АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А31-11751/2024

г. Кострома 16 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2025 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к акционерному обществу «АРЕНДА ПРОФИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого имущества от 22.07.2017,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 10.01.2025,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 29.05.2023 № 44АА0828034,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к акционерному обществу «АРЕНДА ПРОФИ» (далее – ответчик, Общество) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого имущества от 22.07.2017 на соответствующих условиях.

В представленном отзыве от 28.01.2025 ответчик с заявленными требованиями не согласился. Указал, что договором аренды установлено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон. При этом, односторонне изменение размера арендной платы, в частности, в уведомительном порядке, в договоре не предусмотрено. Ответчик полагает, что поскольку арендодатель и арендатор, в том числе конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В дополнительных пояснениях от 04.03.2025 истец указал, что существенным изменением обстоятельств для Предпринимателя явилась необходимость заключения договора аренды земельного участка и существенно возросшая стоимость арендных платежей за землепользование. Пояснил, что в момент заключения договора Предприниматель исходил из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет.

До начала судебного заседания в материалы дела от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, просил суд внести изменения в договор аренды нежилого имущества от 22.07.2017, а именно: изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: «ежемесячная арендная плата с 01.01.2024 составляет 110 000 рублей. В указанную сумму входит плата за пользование соответствующим земельным участком, включены все налоги, сборы и иные платежи, которые стороны обязаны уплатить в соответствии с законодательством РФ за период по 2023 год включительно». В обоснование уточненных требований истец ссылался на условия пункты 3.1 и 3.5 договора, которые, по его мнению, в совокупности позволяют прийти к выводу о том, что стороны согласовали возможность изменений условий договора при реализации арендодателем права на изменение договора в последующие годы.

От ответчика поступили дополнительные пояснения к отзыву (17.04.2025). Полагает, что истцом не представлены какие-либо доказательства наличия у арендодателя на момент заключения договора положения, затрудняющего согласование содержания отдельных условий договора. Истец не инициировал предложений о внесении изменений в договор, договор подписан сторонами без протокола разногласий. Считает, что заявленное требование (с учетом уточнений) о внесении изменений в договор противоречит статьям 433, 450, 453 ГК РФ, договор не может быть изменен на прошедший период.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, поддержал доводы отзыва с учетом дополнительных пояснений к нему.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – арендодатель) и акционерное общество «АРЕНДА ПРОФИ» (далее – арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 22.02.2017 (далее – договор).

Согласно пункту 1 договора арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору следующее недвижимое имущество: часть помещения (комнаты №№ 1,2,14,15,17,19,20,21) общей площадью 144,3 кв.м., расположенная на первом этаже в составе нежилого помещения № 1 по адресу: <...>, (далее - «Помещение» или «Помещения»), для организации магазина розничной торговли продуктами питания и сопутствующими товарами и сдачи объекта в субаренду для организации розничной торговли.

Указанное недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.04.2000 сделана запись регистрации № 44-01.27-29.200-469 (пункт 1.2 договора).

Срок аренды устанавливается на 10 лет с даты заключения договора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за помещения составляет 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей в месяц. В указанную сумму арендной платы включена плата за пользование арендатором соответствующим земельным участком, в размер арендной платы включены все налоги, сборы и иные платежи, которые стороны обязаны уплатить в соответствии законодательством РФ при заключении настоящего договора. Обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещений и другие вытекающие из договора об аренде обязанности возникают у арендатора с даты подписания акта приема-передачи. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

Переменная часть арендной платы представляет собой возмещение эксплуатационных, коммунальных и других подобных расходов (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) арендодателя и оплачивается арендатором на основании расчетных документов, выставленных арендодателю по соответствующим расходам с предоставлением актов оказанных услуг (пункт 3.2 договора).

Арендатор до 10 числа текущего месяца на основании своевременно выставляемых счетов от арендодателя перечисляет сумму ежемесячной арендной платы, указанную в п. 3.1 настоящего договора. Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы в течение 5 банковских дней с момента выставления арендодателем арендатору счетов (счетов-фактур) по эксплуатационным, и иным коммунальным расходам соответствующими организациями с приложением расчетных документов, подтверждающих указанные расходы, а так же актов оказанных услуг. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет арендодателя, указанный в разделе 7 настоящего договора, либо на иной счет (счет организации, осуществляющей техническое обслуживание и оказывающей услуги по эксплуатации помещения), указанный арендодателем в письменном уведомлении (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы в течение первого года аренды не меняется. В последующие годы размер арендной платы пересматривается по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 5.1 договора все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если указанные изменения и дополнения были совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеими сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае:

- если арендатор умышленно ухудшает состояние помещения,

- если арендатор не внес арендную плату в течение 2 (двух) месяцев подряд,

- в иных случаях, в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.3 договора).

Договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке арендатором путем направления соответствующего уведомления арендодателю не менее чем за 30 календарных дней до его расторжения заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 5.4 договора).

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2017.

13.02.2024 истец направил ответчику уведомление о необходимости изменения размера арендной платы с приложением дополнительного соглашения к договору аренды нежилого имущества от 22.07.2017, согласно которому размер арендной платы с 55 000 руб. в месяц увеличен до 110 000 руб.

В обоснование увеличения стоимости аренды истец указал на рост стоимости аренды коммерческой недвижимости, налогообложения,, а также арендных платежей за землепользование.

Уведомление с дополнительным соглашением было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, который соответствовал адресу, указанному в договоре.

Из пояснений истца следует, что уведомление ответчиком получено не было. По данному адресу ответчик фактически не находится.

По запросу истца ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» выполнила расчеты по оценке рыночного размера годовой арендной платы за арендуемые ответчиком помещения.

Согласно заключению ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», рыночный размер годовой арендной платы части помещения (комнаты №№ 1, 2,14,15,17,19,20,21) общей площадью 144,3 кв. м, расположенного на первом этаже в составе нежилого помещения №1 находящегося по адресу: <...> составляет 1 274 458 (один миллион двести семьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят восемь) рублей. Рыночная ставка арендной платы 736 рублей за 1 кв.м в месяц.

Истец полагает, что с даты уведомления (13.02.2024) ответчика об изменении размера арендной платы и направления ему дополнительного соглашения к договору аренды следует считать дополнительное соглашение полученным даже при отсутствии лица по юридическому адресу.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что если одностороннее изменение условий обязательства совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение условий соглашения не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что названная норма (пункт 3 статьи 614 ГК РФ) является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из приведенных норм следует, что по общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Проанализировав пункты договора, в том числе п.п. 3.1, 3.5 в совокупности и взаимосвязи с учетом положений статьи 431 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Вопреки доводам истца, само по себе включение в договор условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обстоятельств.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, а также подтверждена определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 № 304-ЭС20-15454, от 19.02.2025 № 301-ЭС24-24282.

Доказательств того, что ответчик выразил согласие на предложение истца об увеличении размера арендной платы в материалы дела не представлено.

Ссылки истца на необходимость пересмотра размера арендных платежей в силу существенного изменения обстоятельств, в том числе происходящих инфляционных процессов, суд отклоняет

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, но при определенных условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Вопреки доводам истца, сама по себе инфляция не приводит к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, поскольку инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, возникновение которых нельзя было предвидеть. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора, учитывая, что условиями договора не предусмотрено право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, доказательств достижения сторонами соглашения об изменении арендной платы в деле не имеется, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

С учетом результатов рассмотрения спора и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Хохрякова