АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
31 октября 2025 года Дело № А76-9666/2025
Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, ИНН <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, г. Челябинск, о взыскании 2 056 509 руб. 77 коп., при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 21.02.2025, удостоверение, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 07.04.2025, паспорт,
УСТАНОВИЛ:
КУИЗО г. Челябинска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик), в котором просит взыскать задолженность по договору аренды от 17.08.2017 УЗ № 015633-К-2017 за период с 15.12.2017 по 31.01.2022 в размере 1 411 652 руб. 26 коп, пени с 10.01.2018 по 31.01.2022 в размере 355 859 руб. 51 коп, продолжить начисление пени в размере 18% годовых на суммы задолженности 1 411 652 руб. 26 коп., задолженность по договору аренды от 17.08.2017 УЗ № 015633-К-2017 за период с 01.02.2022 по 13.09.2022 в размере 281 636 руб. 12 коп., пени по договору аренды за период с 02.03.2022 по 13.09.2022 в размере 7 361 руб. 88 коп, продолжить начисление пени в размере 18% годовых на суммы задолженности 281 636 руб. 12 коп.
Определением от 26.03.2025 исковое заявление принято к производству в общем исковом порядке.
В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. Определение суда, направленное третьему лицу по адресу места жительства, указанному в адресной справке, вернулось с отметкой органа связи «истек срок хранения».
В судебном заседании 21.10.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 31.10.2025. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.
Как следует из материалов дела, 17.08.2017 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Илана» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды УЗ № 015633-К-2017 земельного участка площадью 11 554 кв.м с кадастровым номером 74:36:0204003:1896, расположенного по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Мамина, для завершения строительства оздоровительного комплекса (участок № 1) (п. 1.1 договора).
Договор аренды заключен на основании п/п 10 п. 2 ст. 39.6, 39.17 ЗК РФ, выписок из ЕГРН от 04.07.2017 № 74/001/019/2017-86850 на объект незавершенного строительства от 04.07.2017 № 74/001/019/2017-86847 на земельный участок, заявления ООО «Илана».
Согласно п. 1.4 договор аренды заключен на три года с даты акта приема-передачи земельного участка.
Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 подтверждается актом приема-передачи земельного участка 17.08.2017.
Размер и сроки внесения платы за используемый земельный участок определены в приложении (Форма № 2), которое является неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора аренды). За используемый земельный участок арендатор обязан в течении действия договора вносить арендную плату ежемесячно в сроки, установленные в расчете арендной платы (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору аренды расчете.
12.12.2017 между ООО «Илана» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Мамина, с кадастровым номером 74:36:0204003:1949.
01.02.2018 между ООО «Илана» и ФИО1 заключен договор уступки прав по договору аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 ФИО1 передан по акту приема-передачи земельного участка от 01.02.2018.
В заявлении истец указал, что с даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1949 (с 15.12.2017) ИП ФИО1 приобрела право пользования земельным участком с кадастровым номером 74:36:0204003:1896.
До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 не возвращен.
Обязательство по внесению платы за пользование земельным участком по договору аренды ИП ФИО1 исполнялось ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по договору аренды за периоды:
- с 15.12.2017 по 31.01.2022 в размере 1 411 652 руб. 26 коп;
- с 01.02.2022 по 13.09.2022 в размере 281 636 руб. 12 коп.
Расчет платы за аренду земли произведен на основании решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».
В соответствии с п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 18 % годовых от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по своевременному внесению арендных платежей Комитетом начислены пени за периоды:
- с 10.01.2018 по 31.01.2022 в размере 355 859 руб. 51 коп;
- с 02.03.2022 по 13.09.2022 в размере 7 361 руб. 88 коп.
27.07.2025 в адрес ответчика направлена претензия № 9945 о выплате указанной задолженности, которая оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.
Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве от 12.05.2025 указал, что между ней (арендатор) и ИП ФИО2 (новый арендатор) заключен договор уступки прав от 26.12.2019, по условиям которого арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору краткосрочной аренды земельного участка от 17.08.2017 УЗ № 015633-К-2017 (п. 1.1 договора). Договор уступки прав арендатора зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2019 запись 74:36:0204003:1896-74/025/2019-11.
Как пояснил ответчик, арендодатель был уведомлен о смене арендатора спорного земельного участка, что подтверждается письмом КУИЗО г. Челябинска в адрес ФИО1, ФИО2 от 09.12.2020 № 45837, которым комитет уведомил о прекращении договора по сроку и обязании вернуть земельный участок.
Ответчик считает, что с 01.01.2020 не является арендатором спорного земельного участка, в связи с чем просил отказать в удовлетворении требований. Так же заявил о пропуске срока исковой давности.
Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора.
По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
П. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Истцом представлен расчет задолженности за период с 15.12.2017 по 31.01.2022, размер которой составляет 1 411 652 руб. 26 коп., а также за период с 01.02.2022 по 13.09.2022, размер которой составляет 281 636 руб. 12 коп.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Законом Челябинской области от 24.06.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», а также решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».
Произведенные истцом расчеты арендной платы и долга проверены судом, признаны обоснованным и арифметически верными.
Судом отклоняются доводы ответчика о том, что она являлась арендатором спорного земельного участка в период с 06.02.2018 по 31.12.2019 (до даты регистрации договора уступки прав от 26.12.2019 в ЕГРН), арендатором участка с 01.01.2020 является ФИО2, на него возложена обязанность по оплате за аренду, по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 был предоставлен в аренду для завершения строительства оздоровительного комплекса (п. 1.1.1 договора). В п. 1.3 договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого по договору купли-продажи от 12.12.2017 является ответчик.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Согласно правовой позиции, сформулированной в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
П. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также было разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, запятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, с даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0204003:1949 (с 15.12.2017) ИП ФИО1 приобрела право пользования земельным участком с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 и, как следствие, у нее возникла обязанность по оплате арендной платы.
Исходя из принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся для завершения строительства оздоровительного комплекса и иное использование земельного участка недопустимо, при этом ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства не являлся, договор уступки прав от 26.12.2019 квалифицируется судом как мнимая сделка.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.
В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст. 65, 168, 170 АПК РФ).
Отсюда следует, что при наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки, либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно недостаточно.
Заинтересованность ФИО2 в получении земельного участка в аренду для эксплуатации временной нестационарной автостоянки не является основанием для замены арендатора по договору земельного участка, предоставленного для завершения строительства.
Поскольку договор уступки прав от 26.12.2019 является ничтожной сделкой, не порождающей права и обязанности сторон с даты ее совершения (ст. 168 ГК РФ), обязанность по оплате арендной платы лежит на ответчике как собственнике объекта, расположенного на земельном участке.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В заявлении истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0204003:1896 Комитету по акту приема-передачи не возвращен.
Как разъяснено в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемого имущества (по акту приема-передачи) (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями.
Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.
Судом отмечается, что установление в п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.
В материалы дела представлен акт обследования от 13.01.2022, составленный кадастровым инженером ФИО5, которым установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0204003:1949 демонтирован. Данный акт истцом не оспорен.
Иных доказательств, позволяющих установить, что после расторжения договора стороны продолжали исполнять его условия, что на спорном земельном участке находился объект недвижимости, в деле не имеется.
П. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.
Аналогичная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908.
Доводы Комитета о том, что сведения о снятии с кадастрового учета и прекращении права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0204003:1949 были внесены в ЕГРН 13.09.2022, с учетом акта от 13.01.2022 не могут быть приняты в качестве доказательств фактического пользования ответчиком земельным участком.
Анализ указанных норм права и обстоятельств настоящего дела в совокупности позволяет суду сделать вывод о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с 15.12.2017 по 13.01.2022.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
По правилам статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В силу п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).
В п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ).
К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.
Исковое заявление поступило в арбитражный суд 24.03.2025 нарочно, о чем свидетельствует входящий штамп. Истцом заявлено о взыскании задолженности за период с 15.12.2017 по 13.09.2022.
Исходя из соотношения периода образования задолженности, а также даты обращения истца с заявленным иском и направления претензии, условий об оплате (поквартально), суд находит, что к моменту обращения в суд с иском срок исковой давности истек по требованиям за период с 15.12.2017 по 31.01.2022. Иное истцом суду не доказано, возражения на отзыв ответчика от истца в дело не поступили (ст. 65 АПК РФ).
Доказательства прерывания срока исковой давности по заявленным требованиям истцом в дело также не представлены.
Поскольку доказательств, подтверждающих совершения ответчиками действий, свидетельствующих о признании долга за заявленный период, материалы дела не содержат, в удовлетворении требования о взыскании задолженности и штрафных санкций за указанные периоды судом отказано в связи с истечением срока исковой давности.
На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем основания для ее распределения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).
3. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).
4. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.
5. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Д.М. Холщигина