Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

12 ноября 2023 г.

Дело № А75-13682/2023

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 12 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кокориной К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Сургутского района (ОГРН <***>, дата присвоения ОГРН: 28.12.2002, ИНН <***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 05.10.2018) об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей сторон,

установил:

Администрация Сургутского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 6 %, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, о чем в ЕГРН 12.12.2018 сделана запись регистрации № 86:10:0101027:81-86/055/2018-1, кадастровый номер 86:10:0101027:81, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, строение 41 А, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта недвижимости, в то время как объект строительства не завершен.

Определением от 19.09.2023 судебное заседание по делу назначено на 07.11.2023 на 11 час. 45 мин.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Ответчик и третье лицо отзыв на иск не представили, ответчик требования не оспорил.

Истцом заявлено ходатайство об участии представителя в судебном заседании посредством веб-конференции, которое судом отклонено, принимая во внимание график проведения судебных заседаний суда с использованием систем видеоконференц-связи и веб-конференции на 07.11.2023, плотный график судебных заседаний суда и заблаговременное его формирование с учетом сложности дел и времени, необходимого для их рассмотрения, невозможность изменения графика рассмотрения других дел, организационно- техническая возможность для использования системы веб-конференции отсутствует.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией Сургутского района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2, действующая на основании свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя от 11.07.2011 №305860204000033 серия 86 № 002082142 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № 10974, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящий к категории земель «земли населённых пунктов», расположенный по адресу: Тюменская область, ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, ул. Строителей, строение 41 А, в территориальной зоне АТ «Зона автомобильного транспорта», кадастровый номер 86:03:0051507:18, общей площадью 0,222 га, вид разрешенного использования «Общественное питание» код (числовое обозначение) вида разрешенного использования (4.6), в целях использования: для завершения строительства закусочной «Мираж». Именуемый в дальнейшем «Земельный участок».

На земельном участке находится объект незавершённого строительства, принадлежащий арендатору на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.02.2014 сделана запись регистрации №86-86- 03/005/2014-691 (пункт 1.1. договора)

Договор заключён с 13.01.2016 по 13.01.2019. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка допускается только после заключения нового договора аренды.

23.01.2019 ведущим специалистом отдела по контролю и охране земель ДСЗО администрации Сургутского района ФИО3 проведено визуальное обследование земельного участка, расположенного в границах п. Солнечный, в результате осмотра установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% принадлежащий ФИО1 на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 12.12.2018 внесена запись регистрации № 86:10:0101027:81-86/055/2018-1, кадастровый номер 86:10:0101027:81, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, строение 41А, по результатам которого составлен акт № 8.

31.01.2022 ведущим специалистом отдела по контролю и охране земель ФИО4 проведено выездное обследование в отношении земельного участка площадью 222,0 кв.м. с кадастровым номером 86:03:0051507:18, по результатам которого составлен акт выездного обследования № 12 и составлен протокол осмотра земельного участка от 31.01.2022.

По результатам обследования установлено, что ограждение земельного участка отсутствует, доступ на земельный участок не ограничен, строительство не ведется, объект незавершенного строительства представлен в виде ленточного фундамента.

Как указывает истец, объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости не зарегистрированы.

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № 10974 заключен 23.01.2016, то есть после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, арендатором использовано.

Таким образом, выбранный истцом способ защиты своих прав путем изъятия объекта незавершенного строительства и продажи с публичных торгов является правомерным и соответствует обстоятельствам дела.

При этом, суд отмечает, что шестимесячный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии не завершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Нормы Закона № 171-ФЗ, регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а также пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы.

Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Постановлением № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, в соответствии с которыми публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона на шаг аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство.

После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

На основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит государственную пошлину на ответчика в размере 6 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации Сургутского района удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101027:81, степень готовности – 6 %, расположенный на земельном участке площадью 0,222 га, с кадастровым номером 86:03:0051507:18 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, строение 41 А, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова