РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 сентября 2025 г.

г. Москва

Дело № А40- 146663/25-148-602

Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2025 года

Арбитражный суд Москвы в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Королёвой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ФУКСИЯ" (115404, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бирюлево Восточное, ул Элеваторная, влд. 10, этаж 1, помещ. I, ком. 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2019, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица – 1) ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.08.2024), 2) Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве оприостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 27.05. 2025 г. № КУВД-001/2025-28109147;

об обязании Управление Росреестра по Москве в течение пяти рабочих дней со днявступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушение прав изаконных интересов ООО «ФУКСИЯ» путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ООО «ФУКСИЯ» к ИП ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 61,6 кв.м., адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Малая Грузинская, дом 38, помещение ЗН, кадастровый номер: 77:01:0004023:4622, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 26 мая 2025 г., удостоверенного нотариусом города Москвы ФИО2;

о взыскании суммы судебной неустойки, в случае неисполнения решения суда в установленный срок, в размере 5 000 руб. в день по дату фактического его исполнения;

При участии представителей:

От заявителя: не явился, извещен

От заинтересованного лица: ФИО3 по дов. № Д-47/2025 от 28.01.2025 г.

От 1 третьего лица: не явился, извещен

От 2 третьего лица: ФИО4 по дов. № ДГИ-Д-202/24 от 16.12.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФУКСИЯ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 27.05. 2025 г. № КУВД-001/2025-28109147; об обязании Управление Росреестра по Москве в течение пяти рабочих дней со днявступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушение прав изаконных интересов ООО «ФУКСИЯ» путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ООО «ФУКСИЯ» к ИП ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 61,6 кв.м., адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Малая Грузинская, дом 38, помещение ЗН, кадастровый номер: 77:01:0004023:4622, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 26 мая 2025 г., удостоверенного нотариусом города Москвы ФИО2; о взыскании суммы судебной неустойки, в случае неисполнения решения суда в установленный срок, в размере 5 000 руб. в день по дату фактического его исполнения.

Судебное разбирательство в соответствии со ст. 156 АПК РФ проведено в отсутствие представителей заявителя, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требования возражал по доводам, изложенным в отзыве. Заинтересованным лицом представлены материалы регистрационного дела.

Представителем третьего лица представлены письменные объяснения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей ответчика и третьего лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «ФУКСИЯ» является собственником нежилого помещения общей площадью 61,6 кв.м., адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, улица Малая Грузинская, дом 38, помещение 3Н, кадастровый номер: 77:01:0004023:4622.

Право собственности на Помещение зарегистрировано за «ФУКСИЯ» на основании Договора купли-продажи недвижимости № 59-9307 от 06 марта 2024 г., заключенному с Департаментом городского имущества г. Москвы в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На указанное Помещение имеется обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Департамента.

26 мая 2025 г. между Продавцом и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости в отношении Помещения. Данный договор был удостоверен нотариусом города Москвы ФИО2 (зарегистрировано в реестре: № 52/245-н/77-2025-12-1055). В силу п. 36 Договора купли-продажи Помещения заявление на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Москве было подано в электронной форме нотариусом, удостоверившим Договор.

Уведомлением от 27 мая 2025 г. № КУВД-001/2025-28109147 была приостановлена государственная регистрация прав по заявлению от 26.05.2025 г. Основанием для приостановления послужило то, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

Заявитель, полагая, что приостановление государственной регистрации прав, оформленное уведомлением от 27 мая 2025 г. № КУВД-001/2025-28109147, является незаконным и нарушает права и законные интересы Заявителя, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона № 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 2.4. Договора купли-продажи недвижимости № 59-9307 от 06 марта 2024 г. предусмотрено, что Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель и новый Покупатель, также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Письмом от 09 декабря 2024 г. № ДГИ-Э-189976/24-1 Департамент сообщил, что подтверждает получение уведомления об отчуждении выкупаемой по Договору недвижимости в пользу ИП ФИО1, также сообщив, что проведения дополнительных мероприятий для регистрации перехода права со стороны Департамента не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона № 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Общество реализовало свое преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ путем заключения договора купли-продажи недвижимости № 59-9307 от 06 марта 2024 г. с Департаментом городского имущества города Москвы. Кроме того, письмом от 09 декабря 2024 г. № ДГИ-Э-189976/24-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал переход права собственности на объект недвижимости к ИП ФИО1

Таким образом, поскольку Продавец приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, ссылка Росреестра на то, что третье лицо не может выступать покупателем по договору купли-продажи, заключенному в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, является неприменимой к настоящему спору, в силу следующего.

Согласно сложившейся судебной практики (постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2023 № Ф05-22872/2023 по делу № А40-12715/2023) пункт 7 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно которому уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается, не подлежат применению к данным правоотношениям, поскольку переуступаемый (отчуждаемый) объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у заявителя.

Таким образом для применения данной нормы, необходимым условием является объект регулирования - заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Довод Управления Росреестра по Москве, что переход права собственности на помещение нарушает положения Федерального закона № 159-ФЗ суд считает несостоятельным, поскольку переход прав и обязанностей по договору и переход права собственности на нежилые помещения в указанном случае не представляют собой уступку преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрет на которую предусмотрен Федеральным законом № 159-ФЗ, так как преимущественное право уже реализовано ООО «ФУКСИЯ» путем заключения с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи недвижимого имущества.

Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике - постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 № Ф05-507/2023 по делу № А40-101434/2022, постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2022 № Ф05-15679/2022 по делу № А40-227341/2021.

При таких данных суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных ч. 1 ст. 198 АПК РФ и необходимых для признания незаконным оспариваемого ненормативного правового акта регистрирующего органа, поскольку оспариваемое решение является незаконным, необоснованным, принято в противоречие требованиям действующего законодательства Российской Федерации и влечет нарушение прав и законных интересов Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, требования подлежат удовлетворению (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. 00 коп. в день по дату фактического исполнения судебного акта.

В соответствии с ч. 4 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В Определении № 306-ЭС20-12906 Верховный Суд разъяснил, что по требованию заявителя суд вправе присудить денежную сумму, подлежащую взысканию с государственного органа или органа местного самоуправления, на случай неисполнения им судебного акта, обязывающего совершить определенные действия.

Учитывая вышеизложенное, суд, с учетом принципов справедливости, соразмерности, полагает возможным установить неустойку в размере 100 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 29, 64-68, 71, 75, 102, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве оприостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 27.05.2025 г. № КУВД-001/2025-28109147.

Обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок со днявступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушение прав изаконных интересов ООО «ФУКСИЯ» в установленном законом порядке.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «ФУКСИЯ» судебную неустойку, в случае неисполнения решения суда в установленный срок, в размере 100 руб. в день по дату его фактического исполнения.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «ФУКСИЯ» расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 ( пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.А. Нариманидзе