АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,
сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Уфа Дело № А07-5132/2023
31 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.08.2023
Полный текст решения изготовлен 31.08.2023
Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коневой Е.А. , рассмотрев дело по иску
Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к акционерному обществу "Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>)
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН: <***>)
о взыскании арендной платы в размере 665 466,51 руб. за период с 01.07.2019 по 17.03.2022, пени в размере 156 926,82 руб. за период с 11.07.2019 по 17.03.2022 по договору аренды №5/т-12 от 15.05.2012
при участии в судебном заседании:
от истца – ФИО1, доверенность от 14.02.2023, паспорт, диплом
от ответчика – ФИО2, доверенность №80 от 21.12.2022, паспорт, диплом
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу "Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>)о взыскании арендной платы в размере 665 466,51 руб. за период с 01.07.2019 по 17.03.2022, пени в размере 156 926,82 руб. за период с 11.07.2019 по 17.03.2022 по договору аренды №5/т-12 от 15.05.2012.
От истца 24.04.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении выписки на земельный участок, приобщено.
От ответчика в судебном заседании поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому указал что договор прекратил свое действие в 2015, основания для начисления и оплаты арендной платы по договору отсутствуют, приобщено.
От истца 24.04.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении выписки на земельный участок, приобщено.
От ответчика в судебном заседании поступил отзыв на исковое заявление, приобщено.
От ответчика в судебном заседании поступили выписки из ЕГРН, приобщено.
От истца в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.
Истец исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.
Исследовав материалы и обстоятельства дела, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, 15.05.2012 между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Арендодатель) и Муниципальным унитарным предприятием инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 5/T-I2, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка, с кадастровым номером 02:55:020401:33, расположенный по адресу: Калининский район города Уфы Республики Башкортостан, в жилом районе «Инорс» (часть квартала №7 а, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 33 070 кв.м.
Согласно п.3.1. Договора, срок аренды устанавливается с 15.05.2012г. по 15.05.2015.
Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены п.4.1-4.9 Договора аренды земельного участка.
И соответствии и. 4.7 ежегодная арендная плата, сложившаяся в ходе аукциона начиная со второго года аренды оплачивается в соответствии с графиком платежей, установленном в договоре аренды земельного участка.
Вышеназванный договор аренды прекращен с 18.03.2022.
В соответствии с п. 4.8, неиспользование Арендатором Участка не является основанием для невнесения арендной платы.
За период действия договора аренды арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плазу, в связи с чем, имеется задолженность по арендной плате в размере 665 466,51руб. за период е 01.07.2019 но 17.03.2022.
В соответствии с п. 7.1 Договора аренды земельного участка, сторонами предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной плазы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 7.3 в случае невозвращения Участка Арендодателю при прекращении договора в срок, установленный п. 5.4.13 договора, Арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с п. 3.4 договора, уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
01.12.2022Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан направило претензию ответчику исх. № АМ-М04-06- 3/5373 об имеющейся задолженности по договору аренды и необходимости ее погасить, однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.
Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Ответчик исковые требования не признал по доводам отзыва и дополнения к отзыву, указал, что договор прекратил свое действие в 2015, основания для начисления и оплаты арендной платы по договору отсутствуют, заявил ходатайство о применении сроков исковой давности.
Согласно ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Ответчик, возражая против исковых требований, заявил о пропуске срока исковой давности.
Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявленной стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.
В силу ст. 200 ГК Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно ст. 203 ГК РФ течение исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга, между тем, суду не представлены какие-либо документы, подтверждающие обстоятельства, влияющих на течение срока исковой давности, ведущих к его приостановлению либо перерыву.
Истцом доказательств совершения ответчиком таких действий не представлено.
Данная категория споров не относится к спорам, на которые в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяется исковая давность.
С настоящим иском Управление обратилось в суд 27.02.2023, согласно отметке отдела делопроизводства суда.
Истцом заявлены требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 665 466,51 руб. за период с 01.07.2019 по 17.03.2022, пени в размере 156 926,82 руб. за период с 11.07.2019 по 17.03.2022 по договору аренды №5/т-12 от 15.05.2012.
Пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ по делу №301-ЭС16-537 от 06.06.2016, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды. Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Договор аренды заключается на срок, определенный договором или неопределенный срок (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Судом установлено, земельный участок по договору №5/Т-12 был предоставлен в аренду по адресу: Калининский район ГО г.Уфа РБ, в жилом районе «Инорс» (часть квартала №7А), для жилищного строительства.
Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания населения в квартале 7А жилого района «Инорс» в Калининском районе ГО г.Уфа РБ, расположенный по адресу: г.Уфа, ФИО3, д.27 введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU03308000-43-ЖА от 31.10.2014,№RU03308000-61-ЖА от 30.12.2014, №RU03308000-13-ЖА от 31.03.2015, №02-RU03308000-516Ж-2013 от 26.08.2015, №02-RU03308000-516Ж-2013 от 18.12.2015.
В материалы дела ответчиком представлены акты приема-передачи жилых помещений в собственность.
Согласно положениям ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (да ее - ЖК РФ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного земельного участка.
Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Согласно ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» права застройщика на находящийся в залоге или субаренде земельный участок прекращаются с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором он возведен, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
При возникновении же права собственности на объект долевого строительства, как гласит ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, что предусмотрено также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Таким образом, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит смена собственника и совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право общедолевой собственности на земельный участок под спорным жилым домом, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных отношений между истцом и ответчиком, и соответственно у ответчика отсутствуют обязательства по уплате арендных платежей с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства в многоквартирном жилом доме на квартиру.
Истец надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований не представил, наличие сведений о государственной регистрации права собственников помещений в многоэтажном жилом доме документально не опроверг и не оспорил.
В связи с вышеизложенным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку истец в силу требований подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований такого истца (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах")
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.Т. Вафина