Решение по делу № А40-148940/2024 от 30.12.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-148940/24-17-863

30 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлен 06 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем Сикоевым Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "СЗ "Варшавский" (ИНН <***>) к Управлению Росреестра по Москве (ИНН <***>) о признании незаконным решения от 24.04.2024 № КУВД-001/2024-1847357/5

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО1 (доверенность от 13.01.2025, до перерыва), ФИО2 (доверенность от 09.01.2025 г.), от ответчика: ФИО3 (доверенность от 28.01.2025г. № Д-43/2025).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Варшавский" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 24.04.2024 N КУВД-001/2024-1847357/5.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2024 по делу № А40-148940/24-17-863, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 июня 2025 г. вышеуказанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, поскольку суды нижестоящих инстанций, установив, что на земельном участке были введены в эксплуатацию несколько многоквартирных домов, не проверили обстоятельства возникновения права собственности на первое помещение в каждом из домов, не дали оценку возможности применения положений жилищного законодательства ко всем объектам недвижимости, расположенным на земельном участке.

В судебном заседании 01 октября 2025 объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 06 октября 2025.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении, письменных пояснениях, возражениях на отзыв Управления.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования решения Управления, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, учитывая при этом указания суда кассационной инстанции, на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Общества подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033, по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш Варшавское, з/у 170Е, запись регистрации 77:05:0008007:14033-77/011/2020-1 от 02.07.2020.

На указанном земельном участке велось строительство многоквартирных жилых комплексов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, которые полностью завершены. В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора N 77-219000-010884-2022 от 11.08.2022 и разрешением Мосгосстройнадзора N 77-05-011473-2023 от 23.06.2023 объекты введены в эксплуатацию.

Регистрация права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в одном из жилых многоквартирных домов произведена 07.09.2022, что

подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.09.2022 (запись о государственной регистрации N 77:05:0008007:15820-77/060/2022-1 от 07.09.2022). В связи с переходом права собственности на жилые помещения в жилом многоквартирном доме к участникам долевого строительства и покупателям квартир вещные права на земельный участок у собственника прекратились.

Общество 21.09.2023 обратилось в МФЦ с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш Варшавское, з/у 170Е.

Управление 03.10.2023 приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности, указав, что необходимо сформировать земельные участки под соответствующими многоквартирными домами, представить заявление о регистрации права общей долевой собственности на земельные участки как на общее имущество собственников помещений; документы, подтверждающие исполнение застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства.

Заявителем 18.01.2024 подано в управление заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Обществом 19.01.2024 подано заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок.

Управлением 25.01.2024 вынесено решение о приостановлении регистрации прекращения права собственности на земельный участок по тем основаниям, что необходимо представить документы, подтверждающие отнесение земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома и документы, подтверждающие исполнение застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства.

Управлением 24.04.2024 вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш. Варшавское, з/у 170Е, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации права N КУВД-001/2024-1847357/5, в связи с тем, что в отношении земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, отсутствуют сведения о передаче застройщиком всех объектов участникам долевого строительства; отсутствуют сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.

Посчитав вышеуказанный отказ Управления Росреестра по Москве незаконным, заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя требования ООО "СЗ "Варшавский", суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение

подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Положениями ч. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ и ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Из положений ч. ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Частью 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ и ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для отказа обществу в удовлетворении заявления о прекращении права собственности на земельный участок.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 «с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им...С учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды».

Застройщик выполнил свои обязанности по строительству многоквартирных жилых домов и с момента ввода жилых домов в эксплуатацию, фактически не осуществляет владение и пользование данным земельным участком.

В силу требований закона, а именно вышеуказанных п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 5 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник (в данном случае застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

При наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращении права собственности застройщика на земельный участок.

Заявление застройщика (Заявителя) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие осуществление государственной регистрации права собственности на квартиры на основании договора купли-продажи и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Таким образом, в силу закона право собственности на земельный участок принадлежит лицам, принявшим от застройщика (общества) объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: <...> з/у 170Е.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 27.06.2025, суд отмечает следующее.

В случае расположения на земельном участке одного многоквартирного дома с учетом положений жилищного законодательства право собственности на такой земельный участок переходит с учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ко всем правообладателям помещений введенного в эксплуатацию многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в этом многоквартирном доме.

В случае расположения на земельном участке нескольких объектов недвижимости, судам необходимо установить как факт ввода в эксплуатацию каждого объекта капитального строительства, которому присвоен отдельный кадастровый номер как объекту недвижимости, так и обстоятельства возникновения права собственности первого лица на помещение именно в этом объекте недвижимости, а равно, необходимо дать правовую оценку возможности применения положений жилищного законодательства ко всем объектам недвижимости, расположенным на таком земельном участке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 77:05::0008006:4578, 77:05:0008007:12456, 77:05:0008007:12561, 77:05:0008007:12567, 77:05:0008007:12573, 77:05:0008007:12574, 77:05:0008007:12594, 77:05:0008007:15097, 77:05:0008007:15113, 77:05:0008007:15139, 77:05:0008007:6072, 77:05:0008007:16064, 77:05:0008007:15851, 77:05:0008007:15587, 77:05:0008007:15586, 77:05:0008007:15374, 77:05:0008007:15162, 77:05:0008007:15161, 77:05:0008007:15160, 77:05:0008007:15159, 77:05:0008007:15158, 77:05:0008007:15157, 77:05:0008007:15156, 77:05:0008007:15155, 77:05:0008007:15154, 77:05:0008007:15153, 77:05:0008007:15152, 77:05:0008007:15151, 77:05:0008007:15150, 77:05:0008007:15149, 77:05:0008007:15148, 77:05:0008007:15147, 77:05:0008007:15146, 77:05:0008007:15145, 77:05:0008007:16328, 77:05:0008007:17715, 77:05:0008007:17521, 77:05:0008007:17327, 77:05:0008007:17063, 77:05:0008007:16824, 77:05:0008007:16560, 77:05:0008007:16559, 77:05:0008007:16558, 77:05:0008007:16557, 77:05:0008007:17724, 77:05:0008007:17723, 77:05:0008007:17722 (т. 1 л.д. 15).

Как установлено судом, из перечисленных судом объектов недвижимости с кадастровыми номерами, 11 из них являются многоквартирными жилыми домами (корпусами), остальные - сооружения коммунального хозяйства, которые предназначены для обслуживания многоквартирных домов.

Так, согласно общедоступным сведениям с публичной кадастровой карты с сайта Росреестра объекты недвижимости имеют следующее назначение: 77:05:0008006:4578 - телефонная канализация, 77:05:0008006:12456 - тепловая сеть, 77:05:0008006:12561 - тепловая сеть, 77:05:0008006:12457 – канализация, 77:05:0008006:12573 - сети водоотведения, 77:05:0008006:12574 - сети водоотведения, 77:05:0008006:12594 - бытовая канализация, 77:05:0008006:15097 – водосток, 77:05:0008006:15113 – канализация, 77:05:0008006:15139-водопровод, 77:05:0008006:16064 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:15851 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:15587 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:15586 - блочно-комплектная трансформаторная подстанция, 77:05:0008006:15374 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:15162 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:15161 – канализация, 77:05:0008006:15160 - кабельная линия 10Кв, 77:05:0008006:15159 – канализация, 77:05:0008006:15158 - наружное освещение, 77:05:0008006:15157 - дождевая канализация, 77:05:0008006:15156-дождевая канализация, 77:05:0008006:15155 – канализация, 77:05:0008006:15154-дождевая канализация, 77:05:0008006:15153 - дождевая канализация, 77:05:0008006:15152 - кабельная линия 0,4 Кв,

77:05:0008006:15151 – канализация, 77:05:0008006:15150-канализация, 77:05:0008006:15149 - дождевая канализация, 77:05:0008006:15148 – канализация, 77:05:0008006:15147 - кабельная канализация связи, 77:05:0008006:15146-дождевая канализация, 77:05:0008006:15145 - дождевая канализация, 77:05:0008006:16328 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:17715 – водопровод, 77:05:0008006:17521 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:17327 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:17063 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:16824 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:16560 - многоквартирный дом, 77:05:0008006:16559 - выпуски ливневой канализации, 77:05:0008006:16558 - выпуски хозяйственно-бытовой канализации, 77:05:0008006:16557 - ливневая канализация, 77:05:0008006:17724 - кабельная линия 0,4 Кв, 77:05:0008006:17723 - бытовая канализация, 77:05:0008006:17722 - наружная сеть электроосвещения.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 расположены многоквартирные дома и сооружения, предусмотренные для обслуживания указанных домлв, следовательно, к настоящим правоотношениям применяются положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 36 ЖК РФ, ст. 131, 238, 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ, ст. 13, ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ.

При этом, довод Управления Росреестра г. Москвы о том, что на данном земельном участке расположено нежилое здание, в отношении которого положения жилищного законодательства не подлежат применению, отклоняется судом, так как опровергается сведениями об объектах недвижимости с сайта Росреестра, из которых следует, что на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 не расположено нежилое здание, к которому не применяются положения ЖК РФ.

В соответствии с пп. ж) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты.

В соответствии с позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу N А56-21432/2021, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, земельный участок, сформированный для многоквартирного жилищного строительства, продолжает использоваться застройщиком до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Из изложенного следует, что вместе с переходом прав на помещения (квартиры) в построенных жилых домах к участникам долевого строительства (иным собственникам) прекращается право собственности на земельный участок у заявителя по настоящему делу, а соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности данного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился спорный земельный участок.

При этом, как установлено судом, на все 11 корпусов многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности первого лица в следующие сроки: 1) в отношении корпуса 1: 14.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ФИО4 на квартиру № 204, - 17.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 189; в отношении корпуса 2: 21.08.2023 г. зарегистрировано право собственности за ФИО5 на квартиру № 131, 21.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 7; в отношении корпуса 3: 27.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ФИО6 квартиру № 203, 27.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 102; в отношении корпуса 4: 27.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ФИО7- на квартиру № 182, 28.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 206; в отношении корпуса 5: 16.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ФИО8 на квартиру № 38; в отношении корпуса 6: 01.08.2023 г. зарегистрировано право собственности за ФИО9 на квартиру № 152, 31.07.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 82; в отношении корпуса 7: 13.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ФИО10 на квартиру № 142; 09.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 108; в отношении корпуса 8: 26.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ФИО11 на квартиру № 16; 16.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 14; в отношении корпуса 9: 13.09.2022 г. зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО12, ФИО13 на квартиру № 152; в отношении корпуса 10: 22.09.2022 г. зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО14, ФИО15 на квартиру № 111; 29.03.2023 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 150; в отношении корпуса 11: 15.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ФИО16 на квартиру № 207, 07.09.2022 г. зарегистрировано право собственности за ООО «СЗ «Варшавский» на квартиру № 63.

Минстрой России в письме от 10.10.2017 г. № 36323-пс/07 разъяснил, что границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительной деятельности. При этом градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.

Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно не противоречит нормам действующего законодательства РФ.

Минэкономразвития РФ разъяснило в письме от 10.12.2010 г. № Д23-5067, что раздел земельного участка, на котором расположено несколько многоквартирных домов, является правом, а не обязанностью владельцев помещений как собственников земельного участка, поскольку совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.

Также Минэкономразвития РФ в письме от 27.09.2011 г. № Д23-4059 указало, что отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, нахождение на одном земельном участке с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 нескольких корпусов единого жилого комплекса, не является нарушением земельного законодательства и не свидетельствует о не формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Исходя из ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Отказывая в регистрации прекращения права собственности на земельные участки, Управление Росреестра по Москве неправомерно указало на отсутствие документов, подтверждающих отнесение земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.

При наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Заявление застройщика (заявителя) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

При таких обстоятельствах отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации прекращения права собственности в связи с отказом от такого права, не может являться законным.

При этом, ссылка Управления Росреестра по Москве на то, что проект межевания территории квартала в виде отдельного документа не разрабатывался, противоречит существующему положению дел и выходит за пределы компетенции Управления.

Выданное Мосгосстройнадзором разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу ст. 55 Гр К РФ удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Согласно Выписке из ЕГРН спорный земельный участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Иных требований к застройщикам в части формирования (образования) земельных участков законом не предусмотрено.

Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены поправки в статью 16 Федерального закона N 189-ФЗ, регулирующую вопросы, связанные с земельным участком под многоквартирным домом. В частности, закон предусматривает возможность образования земельного участка под многоквартирным домом при отсутствии обращений собственников помещений данного многоквартирного дома.

Также установлено, что в целях образования земельного участка под многоквартирным домом все необходимые действия, предусмотренные законом, совершаются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления, для данных уполномоченных органов утверждены дополнительные обязанности.

Именно Департамент городского имущества города Москвы как уполномоченный орган по формированию земельных участков сам обращается с заявлением о проведении его государственного кадастрового учета в федеральный орган исполнительной власти.

Действующее законодательство о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. В таком случае предполагается возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. Такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 N 36323-НС/07, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 N 309-КГ16-5754, в письме Управления Росреестра от 10 февраля 2022 г. N 14-01167/22@.

Застройщик указывал, что в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса в составе многоквартирных домов, школы с блоком ДОО, паркингом и многофункциональным комплексом.

Право собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 прекращено, в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещении в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

Право собственности заявителя в отношении земельного участка прекратилось в силу закона с даты первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, Управлением должна была быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности заявителя на указанный земельный участок.

В настоящем случае представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства и содержали всю необходимую информацию для государственной регистрации прекращения права собственности в отношении спорных земельных участков.

Аналогичные положения содержатся в абз. 4 и 5 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Земельный участок для возникновения в отношении него права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме должен быть образован (сформирован) в установленном порядке, в том числе поставлен на государственный кадастровый учет, как земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2017 N 307-ЭС16-17333 по делу N А13-15131/2015, от 06.04.2017 N 5-КГ16-236, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).

Как разъяснено в п. 66 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО17, ФИО18 и ФИО19", в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Заявитель представил в Управление Росреестра по Москве доказательства регистрации права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в каждом доме жилого комплекса.

В связи с переходом права собственности на жилые помещения в жилом многоквартирном доме к участникам долевого строительства и покупателям квартир вещные права на земельный участок у собственника прекратились.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию), передачу участникам долевого строительства квартир, а также государственную регистрацию права собственности на квартиры за участниками долевого строительства заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Кроме того, межевание земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш. Варшавское, з/у 170Е, невозможно по следующим основаниям.

Расположение многоквартирных домов представляет собой единый, замкнутый контур с проездом; эти многоквартирные дома имеют общую социальную и инженерную инфраструктуру.

Решение о разделении земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, будет противоречить существующему благоустройству придомовой территории и приведет к ухудшению комфортных условий проживания и свободного использования жителями дворовой территории и общих элементов благоустройства (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 307-ЭС21-19001 делу N А42-5028/2020).

Дворовое пространство предназначено для пешеходных прогулок, игр детей, отдыха взрослых.

В части инженерно-технического обеспечения жилой комплекс, состоящий из корпусов, имеет единые коммуникации.

С учетом требований, определенных градостроительным регламентом для зоны, в которой расположен многоквартирный дом, о минимальной площади земельного участка под многоквартирным домом, и количества квартир в МКД, расположенных в границах земельного участка, образование земельного участка под каждым указанным многоквартирным домом путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 не представляется возможным ввиду несоблюдения требуемого минимального размера образуемых земельных участков.

Спорный земельный участок под многоквартирными домами, является образованным, обладает уникальными характеристиками, позволяющим идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирных домов с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российский Федерации.

Таким образом, ввиду компактного расположения всех 11 корпусов на одном земельном участке, наличия общего инженерного оборудования, соблюдения в ходе строительства требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а доказательств обратного ответчиком не представлено, препятствий для расположения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не усматривается.

Аналогичная правовая позиция нашла отражения в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.09.2011.

Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено, в связи с чем требование Управления о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, не основано на законе.

Совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.

Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

На основании статей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

Следовательно, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества-имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств того, что размещение нарушает нормы земельного и градостроительного законодательства, отсутствуют препятствия для прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

При этом суд отмечает, что нахождение на земельном участке блочно-комплектной трансформаторной подстанции с кадастровым номером 77:05:0008006:15586, не свидетельствует невозможности применения норм Жилищного кодекса РФ и не является препятствием для регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Трансформаторная подстанция - электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, РУ, устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений (п. 4.2.6 Правил устройства электроустановок, утв. Приказом Минэнерго РФ от 20.06.2003 N 242).

Трансформаторные подстанции входят в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, письмо Минэкономразвития России от 26.07.2Cfl 1 N ОГ-Д23-595).

Аналогичная позиция закреплена в ст. 36 ЖК РФ.

Поскольку трансформаторная подстанция, как и сети предназначены для обслуживания всех корпусов Многоквартирного жилого комплекса, данный объект не может иметь иного назначения и препятствовать прекращению права собственности застройщика на земельный участок, который больше ему не принадлежит в силу закона.

При этом, как указано выше, из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 не расположено нежилое здание, к которому не применяются положения ЖК РФ.

Утверждение Управления Росреестра по Москве о том, что отказ в прекращении права собственности на земельный участок вызван тем, что часть участка подлежит обременению публичным сервитутом для сквозного проезда, отклоняется судом, так как не соответствует положениям ст. 23 ЗК РФ, ст. 274,275 ГК РФ.

Публичный сервитут устанавливают своим решением исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Исходя из содержания п. 1 ст. 275 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом другому лицу.

Соответственно, установление публичного сервитута не входит в полномочия Управления Росреестра по Москве и не влияет на регистрацию перехода права собственности.

Ссылка регистрирующего органа на наличие в ЕГРН в отношении земельного участка актуальных сведений о договорах участия в долевом строительстве отклоняется судом, так как не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 этого Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

С учетом изложенного, для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок не имеет правового значения факт обременения земельного участка залогом.

Земельный участок изначально был сформирован застройщиком как для строительства, так и для последующей эксплуатации возведенных на нем многоквартирных домов. Иных объектов недвижимости на земельном участке не расположено.

Следовательно, довод Управления Росреестра по Москве о том, что регистрация прекращения права заявителя невозможна ввиду отсутствия согласия залогодержателя, не может являться основанием для отказа в регистрации прекращения права собственности на участок.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у Управления Росреестра по г. Москве имелся весь комплект документов, предусмотренных законом для государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок, и его отказ в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)

органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "СЗ "Варшавский".

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 24.04.2024 № КУВД-001/2024-1847357/5.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации прекращения права собственности ООО "СЗ "Варшавский" на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0008007:14033 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Южное, ш. Варшавское, з/у 170Е.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "СЗ "Варшавский" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.Б. Полякова