СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-8365/2025-ГК

г. Пермь

25 декабря 2025 года Дело № А60-42809/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,

при участии представителей:

от ответчика – ФИО1, паспорт; ФИО2, паспорт, доверенность от 03.12.2025, диплом;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 августа 2025 года

по делу № А60-42809/2024

по иску акционерного общества «Мелиоводстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании убытков, штрафа по договору аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Мелиоводстрой» (далее – истец, АО «Мелиоводстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании убытков в сумме 206 082,74 руб. в возмещение расходов на проведение восстановительного ремонта арендованных помещений; 230 280 руб. штрафа по договору аренды нежилых помещений от 01.12.2022, в том числе: 72 760 руб. штрафа за самовольное возведение смотровой ямы, 72 760 руб. штрафа за самовольное снесение стены, 72 760 руб. штрафа за самовольную установку рекламной вывески, 12 000 руб. штрафа за складирование твёрдых коммунальных отходов, 2 179 руб. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 03.12.2022 по 24.08.2023.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.08.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в общей сумме 438 541,74 руб., в том числе 206 082,74 руб. в возмещение расходов на проведение восстановительного ремонта арендованных помещений, 230 280 руб. - штрафы по договору аренды, 2 179 руб. - неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 03.12.2022 по 24.08.2023; а также 11 771 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой на указанный судебный акт, в котором просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска.

Ответчик в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней приводит доводы о том, что вменяемые в качестве нарушений договора действия были совершены прежним арендатором, ООО «Автотехсоюз», в связи с чем, ответственность за их совершение не может быть возложена на предпринимателя, при этом после расторжения договора с указанным лицом возражений в отношении состояния помещений истцом не заявлялось. Апеллянт указывает, что именно прежний арендатор, оказывающий услуги по мойке и прохождению техосмотра транспортных средств, возвел смотровую яму для своей деятельности, что подтверждается прохождением аккредитации и получением аттестата, а также представленными в апелляционной жалобе фотоматериалами. При заключении договора аренды № 7Д-20 с прежним арендатором в акте передачи помещений наличие смотровой ямы не поименовано, зафиксировано покрытие пола напольной плиткой в хорошем состоянии, что свидетельствует о сложившемся деловом обороте в описании передаваемого в аренду помещения. Апеллянт просит приобщить к материалам дела приложенные к дополнениям документы, в том числе заявление на аккредитацию, свидетельство об аккредитации, диагностические карты ТС, из которых следует, что смотровая яма уже находилась в арендованном имуществе ещё при его аренде обществом «Автотехсоюз». По ИП ФИО1, отсутствие в акте от 01.12.2022 приема-передачи помещения указания на наличие смотровой ямы не свидетельствует об отсутствии смотровой ямы в помещении на момент передачи помещений в аренду ответчику. Также полагает, что размер штрафа рассчитан неверно, поскольку размер арендной платы не изменялся сторонами.

В жалобе и в дополнениях к ней апеллянт также указывает, что истцом не доказан факт наличия перегородки при передаче помещения в аренду, снос которой в качестве нарушения договора вменяется ответчику. В отношении рекламных вывесок ответчик отмечает, что они также были размещены прежним арендатором, а оснований для взыскания 12 000 руб. штрафа за складирование твёрдых коммунальных отходов не имеется, поскольку указанное нарушение истцом зафиксировано не было, фотография с ведром таким доказательством не является. Кроме того, предприниматель выражает несогласие с выводами суда в части взыскания убытков на восстановительный ремонт помещения, поскольку проведение части работ не связано с повреждением арендованного имущества в связи с действиями ответчика, являются капитальным ремонтом, проведение которого приведет к неосновательному обогащению истца за счет ответчика.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество выразило несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, мотивированно отклонило их и просило оставить решение суда без изменения.

Судом отзыв истца приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном ст. 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика просил удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска. Также поддержал заявленное в дополнениях к апелляционной жалобе ходатайство о приобщении к материалам дела приложенных к дополнениям доказательств.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Апелляционный суд, руководствуясь указанными положениями, отказывает в приобщении представленных доказательств к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ, поскольку апеллянт не обосновал невозможность представления доказательств в суд первой инстанции, им не приведены мотивы невозможности как представления таких доказательств, так и направления заявления об их наличии и необходимости предоставления времени для их представления.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды нежилых помещений 01.12.2022 № 11А-22, по условиям которого предпринимателю на возмездной основе во временное владение и пользование были предоставлены в аренду нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, для ведения коммерческой деятельности (п. 1.1 - 1.3 договора).

В силу п. 6.1.1 договора размер постоянного (фиксированного) платежа по договору составляет 68 000 руб. за один календарный месяц без НДС

25.12.2023 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому стороны договорились о том, что размер постоянного (фиксированного) платежа по договору составляет 72 760 руб. за один календарный месяц без НДС.

Оплата производится арендатором в порядке предварительной оплаты не позднее 25 числа текущего месяца за последующий месяц аренды.

Договором предусмотрена возможность пролонгации срока его действия при условии отсутствия долга у арендатора, а также при отсутствии возражений, относительно пролонгации договора (п. 5.3).

Обществом в адрес предпринимателя была направлена претензия от 06.05.2024, в которой указано, что при невыполнении требований претензии в установленный срок, арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды нежилых помещений № 11А-22 от 01.12.2022, при этом арендатор должен будет освободить помещение в течение 10 календарных дней с даты получения от арендодателя уведомления о досрочном внесудебном одностороннем расторжении в соответствии с п. 5.4 договора аренды.

Общество также указало, что согласно п. 5.5 договора аренды у него имеется безусловное право на отказ от договора аренды с предупреждением арендатора за 2 месяца до расторжения.

Согласно п. 2.2.2, 2.3.3, 2.3.4 - 2.3.19 договора аренды арендатор обязан поддерживать помещения в исправном и надлежащем состоянии, обеспечить соблюдение его сотрудниками, посетителями правил внутреннего распорядка, производить текущий ремонт. В случае выявления фактов нарушения пользования помещениями, арендодатель в праве выставить предписание об устранении нарушений, а также штраф.

В соответствии с п. 2.3.7 договора арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемых помещений при необходимости, но не реже одного раза в течение каждых 11 месяцев срока действия договора, и/или при выявлении арендодателем повреждений и ухудшения состояния арендуемых помещений в процессе эксплуатации помещения арендатором, за свой счет без права требования возмещения произведенных затрат.

В обоснование иска истец указал, что ответчик не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязанности, установленные разделом 2.3 договора аренды, а именно пунктами 2.3.7, 2.2.2, 2.3.3, 2.3.4.

Договор аренды был расторгнут 21.05.2024 (на следующий день после отправки вышеуказанного уведомления) и в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения от арендодателя (истца) уведомления о досрочном внесудебном одностороннем расторжении договора аренды, арендатор (ответчик) должен был освободить помещения, а именно: до 31.05.2024 (включительно).

В уведомлении о расторжении договора аренды от 20.05.2024 было указано требование освободить помещения по акту возврата 31.05.2024 в 10 часов 00 минут и привести помещения в надлежащее первоначальное состояние.

Ответчик для возврата помещения и составления акта не явился, не возвратил помещения и ключи от помещения истцу 31.05.2024, продолжал незаконно пользоваться помещениями.

Истец, обращаясь с иском, ссылается на то, что на протяжении действия договора аренды предпринимателем неоднократно нарушались условия пользования помещениями, в том числе в нарушение договора аренды (п. 2.3.7), текущий ремонт не проводился ни разу с момента заключения договора аренды, что приводило к ухудшению состояния помещений истца; ответчиком проводились перепланировки помещений, в помещениях имеются повреждения и неисправности, что подтверждается актом возврата нежилых помещений от 31.05.2024.

Согласно акту от 31.05.2024 к договору аренды № 11а – 22 от 01.12.2022, арендодателем был выявлен значительный объём и сложность работ по восстановительному ремонту. Для определения стоимости восстановительного ремонта истец обратился к сторонней организации ООО «УК «Лидер» для составления сметы работ и материалов по восстановительному ремонту в арендованных помещениях и заключения договора о проведении ремонта.

ООО «УК Лидер» были осмотрены арендуемые ранее ИП ФИО1 помещения и направлен ответ от 01.07.2024 о возможности проведения ремонта и заключен договор подряда № 15/2024 от 01.07.2024 с истцом, а также составлена смета ремонтных работ, которая включает в себя: оплату труда рабочих, затраты на эксплуатацию техники и оборудования, затраты на материалы.

Согласно смете к договору подряда, стоимость работ и материалов по восстановительному ремонту в арендованных помещениях составила 274 082,74 руб.

По расчету истца, с учетом внесенного ответчиком обеспечительного платежа, арендатор обязан оплатить оставшуюся часть стоимости восстановительного ремонта в размере 206 082,74 руб. (расчет задолженности: 274 082,74 р. – 68 000 р. = 206 082,74р.) в течение 3-х календарных дней с момента выставления арендодателем счета на оплату.

Кроме того, судом установлено, что 08.10.2024 ответчиком в адрес истца направлено два письма об освобождении помещений, в одном из которых указана дата возврата – 08.10.2024, а в другом – 10.10.2024 в 12 час. 00 мин.

08.10.2024 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой разъяснить, в какую именно дату ответчик намерен освободить имущество.

10.10.2024 истцом составлен акт возврата нежилых помещений к договору, подписанный представителями истца и охранной организации, составленный в период с 12 час. 00 мин. до 13 час. 55 мин., в котором отмечены недостатки помещения, аналогичные акту 31.05.2024, а также зафиксированы показания приборов учета, указано на необходимость устранения недостатков и на повторную явку для осмотра помещения 17.10.2024 в 12 час. 00 мин., а также отмечено наличие имущества арендатора в помещениях.

11.10.2024 акт был направлен в адрес ответчика с уведомлением о необходимости освободить помещения 17.10.2024.

17.10.2024 и 24.10.2024 были составлены аналогичные акты, в которых также были отмечены аналогичные недостатки и указано, что арендатор продолжает пользоваться помещениями, а также представлены фотоматериалы к акту от 17.10.2024.

Ответчик представлены опись и чек о направлении уведомления о фактическом возврате помещений 17.10.2024.

В рамках дела № А60-28419/2024 на предпринимателя возложена обязанность освободить спорные помещения и вывезти своё имущество, передать ключи от помещений.

Учитывая, что ответчиком нарушались условия договора, истцом также заявлено требование о взыскании штрафов в общем размере 230 280 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из доказанности факта возврата имущества в ненадлежащем состоянии (с повреждениями), признав определенную истцом общую стоимость восстановительного ремонта обоснованной, в связи с чем, удовлетворил требования о взыскании убытков в полном объеме. При этом в отношении требований о взыскании штрафа и неустойки, суд пришел к выводам о доказанности фактов нарушений со стороны ответчика, в связи с чем, также удовлетворил соответствующие требования истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В силу положений ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Вопрос содержания и ремонта арендуемого имущества урегулирован ст. 616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается наличие между истцом и ответчиком правоотношений по поводу владения и пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды нежилых помещений № 11А-22 от 01.12.2022. По условиям указанного договора (раздел 2.3 договора) арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей и систем, коммуникаций, иного оборудования, находящихся на площадях помещения, содержать помещение в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт при необходимости, но не реже одного раза в течение каждых 11 месяцев срока действия договора, а равно при выявлении арендодателем повреждений и ухудшения состояния арендуемых помещений в процессе их эксплуатации арендатором, производить восстановительный ремонт и возмещать ущерб и так далее.

Обнаруженные истцом недостатки имущества указаны в актах от 31.05.2024, от 10.10.2024, от 17.10.2024, от 24.10.2024, а также подтверждены фотоматериалами.

При этом наличие недостатков ответчиком не оспорено, надлежащими доказательствами не опровергнуто, доводы о том, что указанные недостатки возникли не по вине ответчика надлежащими доказательствами не подтверждены, при этом, подписывая акт приема-передачи помещения от 01.12.2022, ответчик наличие отмеченных истцом недостатков при передаче помещений в аренду не указал, из чего презюмируется их появление в период аренды помещений ответчиком, свидетельствует о том, что помещение соответствовало всем установленным требованиям.

Несогласие предпринимателя, основанное на том, что проведение части работ не связано с повреждением арендованного имущества в связи с действиями ответчика, являются капитальным ремонтом, проведение которого приведет к неосновательному обогащению истца за счет ответчика, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что ответчиком не представлено доказательств проведения текущего ремонта, поскольку акт о проведении текущего ремонта с указанием перечня произведенных работ арендатор не передавал арендодателю, оригиналы первичных документов и платежных поручений, подтверждающие проведение текущего ремонта – не направлялись истцу, при том, что такая обязанность содержится в условиях договора (п. 2.3.7).

Несостоятельным является и довод ответчика относительно того, что истец не приглашал его на возврат помещений и в одностороннем порядке оформлял акты возврата, поскольку в материалах дела содержатся как доказательства направления в адрес ответчик соответствующих уведомлений № 14 от 20.05.2024, так и доказательства непосредственного обращения ответчика к истцу с сообщением о возврате помещений без обеспечения явки в обозначенные дату и время.

Более того, апелляционный суд отмечает, что ответчик самостоятельно пригласил истца на осмотр помещения 10.10.2024 в 12 час. 00 мин., однако уклонился от участия в нем, в связи с чем, несет риск несовершения соответствующих действий.

Также судом обоснованно отмечено, что пролонгация договора не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязанностей, поскольку само по себе продление договорных отношений не доказывает, что арендатор проводил текущий ремонт (как указывает в своем отзыве ответчик), об этом должен свидетельствовать акт о проведении текущего ремонта с первичными документами и факт отсутствия повреждений помещения либо наличие несущественных повреждений в помещении.

Суд первой инстанции верно указал, что ответчиком не доказано, что спорные помещения были переданы 17.10.2024, поскольку сама по себе видеозапись, осмотренная в судебном заседании, не позволяет ни установить дату, ни кем производилась съёмка, помимо этого, из неё не следует, что помещения были переданы арендодателю, в том числе в надлежащем состоянии.

Более того, в рамках дела № А60-28419/2024 на предпринимателя возложена обязанность освободить спорные помещения и вывезти своё имущество, передать ключи от помещений, решение по которому принято 18.12.2024, из чего следует, что на дату 17.10.2024 помещения освобождены не были.

У суда апелляционной инстанции в рамках настоящего дела отсутствуют основания для иных выводов, ответчиком не представлено доказательств того, что отмеченные истцом повреждения не являются следствием ненадлежащей эксплуатации помещения в период аренды, не представлено доказательств того, что помещение передано с недостатками.

Ссылка апеллянта на то, что указанный истцом восстановительный ремонт относится к капитальному, отклоняется апелляционным судом как ничем не подтвержденная, о необходимости проведения экспертизы в рамках спора ответчиком не заявлено, доказательств того, что ущерб причинен не по вине ответчика, в материалы дела не представлено.

Более того, ссылаясь на то, что указанные недостатки являются следствием того, что капитальный ремонт не производился, ответчик при этом к истцу с письмами о необходимости проведения такого ремонта в период аренды не обращался, равно как и с требованием об обязании истца произвести такой ремонт, обратного в материалы дела не представлено.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 этой статьи).

Из указанных норм следует, что для возложения на должника (ответчика) обязанности по возмещению убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником принятых на себя обязательств, возникновение у кредитора (истца) убытков и их размер, причинно-следственную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств и возникшими у кредитора убытками, а также в предусмотренных законом или договором случаях вину должника.

При этом размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, что разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. При этом между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1 статьи 1064 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, истец представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между действиями ответчика и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением прав заявителя и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

В соответствии с разъяснениями п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При надлежащем исполнении арендатором обязанности по своевременному произведению текущего ремонта презюмируется возвращение арендодателю из аренды имущества в том состоянии, в котором его получил арендатор.

Как было отмечено ранее, права собственника, в случае ненадлежащего состояния возвращаемого имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. При этом наличие недостатков в возвращаемом помещении должно подтверждаться надлежащими доказательствами - актом возврата, в котором отражается состояние возвращаемого имущества.

Необходимость проведения восстановительного ремонта арендуемых помещений подтверждена актом приема-передачи помещений и актами возврата. Доказательств возврата помещений в технически исправном состоянии с учетом нормального износа ответчиком не представлено.

В отсутствие доказательств возврата помещений в надлежащем состоянии, наличие вины и причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца в виде реального ущерба является доказанным в рамках настоящего дела.

В этой связи доводы ответчика о недоказанности совокупности обстоятельств для привлечения его к ответственности в виде возмещения убытков в виде стоимости восстановительного ремонта представляются необоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ предусмотрено возмещение убытков в виде будущих расходов, необходимых для восстановления нарушенного права, их взыскание не ставится в зависимость от возможности или одновременности предъявления иска в отношении стоимости утраченного имущества или размера неполученных доходов (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 № 6773/11 по делу № А10-1940/2010).

В состав реального ущерба входят расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Согласно ответу от 01.07.2024 о возможности проведения ремонта и договору подряда № 15/2024 от 01.07.2024 стоимость работ и материалов по восстановительному ремонту в арендованных помещениях составила 206 082,74 руб.

Оснований полагать договор подряда и смету работ ненадлежащим доказательством по делу не имеется, поскольку размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, с учётом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, что разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, судом установлено, что 16.05.2024 при осмотре арендуемых нежилых помещений арендодателем были выявлены следующие нарушения пользования помещениями:

1. В полу части нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв. м выкопана смотровая яма глубина 103 см, ширина 66 см, длина 540 см без согласования с арендодателем.

2. Внутри части нежилого помещения № 2 площадью 114,0 кв. м снесена стена (перегородка).

3. На фасаде здания Блока предпродажной подготовки автомобилей Литер Т со стороны улицы Лермонтова (г. Омск), в котором расположены арендуемые ИП ФИО1 помещения, размещены рекламные вывески.

4. В нежилом помещении № 1 площадью 96,0 кв. м находится контейнер для сбора ТКО.

Аналогичные нарушения о размещении рекламной вывески в отсутствие согласования, наличии мусора в помещении (захламление), размещении смотровой ямы отражены в актах возврата помещений.

Согласно ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), в том числе и в отношении размера штрафа.

Согласно п. 2.3.5 договора аренды, арендатор обязан не производить без письменного разрешения арендодателя: перепланировку, перестройку, функциональное переоборудование помещения, любое изменение несущих конструкций здания и элементов таких конструкций, любое изменение ограждающих конструкций здания и элементов таких конструкций, сверление сквозных отверстий в любых конструкциях здания, изменение электрических, инженерных сетей и других коммуникаций за пределами зоны эксплуатационной ответственности арендатора, в том числе, но не ограничиваясь: модернизация, проводка дополнительных систем водоснабжения и водоотведения (канализации), установка дополнительных приборов учета, установка дополнительного оборудования отопления, установка интернет связи, монтаж/демонтаж какого-либо другого оборудования, использование фасадов зданий в качестве рекламы (как внутри, так и снаружи), в том числе установка и изменение информационных, информационно-рекламных табличек и вывесок, размещаемых за пределами помещения и другие необходимые улучшения, производимые в процессе коммерческой деятельности, производство любых неотделимых улучшений арендованных помещений,

В силу п. 4.13 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 12 000 руб. в случае нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.3.3, 2.3.4, 2.3.6-2.3.12, 2.3.16, 2.3.17-2.3.19 договора, а также в случае нарушения иных условий договора.

В соответствии с п. 4.14 договора аренды за нарушение арендатором обязательств, предусмотренных в пунктах 2.3.5, 2.3.15 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере ежемесячной арендной платы (фиксированного платежа), но не менее 25 000 (двадцати пяти тысяч) рублей в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения претензии за каждый выявленный факт нарушения.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2023 к договору аренды стороны договорились о том, что сумма ежемесячной арендной платы (фиксированного платежа) составляет 72 760 руб., а доводы ответчика об отсутствии указанного условия противоречит содержанию дополнительного соглашения, подписанного ответчиком.

Вопреки запрету, установленному п. 2.3.5 договора аренды, ответчик без письменного разрешения арендодателя выкопал смотровую яму, чем произвел перепланировку, перестройку, функциональное переоборудование помещения; произвёл изменение ограждающих конструкций здания и элементов таких конструкций, перепланировку, перестройку помещения; установил на фасаде здания рекламную вывеску.

Довод ответчика о том, что повреждения, указанные в актах возврата от 31.05.2024, 10.10.2024, 17.10.2024 и 24.10.2024, существовали ещё до заключения договора с ИП ФИО1, отклонены судом как несоответствующие материалам дела и не подтверждённые документально.

Из представленного в материалы дела письма следует, что арендатор направлял запрос в адрес истца на получение разрешения на возведение смотровой ямы, при этом из существа письма видно, что истцом такого разрешения дано не было, в связи с чем, суд первой инстанции сделал вывод о том, что смотровая яма не была возведена иным арендатором, находившимся в спорных помещениях до ответчика.

Несмотря на то, что арендатором, находившимся в спорных помещениях до ответчика, проводился техосмотр легковых автомобилей, то для этого наличие смотровой ямы не является обязательным условием, поскольку техосмотр легковых автомобилей возможен без смотровой ямы — для этого используют осмотровые эстакады или подъемник (Постановление Правительства РФ от 15.09.2020 № 1434 «Об утверждении Правил проведения технического осмотра транспортных средств, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»).

Апелляционный суд также отмечает, что в данном случае доводы ответчика о возведении смотровой ямы прежним арендатором не имеют значения, поскольку в материалах дела имеется письмо от 09.11.2022, в котором ООО «Автотехсоюз» просит переоформить договор аренды № 7Д-20, заключенный ранее с ООО «Автотехсоюз», на ИП ФИО1, а также отмечено, что обязательства будут исполнены ответчиком в полном объеме.

При этом указанное письмо подписано самим ФИО1, являвшимся директором ООО «Автотехсоюз», в связи с чем, ссылки ответчика на возведение смотровой ямы указанным обществом, с учетом его ликвидации, а также с учетом представленных в материалы дела доказательств, свидетельствует о наличии признаков в действиях ответчика злоупотребления правом, нежелании нести ответственность за нарушение условий договора.

Более того, с учетом вышеуказанного письма и указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции квалифицирует спорный договор аренды не как новый договора, а как фактическую замену стороны в договоре, в связи с чем, обязанности ООО «Автотехсоюз» в данном случае, в том числе по несению ответственности за выполненные им действия в рамках договора, были фактически переданы ответчику в порядке ст. 617 ГК РФ.

Вопреки доводам жалобы, указание в актах передачи помещений на покрытие пола плиткой не является доказательством наличия смотровой ямы в связи с обычаем оформления документов сторонами, в противном случае арендатор мог бы вносить любые изменения и ссылаться на наличие таких изменений при передаче имущества в аренду, что недопустимо.

Именно арендатор заинтересован при получений помещений в аренду зафиксировать все его недостатки, имеющиеся на момент такой передачи, для целей исключения возложения на него ответственности при возврате помещений, чего в данном случае сделано не было.

Аналогичным образом отклоняются ссылки апеллянта о недоказанности факта наличия перегородки при передаче помещения в аренду и об установлении рекламных вывесок прежним арендатором.

Согласно п. 2.3.3 договора аренды арендатор обязан поддерживать арендуемые помещения и прилегающую к ним территорию в чистоте и исправном состоянии, обеспечивать сохранность несущих конструкций, инженерных сетей, оборудования и коммуникаций арендуемых Помещений, устранять засоры водоотведения (канализации); восстанавливать и ремонтировать асфальтовое покрытие на прилегающей территории арендуемого помещения без права требования возмещения произведенных затрат. Организовать складирование твердых коммунальных отходов (ТКО) и производственных отходов (при наличии) и обеспечить их передачу специализированной организации для транспортирования, обработки, обезвреживания и захоронения в соответствии с законодательством Российской Федерации посредством заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными и производственными отходами (при наличии) с данной специализированной организацией. Стороны отдельно договорились, что твердые коммунальные и производственные отходы, которые образовались в процессе деятельности арендатора, являются собственностью арендатора. Место для складирования твердых коммунальных и производственных отходов, арендатор обязан согласовать с арендодателем.

Хранение мусора осуществлялось в неотведенном для этого месте, что является грубым нарушением условий договора, а также норм действующего законодательства, что отмечено в актах.

Ссылки апеллянта об обратном ничем не подтверждены, доказательств заключения договора со специализированной организацией на вывоз ТКО, на размещение контейнерной площадки в материалы дела не представлено.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, анализируя также поведение сторон, суд апелляционной инстанции установил, что позиция истца сводится к пассивному отрицанию факта поставки товара, без предоставления соответствующих доказательств, опровергающих обоснованные и подкрепленные доказательствами доводы ответчика, в связи с чем, нежелание истца предоставлять надлежащие доказательства свидетельствует об отказе стороны от опровержения того факта, на наличие которого обоснованно указывает ответчик.

Помимо изложенного, давая правовую оценку поведению сторон, суд апелляционной инстанции установил, что истец реализовал свое процессуальное право на предоставление соответствующих доказательств, кроме того, заявляя об необоснованности исковых требований, ответчик лишь приводит обобщенные тезисные несогласия с обоснованными и подкрепленными доказательствами доводами истца, при этом относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами возражения и собственные доводы не подтверждает (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанное процессуальное бездействие фактически возлагает на другую сторону обязанность опровергать отрицательный факт, вместе с тем положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают понятие процессуального бездействия в отсутствие уважительных причин, и отнесение неблагоприятных последствий такого бездействия именно на ту сторону, которая его допустила (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апеллянта о неверном расчете штрафа судом отклоняются, поскольку, как отмечено ранее, дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2023 к договору аренды стороны договорились о том, что сумма ежемесячной арендной платы (фиксированного платежа) составляет 72 760 руб., а доводы ответчика об отсутствии указанного условия противоречит содержанию дополнительного соглашения, подписанного ответчиком.

Учитывая, что ответчиком были допущены нарушения сроков по внесению арендных платежей, истцом также было заявлено требование о взыскании неустойки, которое было удовлетворено судом.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы, а также иных платежей, начисленных согласно договору аренды, арендодатель вправе, а арендатор обязуется оплатить пени в размере 0,1 % от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчёт неустойки, предусмотренной договором, проверен судом и признан верным, учитывает сумму долга, срок внесения оплаты и период просрочки. Ответчиком расчёт не оспорен, контррасчёт не представлен (ст. 9, 65 АПК РФ).

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с указанными выводами не содержит, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 августа 2025 года по делу № А60-42809/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

С.В. Коньшина

М.А. Полякова