48/2023-86808(1)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А68-3282/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2023 Постановление изготовлено в полном объеме 09.11.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца – государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице Воронежского филиала ГК «Автодор» – ФИО1 (доверенность от 22.11.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 16.05.2022), в отсутствие третьего лица – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.08.2023 по делу № А68-3282/2021 (судья Рыжикова Н.А.),

УСТАНОВИЛ:

государственная компания «Российские автомобильные дороги» в лице Воронежского филиала ГК «Автодор» (далее – компания) обратилась в Киреевский районный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 71:12:030109:54 площадью 4055 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Киреевский р-н, п. Троицкий, а также нежилого здания с кадастровым номером 71:12:030105, площадью 18,9 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Киреевский р-н, п. Троицкий, в районе 217 км автодороги М-4 «Дон», с предоставлением возмещения в общем размере

3 224 000 рублей.

Решением Киреевского районного суда Тульской области исковые требования удовлетворены (т. 4, л.д. 236).

Апелляционным определением Тульского областного суда от 31.03.2021 указанное решение отменено и дело передано по подсудности в Арбитражный суд Тульской области (т. 5, л. д. 191).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 14.04.2021 дело принято к производству с присвоением № А68-3282/2021.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил изъять у предпринимателя земельный участок с кадастровым номером 71:12:030109:54, площадью 4055 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, р-н Киреевский, п. Троицкий, а также находящееся на нем нежилое здание с кадастровым номером 71:12:030105:120 площадью 18,9 кв. м, по адресу: Тульская область, р-н Киреевский, п. Троицкий, в районе 217 км автодороги М-4 «Дон», с возмещение ущерба в общем размере 9 996 816 рублей и обращением решения суда к немедленному исполнению. Судом уточнение принято.

Определением суда от 05.10.2022, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Решением суда от 16.08.2023 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить в части определения размера убытков. Оспаривая судебный акт, заявитель полагает, что заключение повторной экспертизы является ненадлежащим доказательством, поскольку при ее проведении были допущены существенные нарушения (эксперт предупрежден об уголовной ответственности не ранее даты составления экспертного заключения, не проведено натурное обследование объекта, неправомерно использован при расчете физического износа метод срока жизни объекта, неверно определены аналоги, использована некорректная статистическая информация, расчет составлен без учета изменения рыночной стоимости и индивидуальных особенностей объекта недвижимости и т.п.), которые привели к занижению реальной рыночной стоимости принадлежащих ответчику объектов. Считает, что размер убытков следует определять с учетом периода и стоимости создания аналогичного заправочного комплекса, стоимость которого согласно коммерческому предложению в настоящее время составляет 13 207 204 рублей. В связи с этими обстоятельствами считает неправомерным отказ суда в удовлетворении

ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявляя соответствующее ходатайство в суде апелляционной инстанции.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности определением суда от 20.04.2023; заключение эксперта содержит его собственноручную подписку об этом; само по себе проставление на титульном листе даты составления экспертного заключения не свидетельствует о предупреждении об уголовной ответственности после выполнения исследования. Отмечает, что, исходя из характера спора, в компетенцию эксперта не входит проведение лабораторных исследований; 24.05.2023 эксперт с участием представителя ответчика осматривал АГЗС; в рамках затратного подхода величина физического износа определялась по соответствующим экспертным шкалам в зависимости от особенностей конструктива и года ввода объекта в эксплуатацию (стр. 86 заключения) и принята экспертом в минимальных значениях для здания кассы, навеса, забора, газопровода, линии внешнего электроснабжения; в средних значениях - для уборной, площадки для цистерн, резервуаров для топлива, замощения, технологической системы АГЗС; в максимальном значении - только для топливно-раздаточных колонок, в связи с истечением их нормативного срока службы; выводы о границах стоимости объекта от 2 600 000 рублей до 20 000 000 рублей сделаны на основании предложений на рынке о продаже АЗГС (стр. 51-52 заключения). Указывает, что вопреки позиции заявителя, данные о стоимости модульных АЗГС и стоимости в перерасчете на 1 куб. м хранения газа экспертом не применялись, так как АЗГС оценивалось затратным методом, а не методом сравнения продаж; при оценке рыночной стоимости земельного участка экспертом, применительно к ценам аналогов, вводилась корректировка на их площадь (стр. 67 заключения); представленный отчет об оценке от 25.10.2022 № 22-08-2022-1, к которому приложен расчет сметной стоимости, не принят экспертом во внимание по причине наличия в нем противоречий и не подтвержденной информации о характеристиках и примененных повышающих коэффициентах; использование данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» за июль 2022 года обосновано отсутствием сведений по региональному коэффициенту. Сообщает, что экспертом на стр. 94 заключения обоснован отказ от применения доходного подхода по причине того, что рыночная арендная плата за АЗГС значительно превышает фактически сложившиеся рыночные цен, ввиду чего использование данного метода исказило бы результаты исследования. Полагает, что само по себе несогласие предпринимателя с результатами экспертизы, при том, что эксперт самостоятелен в

выборе методов исследования, не является основанием для непринятия экспертного заключения в качестве доказательства.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направило. С учетом мнений представителей истца и ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление Пленума N 12), предметом апелляционного пересмотра является решение суда в части определения размера убытков.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судом, компанией, в соответствии с Программой деятельности, осуществляются мероприятия по реализации проекта: «Реконструкция с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 211+700 - км 218+000, км 222+000 – км 225+000 прямое направление и км 275+400 - км 287+800 обратное направление, Тульская область».

В целях установления границ земельных участков для строительства линейного объекта - участка автодороги М-4 «Дон», на основании приказа Минтранса России от 06.07.2012 № 199 «Об утверждении Порядка подготовки документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог общего пользования федерального значения» и во исполнение принятого Федеральным дорожным агентством распоряжения от 14.04.2015 № 695-р, разработана документация по планировке территории, утвержденная распоряжением Росавтодора от 28.10.2015 № 2056-р.

Согласно проекту межевания территории в полосе отвода проектируемого участка автодороги расположены части земельного участка площадью 199 кв. метров и 11 кв. метров (подлежащие включению в образуемый для строительства земельный участок из

земельного участка с кадастровым номером 71:12:030109:54, принадлежащего предпринимателю).

В соответствии с отчетной документацией, оставленной по результатам выполнения кадастровых работ, изменились границы земельного участка с кадастровым номером 12:030109:54, категории земель промышленности, с видом разрешенного использования - «для строительства и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции», в результате чего указанный земельный участок полностью вошел в полосу отвода реконструируемого участка дороги.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования Дедиловское Киреевского района, утвержденным решением Собрания представителей муниципального образования «Киреевский район» от 16.11.2017 № 60-345, земельный участок с кадастровым номером 71:12:030109:54 расположен в зоне сельскохозяйственного использования, что не соответствует его фактическому использованию. Изменение границ земельного участка произведено собственником непосредственно перед реализацией объекта и на основании определения Киреевского районного суда Тульской области об утверждении мирового соглашения от 10.04.2015 по делу № 2-414/2015 по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО6, ФИО7 о понуждении к исправлению кадастровой ошибки (письмо администрации Киреевского района от 20.02.2019).

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 13.01.2020 № 103-р принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером 71:12:030109:54 площадью 4055 кв. метров, а также расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 71:12:030105:120 площадью 18,9 кв. м, изъяты для нужд Российской Федерации, о чем предприниматель уведомлен (почтовое уведомление о получении 03.02.2020 письма компании от 21.01.2020 № 110-ВФ, к которому прилагалась копия распоряжения об изъятии).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2022 по делу № А40164359/2020 предпринимателю отказано в признании недействительным распоряжения Федерального дорожного агентства от 13.01.2020 № 103-р в части полного изъятия земельного участка с кадастровым номером 71:12:030109:54 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 71:12:030105:120.

В соответствии с отчетом об оценке от 29.09.2022 № 038/22-О рыночная стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество по состоянию на 26.09.2022 составила 9 996 816 рублей.

С письмом от 02.03.2020 № 487-ВФ, полученным ответчиком 16.03.2020, предпринимателю направлен проект соглашения об изъятии объектов недвижимости с приложением отчета об оценке возмещения убытков в связи с изъятием объектов.

Поскольку соглашение о размере возмещения за изъятие указанных объектов недвижимости с ответчиком не достигнуто, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Решение суда в части изъятия объектов недвижимости ответчиком не оспаривается, ввиду чего не является предметом апелляционного пересмотра.

Определяя размер возмещения за имущество, изымаемое для нужд Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.

На основании пункта 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

В силу статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны

быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию,

подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предприниматель не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащих ему объектов недвижимости. Неподписание соглашения об изъятии спорных объектов для государственных (федеральных) нужд обусловлено его несогласием с предложенным размером возмещения.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что по требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия,

на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (ответ на вопрос 7 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»), указано, что в соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации, выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося ответчику за изымаемые для федеральных нужд объекты недвижимости, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, судом первой инстанции были назначены первоначальная экспертиза и повторная экспертиза, проведение которых поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО8 и эксперту ООО «ФИНКОН ЭКСПЕРТ» ФИО9 соответственно.

При этом, не принимая результаты первоначальной экспертизы и назначая повторную экспертизу, суд первой инстанции пришел к выводу о неверном определении экспертом суммы убытков на основании договоров аренды от 01.10.2020 № 53-ИП и от 01.09.2021 № 65-ИП (с дополнительными соглашениями к ним), так как они заключены после получения предпринимателем распоряжения Федерального дорожного агентства от 13.01.2020 № 103-р об изъятии спорных объектов; кроме того, как следует из сведений ЕГРН, после даты получения распоряжения, изымаемые объекты 27.11.2020 были

отчуждены ответчиком Сюсюкалову С.С., 12.05.2021 объекты отчуждены Сюсюкаловым С.С. предпринимателю, 08.12.2021 объекты отчуждены предпринимателем Смолину И.В., 29.04.2022 Смолиным И.В. объекты отчуждены Казакову В.В., а 21.09.2022 Казаковым В.В. объекты вновь отчуждены предпринимателю. В связи с этим суд обоснованно указал, что при расчете стоимости в рамках доходного подхода не могла использоваться арендная плата, указанная в дополнительных соглашениях к договорам аренды, заключенных после получения предпринимателем решения об изъятии объектов, а также годовой валовый доход на основании этой платы.

Согласно экспертному заключению от 26.05.2023 № 04/05/23 (т. 13, л. д. 45), полученному по результатам повторной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества составляет 14 700 100 рублей; величина убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду, составляет 3 353 537 рублей.

Не включая в стоимость возмещения определенные экспертом убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду, в размере 3 353 537 рублей, суд обоснованно руководствовался правовыми позициями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункт 7), в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, согласно которым:

- для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации);

- если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, либо с

собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, суд при рассмотрении соответствующего иска определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом.

При определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.

При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем, если бы он продолжил использование имущества исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом.

При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.

Подобный подход при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке позволит определить справедливый размер возмещения указанных убытков.

В случае, если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в аренду, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, будет противоречить приведенным положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и

разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, может привести к получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода).

Судом на основании материалов дела установлено, что изымаемый земельный участок с кадастровым номером 71:12:030109:54 и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 71:12:030105:120 не выбыли из фактического владения предпринимателя; ответчик, что им не отрицалось, использует участок и здание по назначению, извлекая доход от сдачи здания в аренду на момент принятия судом решения об изъятии объектов недвижимости и установления компенсации за данные объекты (с расчетом упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы); земельный участок и расположенное на нем здание находились в аренде с 2019 по 2022 год, за что был получен доход.

Включение судом в размер возмещения расходов в виде госпошлины на регистрацию прав в отношении изымаемых объектов в общей сумме 4000 рублей (2 объекта * 2000 рублей за каждый – пункт 22 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации) является правомерным на основании Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, выполненных Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», согласно которым при расчете размера убытков, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости, в их состав следует включать затраты, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (договора аренды) на вновь приобретенный объект недвижимости (имущественный комплекс).

Оценив повторное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Изложенные заявителем возражения по экспертному заключению (не проведено натурное обследование объекта, неправомерно использован при расчете физического износа метод срока жизни объекта, неверно определены аналоги, использована некорректная статистическая информация, расчет составлен без учета изменения рыночной стоимости и индивидуальных особенностей объекта недвижимости и т.п.), не принимаются судом, поскольку не основаны на содержании экспертизы. Как правильно

указал суд, по существу указанные возражения сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области специальных познаний.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Вопреки доводу ответчика, 24.05.2023 эксперт с участием представителя предпринимателем осуществил осмотр АГЗС; в рамках затратного подхода величина физического износа определялась по соответствующим экспертным шкалам в зависимости от особенностей конструктива и года ввода объекта в эксплуатацию (стр. 86 заключения) и принята экспертом в минимальных значениях для здания кассы, навеса, забора, газопровода, линии внешнего электроснабжения; в средних значениях - для уборной, площадки для цистерн, резервуаров для топлива, замощения, технологической системы АГЗС; в максимальном значении - только для топливно-раздаточных колонок, в связи с истечением их нормативного срока службы.

Выводы эксперта о границах стоимости объекта от 2 600 000 рублей до 20 000 000 рублей сделаны на основании предложений на рынке о продаже АЗГС (стр. 51-52 заключения), При этом, вопреки позиции заявителя, данные о стоимости модульных АЗГС и стоимости в перерасчете на 1 куб. м хранения газа экспертом не применялись, так как АЗГС оценивалось затратным методом, а не методом сравнения продаж.

При оценке рыночной стоимости земельного участка экспертом, применительно к ценам аналогов, вводилась корректировка на их площадь (стр. 67 заключения).

Представленный отчет об оценке от 25.10.2022 № 22-08-2022-1, к которому приложен расчет сметной стоимости, не принят экспертом во внимание по причине

наличия в нем противоречий и не подтвержденной информации о характеристиках и примененных повышающих коэффициентов.

Примененные данные межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» за июль 2022 обоснованы экспертом отсутствием сведений по региональному коэффициенту.

Несогласие ответчика с отказом эксперта от применения доходного метода, не является основанием для признания его позиции обоснованной, так как на стр. 94 заключения экспертом обоснован отказ от применения этого подхода со ссылкой на то, что рыночная арендная плата за АЗГС, указанная в заключенных договорах аренды, значительно превышает фактически сложившиеся рыночные цен, ввиду чего использование данного метода исказило бы результаты исследования.

С учетом изложенного, предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов составленного им исследования отсутствуют.

Вопреки утверждению заявителя, эксперт предупрежден об уголовной ответственности определением суда от 20.04.2023; заключение эксперта содержит его собственноручную подписку об этом, а само по себе проставление на титульном листе даты составления экспертного заключения не означает предупреждения об уголовной ответственности после выполнения исследования.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки) (пункт 6 ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются:

1) цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости;

2) мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса;

3) цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования (пункт 8 ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Согласно пункту 10 ранее действовавшего Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России 20.05.2015 № 297, объектом-аналогом для целей оценки признавался объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Таким образом, нормативные положения, действующие как ранее, так и в настоящее время, не содержат императивных требований о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги расположены на одной территории и, как указано выше, к ценам аналогов вводилась корректировка на их площадь (стр. 67 заключения).

Заявленное истцом ходатайство о назначении по делу очередной повторной экспертизы оставлено судом апелляционной инстанции без удовлетворения, поскольку выводы повторной экспертизы являются однозначными, четкими, ясными, противоречий в них не имеется.

Кроме того, как верно указано судом, назначение новой экспертизы либо повторной экспертизы после уже проведенной повторной экспертизы, выводы которой являются однозначными и непротиворечивыми, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

Более того, возможное назначение очередной экспертизы может не привести к преследуемой ответчиком цели (получению заключения о рыночной стоимости объектов, которую он желает получить), поскольку, с учетом определения выкупной стоимости на момент рассмотрения спора, невозможно достоверно спрогнозировать

ее увеличение (уменьшение) в связи с изменением рыночной конъюнктуры.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

Согласно абзацу 7 пункта 27 постановления Пленума № 12 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 16.08.2023 по делу № А68-3282/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А. Капустина

Судьи М.М. Дайнеко

Е.В. Мосина