дело № А73-4191/2023
31 июля 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 25.07.2023.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,
при ведении протокола секретарем Д.А. Свириденко,
рассмотрел в заседании суда дело
по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)
о взыскании 155 435,40 руб., расторжении договора аренды № 36623 от 16.03.2020, обязании освободить и возвратить арендованное имущество,
при участии в судебном заседании:
от истца – не явился, извещен надлежащим образом;
от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.
Комитет по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (далее – ООО «Домостиль-ДВ», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 36623 от 16.03.2020 за период 01.06.2022-30.09.2022 в размере 146 310,72 руб., пени за аналогичный период в сумме 9 124,68 руб., расторжении договора аренды № 36623 от 16.03.2020, возложении обязанности освободить и передать Комитету помещение № 1002 с кадастровым номером 27:22:0030607:249 площадью 821,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора в части внесения согласованных арендных платежей, нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Определением суда от 27.03.2023 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон, в соответствии с нормативными предписаниями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Определением от 24.05.2023 в связи с необходимостью установления фактических обстоятельств, исследования дополнительных доказательств суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В отзыве на иск ООО «Домостиль-ДВ» заявленные требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. В обоснование своей правовой позиции ответчиком указано на ошибочность расчета в части основного долга, неверное исчисление суммы неустойки (произведенной без учета введенного Правительством РФ моратория на банкротство), нарушение порядка уведомления арендатора о расторжении договора.
В части требований о расторжении договора аренды, освобождении спорного имущества ООО «Домостиль-ДВ» заявлено о намерении реализовать примирительные процедуры.
Судом сторонам предоставлена возможность завершить спор мирным путем.
В возражениях Комитет указал на невозможность урегулирования спора мирным путем, несогласие с предложенными ответчиком условиями исполнения обязательств, наличием совокупной задолженности по арендным платежам сверх допустимых пределов, верный учет всей совокупности платежей.
Учитывая соответствующую позицию истца, категорически отрицавшего возможность мирного урегулирования спора, суд не усмотрел законных оснований для дальнейшей реализации мер к прекращению спора.
В данном конкретном случае суд принимает во внимание несогласие инициатора судебного разбирательства на заключение мирового соглашения, ввиду отсутствия правового интереса и нецелесообразности совершения испрашиваемого действия, а также неоднократного нарушения ответчиком графиков погашения задолженности.
В заседание суда Комитет и Общество, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения спора в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
16.03.2020 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Домостиль-ДВ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества г. Комсомольска-на-Амуре № 36623, по условиям которого во временное пользование арендатора передано нежилое помещение № 1002 с кадастровым номером 27:22:0030607:249 площадью 821,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>.
Передача объекта аренды в пользование ответчика подтверждена актом от 16.03.2020.
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 16.03.2020 по 15.03.2025.
Пунктом 3.1.1 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы на момент заключения соглашения составляет 29 066,63 руб., размер годовой арендной платы – 348 799,56 руб.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 3.1.2 договора).
В пункте 2.3.11 договора (в редакции соглашения от 01.01.2021) согласовано, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, арендатор оплачивает пени в размере 0,3% от причитающейся суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 4.2 регламентировано право арендодателя досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Уведомлением от 28.12.2021 Обществу сообщено о корректировке ежемесячной арендной платы в порядке постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре № 2228-па от 17.12.2021, установлении данного показателя в сумме 36 577,68 руб.
В период действия договора № 36623 обязательства по внесению согласованных платежей исполнялись Обществом ненадлежащим образом.
Извещением № 5-33к/1855 от 24.03.2022 Общество проинформировано о наличии задолженности по арендной плате по договору № 36623, начислении пени, ответчику предложено произвести оплату. ООО «Домостиль-ДВ» также предупреждено о возможности расторжения договора.
Письмом № 5-33к/6656 от 17.10.2022 арендатор повторно извещен о наличии задолженности по арендной плате, начислении пени. Ответчику предложено погасить долг, разъяснены правовые последствия неисполнения обязательств в виде реализации Комитетом права обращения за судебной защитой, в том числе с требованием о расторжении договора аренды, освобождении арендуемого имущества.
Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности в полном объеме не совершено.
Неисполнение Обществом принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предписано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 36623, акт от 16.03.2021) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «Домостиль-ДВ» нежилого помещения № 1002 с кадастровым номером 27:22:0030607:249 площадью 821,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а также использование указанного объекта недвижимого имущества в заявленный период.
В соответствии с установленным порядком ответчику произведено начисление арендной платы по договору № 36623 за период июнь – сентябрь 2022 года в размере 146 310,72 руб.
Из приобщенного к материалам дела расчета усматривается, что начисление арендных платежей в спорный период произведено с соблюдением условий договора № 36623.
Применяемый в арбитражном процессе стандарт распределения обязанности и бремени доказывания регламентирован частью 3 статьи 70 АПК РФ, в силу которой признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Принимая во внимание соответствие избранного истцом механизма определения арендной платы условиям договора, учитывая отсутствие данных о полном покрытии образовавшейся задолженности, задолженность по арендной плате в размере 146 310,72 руб. подлежит взысканию с Общества на основании статей 309, 614 ГК РФ.
Возражая против иска, ООО «Домостиль-ДВ» указало на неучет платежа в сумме 12 000 руб., произведенного поручением № 17 от 15.05.2023.
Однако данный довод ответчика в части фактических обстоятельств исполнения обязательств опровергается материалами дела, а в части правовой квалификации отношений сторон является следствием ошибочного толкования норм материального права.
В силу пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Пунктом 2 статьи 319.1 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (пункт 3 статьи 319.1 ГК РФ).
В данном случае платежное поручение № 17 от 15.05.2023 на сумму 12 000 руб. не содержит указания на назначение платежа.
В таких условиях, принимая во внимание приведенные нормы материального права и условия заключенного сторонами договора, кредитор обладал правом отнести поступившие денежные средства в счет исполнения текущих денежных обязательств (наличие которых также подтверждено материалами дела и не опровергнуто ответчиком).
Таким образом, расчет основного долга произведен корректно, законных оснований для исключения из его состава каких-либо составляющих не имеется.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).
Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора № 36623.
Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения арендных платежей, требование о взыскании пени является правомерным.
Факт просрочки, а равно ее продолжительность ответчиком не оспорены, доводов о несогласии с обстоятельствами, приведенными истцом в обоснование заявленных требований в данной части, не заявлено.
Проверив представленный истцом расчет испрашиваемой меры гражданско-правовой ответственности, суд признает его верным.
Учитывая изложенное, с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию неустойка за период в размере 9 124,68 руб.
Законных оснований для снижения пени, в том числе в порядке статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает. Какие-либо доказательства чрезмерности заявленной неустойки характеру и продолжительности нарушения обязательства не представлены.
Возражения ответчика в данной части, связанные с действием ограничительных мер, также подлежат отклонению.
Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, кроме застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.
В силу пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве во взаимосвязи с абзацем 10 пункта 1 статьи 63 названного Закона, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до его введения.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым – десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.
Абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве гласит, что в отношении должника не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.
Постановление № 497 вступило в силу 01.04.2022, срок действия определен на 6 месяцев. Таким образом, мораторий установлен на период с 01.04.2022 до 01.10.2022.
Суд обращает внимание, что введенный Постановлением Правительства РФ № 497 мораторий, с учетом императивных предписаний Закона о банкротстве, может быть распространен лишь на такие обязательства, которые возникли до его введения (реестровые).
Однако в рассматриваемом случае обязательство по внесению арендной платы охватывает период июнь-сентябрь 2022 года.
При изложенных обстоятельствах ненадлежащее исполнение арендатором обязательств имело место в период после введения моратория, что указывает на текущий характер обязательств, текущий же характер возникшего в связи с этим требования и, как следствие, невозможность применения правовой гарантии, регламентированной Постановлением № 497.
Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 4.2 договора № 36623 регламентирована возможность расторжения договора по основаниям, регламентированным статьей 619 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ООО «Домостиль-ДВ» сроков внесения арендной платы в период правоотношений сторон (июнь-сентябрь 2022 года) более двух раз подряд.
Поскольку претензии Комитета о наличии задолженности по арендной плате, пени, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор, получены ответчиком, но оставлены без удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о расторжении договора.
Факт направления извещений № 5-33к/1855 от 24.03.2022, № 5-33к/6656 от 17.10.2022 по юридическому адресу ответчика, внесенному в ЕГРЮЛ и отраженному в договоре № 36623, подтвержден материалами дела, а также данными официального интернет-портала АО «Почта России».
Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств.
Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений.
В соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.
При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.
Применительно к данным разъяснениям суд отмечает, что при заключении договора № 36623 сторонами был установлен конкретный порядок внесения арендной платы, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. Тем самым гарантированы охраняемые законом права арендодателя, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме.
Исходя из представленного в дело расчета Комитета, задолженность в полном объеме не погашена.
С учетом размера ежемесячного платежа, сумма задолженности, формировавшейся нарастающим итогом, являлась значительной.
Суд учитывает, что нарушение сроков оплаты допускались и в предшествующие периоды, что подтверждено, в частности, в рамках дела № А73-16451/2022.
В данном случае суд основывается на базовых положениях гражданского законодательства, фактических обстоятельствах нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора.
Систематическое несоблюдение арендатором сроков оплаты ведет к нарушению прав арендодателя, что, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, позволяет суду признать допущенные ответчиком нарушения существенными.
При изложенных обстоятельствах суд находит требование Комитета о расторжении договора аренды № 36623 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.
Из представленных материалов следует, что объект правоотношений арендодателю не возвращен. При этом правовые основания для его дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют.
Таким образом, суд констатирует наличие оснований для удовлетворения иска, отсутствие правовых препятствий для реализации испрашиваемой истцом меры защиты гражданских прав.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.
Частью 3 статьи 110 АПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
С учетом результата рассмотрения дела, статуса истца, правовой позиции Общества, признавшего сумму долга и пени, а также принимая во внимание приведенные нормы права, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 663руб.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 146 310,72 руб., пени в сумме 9 124,68 руб.
Расторгнуть договор аренды № 36623 от 16.03.2020, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>).
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить и передать Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту нежилое помещение № 1002 с кадастровым номером 27:22:0030607:249 площадью 821,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостиль-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 663 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
Судья С.Ю. Дацук