Решение по делу № А58-9620/2024 от 05.03.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

05 марта 2025 года

Дело № А58-9620/2024

Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2025

Полный текст решения изготовлен 05.03.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Гуляевой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андросовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу кредитный союз "Алмазкредитсервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании произвести государственную регистрацию

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.02.2023, представлен паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2025 №03/2025, представлен паспорт, диплом.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу кредитный союз "Алмазкредитсервис" об обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности на имущество:

- гараж с офисными помещениями на 2 этаже, назначение: нежилое, общая площадь 797 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый (или условный номер): 14:35:108001:18693, адрес объекта: <...>;

- гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 176,7 кв.м., кадастровый (или условный номер): 14:35:210001:5090, адрес объекта: <...>;

- теплый склад с офисными помещениями, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 кв.м., инв.№ 98 401 000/ЯК1/001158, лит. П, П1, П2, кадастровый (или условный номер): 14:35:210001:5357, адрес объекта: <...>;

- теплый склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 258,2 кв.м., инв.№98 401 000/Як1/001158, лит. Д, кадастровый (или условный номер): 14:35:210001:4755, адрес объекта: <...>;

- котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 174,3 кв.м., инв.№ 98 401 000/ЯК1/001158, лит. Ж, Ж1, кадастровый (или условный номер): 14:35:210001:5658, адрес объекта: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, общая площадь 15781 кв.м., кадастровый (или условный номер): 14:36:104028:304, расположенный по адресу: <...>.

17.02.2025 в материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Суд в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщает к материалам дела поступившие документы.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме, пояснил, что имущество передано истцу и находится в его пользовании.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен полностью.

В судебном заседании в материалы дела ответчик представил для приобщения: расчет пени, неустойки и упущенной выгоды.

Суд, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Между сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом кредитный союз "Алмазкредитсервис" (ответчик, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (истец, арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (далее – Договор аренды) от 01.03.2022. Арендодатель предоставил Арендатору следующее недвижимое имущество в аренду с правом выкупа (далее - Имущество):

Стороны установили стоимость имущества в размере 125 000 000 (сто двадцать пять миллионов) руб. 00 коп. ( п.4.2. Договора аренды).

Истец указывает, что выполнил договорные обязательства в полном объеме, сумма в размере 125 000 000 руб. выплачена полностью, в подтверждение представлены платежные поручения.

В соответствии с п. 4.6. Договора после внесения выкупной цены в соответствии с условиями настоящего Договора, а также при условии арендной платы за весь период пользования, Имущество переходит в собственность Арендатора.

В связи с указанным в адрес ответчика направлено требование произвести регистрацию перехода права собственности на Имущество. Однако ответа на указанное требование не поступило.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что между сторонами 01.03.2022 заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа; согласно условиям договора, истец принял на себя обязательства по своевременной оплате: арендных платежей, выкупной стоимости имущества, налогов на имущество и земельный участок; несмотря на то, что выкупная стоимость имущества выплачена в полном объеме, но с нарушением установленных сроков, у истца имеется текущая задолженность по арендным платежам и налогам в размере 18 000 000 рублей.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему выводу.

На основании ст.ст.153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В развитие этого принципа статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность сторон договора по своему усмотрению устанавливать последствия расторжения договора, в том числе, исполненного сторонами.

В соответствии ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что арендная плата, а также выкупная стоимость имущества в размере 125 000 000 руб. выплачены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №40 от 22.04.2024 на сумму 10 000 000 руб., №101 от 31.07.2024 на сумму 10 000 000 руб., №29 от 06.06.2023 на сумму 1 000 000 руб., №1 от 06.07.2023 на сумму 1 000 000 руб., №2 от 13.11.2023 на сумму 1 999 000 руб., №80 от 02.07.2024 на сумму 5 000 000 руб., №98 на сумму 1 500 000 руб., №43 от 09.08.2023 на сумму 1 000 000 руб., №126 от 02.09.2024 на сумму 10 000 000 руб., №123 от 26.08.2024 на сумму 5 000 000 руб., №122 от 23.08.2024 на сумму 5 000 000 руб., №103 от 31.07.2024 на сумму 5 000 000 руб., №476 от 01.07.2022 на сумму 1 000 000 руб., №573 от 30.08.2024 на сумму 15 000 000 руб., №584 от 06.09.2024 на сумму 5 000 000 руб., №500 от 08.08.2024 на сумму 20 000 000 руб., № 452 от 30.05.2022 на сумму 1 000 000 руб., №493 от 02.08.2022 на сумму 1 000 000 руб., №517 от 31.08.2022 на сумму 1 000 000 руб., №543 от 07.10.2022 на сумму 1 000 000 руб., №564 от 31.10.2022 на сумму 1 000 000 руб., №576 от 30.11.2022 на сумму 1 000 000 руб., №596 от 29.12.2022 на сумму 1 000 000 руб., №602 от 30.01.2023 на сумму 1 000 000 руб., №69 от 06.06.2024 на сумму 15 000 000 руб., №1 от 29.03.2022 на сумму 500 000 руб., №432 от 28.04.2022 на сумму 1 000 000 руб., №8 от 27.02.2023 на сумму 1 000 000 руб., №23 от 03.04.2023 на сумму 1 000 000 руб., №14 от 03.05.2023 на сумму 1 000 000 руб., №193 от 23.10.2024 на сумму 1 000 руб.; актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2021 по 09.09.2024.

Актом приема-передачи от 01.03.2022 имущество передано арендатору.

Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Таким образом, поскольку договор сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, до настоящего времени договор не зарегистрирован, суд приходит к выводу, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Ответчик в письменном отзыве исковые требования не признает, указывая, что у истца имеется задолженность по арендным платежам и налогам в размере 18 000 000 руб.

Суд отклоняет указанный довод ответчика, поскольку при установлении судом факта выплаты арендной платы и выкупной стоимости в полном объеме, сам факт наличия, по мнению ответчика, задолженности по неустойке, пени и упущенной выгоды не может служить основанием для отказа истцу в реализации его предусмотренного законом права, указанные ответчиком требования подлежат рассмотрению в рамках иного судопроизводства.

Исходя из изложенного, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Определением суда от 05.12.2024 ходатайство истца о зачете госпошлины удовлетворено, произведен зачет государственной пошлины в размере 50 000 руб., уплаченной платежным поручением №169 от 08.10.2024.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах, расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в размере 50 000 рублей.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чемнаправляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальномсайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могутбыть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующегоходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела вобщедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив кредитный союз "Алмазкредитсервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) провести государственную регистрацию перехода права собственности на индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) на имущество:

- теплый склад с офисными помещениями, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 478,8 кв.м., инв.№ 98 401 000/ЯК1/001158, лит. П, П1, П2, кадастровый (или условный номер): 14:35:210001:5357, адрес объекта: <...>;

Взыскать с сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива кредитный союз "Алмазкредитсервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по госпошлине в размере 50 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья

А.В. Гуляева