Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
Дело № А40-34490/25-191-270
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года
Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Волковой Е.И., единолично
при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Центр проектной деятельности" (355028, СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЙ, Г СТАВРОПОЛЬ, УЛ РОГОЖНИКОВА, Д. 7, ПОМЕЩ. 26, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2019, ИНН: <***>)
к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2016, с кадастровым номером 77:10:0000000:3027, общей площадью 140,9 кв. м,
при участии в заседании: согласно протоколу,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр проектной деятельности" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2016, с кадастровым номером 77:10:0000000:3027, общей площадью 140,9 кв. м., изложив спорные пункты договора в редакции истца.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" ФИО1, письменные ответы приобщены к материалам дела.
Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.
Ответчик по заявленным требованиям возражал, заявил о назначении повторной судебной экспертизы.
Протокольным определением в удовлетворении ходатайства ответчика отказано.
Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО «Центр проектной деятельности» является арендатором недвижимого имущества по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2016, с кадастровым номером 77:10:0000000:3027, общей площадью 140,9 кв. м на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 16.03.2020 № 00-00255/20 с Департаментом городского имущества г. Москвы.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-25-30566726 от 12.02.2025.
20.10.2024 ООО «Центр проектной деятельности»», в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», обратился к Ответчику с Заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы» в отношении указанного выше арендуемого объекта недвижимого имущества.
Департаментом городского имущества г. Москвы с сопроводительным письмом от 20.12.2024 № 33-5-116373/24-(0)-6 направлен договор купли-продажи (далее - Договор). Согласно п. 3.1. договора цена объекта составляет 20 657 000 (двадцать миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.11.2024 № М935-3310-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 26.11.2024 № 1020/230-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Не согласившись с содержанием отдельных положений представленного Департаментом текста договора, истец в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направил в адрес ответчика протокол разногласий от 16.11.2024, в соответствии с которым, прежде всего, выразил несогласие с ценой указанной в проекте договора купли-продажи объекта недвижимости.
Указанный протокол сопроводительным письмом от 27.12.2024 с приложениями направлен в Департамент городского имущества г. Москвы через личный кабинет ООО «Центр проектной деятельности» на сайте Mos.ru. В обоснование предлагаемой организацией договорной цены объекта направлено сопроводительное письмо к Отчету № 451-Н/24 об оценке нежилого помещения от 25.12.2024, выполненным ООО «Экспертно – оценочная компания «Приоритет».
ООО «Центр проектной деятельности» 28.12.2024 получило письмо от Департамента городского имущества г. Москвы № 33-5-116373/24-(0)-8 об отказе в принятии протокола разногласий.
29.12.2024 истец направил ДГИ г. Москвы досудебную претензию с требованием принять указанный протокол разногласий и решить возникший спор мировым путем.
Поскольку по истечении тридцати календарных дней со дня получения Департаментом городского имущества г. Москвы досудебной претензии, ООО «Центр проектной деятельности» ответ не получило, истец обратился в суд с настоящим иском.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).
Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
Площадь нежилого помещения составляет 140,9 кв. м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».
Помещение площадью 140,9 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:10:0000000:3027, и принадлежит на праве собственности городу Москве.
Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды от 16.03.2020.
Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.
Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп.2016, с кадастровым номером 77:10:0000000:3027, общей площадью 140,9 кв.м. по состоянию на 20.10.2024 без НДС составляет 12 230 000 руб.
На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.
Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.
Согласно ч. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ходатайства о назначении повторной экспертизы обусловлены несогласием с выводами эксперта. В настоящем случае судом не установлено наличия противоречий в выводах эксперта, являющихся основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.
Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.
При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Таким образом, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.
Предлагаемые ответчиком условия п. 3.8 договора не соответствуют ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем, п. 3.8 договора подлежит исключению.
В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.
В тоже время, в соответствии с п. 3.1 ФЗ № 178 от 21.12.2001 при приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, в качестве существенного условия сделки по приватизации такого помещения предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, которыи? подлежит государственнои? регистрации одновременно с государственнои? регистрациеи? прав на приватизируемое помещение. Данныи? публичныи? сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещении?, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении.
Согласно п. 7 ФЗ № 178 от 21.12.2001 обременение, в том числе публичныи? сервитут, может быть прекращено или их условия могут быть изменены в случае невозможности или существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению.
Пункт 1.6. Договора купли-продажи подлежит исключению в связи с тем, что условие о сохранении назначения Объектов в течение 5 лет не предусмотрено Федеральным законом 159-ФЗ, более того, данное условие нарушает право Покупателя на свободное использование имущества для предпринимательской деятельности (ст. 34 Конституции РФ).
Пункт 3.7 договора в редакции, предлагаемой ответчиком, противоречит возможности распоряжения ответчиком принадлежащими ему денежными средствами по своему усмотрению, в связи с чем, подлежит исключению.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия п. 2.1.2, п. 5.3, п. 5.4 подлежат изложению в редакции истца.
Пункт 4.3. договора в редакции ответчика, противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как необоснованно предоставляет дополнительные права Продавцу и возлагает дополнительные обязанности на Покупателя, более того, Продавец не имеет права включать в договор купли-продажи пункты, не относящиеся к предмету договора, а также ограничивать Покупателя в распоряжении полученными доходами от предпринимательской деятельности, в связи с чем, подлежит изложению в редакции истца: «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца».
Пункт 2.1.2 и 6.4 подлежит исключению по следующим основаниям.
В соответствии с положением ст. 334.1 части первой ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случае же установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.
В соответствии с положением п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”. В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты.
В тоже время, в соответствии с положением п. 2. ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» к залогу недвижимости имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В рассматриваемом случае, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличие электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон.
Пункты 5.1., 5.2., 5.3., 5.4. и 5.5. договора в редакции ответчика противоречат как положениям законодательства РФ, так и экономической природе правоотношений, возникающих на основании договора страхования.
Положения п. 5.1.–5.5. противоречат положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и в силу положений ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.
Пункт 6.10. договора возлагает на Общество дополнительно финансовое обязательство на 7 лет ежегодно.
Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.
В силу Закона страхование - это право, а не обязанность и при возражении покупателя не может в принудительном порядке быть возложена на него.
Положения п.п. 5.4., 5.5. Договора противоречит ст. 209 части 1 ГК РФ в части ограничения права собственника распоряжения вещью. Аналогично, п. 4.7.2, п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2 договора подлежат исключению как противоречащий положениям ст. 209 ГК РФ.
Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с чем, п. 5.8 договора подлежит исключению.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.
Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пункт 6.8 договора в редакции ответчика предусматривает, что стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru. Данные положения подлежат исключению, поскольку размещение указанной информации публично может представлять собой дестабилизацию коммерческой деятельности истца и не предусмотрены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Пунктом 6.10 договора в редакции ответчика предусмотрен штраф в случае уклонения истца от заключения договора страхования в размере 1 % от цены объекта.
При наличии возражений со стороны истца в отношении включения данного условия, п. 6.10 подлежит исключению по причине недостижения сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ.
Пункт 6.11 договора по свой сути ограничивает право покупателя реализации, предоставленного положениями ст. 333 ГК РФ права, в связи с чем, является ничтожным и подлежит исключению.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Пунктом 6.3 установлена ответственность на случай уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права.
Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 6.6 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.
Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.
Поскольку у ответчика имеется возможность самостоятельного получения сведений из ЕГРН, а также предоставлен способ самозащиты нарушенного права, в том числе путем взыскания в дальнейшем убытков, учитывая возражения истца в части включения в условия договора такой неустойки и диспозитивность соглашения о размере неустойки, суд приходит к выводу об исключении такого пункта из условий договора, в связи с чем, п. 6.3 договора подлежит изложению в редакции протокола разногласий истца.
Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога – объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 6.4, п. 8.8, п. 8.10 договора подлежит изложению в редакции истца – исключению полностью.
В силу отсутствия установленного законом права на односторонний отказ от договора, как это предложено ответчиком в п. 8.5 договора и диспозитивности в отсутствие императивной нормы включения в условия договора права на односторонний отказ одной из сторон от договора в соответствии с определенными условиями и положениями ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ, указанный пункт договора подлежит изложению в редакции истца.
Пункты договора 8.6, 8.7, 8.9 и 8.10 противоречат п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как необоснованно расширяют правомочия Продавца, противоречат ст. 420 части первой ГК РФ, так как договор устанавливает права и обязанности вытекающие из гражданских, но не публичных правоотношений.
Пункт 8.7. договора противоречит положениям Главы 34 части 2 ГК РФ и ст. 308 части 1 ГК РФ, так как создает обязанности третьих лиц, не участвующих в обязательстве.
По указанным причинам п. 8.6, п. 8.7., п. 8.8., 8.9 и п. 8.10 договора подлежат исключению.
Пункт 8.11 договора в редакции ответчика предусматривает, что в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется. Указанные положения подлежать исключению, поскольку противоречат ст. 3 Федерального закона 159-ФЗ и нарушает преимущественное право истца на приобретение арендуемого имущества.
При наличии разногласий, подлежащих урегулированию в судебном порядке, п. 9.7 договора, предусматривающий оформление договора в форме электронного документа, подписываемого усиленной квалифицированной электронной подписью, противоречит п. 4 ст. 445, ст. 446 ГК РФ и подлежит исключению.
Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования в редакции истца. При этом суд признает, что истец не утратил право на выкуп арендуемого имущества.
Расходы по госпошлине и судебной экспертизе в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 421, 432, 445 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Центр проектной деятельности», (ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы, (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2016, с кадастровым номером 77:10:0000000:3027, общей площадью 140,9 кв. м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
п. 2.1.2. Исключить.
Изложить пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 12 230 000 (двенадцать миллионов двести тридцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № б/н от 04.08.2025 г., выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».
Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора или постановки Объекта на кадастровый учет, в зависимости от того которая из указанных дат наступит позже. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 145 595 руб. (сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто пять) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».
п. 3.7. Исключить.
п. 3.8. Исключить.
Изложить п. 4.3. договора купли-продажи в следующей редакции: «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца».
п. 4.7.2. Исключить.
п. 4.7.2.1. Исключить.
п. 4.7.2.2. Исключить.
п. 5.1. Исключить.
п. 5.2. Исключить.
п. 5.3. Исключить.
п. 5.4. Исключить.
п. 5.5. Исключить.
п. 6.3. Исключить.
п. 6.4. Исключить.
п. 6.8. Исключить.
п. 6.10. Исключить.
п. 6.11. Исключить.
Изложить п. 8.5. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае несоблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 пункта 1.8 Договора, или непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта».
п. 8.6. Исключить.
п. 8.7. Исключить.
п. 8.9. Исключить.
п. 8.10. Исключить.
п. 8.11. Исключить.
п. 9.7. Исключить.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр проектной деятельности" (355028, СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЙ, Г СТАВРОПОЛЬ, УЛ РОГОЖНИКОВА, Д. 7, ПОМЕЩ. 26, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2019, ИНН: <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья:
Е.И. Волкова