Решение по делу № А71-4155/2024 от 29.10.2025 | АС Удмуртской Республики

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426008, <...>

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ижевск

29 октября 2025 года

Дело № А71- 4155/2024

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельникова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Городиловым Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» к Акционерному коммерческому банку «АК БАРС» (публичное акционерное общество) с участием третьих лиц: 1) арбитражный управляющий ФИО1, 2) Общество с ограниченной ответственностью «Этринг», 3) Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление-18» о взыскании долга, неустойки, штрафа, убытков по договору аренды № ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011,

в судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 директор, ФИО3 представитель по доверенности, ФИО4 представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО5 представитель по доверенности (участвует онлайн),

от третьих лиц: не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Атриум» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Акционерному коммерческому банку «АК БАРС» (публичное акционерное общество) (далее – ответчик) о взыскании 2 917 526 руб. 93 коп. долга, неустойки, штрафа по договору аренды № ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011. Делу присвоен номер А71-4155/2024.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены арбитражный управляющих ФИО1 и Общество с ограниченной ответственностью «Этринг».

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Удмуртской Республики находится дело № А71-8364/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атриум» к Акционерному коммерческому банку «АК БАРС» (публичное акционерное общество), с участием третьего лица: общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное управление-18», о взыскании 7 186 076 руб. 12 коп. убытков (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований), вытекающих из неисполнения обязательств по договору аренды № ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.07.2024 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела № А71-4155/2024 и № А71-8364/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А71-4155/2024.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.11.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» ФИО6. Кроме того, определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.11.2024 по делу назначена пожарно-техническая и оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» ФИО7 и ФИО6.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.11.2024 производству по делу № А71-4155/2024 приостановлено до получения результатов судебных экспертиз.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.03.2025 срок проведения строительно-технической и оценочной экспертизы, а также пожарно-технической и оценочной экспертизы продлен до 30.03.2025, к участию в проведении пожарно-технической и оценочной экспертизы привлечен эксперт ФИО8.

В материалы дело поступили заключения судебных экспертиз.

Протокольным определением от 06.06.2025 производство по делу возобновлено.

30.07.2025 в судебном заседании экспертами даны пояснения и ответы на вопросы сторон и суда по представленным заключениям судебных экспертиз.

В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении (увеличении) исковых требований до 17 701 311 руб. 20 коп., в том числе 3 622 520 руб. 76 коп. долга по внесению арендной платы за период с 18.10.2023 по 20.05.2024, 2 073 179 руб. 01 коп. неустойки за период с 21.10.2023 по 04.09.2025, 2 999 080 руб. 00 коп. штрафов (за 11 фактов нарушения условий договора), 9 006 531 руб. 43 коп. убытков, в том числе: 7 352 000 руб. стоимость восстановительного ремонта помещений, 650 303 руб. 74 коп. рассчитанная экспертом стоимость устранения недостатков системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (далее – СПС и СОУЭ); 156 787 руб. 69 коп. фактически понесенных истцом расходов на устранение выявленных МЧС недостатков СПС и СОУЭ; 847 440 руб. 00 коп. расходов на восстановление документации на СОУЭ и СПС.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, ссылаясь на то, что пользование помещениями ответчиком оплачено не полностью и с нарушениями установленных сроков, что в период действия договора аренды ответчик допускал факты нарушения условий договора, являющиеся основанием для взыскания с него штрафов, что ненадлежащее исполнение ответчиком договора привело к возникновения у истца убытков в размере стоимости ремонта помещений и установленных в помещениях систем оповещения о пожаре и эвакуации людей.

Ответчик поддержал доводы отзыва на исковое заявление и дополнений к нему, сослался на следующее. Договор аренды № ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011 был прекращен 15.04.2024. Истец, действую добросовестно и разумно, обязан был предпринять меры по принятию объекта из аренды. Доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованного помещения после расторжения договора аренды, а также доказательств совершения каких-либо действий с целью реализации обязанности по принятию объекта аренды, истец не представил. Доводы истца о невозможности применения к правоотношениям сторон дополнительного соглашения от 24.08.2018 подлежат отклонению с применением принципа эстопель, поскольку дополнительное соглашение от 24.08.2018 сторонами исполнялось, его положения обязательны для сторон и в отсутствие государственной регистрации, односторонний отказ от исполнения обязательства, либо его изменение недоступно, а действия истца не отвечают принципам добросовестности. Из содержания искового заявления и материалов дела следует, что истец принял платежи за январь и февраль 2024 года без замечаний. Более того, во всех письмах, направленных в банк, истец ссылается на размер арендной платы, указанный в дополнительном соглашении от 24.08.2018. Ответчик не был своевременно уведомлен о переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу и внес плату первоначальному арендодателю, это является надлежащим исполнением. Банком обязательства по внесению арендной платы были исполнены надлежащим образом, оснований для взыскания арендной платы и пени не имеется. 25.12.2023 в адрес банка поступило уведомление от 22.12.2023 о том, что с 18.10.2023 сменился собственник арендуемых банком помещений (истец стал собственником указанных помещений). До получения указанного уведомления банк не знал о смене собственника, а также не располагал платежными реквизитами истца. Тот факт, что банк являлся залогодержателем спорного имущества, не свидетельствует об осведомленности банка о смене собственника до получения вышеуказанного уведомления. Согласно данным из ЕГРН собственником помещений: - на 2 этаже (кадастровый номер 18:26:010631:290) с 18.10.2023 является истец; - на 3 этаже (кадастровый номер 18:26:010631:75) с 22.02.2017 ООО «Этринг» ИНН<***>, с 15.03.2024 Автономная некоммерческая организация «Московский областной центр оценки и экспертизы» ИНН <***>. Истец является собственником помещений, расположенных только 2 этаже. Также истец является агентом ООО «Этринг» (собственник арендуемых банком помещений на 3 этаже) на основании агентского договора №09/34-18 от 22.09.2018 с дополнительным соглашением от 05.10.2018. Указанный агентский договор предоставлен в банк только 06.03.2024. Более того, указанный агентский договор не содержит прав и полномочий истца на получение денежных средств в счет оплаты арендных платежей. Таким образом, истец имеет право на получение арендных платежей только за помещения, находящиеся на 2 этаже (кадастровый номер 18:26:010631:290). Арендные платежи (в размере 716 190 руб. 00 коп. в месяц за помещения на 2 и 3 этажах) за октябрь, ноябрь, декабрь 2023 года были оплачены на счет ООО «Агентство недвижимости Сайгас» (первоначальному арендодателю), что подтверждается копиями платежных поручений: № 31619 от 27.09.2023, №34805 от 24.10.2023, № 39206 от 27.11.2023. В ходе телефонных переговоров конкурсный управляющий ООО «Агентство недвижимости Сайгас» ФИО1 сообщил, что вышеуказанная сумма денежных средств была перечислена истцу, однако подтверждающие документы не представил. После получения уведомления о смене собственника от 22.12.2023 арендные платежи (в размере 716 190 руб. 00 коп. в месяц за помещения на 2 и 3 этажах) за январь и февраль 2024 оплачены на счет истца, что подтверждается копиями платежных поручений №44233 от 29.12.2023 г., №1991 от 29.01.2024. Поскольку истцу полагалась оплата только за помещения на 2 этаже (1071,10 кв. м. * 500 руб.= 535 550 руб. 00 коп. в месяц.), банком допущена переплата. За январь и февраль 2024 года истцу перечислено 1 432 380 руб. 00 коп. В пользу истца переплачена сумма денежных средств в размере 361 280 руб. 00 коп., которая подлежит зачету за март 2024 года. Оснований для взыскания штрафных санкций за нарушение правил пожарной безопасности не имеется. Не представлено доказательств нарушений банком правил пожарной безопасности. Между банком и ООО «Защита и надежность» заключен договор о проведении работ по техническому обслуживанию систем безопасности (ОПС) по договору № 4569 от 01.10.2016. По настоящему договору подрядчик выполняет работы по техническому обслуживанию средств охранно-пожарной сигнализации, установленной на Объекте Заказчика. В соответствии с п. 3.5. Подрядчик вправе за свой счет привлекать к выполнению работ по Договору третьих лиц, оставаясь ответственным за их действия перед заказчиком. Охрана помещений банка осуществляется ООО ЧОП «Кобра» (подрядная организация ООО ЧОП «Защита и надежность»). В течение всего срока эксплуатации проводились работы по техническому обслуживанию охранно-пожарной сигнализации. Замечаний, предписаний по работоспособности пожарной сигнализации и системы эвакуации и оповещений от МЧС не поступали. 10.11.2023 актом о выполнении регламентных работ нарушения не выявлены, установлено, что охранно-пожарная сигнализация исправна. Также результаты испытаний ДО Ижевский №1 по адресу <...>, проведенные 21.03.2024 сотрудниками ФГБУ СУЭ ФБС ИПЛ по Удмуртской Республике, подтвердили работоспособность системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуации людей при пожаре. В соответствии с п. 6.1.6 договора аренды в случае нарушения арендатором требований арендодателя по пожарной безопасности, арендодатель вправе предъявить Арендатору штраф в размере 30 % месячной арендной платы либо выполнить указанные работы своими силами. Истцом заявлено требование о взыскании штрафа. Расчет произведен некорректно. Учитывая тот факт, что размер арендной платы, полагающийся истцу, составляет 535 550 руб. 00 коп. в месяц, размер штрафа не может превышать 160 665 руб. В порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик заявляет о необходимости уменьшения размера взыскиваемого штрафа ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Пожарная сигнализация принадлежит истцу, в течение всего срока эксплуатации банк проводил только регламентные работы по техническому обслуживанию систем безопасности (в том числе средств охранно-пожарной сигнализации, установленной в помещениях, принадлежащих истцу и арендуемых банком). Замечаний, предписаний по работоспособности пожарной сигнализации и системы эвакуации и оповещений от МЧС не поступало. 25.03.2023 актом о выполнении регламентных работ нарушения не выявлены, установлено, что охранно-пожарная сигнализация исправна. Более того, банком устранены замечания, указанные в таблице №3 «Емкость аккумуляторных батарей» протокола испытаний от 21.03.2024 (заменены аккумуляторы, по которым были выявлены снижение емкости). Замечания, указанные в таблице №1 «Проверяемые параметры СПС» пункты 3, 6 должны быть исправлены истцом как собственником помещений и сигнализации. 28.04.2022 между банком и ООО «Пожевростандарт» заключен договор № 1С/1121/12/2022 на поставку огнетушителей, знаков пожарной безопасности, эвакуационных знаков, в том числе, в Операционный офис «Ижевский №1» <...>. Первичные средства пожаротушения и знаки были закуплены и доставлены в ДО "Ижевский №1" Банка, находящийся по адресу ул. М. Горького, д. 79, в июне 2022 года. Таким образом, банком не допущено нарушения требований арендодателя по пожарной безопасности. Размер предъявленных к взысканию убытков не подтвержден истцом надлежащими доказательствами.

Как следует из материалов дела, 21.12.2011 ООО «Офисный центр «Сайгас» (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды № ХК-11/736 (01/125-11) нежилых помещений по адресу: <...>, номера помещений с 43 по 78 (2 этаж) и с 68 по 90, 91 (часть) (3 этаж). По условиям договора арендодатель передал арендатору нежилые помещения.

В связи со сменой собственника арендуемых нежилых помещений на основании дополнительного соглашения к договору аренды №ХК-11/736 (01/125-11) от 01.12.2014 произведена замена арендодателя на ООО «Агентство недвижимости «Сайгас».

По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя. На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец на основании договора купли-продажи № 2 от 04.09.2023 приобрел в собственность арендуемые ответчиком помещения 2 этажа кадастровый номер 18:26:010631:290, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, номер записи государственной регистрации права 18:26:010631:290-18/123/2023-38 от 18.10.2023.

Реализация арендуемого имущества осуществлялась конкурсным управляющим в рамках дела о банкротстве ООО «Агентство недвижимости «Сайгас» № А71-2177/2020.

О факте смены собственника арендуемых по договору № ХК-11/736 (01/125-11) помещений арендатор знал, так как являлся участником дела о банкротстве ООО «Агентство недвижимости «Сайгас» № А71-2177/2020 и залогодержателем в отношении спорного недвижимого имущества по адресу: <...>. Сведения о ходе реализации указанного недвижимого имущества публиковались в официальном издании, определенном Правительством Российской Федерации (газета «КоммерсантЪ») и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно в адрес арендатора было направлено уведомление от 22.12.2023 о смене собственника арендуемых помещений (смене арендодателя).

29.12.2023 ответчик со ссылкой на пункт 7.2 договора направил в адрес истца уведомление № 22546 о расторжении договора аренды в односторонне внесудебном порядке. Уведомление получено истцом 13.01.2024.

28.03.2024 ответчик направил в адрес истца уведомление № 5157 о том, что передача арендованных помещений будет осуществлена 15.04.2024. Уведомление получено истцом 12.04.2024.

Для приемки и подписания акта приема-передачи спорных помещений 15.04.2024 истец не явился, в связи с чем, ответчик составил акт приема-передачи, ключи от спорных помещений были направлены в адрес истца и получены адресатом 22.04.2024.

В соответствии п. 5.1.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2016 арендная плата по договору № ХК-11/736 (01/125-11) устанавливается из расчета 700 рублей за 1 кв. м. в месяц. Месячная арендная плата составляет 1 065 890 руб. 00 коп. Названное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Росреестре.

Ссылаясь на указанное дополнительное соглашение, истец за период с 18.10.2023 по 20.05.2024 за аренду 1071,1 кв.м. помещений 2 этажа предъявил к взысканию с ответчика 3 622 520 руб. 76 коп. арендной платы.

В соответствии п. 5.1.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2018 арендная плата по договору аренды № ХК-11/736 (01/125-11) устанавливается из расчета 500 рублей за 1 кв. м. в месяц за основные площади (1071,1 кв.м.) и из расчета 400 рублей за 1 кв.м. за вспомогательные площади (451.6 кв.м.). Месячная арендная плата составляет 716 190 руб. 00 коп. Указанное дополнительное соглашение государственную регистрацию в Росреестре не прошло.

Согласно п. 5.4.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2016 оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

В соответствии с п. 6.1.1 договора за нарушение сроков оплаты платежей согласно п. 5.4 и других пунктов, содержавших обязанность по уплате арендатором тех или иных платежей по договору, подлежат уплате пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истец за период с 21.10.2023 по 04.09.2025 начислил и предъявил к взысканию с ответчика 2 073 179 руб. 01 коп. пени.

Согласно п. 3.2.17. договора аренды арендатор обязан производить ремонт (текущий и/или капитальный) арендуемых помещений только при условии наличия письменного разрешения арендодателя, за свой счет, если проведение ремонта (текущего и/или капитального) за счет арендной платы не будет согласовано сторонами дополнительно в письменном виде. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором без согласования с арендодателем, возмещению арендатору не подлежит.

В соответствии с п. 3.2.18 договора аренды арендатор обязан согласовывать письменно с арендодателем организацию-подрядчика/исполнителя, выполняющую/оказывающую любые работы/услуги в арендуемом помещении.

Согласно п. 6.1.5 договора аренды за нарушение арендатором п. 3.2.16 и/или п.3.2.17 и/или п.3.2.18 договора, выявленные арендодателем после приема арендатором помещений по окончательному акту приема-передачи, - штраф в размере 30% месячной арендной платы, и, кроме этого, по требованию арендодателя за свой счет привести помещения в первоначальное состояние.

Согласно п. 6.1.6 в случае нарушений арендатором требований арендодателя по пожарной безопасности, установленных действующим законодательством РФ и Приложением № 2 к договору, арендодатель вправе с предварительного уведомления Арендатора (за 30 дней) по своему выбору: отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора либо предъявить арендатору штраф в размере 30 (тридцать) % месячной арендной платы либо выполнить указанные работы своими силами (либо с привлечением специализированных организаций) с зачетом потраченных расходов в размер очередных платежей по арендной плате с приложением документов, подтверждающих размер понесенных арендодателем расходов.

Истцом выявлено 3 нарушения пункта 3.2.18 договора аренды, о чем арендатор уведомлен 13.03.2024, 19.03.2024, 22.03.2024:

- 12.03.2024 по электронной почте от сотрудника банка ФИО9 получено письмо № 3925 от 07.03.2024 с приложением акта о выполнении регламентных работ 10.11.2023 ООО «ЧОП «Кобра» по проверке ОПС в арендуемых банком помещениях. Организация не была согласована с арендодателем;

- 14.03.2024 по электронной почте от сотрудника банка ФИО10 получено письмо № 4267 от 14.03.2024 с приложением копии акта о выполнении регламентных работ 26.02.2024 ООО «Защита и надежность». Организация ООО «Защита и надёжность не была согласован с арендодателем;

- 19.03.2024 при проверке сотрудниками МЧС работоспособности систем пожарной безопасности в арендуемых банком помещениях от банка присутствовал и участвовал в проверке сотрудник ООО «Дельта системы безопасности». Организация ООО «Дельта системы безопасности» не была согласована арендодателем.

Истцом выявлено 2 нарушения пункта 3.2.17 договора аренды, о чем арендатор уведомлен 16.02.2024, 26.02.2024, 13.03.2024, 19.03.2024:

- согласно письму управляющей компании ООО «РСУ-18, 23.02.2024 в 10-51 в арендуемых помещениях сотрудником банка ФИО11 производились работы неустановленного характера без согласования и уведомления арендодателя о начале и характере работ, что привело к срабатыванию пожарной сигнализации с дальнейшей с передачей сигнала на централизованный пульт МЧС;

- согласно письму управляющей компании ООО «РСУ-18», 13.03.2024 в 12-05 в арендуемых помещениях сотрудником банка ФИО11 производились работы неустановленного характера без согласования и уведомления арендодателя о начале и характере работ.

Истцом выявлено 5 нарушений пункта 6.1.6 договора аренды, о чем арендатор ответчик уведомлен 16.02.2024, 26.02.2024, 13.03.2024, 19.03.2024, 22.03.2024: - отсутствие огнетушителей; - отсутствие приказов и табличек об ответственных за соблюдение норм пожарной безопасности сотрудников банка; - представление документов проверки системы ОПС в арендуемых помещениях компанией ООО «ЧОП «Кобра», у которой отсутствует лицензия на деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений; -несоответствие системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре требованиям норм пожарной безопаснотси (протокол испытания МЧС СОУЭ от 19.03.2024); - несоответствие системы пожарной сигнализации требованиям норм пожарной безопасности (протокол испытания МЧС СПС от 19.03.2024).

За указанные факты нарушения условий договора аренды истец заявил о взыскании с ответчика 2 249 310 руб. 00 коп. штрафов.

В соответствии с п. 6.5 договора аренды в случае расторжения настоящего договора арендатором в одностороннем порядке, не в соответствии с условиями, изложенными в п. 8.2., или оставления им помещений не в соответствии с условиями настоящего договора по основаниям, не предусмотренным в настоящем договоре и Гражданском кодексе РФ, арендатор уплачивает арендодателю единовременный штраф в размере месячной арендной платы, установленной настоящим договором.

За факт отказа от договора и оставления ответчиком помещений не в соответствии с условиями договора аренды истец заявил о взыскании с ответчика 749 770 руб. 00 коп. штрафа.

Согласно договору аренды № ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011 (далее - Договор), акту приема-передачи помещений в аренду от 14.03.2013, акту о составе имущества/оборудования от 03.06.2013 ответчик принял в аренду помещения с выполненными в них ремонтно-строительными работами в объеме, согласованном в техническом задании, в том числе с вновь установленными СПС и СОУЭ.

Согласно п. 3.2.3. договора аренды арендатор обязуется использовать арендуемые помещения по их целевому назначению, в соответствии с условиями договора и приложениями к нему, самостоятельно и за свой счет согласовывать со всеми службами (ЦГСЭН, Росприроднадзор, Госпожарнадзор и т.п.) и приводить за свой счет в соответствие с их требованиями использование помещения, не противоречащее условиям договора.

В соответствии с п. 3.2.4. договора аренды арендатор обязуется соблюдать законодательство Российской Федерации и нормативно-правовые акты Российской Федерации в области гражданской обороны, предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм, пользования тепловой и электрической энергией, электробезопасности, работ с инженерными коммуникациями, отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемых им помещений.

Согласно п. 3.2.4.1.1. договора аренды арендатор обязуется соблюдать нормативные документы арендодателя, регламентирующие правила и отношения сторон, связанные с эксплуатацией арендуемых помещений:

памятку (инструкцию) «О мерах пожарной безопасности для арендаторов помещений Торгово-офисного центра «Горького 79» по адресу <...> (приложение № 2 к договору).

В соответствии с п. 3.2.5. договора аренды арендатор обязуется за свой счет, своими силами и средствами обеспечить в арендуемых помещениях полное соблюдение всех требований Правил Пожарной безопасности и Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, действующего в РФ, обеспечить арендуемое помещение первичными средствами пожаротушения, средствами оказания первой медицинской помощи и средствами индивидуальной защиты. Арендатор несет гражданскую, административную и иную ответственность за несоблюдение таких требований, за причинение вреда жизни, здоровью имуществу физических лиц, вызванных таким несоблюдением.

Согласно п. 3.2.10. договора арендатор обязан по окончании срока действия договора и при досрочном освобождении помещений в последний день аренды сдать помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.2.22 арендатор обязан передать арендодателю все неотделимые улучшения.

После прекращения договора аренды ответчик возвратил истцу помещение в ненадлежащем состоянии, выявлены повреждения отделки, а также недостатки в инженерном оборудовании: системах пожарной сигнализации и оповещения людей.

Кроме того, установлено отсутствие технической документации на СПС и СОУЭ.

Выявленные сотрудниками МЧС на 21.02.2024 недостатки СПС и СОУЭ частично устранены истцом за свой счет, затраты истца составили 156 787 руб. 69 коп., что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 01.10.2024, актом о приемке выполненных работ от 01.10.2024.

В связи с нарушением указанных выше условий договора аренды истец заявил о взыскании с ответчика 9 006 531 руб. 43 коп. убытков, в том числе: 7 352 000 руб. стоимость восстановительного ремонта помещений, 650 303 руб. 74 коп. стоимость устранения недостатков СПС и СОУЭ; 156 787 руб. 69 коп. фактически понесенных истцом расходов на устранение недостатков СПС и СОУЭ; 847 440 руб. 00 коп. расходов на восстановление документации на СОУЭ и СПС.

Истец направлял в адрес ответчика претензию № 4 от 31.01.2024, которую ответчик получил, однако долг и неустойки не оплатил, убытки, вызванные необходимостью устранения недостатков помещения и оборудования не возместил.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 18.10.2023 по 20.05.2024 составила 3 622 520 руб. 76 коп.

Ответчик, оспаривая размер задолженности, сослался на заключенное к договору аренды № ХК-11/739 (01/125-11) от 21.12.2011 дополнительное соглашение от 24.08.2018, согласно которому размер арендной платы устанавливается из расчета: 500 руб. 00 коп. за 1 кв.м. основных площадей (1071,1 кв.м., второй этаж) и 400 руб. 00 коп. за 1 кв.м. вспомогательных (451,6 кв.м. третий этаж).

Истец возражал относительно возможности применения названного дополнительного соглашения к правоотношениям сторон, указывая на то, что оно не прошло регистрацию в Росреестре.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поскольку дополнительное соглашение от 24.08.2018 сторонами исполнялось, его положения в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательны для сторон и в отсутствие государственной регистрации, односторонний отказ от исполнения обязательства, либо его изменение недопустимо.

Из содержания искового заявления и материалов дела следует, что истец принял платежи за январь и февраль 2024 г. без замечаний. В письмах, направленных банк, истец ссылался на размер арендной платы, указанный в дополнительном соглашении от 24.08.2018.

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Уведомлением от 31.01.2024 № 4, письмом № 84 от 04.04.2024 истец указывал ответчику на то, что взыскиваемая арендная плата рассчитана по дополнительному соглашения к договору от 24.08.2018.

В настоящем случае, поведение истца давало ответчику основания полагать, что дополнительное соглашение от 24.08.2018 действительно и подлежит применения и исполнению в правоотношениях сторон.

Учитывая изложенное, размер арендной платы за пользование спорными помещениями подлежит определению с учетом дополнительного соглашения от 24.08.2018 и составляет в месяц 535 550 руб. 00 коп.

Указанный истцом период начисления арендной платы суд также признал подлежащим корректировке.

Арендная плата подлежит начислению с даты возникновения права собственности истца на спорное помещение – 18.10.2023.

Для приемки и подписания акта приема-передачи спорных помещений 15.04.2024 истец не явился, в связи с чем, ответчиком составлен акт приема-передачи, ключи от спорных помещений направлены в адрес истца.

Таким образом, 15.04.2024 следует признать последним дней действия договора аренды и использования ответчиком спорного недвижимого имущества.

Ответчиком также заявлено о зачете излишне внесенной арендной платы за январь и февраль 2024 года в сумме 361 280 руб. 00 коп. в счет арендной платы за март 2024 года.

Оплата арендной платы за январь и февраль 2024 года в большем размере подтверждается выпиской по счету и копиями платежных поручений № 44233 от 29.12.2023 на сумму 716 190 руб. 00 коп. и № 1991 от 29.01.2024 на сумму 716 190 руб. 00 коп.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Заявление ответчика о зачете признано судом обоснованным, в связи с чем, арендная плата за март 2024 года подлежит уменьшению на 361 280 руб. 00 коп.

Таким образом, требования истца в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению за период с 18.10.2023 по 15.04.2024 в сумме 1 755 006 руб. 29 коп. согласно следующему расчету.

Период пользования помещением

Сумма долга (руб.)

октябрь 2023 года (с 18.10.2023)

241 861,29

ноябрь 2023 года

535 550,00

декабрь 2023 года

535 550,00

март 2024 года

174 270,00

апрель 2024 года (по 15.04.2024)

267 775,00

Итого:

1 755 006,29

При этом довод ответчика о том, что он не был своевременно уведомлен о переходе к истцу права собственности на арендуемое помещение судом отклонен, так как ответчик являлся залоговым кредитором в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «АН» «Сайгас» (предыдущего собственника), требования ответчика были включены в третью очередь реестра требований кредиторов и обеспечены залогом спорных помещений по адресу: <...>. 13.09.2023 ответчик обращался к арбитражному управляющему ФИО1 с письмом №15712, в котором указывая на состоявшуюся сделку по продаже помещения, просил перечислить ему денежные средства от реализации имущества и оставшиеся после погашения расходов.

Таким образом, ссылка ответчика на надлежащее перечисление арендных платежей за октябрь, ноябрь, декабрь 2023 г. на счет ООО «Агентство недвижимости Сайгас» подлежит отклонению.

Доводы ответчика о том, что конкурсный управляющий ООО «Агентство недвижимости Сайгас» ФИО1 сообщил, что вышеуказанная сумма денежных средств была перечислена истцу, не нашли своего подтверждения материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма.

Согласно п. 6.1.1 договора аренды за нарушение сроков оплаты платежей согласно п. 5.4 и других пунктов, содержавших обязанность по уплате арендатором тех или иных платежей по договору – пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За период просрочки с 21.10.2023 по 04.09.2025 истец начислил и предъявил к взысканию с ответчика 2 073 179 руб. руб. 01 коп. пени.

Расчет пени, представленный истцом, судом признан подлежащим корректировке с учетом иного размера арендной платы.

Сумма долга (руб.)

Начало периода просрочки (день вкл.)

Окончание периода просрочки (день вкл.)

Кол-во дней просрочки

Ставка пени

Сумма пени (руб.)

241 861,29

21.10.2023

04.09.2025

685

0,1

165 674,98

535 550,00

21.11.2023

04.09.2025

654

0,1

350 249,70

535 550,00

21.12.2023

04.09.2025

624

0,1

334 183,20

174 270,00

21.03.2024

04.09.2025

533

0,1

92 885,91

267 775,00

23.04.2024

04.09.2025

500

0,1

133 887,50

1 076 881,29

Таким образом, пени подлежат взысканию с ответчика в размере 1 076 881 руб. 29 коп. за период с 21.10.2023 по 04.09.2025.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании пени следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафов в сумме 2 999 080 руб. 00 коп.

Согласно п. 6.1.5 договора аренды за нарушение арендатором п. 3.2.16 и/или п. 3.2.17 и/или п. 3.2.18 договора, выявленные арендодателем после приема арендатором помещений по окончательному акту приема-передачи, - штраф в размере 30% месячной арендной платы, и, кроме этого, по требованию арендодателя за свой счет привести помещения в первоначальное состояние.

В соответствии с п. 6.1.6 в случае нарушений арендатором требований арендодателя по пожарной безопасности, установленных действующим законодательством РФ и Приложением № 2 к договору, арендодатель вправе с предварительного уведомления Арендатора (за 30 дней) по своему выбору: отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора либо предъявить арендатору штраф в размере 30 (тридцать) % месячной арендной платы либо выполнить указанные работы своими силами (либо с привлечением специализированных организаций) с зачетом потраченных расходов в размер очередных платежей по арендной плате с приложением документов, подтверждающих размер понесенных арендодателем расходов.

Истцом выявлено 3 нарушения пункта 3.2.18 договора аренды, 2 нарушения пункта 3.2.17 договора аренды и 5 нарушений пункта 6.1.6 договора аренды, о чем ответчик был уведомлен.

За указанные факты нарушения условий договора аренды истец заявил о взыскании с ответчика 2 249 310 руб. 00 коп. штрафа.

Суд факты указанных нарушений признал подтвержденными представленными доказательствами.

Между тем, размер штрафов подлежит исчислению с учетом размера арендной платы 535 550 руб. 00 коп. в месяц.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В силу пункта 80 Постановления № 7, если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В силу пункта 77 Постановления №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив доводы сторон, представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства спора, размер предусмотренных договором штрафов, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения предъявленных к взысканию штрафов за нарушение условий пунктов 3.2.17, 3.2.18, 6.1.6 договора аренды (10 фактов нарушения) в 3 раза до общей суммы 535 550 руб. 00 коп. в связи с явной несоразмерностью заявленного к взысканию размера штрафов последствиям нарушения ответчиком обязательств.

Между тем, из материалов дела следует, что ответчик со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды надлежащим образом уведомил истца о прекращении договора в односторонне внесудебном порядке, известил истца о дате передачи ему помещений.

Учитывая изложенное, отсутствуют основания полагать, что ответчик расторг договор аренды и оставил помещения не в соответствии с условиями договора, поскольку использованный ответчиком порядок прекращения договора предусмотрен пунктом 7.2 договора.

Кроме того, дополнительным соглашением от 24.08.2018 к договору аренды пункт 6.5 договора был исключен из его текста.

Таким образом, основания для взыскания с ответчика штрафа в порядке пункта 6.5 договора аренды отсутствуют, а общая сумма подлежащих взысканию штрафов составит 535 550 руб. 00 коп.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Таким образом, для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения, включающий наличие убытков, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также установить размер убытков с разумной степенью достоверности.

В рассматриваемом случае требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды, наличием повреждений арендуемого помещения и оборудования, не относящихся к естественному износу, а также уклонением ответчика от возмещения стоимости восстановительного ремонта возвращаемого из аренды помещения с оборудованием.

Исходя из положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Совокупное толкование указанных правовых норм позволяет прийти к выводу, что при надлежащем исполнении арендатором обязательства по своевременному произведению текущего ремонта презюмируется возвращение арендодателю из аренды имущества в том состоянии, в котором его получил арендатор, или как минимум в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.2.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора сдать помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

После прекращения договора аренды ответчик возвратил истцу помещение в ненадлежащем состоянии, выявлены повреждения стен, пола, лестниц, входных групп, дверей, потолков, светильников, а также повреждения инженерного оборудования: системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

С учетом предмета доказывания и обстоятельств дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической и оценочной экспертизы.

На разрешение эксперта по судебной строительно-технической и оценочной экспертизе судом поставлены следующие вопросы:

1) Какие повреждения имеет внутренняя отделка помещений площадью 1071,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 2 (кадастровый номер 18:26:010631:290), и имущество на дату осмотра?

2) Какие повреждения имела внутренняя отделка помещений площадью 1071,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 2 (кадастровый номер 18:26:010631:290) и имущество на 15.04.2024?

3) Являются ли выявленные повреждения внутренней отделки помещений и имущества по характеру естественным износом?

4) В случае, если будет установлено, что повреждения (полностью или в части) не относятся к естественному износу, определить стоимость восстановительного ремонта.

06.05.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Согласно проведенному экспертному исследованию, эксперт пришел к следующим выводам:

По вопросу № 1 установлено, что внутренняя отделка помещений площадью 1071,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 2 (кадастровый номер 18:26:010631:290), и имущество на дату осмотра 11.03.2025 имеет повреждения, перечисленные экспертом в таблице.

По вопросу № 2 эксперт указал, что на основании сведений, предоставленных сторонами в материал дела и данных натурного осмотра, достоверно установить, какие повреждения имела внутренняя отделка помещений площадью 1071,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, этаж 2 (кадастровый номер 18:26:010631:290) и имущество на 15.04.2024 не представляется возможным.

На вопрос № 3 экспертом установлено, что выявленные повреждения внутренней отделки помещений и имущества по характеру не являются естественным износом, а являются дефектом.

По вопросу № 4 экспертом указано, что стоимость восстановительного ремонта необходимого для достижения помещениями показателей исправного технического состояния, установленного требованиями п. 3.2.10 договора составила по данным локального сметного расчета для г. Ижевска, Удмуртская Республика в текущих ценах 2025 года – 634 482 руб. 20 коп.

Истец полагает, что экспертом при определении объема и стоимости восстановительного ремонта неверно применен ресурсный метод (оценка по ресурсу), в частности необоснованно учтен износ материалов, тогда как такой износ применительно требованиям о возмещении убытков не подлежит учету.

Указанные доводы истца судом отклонены, так как договором аренды (п. 3.2.10.) предусмотрен возврат арендодателю помещения с учетом нормального (естественного) износа.

С учетом предмета доказывания и обстоятельств дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу пожарно-технической и оценочной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.11.2024 по делу назначена пожарно-техническая и оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» ФИО7 и ФИО6.

На разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли дефекты системы пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, установленных в помещениях площадью 1071,1 кв.м., расположенных на 2 этаже здания, находящегося по адресу: <...> (кадастровый номер 18:26:010631:290) на дату осмотра?

2) Какие дефекты имели система пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, установленные в помещениях площадью 1071,1 кв.м., расположенных на 2 этаже здания, находящегося по адресу: <...> (кадастровый номер 18:26:010631:290) на 15.04.2024?

3) Являлись ли системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре работоспособными по состоянию на дату 15 апреля 2024 года?

4) Являются ли выявленные дефекты системы пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре по характеру естественным износом?

5) В случае, если будет установлено, что дефекты (полностью или в части) не относятся к естественному износу, то определить стоимость их устранения.

06.05.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Согласно проведенному экспертному исследованию, эксперты пришли к следующим выводам:

На вопрос № 1 эксперты сделали вывод, что дефекты системы пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, установленных в помещениях площадью 1071,1 кв.м., расположенных на 2 этаже здания, находящегося по адресу: <...> (кадастровый номер 18:26:010631:290) на дату осмотра отсутствуют.

По вопросу № 2 эксперты указали, что ответить на вопрос не представляется возможным по причине отсутствия сведений о состоянии помещений в исследуемом здании на момент 15.04.2024 и невозможности их восполнения.

На вопрос № 3 эксперты сделали вывод, что ответить на вопрос не представляется возможным по причине отсутствия сведений о состоянии помещений в исследуемом здании на момент 15.04.2024 и невозможности их исполнения.

По вопросу № 4 эксперты указали, что использование средств пожарной сигнализации с истекшим сроком службы не является признаком естественного износа.

По вопросу № 5 экспертами сделан вывод, что стоимость устранения дефектов составляет 650 303 руб. 74 коп.

Кроме того, на дату осмотра и проведения судебной экспертизы истцом за свой счет частично устранены выявленные ранее сотрудниками МЧС на 21.02.2024 недостатки СПС и СОУЭ.

Размер затрат истца составил 156 787 руб. 69 коп., что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 01.10.2024, актом о приемке выполненных работ от 01.10.2024 и иными доказательствами (том 5 л.д. 41-55).

Также в ходе рассмотрения дела и проведения судебной экспертизы установлено отсутствие документации в отношении СПС и СОУЭ.

Согласно п. 3.2.22 договора аренды арендатор обязуется по истечении срока действия договора или его расторжении передать безусловно и безвозмездно все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, являющиеся неотделимыми улучшениями помещения, если иное не будет согласовано сторонами дополнительно. Затраты арендатора на неотделимые улучшения возмещению арендатору не подлежат, за исключением условия, изложенного в п. 3.1.12. договора.

Согласно п. 3.1.12. договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, по основаниям, не связанным с нарушением арендатором условий договора, арендодатель возмещает затраты арендатора на капитальные вложения по монтажу кассового узла, охранно-пожарной и тревожной сигнализации в помещениях в полном объеме с учетом нормального износа при условии предварительного согласования с арендодателем стоимости указанных вложений до начала производства соответствующих работ.

Так как расторжение договора произведено не по инициативе арендодателя, ответчик обязан был в силу пункта 3.2.22 договора передать истцу все неотделимые улучшения, включая находившуюся в его распоряжении документацию на СПС и СОУЭ, так как такая документация является неотъемлемой частью указанных систем. Сведения о передачи документации истцу ответчиком до расторжения договора в материалах дела отсутствуют.

Отвечая в ходе судебного разбирательства на вопросы истца и суда, эксперт указал, что документация СПС и СОУЭ является частью систем, необходима для их нормального функционирования, наличие документации является обязательной в силу закона, отсутствие документации не является нормальным износом, а считается нарушением законодательства в области пожарной безопасности.

Истец обращался к ответчику с требованием передать документацию на СПС и СОУЭ для диагностики данного оборудования письмом № 18 от 28.02.2024.

В ответ на указанное письмо банк в письме от 01.03.2024 № 3504 ответил следующее. Согласно приложению №4 к договору аренды ХК-11/736 (01/125-11) от 21.12.2011 при проведении капитального ремонта в 2011-2012 гг. объем работ был распределен между ООО «Офисный центр «Сайгас» и ПАО «АК БАРС» БАНК. Все перечисленные вами в запросе работы, кроме проектирования и монтажа охранно- пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения, выполнялись ООО «Офисный центр «Сайгас». Договором не предусмотрено обязательство Арендатора по обратной передаче Арендодателю, предоставленной ранее документации. Банк готов передать улучшения, по договору купли-продажи, произведенные ПАО «АК БАРС» БАНК в арендуемом помещении по адресу: <...>, за 10000 рублей. Проект договора прилагаем.

В письме от 14.03.2024 № 4267 ответчик также подтвердил наличие в своём распоряжении испрашиваемой документации, и заверил истца в возможности ее последующего представления, указав, что в распоряжении Банка имеются проекты рабочей и исполнительной документации, выполненные ФГУП «Охрана». Перечень документов: Рабочая документация: система охранного телевидения 35/3-2012-СОТ; охранная сигнализация М295/3/2011-ОС; пожарная сигнализация М295/3-2011-ПС; система охранного видеонаблюдения и контроля управления доступом М295/3-2011-СОВ; система оповещения людей о пожаре 35/3-2012-ОП; охранная сигнализация 35/3-2012-ОС; пожарная сигнализация 35/3-2012-ПС; система контроля доступа 35/3-2012-СКД. Исполнительная документация; охранно-пожарная сигнализация 123/8-2011-ОПС; охранная сигнализация М17/6-2014-ОС; пожарная сигнализация М17/6-2014ПС; система охранного видеонаблюдения МГ7/6-2014-СОВ, которую Банк передаст в ООО «Атриум» после передачи помещения по акту приема-передачи, т.к. перечисленные документы относятся к коммерческой тайне.

Довод ответчика о том, что перечисленные в письме от 14.03.2024 г. № 4267 документы не относились к спорным, своего подтверждения материалами дела не нашли.

При этом вопрос о стоимости восстановления технической документации СПС и СОУЭ в ходе судебной экспертизы, с учетом поставленных вопросов, экспертами не исследовался, при подсчете стоимости затрат на восстановление систем стоимость работ по восстановлению технической документации не учитывалась.

Истцом в материалы дела представлено коммерческое предложение № 39 от 05.06.2025 ООО «Комплексная безопасность», согласно которому стоимость работ по восстановлению спорной документации СПС и СОУЭ составит 847 440 руб. 00 коп.

Судом сторонам было предложено ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы по определению стоимость работ по восстановлению документации СПС и СОУЭ по адресу: <...>, ответчику было предложено представить в указанной части дополнительные доказательства.

О назначении судебной экспертизы стороны не заявили.

Ответчиком в материалы дела представлено коммерческое предложение ООО «Строй Эксперт Билдинг», со ссылкой на которое ответчик полагает, что стоимость восстановления спорной документации СОУЭ и СПС составит 200 000 руб. 00 коп.

Исследовав представленное коммерческое предложение ООО «Строй Эксперт Билдинг», суд пришел к выводу, что оно не может быть признано надлежащим доказательством стоимости работ по восстановлению документации СПС и СОУЭ по адресу: <...>.

Ответчиком не представлен текст запроса, на который подготовлено коммерческое предложение, текст самого коммерческого предложения сдержит ссылку на выполнение работ по «идентификации и выполнению исполнительных схем» по «представленной проектной документации», что в совокупности не позволяет установить перечень и объем работ, предложенных к выполнению в соотношении с работами по восстановлению документации на СПС и СОУЭ в рамках настоящего спора.

Учитывая изложенные выше обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что стоимость работ по восстановлению документации СПС и СОУЭ по адресу: <...>, следует принять в размере 847 440 руб. 00 коп.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исследовав и оценив представленное в материалы дела заключения судебных экспертиз в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что они являются надлежащими доказательствами.

Заключения оформлены в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в них отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

Экспертные заключения основаны на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлены в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследований мотивированы, заключения составлены со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по вопросам, которые поставлены судом.

Эксперты, проводившие исследования, имеют соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида экспертиз, предупреждены об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертные заключения являются ясными и полными, противоречивых выводов не содержит. Достаточные доказательства, позволяющие поставить под сомнение выводы экспертов и свидетельствующие о недостоверности выводов, суду не представлены.

Будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт самостоятельно избирает необходимые для ответа на поставленные вопросы объем и способ исследования. Также эксперт вправе самостоятельно выбрать способ изложения ответов на поставленные вопросы, включая оценку существенных обстоятельств, необходимых, по его мнению, для наиболее полного и объективного описания предмета исследования.

Судом было удовлетворено ходатайство сторон о вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений по результатам проведенных экспертных исследований.

30.07.2025 в судебном заседании экспертами даны пояснения по проведенным экспертизам, получены исчерпывающие ответы экспертов на вопросы сторон и суда, в том числе о возможности проведения восстановительного ремонта, технологиях его проведения и порядке определения его стоимости.

Оснований для проведения повторной и дополнительной экспертиз судом не установлено.

С учетом изложенного суд, установив, что на ответчика как арендатора спорного помещения в силу закона и положений договора аренды возложена обязанность по проведению текущего ремонта помещения и передаче его после прекращения договора аренды в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, принимая во внимание результаты судебных экспертиз, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 2 289 013 руб. 63 коп. убытков (в том числе стоимость восстановительного ремонта помещения 634 482 руб. 20 коп., стоимость устранения дефектов СПС и СОУЭ 650 303 руб. 74 коп., фактические затраты истца на ремонт СПС и СОУЭ 156 787 руб. 69 коп., стоимость работ по восстановлению документации СПС и СОУЭ 847 440 руб. 00 коп.), поскольку размер убытков установлен с разумной степенью достоверности и надлежащими и достаточными доказательствами не опровергнут.

С учетом принятого по делу решения и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (без учета применения судом статьи 333 ГК РФ). При этом в связи с увеличением истцом размера исковых требований в неоплаченной части государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика и истца в доход федерального бюджета.

Понесенные ответчиком судебные издержки по оплате стоимости судебной экспертизы также относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (без учета применения судом статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Принимая во внимание необходимость взыскания с истца в пользу ответчика возмещения части судебных издержек по оплате стоимости судебных экспертиз, суд пришел к выводу о наличии оснований для проведения зачета встречных требований сторон.

При проведении зачета встречных требований сторон судом, исходя из гражданско-правовой природы зачета, учтены положения статьи 319 ГК РФ и разъяснения пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65.

В силу части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

При изготовлении полного текста решения судом установлено наличие арифметических ошибок, допущенных при составлении расчета подлежащих удовлетворению исковых требований и расчета судебных расходов.

Принимая во внимание изложенное выше, суд пришел к выводу о наличии оснований для исправления допущенных арифметических ошибок, в связи с чем, полный текст решения, в том числе его резолютивная часть, излагаются судом с учетом их исправления.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» 5 656 451 руб. 21 коп., в том числе долг 1 755 006 руб. 29 коп., пени 1 076 881 руб. 29 коп., штрафы 535 550 руб. 00 коп., убытки 2 289 013 руб. 63 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» в пользу Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) в возмещение судебных издержек 531 041 руб. 05 коп.

Произвести зачет удовлетворенных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» и подлежащих возмещению Акционерному коммерческому банку «АК БАРС» (публичное акционерное общество) судебных издержек, в результате которого взыскать с Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 5 125 410 руб. 16 коп., в том числе долг 1 223 965 руб. 24 коп., пени 1 076 881 руб. 29 коп., штрафы 535 550 руб. 00 коп., убытки 2 289 013 руб. 63 коп.

Взыскать с Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 152 788 руб. 85 коп. государственной пошлины по делу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 157 931 руб. 35 коп. государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья А.Ю. Мельников