Решение по делу № А74-5842/2023 от 25.06.2025 | АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Абакан

25 июня 2025 года

Дело № А74-5842/2023

Резолютивная часть решения принята 09 июня 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 25 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём Ю.В. Девяшиной рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфагрупп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании солидарно 203 809 064 руб. 05 коп.

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 56 042 808 руб. 45 коп.,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АРТТЕК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Союз КВК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14,

с участием Прокуратуры Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) – директора ФИО15 на основании выписки из ЕГРЮЛ, при предъявлении паспорта (посредством веб-конференции); представителей ФИО16 по доверенности от 19.05.2023, при предъявлении диплома от 27.07.2001, ФИО17 по доверенности от 20.11.2024, при предъявлении диплома от 06.07.2000, ФИО18 по доверенности от 26.05.2025;

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) - ФИО19 по доверенности от 31.08.2023, при предъявлении удостоверения адвоката от 23.07.2019, ФИО20 по доверенности от 18.08.2024;

ответчика по первоначальному иску ООО СЗ «Альфагрупп» - ФИО21 по доверенности от 31.03.2025, при предъявлении диплома от 02.07.1999.

Общество с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» (далее – ООО «ДСК», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» (далее – ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», ответчик) о взыскании 209 787 821 руб. 16 коп., в том числе 160 929 595 руб. 86 коп. долга, 48 858 225 руб. 30 коп. неустойки за период с 01.05.2023 по 31.07.2023 по договору купли-продажи от 11.01.2023.

Определениями от 18.09.2023, 31.10.2023, 23.11.2023, 18.12.2023, 04.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Альфагрупп», общество с ограниченной ответственностью «АРТТЕК», общество с ограниченной ответственностью «Союз КВК», индивидуальный предприниматель ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14.

Определением от 28.01.2025 удовлетворено заявление о вступлении в дело прокурора Республики Хакасия на основании части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 16.05.2024 общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфагрупп» (далее – ООО СЗ «Альфагрупп») привлечено к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску.

Определением от 06.03.2024 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» об уменьшении цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 19:01:050102:7773 по договору купли-продажи от 11.01.2023 на 39 792 000 руб., то есть до 260 208 000 руб.

Определением от 28.06.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы. Определением от 05.11.2024 производство по делу возобновлено.

Истцы по первоначальному и встречному иску неоднократно увеличивали и уменьшали размер требований.

В судебном заседании 09.06.2025 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований по первоначальному иску до 203 809 064 руб. 05 коп., из них 79 449 142 руб. 79 коп. основной долг, 124 359 921 руб. 26 коп. неустойка за период с 01.05.2023 по 04.04.2024 по договору купли-продажи от 11.01.2023.

В судебном заседании 09.06.2025 принято уточнение встречных исковых требований, согласно которому ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» просило взыскать с ООО «ДСК» 56 042 808 руб. 45 коп. переплаты по договору купли-продажи от 11.01.2023.

В судебном заседании представители ООО «ДСК» поддержали исковые требования с учетом уменьшения их размера, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представители ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» просили отказать в удовлетворении исковых требований ООО «ДСК», встречный иск удовлетворить.

Представитель ООО СЗ «Альфагрупп» поддержал позицию ООО СЗ «Сибирь Девелопмент».

Третьи лица не направили представителей для участия в судебном заседании. О дате, времени, месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, извещены посредством направления определения по адресу регистрации, а также публично, путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru. При изложенных обстоятельствах в силу части 6 статьи 121, статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещёнными о дате, времени, месте судебного разбирательства и рассмотрел дело в их отсутствие.

Истец по первоначальному иску в письменных пояснениях, представленных в суд 08.04.2025, 07.05.2025, 28.05.2025 возражал против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на следующее:

- передача 7 спорных квартир гражданам согласована сторонами в договоре от 29.11.2022 № 1, в связи с чем признание права собственности на указанные квартиры за гражданами в судебном порядке не свидетельствует о причинении ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» убытков в виде уменьшения площади передаваемых ему (покупателю) жилых помещений. В результате, исходя из расчетов ООО «ДСК» в собственность ответчику перешло 4 965,3 кв.м жилых помещений, не включая спорные квартиры №№ 64, 65, 69, 99, 102, 113, 128,

- площадь квартир, на которую ответчик пытается уменьшить цену договора, учтены при установлении общей квадратуры жилой площади, передаваемой по договору. Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, поведения сторон при заключении и после заключения договора, спорные семь квартир должны были быть внесены в приложение № 1 к договору и подлежали передаче третьим лицам,

- уменьшение жилой площади в многоквартирном доме явилось следствием действий самого ответчика, а именно внесения изменений в проектную документацию (перепланировки квартир);

- перечень подрядчиков, которые осуществляли работы на объекте, и стоимость работ надлежащим образом не согласованы ответчиком, поскольку ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» направляло истцу уже заключенные, в том числе исполненные, договоры. В связи с этим у продавца не возникла обязанность оплачивать данные работы;

- поручительство ООО СЗ «Альфагрупп» не прекратилось, поскольку иск к поручителю предъявлен в сроки, предусмотренные статьей 367 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление от 24.10.2023 ответчик ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» возражал против удовлетворения иска, указывая на то, что с учетом условий договора купли-продажи от 11.01.2023 на его стороне возникла переплата по указанному договору, поскольку из стоимости объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом договора, следует исключить: понесенные ответчиком расходы на завершение строительства, ввод его в эксплуатацию, оплату задолженностей, связанных с объектом, перед третьими лицами, стоимость недостающей площади жилых помещений из расчета 120 000 руб. за квадратный метр, в связи с отчуждением ряда квартир истцом физическим лицам. Выразил несогласие с представленным истцом расчетом неустойки, поддержал ранее заявленные доводы, заявил о несоразмерности неустойки последствиям нарушениям обязательства в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик по первоначальному иску в письменных пояснениях от 07.05.2025 указал на следующее:

- истец по первоначальному иску намеренно не включил часть квартир в приложение №1 к договору от 11.01.2023, содержащее перечень жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче третьим лицам, чтобы соблюсти условие о передаче покупателю 5 000 кв.м.;

- со стороны ответчика по первоначальному иску представлены исчерпывающие доказательства совершения действий по согласованию расходов на завершение строительства объекта. При этом истцом реализовано право оспорить стоимость оплаченных ответчиком работ в рамках настоящего дела, по его ходатайству проведена судебная строительно-техническая экспертиза;

- с учетом семи спорных квартир общая проектная площадь жилых помещений, поступивших в собственность ответчика, составляет 4827 кв.м, в связи с чем цена договора подлежит уменьшению.

ООО СЗ «Альфагрупп» в пояснениях, представленных в суд 02.05.2024, 27.02.2025 полагало, что в удовлетворении первоначального иска следует отказать, а встречный иск подлежит удовлетворению. Просило в удовлетворении требований ООО «ДСК» к нему отказать, сославшись на истечение срока поручительства по договору от 11.01.2023.

Третьи лица ИП ФИО1, ООО «Союз КВК» в отзывах на исковое заявление от 18.12.2023 поддержали позицию ООО СЗ «Сибирь Девелопмент».

Истцом в судебном заседании 07.05.2025 заявлено о фальсификации доказательства – квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 № 15 об оплате ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» в пользу ООО «Союз КВК» 15 000 000 руб. по договору уступки права требования (цессии) от 28.04.2023.

Ответчик по первоначальному иску в возражениях от 26.05.2025 на письменные пояснения истца возражал против удовлетворения заявления о фальсификации квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 № 15, сославшись на то, что данное доказательство не может повлиять на исход дела.

Арбитражный суд, рассмотрев заявление ООО «ДСК» о фальсификации доказательства, протокольным определением от 02.06.2025 отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательства и об исключении из числа доказательств по делу квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 №15 по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательства арбитражный суд отражает в протоколе судебного заседания. Арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры. Результаты излагаются в протоколе судебного заседания. Таким образом, заявление о фальсификации может быть проверено путем сопоставления с другими доказательствами, изучения самого доказательства и т.д.

Изучив оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 №15, представленной ООО «Союз КВК», исследовав справку УФНС по РХ №230714 об исполнении налогоплательщиком ООО «Союз КВК» обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов, процентов по состоянию на 19.05.2025, извещение УФНС по РХ о вводе сведений, указанных в налоговой декларации (расчете) в электронной форме в отношении ООО «Союз КВК», квитанцию УФНС по РХ о приеме налоговой декларации (расчета) в электронном виде в отношении ООО «Союз «КВК», извещение о получении электронного документа, подтверждение даты отправки, а также налоговую декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения ООО «Союз КВК» за отчетный период 2023 год, сведения из кассовой книги за 12.07.2023 и обороты счета 76 за 2023 год ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (данные бухгалтерского учета), суд пришел к выводу о том, что данные документы в совокупности подтверждают реальность хозяйственной операции по внесению 15 000 000 руб. в кассу ООО СЗ «Сибирь Девелопмент». Кроме того, в рамках дела № А74-7349/2023 с участием ООО «ДСК» в качестве ответчика взыскана неустойка с учетом договора уступки права требования (цессии) от 28.04.2023.

Доводы ООО «ДСК», приведенные в отношении квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 №15, касаются оформления документации по оплате уступленного требования с нарушением требований, предъявляемых к наличным расчетам, и не свидетельствуют об их фальсификации в смысле статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Спорная квитанция к приходному кассовому ордеру №15 от 12.07.2023 не противоречит остальным доказательствам по делу. Достоверных доказательств её фальсификации не представлено. Ввиду изложенного у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявления о фальсификации доказательства.

Истцом также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной и дополнительной экспертизы.

Протокольными определениями от 07.05.2025, 02.06.2025 арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы и дополнительной экспертизы.

Из доказательств, представленных в дело, пояснений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между ООО «ДСК» (продавец) и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (покупатель) 11.01.2023 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 19:01:050102:7773, проектируемое назначение: многоквартирный дом; местоположение: Россия, <...> (далее по тексту - объект). Объект находится на земельном участке с кадастровым номером 19:01:050102:6566, общей площадью 4590 кв.м, предоставленном продавцу администрацией города Абакана на основании договора аренды земельного участка №АЮ29829 от 04.12.2014. Права на земельный участок также переходят к покупателю в силу закона и договора.

По условиям пункта 2 договора цена объекта составляет 300 000 000 рублей. До подписания договора продавец получил частичную оплату цены объекта в размере 98 672 575 рублей 36 копеек. Оставшиеся 201 327 рубля 64 копейки уплачиваются в срок не позднее 30.04.2023 согласно графику, утвержденному сторонами в дополнительном соглашении, за вычетом нижеуказанных расходов.

Дополнительное соглашение к договору, содержащее график расчетов, сторонами заключено не было.

В пункте 2 договора сторонами также согласовано, что цена объекта сформирована из расчета стоимости жилого помещения в размере 60 000 рублей за один квадратный метр, но не менее 5000 квадратных метров жилых помещений с учетом балконов (для расчета площади балкона применяется понижающий коэффициент - 0,3) должно в результате данной сделки возникнуть в собственности покупателя; размер площади может быть изменен в меньшую сторону на величину не более 50 квадратных метров; в случае возникновения в собственности покупателя жилых помещений в меньшем по квадратуре размере (менее 4950) цена сделки автоматически уменьшается на сумму, рассчитанную исходя из 120 000 рублей за каждый квадратный метр уменьшения (отклонения от указанной величины). Данная норма работает только в случае уменьшения квадратуры в связи с действиями Продавца. В цену объекта включаются все согласованные сторонами расходы по производству работ на объекте, ввода его в эксплуатацию, а также имеющиеся суммы задолженностей, связанные с объектом, причем оплату этих расходов производит Покупатель, и по итогу цена объекта подлежит уплате за вычетом данных расходов. Перечень подрядчиков, которые будут осуществлять производство работ на объекте, и стоимость этих работ должны быть предварительно согласованы с продавцом. При этом стоимость работ не должна превышать среднерыночной стоимости аналогичных видов работ, осуществляемых на территории Республики Хакасия. Согласование перечня подрядчиков и стоимости работ осуществляется сторонами в срок не более 3-х рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от одной из сторон. В случае, если согласование в указанный срок не произошло, выбирается подрядчик с наименьшей стоимостью работ, причем в этом случае продавец вправе оспорить в судебном порядке данную сумму, которая должна быть среднерыночной, как указано выше.

В силу пункта 4 договора передача объекта произошла в момент подписания настоящего договора, который одновременно является актом приема передачи объекта.

Согласно пункту 5 договора непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию покупатель обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с приложением 1 к договору, содержащим списки помещений, подлежащих возврату, с характеристиками и планами экспликаций, в собственность на условиях настоящего договора (все расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет продавец). При этом настоящий договор и подписываемый в последующем акт приема-передачи в соответствии с п.2 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав. В отношении остальных квартир продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременении или прав третьих лиц, в ином случае цена настоящего договора уменьшается на величину, равную площади таких квартир из расчета 120 000 рублей за квадратный метр (данная сумма может быть удержана покупателем из денег, причитающихся продавцу по настоящему договору).

Пунктом 8 договора предусмотрено начисление в случае просрочки покупателем оплаты цены объекта в соответствии с условиями договора пени в размере 0,33% от суммы долга за каждый день просрочки.

В приложении № 1 к договору содержится перечень объектов по адресу: <...>, подлежащих передаче указанным продавцом лицам, в том числе: 23 квартиры общей площадью 1326,1 кв.м, нежилые помещения в цоколе и на первом этаже общей площадью 1744,2 кв.м.

Обязательства ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» по указанному договору купли-продажи были обеспечены поручительством ООО СЗ «Альфагрупп», о чем свидетельствуют соглашение о поручительстве, содержащееся в договоре от 11.01.2023.

Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю, право собственности за которым зарегистрировано 14.02.2023. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта составляла 90 %.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия от 07.03.2024 № 06-П/ЗОС утверждено заключение № 06-ЗОС о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

12.03.2024 Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана выдало разрешение № 19-01-009-2024 на ввод объекта в эксплуатацию (том 28).

В связи с неполной оплатой долга по договору купли-продажи от 11.01.2023 истец по первоначальному иску направил ответчику претензии от 19.05.2023 № 27 и от 17.05.2023 № 26 с требованиями уплатить 160 929 595 руб. 86 коп. долга и неустойку. Претензии оставлены ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании договора от 11.01.2023 между сторонами возникли взаимные обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, которые регулируются положениями параграфов 1, 7 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ закреплена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 названной статьи, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 309, 310 данного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Таким образом, цена является существенным условием договора продажи недвижимости.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 2 договора купли-продажи от 11.01.2025 стороны согласовали способ определения цены объекта, указав, что она сформирована из расчета 60 000 рублей за один квадратный метр жилых помещений. При этом в собственности покупателя должно перейти не менее 5000 квадратных метров жилых помещений с учетом балконов (для расчета площади балкона применяется понижающий коэффициент - 0,3). Размер площади может быть изменен в меньшую сторону на величину не более 50 квадратных метров. В случае возникновения в собственности покупателя менее 4950 кв.м жилых помещений цена сделки автоматически уменьшается на сумму, рассчитанную исходя из 120 000 рублей за каждый квадратный метр уменьшения (отклонения от указанной величины).

В пункте 5 договора стороны предусмотрели уменьшение цены договора в случае наличия обременений или прав третьих лиц в отношении квартир, не поименованных в приложении № 1 к договору, на величину, равную площади таких квартир из расчета 120 000 рублей за квадратный метр (данная сумма может быть удержана покупателем из денег, причитающихся продавцу по настоящему договору).

Обосновывая одновременное применение последствий, предусмотренных пунктами 2 и 5 договора, в виде уменьшения цены договора истец по встречному иску сослался на то, что в отношении семи квартир ООО «ДСК» были заключены договоры с гражданами (третьими лицами), в результате право собственности а эти жилые помещения признано за гражданами в судебном порядке. Во встречном иске ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» указывает на следующие квартиры (площадь квартир указана с учетом балконов с коэффициентом 0,3):

- квартира № 64 общей площадью 27,3 кв.м, расположенная во втором подъезде на 4 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 05.03.2021 № 64/04/02 с индивидуальным предпринимателем ФИО4 (проектная площадь 27,8 кв.м, л.д. 7-10 том 11), право собственности признано за Персидских Е.Г. решением Абаканского городского суда от 11.07.2024 по гражданскому делу №2- 3968/2024;

- квартира № 65 общей площадью 27,3 кв.м, расположенная во втором подъезде на 4 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 23.08.2021 № 65/04/02 с ФИО6 (проектная площадь 27,8 кв.м, л.д. 13-16 том 11), право собственности признано за ФИО7 решением Абаканского городского суда от 06.05.2024 по гражданскому делу №2-1364/2024;

- квартира № 69 общей площадью 27,7 кв.м, расположенная во втором подъезде на 5 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 02.07.2021 № 69/05/02 с ФИО11 (проектная площадь 27,8 кв.м, л.д. 21-24 том 11), право собственности за которым признано решением Абаканского городского суда от 26.06.2024 по гражданскому делу №2-1104/2024;

- квартира № 101 (первоначальный № 99) общей площадью 55,9 кв.м, расположенная в третьем подъезде на 4 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 11.11.2021 № 99/04/02 с ФИО9 (проектная площадь 56,5 кв.м, л.д. 53-56 том 11), право собственности которого признано решением Абаканского городского суда от 09.04.2024 по гражданскому делу №2-1178/2024 (л.д. 143-154 том 19);

- квартира № 105 (первоначальный № 102) общей площадью 27,6 кв.м, расположенная в третьем подъезде на 5 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 29.03.2021 № 102/05/02 с ФИО10 (проектная площадь 27,8 кв.м, л.д. 57-60 том 11), право собственности которой признано решением Абаканского городского суда от 28.03.2024 по гражданскому делу №2-1351/2024 (л.д. 20-30 том 17);

- квартира № 119 (первоначальный № 113) общей площадью 68,6 кв.м, расположенная в третьем подъезде на 8 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 08.10.2021 № 113/08/02 со ФИО12 (проектная площадь 69,7 кв.м, л.д. 68-71 том 11), право собственности которого признано решением Абаканского городского суда от 28.03.2024 по гражданскому делу №2-2025/2024 (л.д. 130-142 том 19);

- квартира № 136 (первоначальный № 128) общей площадью 34,6 кв.м, расположенная в четвертом подъезде на 3 этаже, в отношении которой ООО «ДСК» заключен предварительный договор купли-продажи от 21.06.2021 № 128/03/03 с ООО «Сибнефтьпродукт» (проектная площадь 34,9 кв.м, л.д. 76-79 том 11), право собственности признано за ФИО13 решением Абаканского городского суда от 28.04.2024 по гражданскому делу №2-3523/2024.

Судом установлено, что перечисленные квартиры не входят в число подлежащих передаче иным лицам помещений, согласованных сторонами в приложении № 1 к договору купли-продажи от 11.01.2023.

ООО «ДСК» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» о внесении изменений в договор купли-продажи от 11.01.2023 путем указания в приложении № 1 к договору ошибочно не включенных квартир №№ 64, 65, 69, 99, 102, 113, 128, ввиду технической ошибки при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.05.2025 по делу № А74-815/2024 в удовлетворении указанных исковых требований отказано. Решение не вступило в законную силу.

ООО «ДСК» ссылается на то, что ООО «ДСК» и ООО СЗ «Альфагрупп» 29.11.2022 заключили договор купли-продажи №1 объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь), по адресу: <...> возведенного продавцом в соответствии с разрешением на строительство от 15.09.2017, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 19:01:050102:6566.

06.12.2022 заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому стороны решили полностью изменить договор от 29.11.2022 № 1, изложив его в редакции дополнительного соглашения.

ООО СЗ «Альфагрупп» и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» 28.12.2022 заключили договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым ООО СЗ «Альфагрупп» передает все права и обязанности ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», а ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» принимает все права и обязанности покупателя по договору от 29.11.2022 №1.

Указанные соглашения не зарегистрированы в установленном порядке.

Проверив доводы истца по первоначальному иску о том, что об отчуждении спорных квартир было известно ответчикам, поскольку эти квартиры были поименованы в приложении № 1 к договору от 29.11.2022 № 1 в первоначальной редакции, заключенного ООО «ДСК» с ООО СЗ «Альфагрупп», арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В статье 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Буквальное толкование положений договора от 11.01.2023 не позволяет признать, что стороны согласовали передачу третьим лицам также помещений, поименованных в приложении № 1 к первоначальной редакции договора купли-продажи от 29.11.2022 № 1, заключенного между ООО «ДСК» и ООО СЗ «Альфагрупп». Перепиской сторон подтверждается, что сторонами предпринимались действия по согласованию приложения № 1 к договору от 11.01.2023, при этом указанное приложение было согласовано сторонами именно в принятой редакции, без включения в него спорных квартир.

Более того, в связи с заключением дополнительного соглашения от 06.12.2022 в силу пункта 1 этого соглашения договор купли-продажи от 29.11.2022 № 1 в первоначальной редакции прекратил действовать, и к отношениям сторон подлежала применению редакция договора, изложенная в дополнительном соглашении от 06.12.2022, которая не предусматривала перечень помещений, подлежащих передаче третьим лицам.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Поскольку, как установлено судом, проект приложения № 1 к договору от 11.01.2023 готовило ООО «ДСК», последствия его несоответствия действительности не может быть возложено на другую сторону. Именно продавец, выступая застройщиком объекта, должен был располагать исчерпывающей информацией о договорах, заключенных в отношении помещений в многоквартирном доме, и правах третьих лиц на такие помещения.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «ДСК» в нарушение указанной нормы не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что стоимость объекта, указанная в пункте 2 договора купли-продажи от 11.01.2023 (300 000 000 руб.) согласована сторонами без учета прав третьих лиц на квартиры №№ 64, 65, 69, 99 (101), 102 (105), 113 (119), 128 (136).

По условиям договора купли-продажи от 11.01.2023 в собственности ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» должно возникнуть не менее 5 000 кв.м. жилых помещений с учетом балконов (пункт 2). Максимальное количество квадратных метров жилых помещений сторонами не согласовано.

Таким образом, истцом по первоначальному иску не соблюдено условие пункта 5 договора купли-продажи от 11.01.2023 о том, что в отношении квартир, не поименованных в приложении № 1 к договору, продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или прав третьих лиц. С учетом внесения третьими лицами предоплаты за квартиры №№ 64, 65, 69, 99 (101), 102 (105), 113 (119), 128 (136) на квартиры возникли права третьих лиц, признанные впоследствии вступившими в законную силу решениями Абаканского городского суда.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения цены договора на основании пункта 5 договора в связи с наличием прав третьих лиц на квартиры, не поименованные в приложении № 1 к договору.

Определяя площадь спорных семи квартир, а также жилых помещений, перешедших в результате сделки в собственность ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», в целях применения пунктов 2 и 5 договора, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно разрешению на строительство от 15.09.2017 № 19-RU193010002006001-058-2017 многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь) по адресу: <...>, выданному ООО «ДСК», по первоначальному проекту в доме должно было быть 124 квартиры общей площадью 6334,7 кв.м (без учета площади балконов), из них: 1-комнатных – 61 шт. площадью 1893,1 кв.м; 2-комнатных – 54 шт. площадью 3406,2 кв.м; 3-комнатных – 8 шт. площадью 788 кв.м; 5-комнатных – 1 шт. площадью 245,8 кв.м.

ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» произвело корректировку проектной документации на многоквартирный дом, в результате чего трехкомнатные квартиры в третьем подъезде были перепланированы в 1-но и 2-комнатные.

В результате количество квартир в доме увеличилось, а общая площадь жилых помещений уменьшилась за счет возведенных перегородок.

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 13.04.2023 выдано разрешение на строительство № 19-01-020-2023 спорного многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (2 очередь строительства) ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», в котором указаны: количество квартир: 132, общая площадь жилых помещений: 6277,9 кв.м (без учета площади балконов) / 6476,2 кв.м (с учетом площади балконов), из них: 1-комнатных – 69 шт. площадью 2 100,3 кв.м (без учета площади балконов) / 2193,3 кв.м (с учетом площади балконов); 2-комнатных – 62 шт. площадью 3931,8 кв.м (без учета площади балконов) / 4030,9 кв.м (с учетом площади балконов); 5-комнатных – 1 шт. площадью 245,8 кв.м (без учета площади балконов) / 252,0 кв.м (с учетом площади балконов).

Согласно разрешению от 12.03.2024 на ввод объекта в эксплуатацию в многоквартирном жилом доме по ул. Стофато, 16А в г. Абакане имеется 132 квартиры, общая площадь жилых помещений без учета балконов – 6222,4 кв.м., с учетом балконов – 6835,3 кв.м.

Представленные истцом по первоначальному иску экспликации квартир №№ 64, 65, 69, 99 (101), 102 (105), 113 (119), 128 (136) содержат указание на их проектную площадь.

Между тем истец по встречному иску в заявлении об уточнении встречных исковых требований от 27.05.2024 учитывает фактическую площадь всех квартир, в том числе перешедших в собственность ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» и перешедших в собственность третьих лиц, включая семь спорных квартир, с учетом балконов с применением коэффициента 0,3.

Исходя из буквального толкования пунктов 2 и 5 договора, при уменьшении цены сделки подлежит учету фактическая площадь квартир по результатам завершения строительства.

Расчет площади квартир, приведенный в заявлении об уточнении встречных исковых требований от 27.05.2024, проверен судом, подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартир №№ 149-180 в доме № 16А по ул. Стофато в г. Абакане, экспликацией к поэтажному плану здания – приложением к техническому паспорту на здание, является арифметически верным, в связи с чем принимается арбитражным судом.

Общая площадь квартир №№ 64, 65, 69, 101, 105, 119, 136, не указанных в приложении № 1 к договору, право собственности на которые признано за третьими лицами, составляет 269 кв.м (с учетом площади балконов с применением коэффициента 0,3).

Более того, фактическая площадь этих квартир меньше проектной, в связи с чем применение фактической площади при исчислении суммы, на которую уменьшается цена договора, не нарушает права ООО «ДСК».

Согласно расчету ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», изложенному в поступившем в дело 27.05.2025 заявлении об уточнении встречных исковых требований, за вычетом 7 квартир, право собственности на которые признано Абаканским городским судом за физическими лицами, в собственности ответчика оказались жилые помещения общей площадью 4827 кв.м. Согласно заключению судебных экспертов, работы, выполненные ответчиком, повлияли на уменьшение жилой площади (по сравнению с проектной) на 60,3 кв.м. Следовательно, в случае отсутствия указанного отклонения, в собственности ответчика возникло бы 4887,3 кв.м. жилой площади, что менее согласованной сторонами в договоре площади.

Расчет ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» судом проверен и признан верным.

Расчеты, представленные ООО «ДСК» 18.12.2023 и 08.04.2025 (том 36; том 7 л.д. 10-13) основаны на проектной площади квартир. Однако истцом не представлено доказательств того, что стороны договорились о расчете площади по проектным показателям. Кроме того, проектная площадь не может приниматься во внимание, так как не отражает реальных свойств объекта незавершенного строительства, являющегося предметом купли-продажи, а также будущих помещений. Проектная площадь не может учитываться в качестве показателя, поскольку она имеет всегда только предполагаемый размер.

Кроме того, сторонами прямо предусмотрена необходимость возникновения в собственности покупателя помещений площадью не менее 5000 кв.м., что в силу положений п. 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только после их создания, то есть после окончания строительства и государственного кадастрового учета, результаты которого должны учитывать при подсчете площади.

Из условий договора купли-продажи от 11.01.2023 не следует, что внесение изменений в проектную документацию требовало согласования с ООО «ДСК».

Также, из расчета ООО «ДСК» следует, что общая проектная площадь квартир, которую истец использует в расчетах, составляет 6533,7 кв.м. Проектная площадь квартир, подлежащих передаче по приложению №1 к договору, составляет 1326,1 кв.м.

Проектная площадь семи квартир, на включении которых в приложение №1 настаивает истец в связи с технической ошибкой, составляет 272,3 кв.м.:

Номер квартиры

Площадь квартиры (проектная), кв.м.

27,8

101 (99)

56,5

105(102)

27,8

119(113)

69,7

136 (128)

34,9

Таким образом, включение в приложение №1 дополнительных семи квартир привело бы к тому, что общая проектная площадь квартир, включенных в приложение №1, составила бы 4935,3 кв.м. (6533,7 - 1326,1 - 272,3), что уже на стадии заключения договора противоречило бы его условию о минимальной площади в 5000 кв.м.

Данные расчеты опровергают довод истца о технической ошибке при заключении договора.

Соответственно, цена объекта недвижимости подлежит уменьшению по пункту 5 договора на 32 280 000 руб. исходя из расчета: 120 000 руб. х 269 кв.м.

Однако суд признал необоснованным двойное уменьшение ответчиком стоимости объекта одновременно по пункту 2 (из-за недобора площади) и по пункту 5 договора купли-продажи от 11.01.2023.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оценив условия договора купли-продажи от 11.01.2023 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что из условий договора не следует возможность двойного уменьшения стоимости объекта: одновременно по пункту 2 (из-за недобора площади) и по пункту 5 договора.

В данном случае ответчик доказал наличие оснований для уменьшения цены объекта в соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от 11.01.2023.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении требования ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» об уменьшении цены объекта по пункту 2 договора (из-за недобора площади) на сумму 13 524 000 руб.

Далее, по условиям пункта 2 договора цена объекта подлежит уплате за вычетом согласованных сторонами расходов по производству работ на объекте, вводу его в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости работ, выполненных ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» на объекте.

Определением арбитражного суда от 28.06.2024 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «СибСтройЭксперт» ФИО22, ФИО23, ФИО24.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Какие строительные работы для ввода объекта в эксплуатацию фактически проведены обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» на объекте незавершенного строительства - кадастровый номер 19:01:050102:7773, проектируемое назначение: многоквартирный дом; местоположение: Россия, <...>, с момента передачи объекта (11.01.2023), до ввода объекта в эксплуатацию? Какова стоимость указанных работ?

2. Какова среднерыночная стоимость произведенных работ с учетом цен на аналогичные виды работ на территории Республики Хакасия по состоянию на 30.04.2023?

3. Какова стоимость удорожания (удешевления) работ с учетом изменений в проектную документацию, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» по перепланировке квартир?

4. Какие работы выполнены обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» для строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <...>?

5. Соответствует ли размер расходов, понесенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, уд. Стофато, 16А (с учетом материалов) среднерыночным ценам на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками? Если нет, то в какой части?

6. Какие расходы и работы обусловлены внесением изменений в проектную документацию, связанных с конфигурацией помещений, по строительству многоквартирного дома по адресу: <...>? Какова их стоимость по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками?

7. Выполнялись ли обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» после передачи ему по договору купли-продажи от 11.01.2023 объекта незавершенного строительства работы, которые повлияли на формирование в многоквартирном доме по адресу: <...> жилой площади? Если да, то какие работы, каковы их объемы? Повлияли ли эти работы на уменьшение жилой площади по сравнению с площадью, предусмотренной проектной документацией? Если да, то в какой степени? Обусловлены эти работы требованиями проектной документации?

Согласно заключению экспертов от 31.10.2024 №3115, эксперты пришли к следующим выводам:

«Ответ на вопрос № 1. В результате проведенных исследований объекта экспертизы, по адресу: <...>, автопарковка возле д/с Антошка, выявлены выполненные работы, которые отражены в таблице № 1 (Приложение №1) настоящего Заключения. В таблице №1 жирным шрифтом выделены позиции, которые имеют отклонения по объёму выполнения от количества по закрывающим документам (Актам КС-2). Стоимость выполненных работ составляет 93 952 848 рублей 51 копейка.

Ответ на вопрос № 2. Рыночная стоимость произведенных работ с учётом цен на аналогичные виды работ на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками составляет 89 687 951 рубль 14 копеек.

Ответ на вопрос №3. Итого стоимость удорожания работ с учётом изменений в проектную документацию, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» по перепланировке квартир, составляет 3 502 739 рублей 36 копеек.

Ответ на вопрос № 4. В результате проведенных исследований объекта экспертизы, по адресу: <...>, автопарковка возле д/с Антошка, выявлены выполненные работы, которые отражены в таблице № 1 (Приложение №1) настоящего Заключения. В таблице №1 жирным шрифтом выделены позиции, которые имеют отклонения по объёму выполнения от количества по закрывающим документам (Актам КС-2).

Ответ на вопрос №5. Размер расходов, понесенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <...> (с учётом материалов) не соответствует среднерыночным ценам на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками на сумму 4 264 897 рублей 37 копеек. (завышение). Процент завышения/занижения стоимости по каждой позиции представлен в таблице №1 (Приложение №1) столбец 20.

Ответ на вопрос №6. Работы и материалы необходимые в связи с изменениями проектной документации по перепланировке квартир учтены в следующих договорах: 1. Работы по сносу и возведению стен и перегородок; 2. Материалы для работ по сносу и возведению перегородок; 3. Работы по установки входных дверей с учётом; 4. Работы по электрике; 5. Работы по отоплению и водоснабжению; Стоимость по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками составляет 3 502 739 рублей 36 копеек.

Ответ на вопрос №7. ООО «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» после передачи ему по договору купли-продажи от 11.01.2023 объекта незавершенного строительства выполнялись следующие работы, которые повлияли на формирование в многоквартирном доме по адресу: <...> жилой площади: Работы по сносу и возведению стен и перегородок в семи 3-х комнатных квартирах в подъезде №3 повлияли на уменьшение жилой площади в размере 58,7 кв.м., из которых: 1.1. 46,9 кв.м. (6,7*7) – обусловлено требованиями проектной документации (перепланировка семи 3-х комнатных квартир в семь студий и семь 2-х комнатных); 1.2. 6,7 кв.м. – не обусловлено требованиями проектной документации (перепланировка 3- х комнатных квартиры на 6 этаже в студию и 2-х комнатную); 1.3. 5,1 кв.м. – возведение стен и оштукатуривание не по проекту в части толщины. 2. Работы по оштукатуриванию стен квартир №130, №131 повлияли на уменьшение жилой площади в размере 1,6 кв.м., из которых: 2.1. 0,5 кв.м - оштукатуривание не по проекту в части толщины в квартире №130; 2.2. 1,1 кв.м - оштукатуривание не по проекту в части толщины в квартире №131».

Истец по первоначальному иску, не согласившись с заключением экспертов, полагал его недостаточно полным, необоснованным, не соответствующим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с постановкой тех же вопросов.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Экспертом ФИО24 проведен осмотр объекта оценки, о котором уведомлены представители истца и ответчика, составлен акт осмотра от 19.08.2024-20.08.2024 (представлен в дело 10.12.2024).

В акте осмотра указаны лица, присутствующие при осмотре: со стороны ООО «ДСК» - ФИО16, ФИО17, ФИО25, ФИО26; со стороны ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» - ФИО19, ФИО20, ФИО27; со стороны ООО СЗ «Альфа Групп» - ФИО21

В акте осмотра представитель ООО «ДСК» ФИО25 указал, что с объемами работ согласен, не согласен со стоимостью, представитель ООО «ДСК» ФИО26 указал, что претензий к осмотру нет. Представитель ООО «ДСК» ФИО17 указал, что результаты не фиксировались. Представитель ООО «ДСК» ФИО16 указал, что акт осмотра не известен.

Представителями ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» велась видео- и фотофиксация осмотра (выборочно представлена в материалы дела 10.03.2025). Из видеозаписи следует, что представители ООО «ДСК» ФИО17 и ФИО16 покинули место осмотра в 10 час. 19 мин., хотя осмотр в этот день продолжался до 18 час. 30 мин.

Согласно пояснениям эксперта ФИО24, на объекте эксперт работал с актами приемки и счетами-фактурами, отмечал те работы, которые выполнены и те работы, которые выполнены не были. Фактический объем работ зафиксирован на осмотре на объекте 19.08.2024 и 20.08.2024 и представлен в Таблице №1 Приложения №1 к экспертному заключению.

При проведении осмотра экспертом выполнена выборочная фотофикцация (приложение №2 к заключению экспертов от 31.10.2024 №3115 «Фототаблица»).

Действующее законодательство, в том числе пункт 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611) не устанавливает требований к составлению акта осмотра.

Таким образом, актом осмотра от 19.08.2024-20.08.2024 и иными представленными в дело доказательствами в совокупности подтверждается, что результаты осмотра фиксировались экспертом.

В подтверждение своих доводов истец представил рецензию на локальные сметные расчеты из экспертного заключения ООО «СибСтройЭксперт» от 31.10.2024 №3115, составленную инженером-сметчиком ФИО18, из которой следует, что специалистом при изучении сметной документации, разработанной ООО «СибСтройЭксперт» для проведения экспертизы, выявлены массовые нарушения нормативной базы в области строительства, нарушения технологических процессов при учете видов работ и применения материалов, нетипичных для этих процессов. Выявлено несоответствие учета материальных ресурсов проектным решениям, также выявлено завышение стоимости материальных ресурсов. Отсутствуют необходимые топографические съемки, лабораторные исследования, ведомости фактически выполненных работ, подтверждающие выполненные работы подрядчиками, исполнительная документация, акты скрытых работ, подтверждающие качественные и количественные характеристики объемов работ. При частичной корректировке сметной документации сумма уменьшения затрат составила 19 335 119 руб. 87 коп. от первоначальной стоимости 66 643 435 руб. 46 коп. В корректировку не вошли работы по отоплению, пожарной безопасности, водопровод из-за отсутствия проектных решений.

Истцом представлено заключение специалиста ООО «Экспра» ФИО28 от 07.03.2025 № 296-25С-07-03 по результатам строительно-технического исследования в области теории судебной экспертизы по рецензированию экспертного заключения от 31.10.2024 №3115, в соответствии с которым экспертное заключение судебных экспертов не соответствует методическим требованиям, предъявляемым к проведению строительно-технического исследования и оформлению его результатов в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», действующему российскому законодательству, материалы заключения не содержат достаточной информации, не обоснованы научно, методически, а выводы противоречивы и необъективны.

Также истцом 09.06.2025 представлены локальные сметные расчеты ФИО18 в расценках по состоянию на дату заключения договоров ответчиком с подрядчиками и поставщиками.

Арбитражный суд, изучив представленные рецензии, локальные сметные расчеты, письменные пояснения экспертов от 17.01.2025, 28.01.2025, 06.03.2025, заслушав пояснения эксперта ФИО24 в судебных заседаниях 10.12.2024, 20.01.2025, 28.01.2025, 10.03.2025, пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы.

Рецензии инженера-сметчика ФИО18 и специалиста ООО «Экспра» ФИО28 на заключение экспертов являются субъективным мнением специалистов, составленными ими на заключение судебных экспертов в отсутствие на то каких-либо процессуальных оснований.

Локальные сметные расчеты ФИО18 (приложения к рецензии) составлены в расценках по состоянию на 30.04.2023.

Определение цены работ и материалов по состоянию на 30.04.2023 суд признал не имеющим правового значения, поскольку такой расчет не основан на условиях договора купли-продажи от 11.01.2023. Договором купли-продажи от 11.01.2023 не установлен срок окончания работ по строительству. Договором купли-продажи от 11.01.2023 стороны не согласовали условие о том, что рыночная стоимость работ подлежит определению по состоянию на 30.04.2023.

Кроме того, судебные эксперты пояснили, что оценивать стоимость работ и материалов на дату 30.04.2023 невозможно, так как договоры на выполнение работ были заключены позднее.

Специалист ФИО18 не имеет образования в области оценочной деятельности, доказательств обратного не представлено.

Напротив, судебный эксперт ФИО24 имеет квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» №038803-1, выдан ФБУ «ФРЦ» 13.06.2024, срок действия до 13.06.2027, диплом о профессиональной переподготовке 241800129574 рег. №3414-17 ПП от 02.06.2017 по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Ответчик ООО «Альфагрупп» представил заключение ООО «Инженеры без границ» от 17.01.2025 на рецензию ФИО18, из которого следует, что вне зависимости от источника утверждённые расценки являются приведёнными значениями, которые не могут в полной мере отобразить состав и проистекающую из него стоимость работ и материалов в каждом конкретном случае. Расценки подбираются инженером-сметчиком не по принципу совпадения работ по названию, а по принципу наиболее близкого состава работ к составу предполагаемых к фактическому выполнению работ. Исходя из чего замечания ведущего инженера-сметчика ФИО18 к подобранным в заключении экспертов от 31.10.2024 №3115 расценкам являются некорректными, учитывая, что перед определением сметной стоимости работ и материалов, экспертом ООО «СибСтройЭксперт» было произведено исследование объекта экспертизы, в том числе для установления фактического состава работ, чего инженером-сметчиком ФИО18 в рамках составления своей рецензии сделано не было.

Представленные истцом 09.06.2025 локальные сметные расчеты ФИО18 в расценках по состоянию на дату заключения договоров ответчиком с подрядчиками и поставщиками являются субъективным мнением специалиста и не опровергают правомерность расчетов, составленных судебными экспертами.

Кроме того, ФИО18 является представителем ООО «ДСК», по доверенности принимала участие в судебных заседаниях по настоящему делу, следовательно является лицом, заинтересованным в исходе дела.

Судебные эксперты обосновали правомерность применения ими федеральных единичных расценок (ФЕР) в письменных пояснениях от 17.01.2025, 28.01.2025, 06.03.2025, и устных пояснениях эксперта ФИО24 в судебных заседаниях 10.12.2024, 20.01.2025, 28.01.2025.

Как следует из заключения экспертов от 31.10.2024 №3115, в результате проведенных исследований объекта экспертизы, по адресу: <...> и автопарковка возле д/с Антошка, выявлены выполненные работы, которые отражены в таблице № 1 (Приложение №1) заключения. Согласно осмотра и списка работ и материалов, были составлены локальные сметные расчеты в программе ГРАНД-Смета (Приложение №3 к заключению эксперта).

Таким образом, объемы работ установлены и зафиксированы экспертами.

Само по себе несогласие стороны с результатами экспертизы не является основанием для проведения повторной судебной экспертизы.

Как следует из заключения экспертов от 31.10.2024 №3115 (страница 15 заключения), проведение экспертизы состояло из следующих этапов: 1.Изучение представленных материалов дела (эксперты ФИО23, ФИО24, ФИО22) 2.Натурное исследование объекта экспертизы (эксперт ФИО24). 3.Анализ результатов натурного исследования объекта экспертизы и результатов камеральной работы по изучению материалов дела в разрезе поставленных судом вопросов (эксперты ФИО23, ФИО24, ФИО22). 4.Составление сметных расчетов, оценка стоимости СМР и материалов (эксперты ФИО23, ФИО24). 5.Составление экспертного заключения с описанием произведенных исследований и формулированием на их основе выводов (эксперты ФИО23, ФИО24, ФИО22).

Экспертное заключение подписано экспертами ФИО22, ФИО23, ФИО24 (стр. 28 заключения).

То обстоятельство, что отдельные приложения к экспертному заключению не подписаны экспертами, не опровергает выводы экспертов, изложенные непосредственно в заключении экспертов от 31.10.2024 №3115, основанные на этих приложениях. В экспертном заключении имеются ссылки на указанные приложения.

В определении арбитражного суда от 28.04.2024 судом допущена опечатка, ошибочно указано на назначение комплексной экспертизы. В случае назначения комплексной экспертизы перед экспертами разных специальностей ставятся разные вопросы. Как следует из данного определения, суд перед всеми тремя экспертами (ФИО22, ФИО23, ФИО24) поставил все 7 вопросов.

Ходатайство о назначении комплексной экспертизы сторонами не заявлялось.

Суд не запрашивал у экспертов пояснений о возможности проведения комплексной экспертизы.

Таким образом, суд не поручал проведение отдельных вопросов отдельным экспертам.

Следовательно, экспертное заключение правомерно подписано всеми экспертами ФИО22, ФИО23, ФИО24, которым поручено проведение судебной экспертизы по 7 вопросам. Не требовалось подписание отдельными экспертами отдельных частей экспертного заключения.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наравне с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, заслушав в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пояснения эксперта, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам. Заключение является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы экспертов аргументированы и понятны.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в объективности и достоверности выводов экспертов у арбитражного суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд признал заключение судебных экспертов надлежащим доказательством по делу (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании статьи 87 АПК РФ арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы и рассмотрел дело с учетом выводов судебной экспертизы.

Истцом заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы по вопросам:

- какова среднерыночная стоимость произведенных работ с учетом цен на аналогичные виды работ на территории Республики Хакасия по состоянию на 30.04.2023?

- какова стоимость удорожания (удешевления) работ с учётом изменений в проектную документацию, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» по перепланировке квартир?

- какие расходы и работы обусловлены внесением изменений в проектную документацию, связанных с конфигурацией помещений, по строительству многоквартирного дома по адресу: <...>? Какова стоимость по состоянию на дату заключения соответствующих договоров обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками?

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев ходатайство истца, суд не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

Как указано выше, суд пришел к выводу, что довод ООО «ДСК» о том, что необходимо определять рыночную стоимость работ по состоянию на 30.04.2023 является несостоятельным, так как не основан на условиях договора купли-продажи от 11.01.2023. Договором купли-продажи от 11.01.2023 не установлен срок окончания работ по строительству. Договором купли-продажи от 11.01.2023 стороны не согласовали условие о том, что рыночная стоимость работ подлежит определению по состоянию на 30.04.2023.

Стоимость удорожания работ с учётом изменений в проектную документацию, произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» по перепланировке квартир, определена экспертами в заключении экспертов от 31.10.2024 №3115.

Суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении дополнительной экспертизы по представленным вопросам, поскольку материалы дела содержат достаточное количество документов для установления всех имеющих значение для рассмотрения спора обстоятельств.

Таким образом, оснований для проведения повторной и дополнительной экспертизы не имеется.

Доводы истца по первоначальному иску о том, что ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» не исполняло надлежащим образом обязанность по согласованию с ООО «ДСК» подрядчиков, которые будут выполнять работы на объекте, и стоимости работ арбитражный суд отклонил, поскольку продавец в соответствии с пунктом 2 договора реализовал предоставленное ему право в случае несогласия со стоимостью работ оспорить ее в судебном порядке. Соответствующие доводы заявлены истцом в рамках настоящего дела, по его ходатайству судом проведена судебная экспертиза, определившая рыночную стоимость выполненных на объекте работ.

Таким образом, по результатам проведения экспертизы эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость произведенных работ с учётом цен на аналогичные виды работ на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» с подрядчиками и поставщиками составляет 89 687 951 руб. 14 коп. Экспертами установлено, что размер расходов, понесенных ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <...> (с учётом материалов) не соответствует среднерыночным ценам на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров с подрядчиками и поставщиками на сумму 4 264 897 руб. 37 коп. (завышение).

Работы и материалы, необходимые в связи с изменениями проектной документации по перепланировке квартир, учтены в следующих договорах: работы по сносу и возведению стен и перегородок - договор №3/а от 17.05.2023 с ИП ФИО1 на сумму 1 900 383,25 руб.; материалы для работ по сносу и возведению перегородок - договор №11 от 10.05.2023 с ООО ТД «СИМ САЛАБИМ», УПД №149 на сумму 20 400 руб., УПД №205 на сумму 66375,60 руб., УПД №221 на сумму 44 943,65 руб.; работы по установки входных дверей с учётом материалов - договор №СКВК-03/06 от 23.06.2023 на сумму 258 950 руб.; работы по электрике - договор №СКВК-01/08 от 01.08.2023 на сумму (по акту КС-2) 793 984,94 руб.; работы по отоплению и водоснабжению - договор №СКВК-02/08 от 02.08.2023 на сумму (по акту КС-2) 417 626,92 руб. Итого стоимость удорожания работ с учётом изменений в проектную документацию, произведенных ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» по перепланировке квартир, на дату заключения соответствующих договоров составляет 3 502 739 руб. 36 коп.

Определяя размер расходов ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» по производству работ на объекте и вводу его в эксплуатацию, суд принял во внимание указанную в заключении экспертов рыночную стоимость произведенных работ с учётом цен на аналогичные виды работ на территории Республики Хакасия по состоянию на дату заключения соответствующих договоров (89 687 951 руб. 14 коп.) за вычетом удорожания работ с учётом изменений в проектную документацию, произведенных ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (3 502 739 руб. 36 коп.), поскольку, как указано выше, изменение проектной документации (перепланировка 3-комнатных квартир) произведено покупателем после приобретения объекта и не являлось необходимым для завершения строительства многоквартирного дома.

В соответствии с договором от 18.01.2023 №1/2023/А на создание (передачу) проектной документации между ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (заказчик) и ООО «Архстрой» (исполнитель) ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» является заказчиком работ по корректировке проектной документации многоквартирного дома (II очередь строительства).

Таким образом, с учетом условий договора купли-продажи от 11.01.2023 цена объекта подлежала уплате покупателем за вычетом необходимых расходов в сумме 86 185 211 руб. 78 коп. (89 687 951 руб. 14 коп. – 3 502 739 руб. 36 коп.).

По расчету арбитражного суда, всего цена объекта с учетом уменьшения составила 181 534 788 руб. 22 коп.: 300 000 000 руб. - 86 185 211 руб. 78 коп. (уменьшение по пункту 2 договора в связи с затратами ответчика на строительство и ввод в эксплуатацию) - 32 280 000 руб. (уменьшение по пункту 5 договора).

Как следует из расчета истца по первоначальному иску от 09.06.2025, в счет оплаты по договору купли-продажи от 11.01.2023 ООО «ДСК» учтены следующие оплаты:

98 672 575 руб. 36 коп. платежными поручениями до заключения договора (платежные поручения за общий период с 28.11.2022 по 30.12.2022),

40 397 828 руб. 78 коп. платежными поручениями за общий период с 13.01.2023 по 28.04.2023,

8 125 072 руб. 63 коп. зачет задолженности перед ООО «Арттек», уступленной покупателю по договору уступки права требования (цессии) от 16.03.2023№ 55/0323,

16 160 827 руб. зачет задолженности перед ФИО1, уступленной по договору уступки права требования (цессии) от 27.04.2023,

20 560 969 руб. 58 коп. зачет задолженности перед ООО «Союз КВК», уступленной по договору уступки права требования (цессии) от 28.04.2023,

36 633 584 руб. оплаты, признанные соглашением от 01.08.2023 между ООО «ДСК», ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», ИП ФИО29 и ООО «Содержание дорог Сибири».

Всего истцом учтено оплат и зачетов на сумму 220 550 857 руб. 35 коп. Остаток долга по расчету истца составил 79 449 142 руб. 79 коп.

Как следует из договора купли-продажи от 11.01.2023 и подтверждается платежными поручениями, 98 672 575 руб. 36 коп. оплачено до подписания договора.

После заключения договора ответчик по первоначальному иску уплатил в счет договора от 11.01.2023 40 397 828 руб. 78 коп. по платежным поручениям от 13.01.2023 № 9, от 23.01.2023 № 12, от 23.03.2023 № 21, от 27.04.2023 № 33, от 27.04.2023 № 32, от 28.04.2023 № 36 (л.д. 81-86 том 1), что сторонами не оспаривается.

16.03.2023 между ООО «Арттек» (цедент) и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) № 55/0323, на основании которого ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» приобрело право требования к ООО «ДСК» в сумме 8 125 072 руб. 63 коп., возникшее из договора подряда от 17.04.2020 № 216/04520 и подтвержденное исполнительным листом, выданным Арбитражным судом Республики Хакасия 04.03.2022 по делу № А74-12038/2021 (л.д. 24-32 том 2).

09.10.2023 ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» направил истцу заявление о зачете указанного требования в счет обязательства по договору купли-продажи от 11.01.2023 (л.д. 33, 37-38 том 2).

По договору уступки права требования (цессии) от 27.04.2023 (л.д. 21-23 том 2) индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) уступил ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», а ответчик принял в полном объеме право требования по договорам подряда на выполнение строительных работ от 11.05.2020 № АБ-С16А-БС2 с дополнительными соглашениями № 1 и № 2, от 12.08.2020 № АБ-С16А-БС3 с дополнительными соглашениями № 1 и № 2, от 12.10.2020 № АБ-С16А-БС4 с дополнительными соглашениями № 1 и № 2, от 01.08.2021 № АБ-С16А-ПМ, от 10.11.2022 № АБ-С16А-БС3-КВ118, заключенным цедентом с ООО «ДСК», в размере 16 160 827 руб. В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что за уступленное право требования цессионарий уплачивает цеденту 16 160 827 руб. в течение шести месяцев с даты подписания договора. Согласно пункту 1.5 договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 30.04.2023 (л.д. 28 том 10) право требования переходит от цедента к цессионарию со дня подписания договора.

В подтверждение задолженности ООО «ДСК» перед ИП ФИО1 в сумме 16 160 827 руб. представлен подписанный без замечаний и возражений акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2018 по 23.12.2022 (л.д. 77 том 6), счет на оплату от 23.12.2022 № 5, выставленный ИП ФИО1 ООО «ДСК» (л.д. 57 том 12), письмо ООО «ДСК» в адрес ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» от 01.03.2023 № 8 об оплате ИП ФИО30 16 160 827 руб. 57 коп. в счет расчетов по договору купли-продажи от 11.01.2023 (л.д. 55 том 12).

Оплата по договору цессии от 27.04.2023 произведена ответчиком ИП ФИО1 в полном объеме платежными поручениями от 13.06.2023 № 68, 12.07.2023 № 149, от 04.08.2023 № 268 от 22.08.2023 № 450, от 22.09.2023 № 625, от 29.09.2023 № 673, от 16.10.2023 № 741, от 08.11.2023 № 855 на сумму по 1 000 000 руб. каждое, от 16.05.2023 № 44, от 04.09.2023 № 523, от 16.11.2023 № 893 на 2 000 000 руб. каждое, от 24.10.2023 № 785 на 500 000 руб., от 26.10.2023 № 795 на 500 000 руб., от 26.10.2023 № 802 на 1 160 827 руб.(л.д. 93-106 том 6).

28.04.2023 между ООО «Союз КВК» (цедент) и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) (л.д. 18-20 том 2), на основании которого ООО «Союз КВК» уступил ответчику право требования основного долга по договорам подряда от 06.05.2020 № 03/05, от 06.05.2020 № 04/05, от 18.05.2020 № 08/05, от 18.05.2020 № 09/05, от 20.07.2020 № 13/08, от 01.09.2020 № 01/09, от 01.09.2020 № 02/09, от 01.09.2020 № 03/09, от 03.09.2020 № 04/09, от 11.01.2022 № 01/01, от 07.02.2022 № 01/02, заключенным цедентом с ООО «ДСК», в размере 20 560 969 руб. 58 коп. (пункты 1.1, 1.2).

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что за уступленное право требования цессионарий уплачивает цеденту 17 000 000 руб. в течение двух месяцев с даты его подписания. Согласно пункту 1.5 указанного договора право требования основного долга переходит от цедента к цессионарию со дня подписания договора.

Наличие задолженности ООО «ДСК» перед ООО «Союз КВК» в сумме 20 560 969 руб. 58 коп. подтверждается подписанным указанными лицами без замечаний и возражений актом сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018-19.12.2022 (л.д. 75-76 том 6).

Письмом от 01.03.2023 № 7 ООО «ДСК» просило ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» произвести оплату ООО «Союз КВК» 20 560 969 руб. 58 коп. в счет расчетов между сторонами по договору купли-продажи от 11.01.2023.

В подтверждение оплаты цеденту по договору уступки права требования (цессии) от 28.04.2023 ответчиком представлены квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.07.2023 № 15 на сумму 15 000 000 руб. и платежное поручение от 11.10.2023 № 724 на 2 000 000 руб. (л.д. 79, 80 том 6).

При этом договор уступки права требования, заключенный в отношении той же задолженности истца между ООО «Союз КВК» и ФИО31 09.06.2023 (л.д. 116 том 5), расторгнут 01.08.2023 (л.д. 1 том 10).

В заявлении о зачете, направленном покупателем продавцу 09.10.2023, получение которого последним не отрицается, ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» указал на зачет в счет оплаты по договору купли-продажи от 11.01.2023 прав требования к ООО «ДСК», перешедших от ООО «Союз КВК» и ИП ФИО1 на основании поименованных выше договоров уступки права требования (цессии).

01.08.2023 между ООО «ДСК», ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», индивидуальным предпринимателем ФИО29 (далее – ИП ФИО29) и ООО «Содержание дорог Сибири» заключено соглашение (л.д. 35 том 2), по условиям которого ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» произвело оплату в сумме 36 633 584 руб. в пользу ИП ФИО29 по поручению ООО «ДСК» за ООО «Содержание дорог Сибири» по договору уступки прав требования от 08.07.2022 по платежным поручениям от 23.05.2023 № 50, от 16.06.2023, от 03.07.2023 № 111, от 07.07.2023 № 129, от 31.07.2023 № 210, от 31.07.2023 № 211 в счет оплаты по договору от 11.01.2023, заключенному между ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» и ООО «ДСК».

Факт произведенных покупателем платежей в пользу ИП ФИО29, зачтенных в счет долга по договору купли-продажи от 11.01.2023, подтверждается платежными поручениями от 23.05.2023 № 50, от 16.06.2023 № 73, от 03.07.2023 № 111, от 07.07.2023 № 129, от 31.07.2023 № 210, от 31.07.2023 № 211 на общую сумму 36 633 584 руб. (л.д. 81-86 том 6) с учетом соглашения между ИП ФИО29 и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» от 31.07.2023 об уточнении назначения платежей (л.д. 78 том 6).

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в пунктах 10, 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - Постановление № 6), согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (пассивное требование). Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ (пункт 14 Постановления № 6).

С учетом изложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что обязательство ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» перед ООО «ДСК» по договору купли-продажи от 11.01.2023 частично прекращено зачетом встречных однородных требований на суммы 8 125 072 руб. 63 коп., 16 160 827 руб., 20 560 969 руб. 58 коп. по договорам уступки с ООО «Арттек», ФИО1, ООО «Союз КВК».

Кроме того, обязательство ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» перед ООО «ДСК» по договору купли-продажи от 11.01.2023 частично прекращено в связи с исполнением ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» обязательств по оплате 36 633 584 руб. в счет соглашения от 01.08.2023 между ООО «ДСК», ООО СЗ «Сибирь Девелопмент», ИП ФИО29 и ООО «Содержание дорог Сибири».

Как указано выше, по расчету арбитражного суда цена объекта с учетом уменьшения составляет 181 534 788 руб. 22 коп.

По состоянию на 30.04.2023 по расчету арбитражного суда, с учетом указанного уменьшения цены объекта у ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» имелась переплата по договору купли-продажи от 11.01.2023 в сумме 2 382 485 руб. 13 коп.: 181 534 788 руб. 22 коп. (цена объекта с учетом уменьшения цены) минус 98 672 575,36 руб. (оплата платежными поручениями до заключения договора - платежные поручения за общий период с 28.11.2022 по 30.12.2022), минус 40 397 828,78 руб. (оплата платежными поручениями за общий период с 13.01.2023 по 28.04.2023), минус 8 125 072,63 руб. (зачет задолженности перед ООО «Арттек», уступленной покупателю по договору уступки права требования (цессии) от 16.03.2023 № 55/0323), минус 16 160 827 руб. (зачет задолженности перед ФИО1, уступленной по договору уступки права требования (цессии) от 27.04.2023), минус 20 560 969,58 руб. (зачет задолженности перед ООО «Союз КВК», уступленной по договору уступки права требования (цессии) от 28.04.2023).

А с учетом оплаты по соглашению от 01.08.2023 в размере 36 633 584 руб. всего переплата составила 39 016 069 руб. 13 коп. (36 633 584 руб. + 2 382 485 руб. 13 коп.).

Таким образом, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ООО «ДСК» о взыскании с ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» 79 449 142 руб. 79 коп. основного долга по договору купли-продажи от 11.01.2023.

Оснований для удовлетворения требования ООО «ДСК» о взыскании 124 359 921 руб. 26 коп. неустойки за период с 01.05.2023 по 04.04.2024 также не имеется по следующим основаниям.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 разъяснено, что обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом.

Исходя из изложенного, независимо от процедуры проведения зачета (внесудебный, судебный) обязательства считаются прекращенными ретроспективно: не с момента заявления о зачете, подписания акта о зачете, а тогда, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили условия для прекращения обязательств зачетом.

В пункте Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» сформулирована правовая позиция о том, что обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.

Согласно указанным разъяснениям при зачете встречных однородных требований обязательства сторон прекращаются в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее.

Учитывая, что по условиям договоров цессии от 16.03.2023, от 27.04.2023, от 28.04.2023, заключенных ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» с ООО «Арттек», ООО «Союз КВК» и ИП ФИО1, права требования к ООО «ДСК» перешли в момент заключения договоров цессии, встречные обязательства истца и ответчика прекратились 30.04.2023 – в момент наступления срока исполнения обязательства по оплате товара по договору купли-продажи от 11.01.2023.

Таким образом, по состоянию на 30.04.2023 по расчету арбитражного суда, с учетом уменьшения цены объекта у ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» имелась переплата по договору купли-продажи от 11.01.2023 в сумме 2 382 485 руб. 13 коп.

Следовательно, ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» не допущена просрочка исполнения обязательства по оплате товара, следовательно, не имеется оснований для взыскания с покупателя договорной неустойки.

Соответственно, первоначальный иск ООО «ДСК» о взыскании с покупателя и поручителя задолженности и неустойки по договору купли-продажи от 11.01.2023 не подлежит удовлетворению.

В связи с надлежащим исполнением покупателем обязанностей по договору купли-продажи доводы ООО СЗ «Альфагрупп» об истечении срока действий поручительства арбитражным судом не рассматриваются, иск к поручителю удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Неосновательное обогащение может иметь место при наличии двух условий одновременно: приобретения или сбережения одним лицом (приобретателем) имущества за счет другого лица (потерпевшего), что подразумевает увеличение (при приобретении) или сохранение в прежнем размере (сбережение) имущества на одной стороне, явившееся следствием соответствующего его уменьшения или неполучения на другой стороне; данное приобретение (сбережение) имущества (денег) произошло у одного лица за счет другого при отсутствии оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо на основании сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

При этом неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Обязательства по договору купли-продажи от 11.01.2023 прекращены в связи с их исполнением сторонами. Вместе с тем в силу изложенных выше правовых норм и разъяснений покупатель вправе требовать от продавца возврата переплаты по договору.

В силу изложенного встречный иск ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» к ООО «ДСК» подлежит удовлетворению в сумме 39 016 069 руб. 13 коп. В удовлетворении встречного иска в остальной части следует отказать.

Размер государственной пошлины по первоначальному иску составляет 200 000 руб. Государственная пошлина уплачена истцом при предъявлении искового заявления по чеку-ордеру от 08.08.2023, СУИП 3542273444401FGI, и относится на истца.

Государственная пошлина по встречному иску составляет 200 000 руб. и уплачена ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» в полном объеме при предъявлении встречного иска платежным поручением от 30.01.2024 № 150. На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом частичного удовлетворения встречного иска расходы ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «ДСК» в размере 139 240 руб. (69,62%). 60 760 руб. относится на ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» и не подлежит возмещению.

Определением арбитражного суда от 10.03.2025 произведена оплата обществу с ограниченной ответственностью «СибСтройЭксперт» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Хакасия за проведение экспертизы в сумме 2 350 000 руб.

Расходы на проведение судебной экспертизы составили 2 350 000 руб.

Денежные средства для проведения экспертизы в общей сумме 3 200 000 руб. внесены на депозитный счет арбитражного суда: ООО «ДСК» 1 400 000 руб. (платежные поручения от 17.06.2024 №13, от 26.06.2024 №23), ООО «СЗ «Сибирь Девелопмент» 900 000 руб. (платежное поручение от 21.06.2024 №841), ООО СЗ «Альфагрупп» 900 000 руб. (платежное поручение от 21.06.2024 №716).

По результатам рассмотрения спора расходы на проведение судебной экспертизы относятся на первоначальный иск в сумме 1 843 105 руб. (78,43%), на встречный иск в сумме 506 895 руб. (21,57%).

Расходы на проведение судебной экспертизы по первоначальному иску в сумме 1 843 105 руб. относятся на ООО «ДСК» (100%).

Расходы на проведение судебной экспертизы по встречному иску в сумме 506 895 руб. относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ООО «ДСК» в сумме 352 900 руб. 30 коп. (69,62%), на ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» в сумме 153 994 руб. 70 коп. (30,38%).

Таким образом, на ООО «ДСК» относится 2 196 005 руб. 30 коп. расходов на проведение судебной экспертизы, на ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» относится 153 994 руб. 70 коп. расходов на проведение судебной экспертизы.

С ООО «ДСК» в пользу ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» следует взыскать 230 535 руб. судебных расходов на оплату экспертизы, с ООО «ДСК» в пользу ООО СЗ «Альфагрупп» следует взыскать 587 500 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Излишне внесенные денежные средства в сумме 850 000 руб. следует возвратить сторонам: ООО «ДСК» в сумме 22 029 руб. 70 коп., ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» в сумме 515 470 руб. 30 коп., ООО СЗ «Альфагрупп» в сумме 312 500 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент», к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфагрупп» о взыскании солидарно 203 809 064 руб. 05 коп.

2. Встречный иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь Девелопмент» 39 016 069 руб. 13 коп. переплаты по договору купли-продажи от 11.01.2023, а также 139 240 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 230 535 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфагрупп» 587 500 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Т.В. Чумаченко