АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,
официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва 25 февраля 2025 года Дело № А40-303810/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2025 года Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В. судей Красновой С.В., Федуловой Л.В.,
при участии в судебном заседании:
от ООО «Алтес» (онлайн) - ФИО1, Доверенность на право ведение дел в суде б/н от 15.02.2024 (передоверие от доверенности № б/н от 19.12.2023), диплом № 1-02219-03 от 09.07.2019
от Департамента городского имущества города Москвы (онлайн) - ФИО2, Доверенность ДГИ-Д-698/24 от 06.12.2024, диплом № 12936 от 31.12.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2024 и постановление
Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 по иску ООО «Алтес» к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
УСТАНОВИЛ:
ООО "Алтес" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) об
урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения - объекта недвижимости, общей площадью 236,9 кв. м (пом. 1Н), с кадастровым номером 77:01:0003007:3555, расположенного по адресу: <...>.
Арбитражный суд города Москвы решением от 21.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024, урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения - объекта недвижимости, общей площадью 236,9 кв.м. (пом. 1Н), с кадастровым номером 77:01:0003007:3555, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:
«3.1. Цена Объекта составляет 27 969 218 (Двадцать семь миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч двести восемнадцать) рублей, без учета НДС, в соответствии с Заключением эксперта № 194-ОЭ от 12 июля 2024 года, выполненным ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.
Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.
В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения,
или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.
НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».
Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).
Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 332 966 (триста тридцать две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) руб. 88 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).
Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.
Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»
Также суд взыскал с Департамента в пользу Общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб.
Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и условиях Департамента, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента и Общества в суд кассационной инстанции поступили заявления об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которые судом были удовлетворены. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 24.02.2025, 11 час. 15 мин., проводилось посредством использования веб- конференции. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.
От Общества поступил отзыв, в котором истец просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента – без удовлетворения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва. Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ
правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.10.2000 между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 1-1659/2000 от 27.10.2000, в редакции дополнительного соглашения от 13.08.2010 к договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 01-01659/2000 от 27.10.2000, дополнительного соглашения от 15.07.2015 к договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 01-01659/2000 от 27.10.2000, в соответствии с которым истец является арендатором нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения) общей площадью 236,9 кв. м (пом. 1Н), с кадастровым номером 77:01:0003007:3555, расположенного по адресу: <...>.
Департамент на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15.11.2023 № 95811 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> И, общей площадью 236.9 кв. м», направил 24.11.2023 в адрес Общества письмо № 33-6-632097/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества». Исходя из условий, предложенных Департаментом и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-8943 от 17.11.2023, цена объекта составляет 37 052 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.09.2023 № М869-3080-11/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от
02.09.2023 № 955/26-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами Договора и изменению не подлежит. Согласно письму от 23.06.2023 № 33-6-496615/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.
По мнению истца, указанная цена в договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов. Истец заключил договор с обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-право» на проведение оценки рыночной стоимости объекта, в соответствии с отчетом которого цена объекта составляет 13 742 554 руб.
Истец подписал 22.12.2023 проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом Исх. № 2212/1 от 22.12.2023 на № 33-6-632097/23-(0)-4 от 24.11.2023, отчетом № 0023Н-95 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003007:3555 общей площадью 236,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, переулок Токмаков, д. 14, стр. 3, пом. 1Н от 21 декабря 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в Департамент посредством Портала mos.ru.
Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 217, 307, 309, 310, 421, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Закона №
159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статей 3, 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», учли позицию, сформулированную в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», и обоснованно исходили из следующего.
Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.
Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.
Установив данные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключения судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что цена объекта недвижимости - нежилого помещения - объекта недвижимости, общей площадью 236,9 кв.м. (пом. 1Н), с кадастровым номером 77:01:0003007:3555, расположенного по адресу: <...> составляет 27 969 218 руб., без учета НДС и урегулировали возникшие разногласия сторон по указанной цене.
При этом, установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 332 966 руб. 88 коп.
Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза, дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В связи с урегулированием разногласий путем принятия редакции Общества судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы правомерно отнесены судом на Департамент (статьи 106, 110 АПК РФ).
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).
Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного
применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2024 и постановление
Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 по делу № А40303810/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий судья Е.В. Немтинова
Судьи С.В. Краснова
Л.В. Федулова