АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

28 сентября 2023 года Дело № А60-27525/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Дёминой Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бешлей Н.Р. (до и после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "ДЕЛОВОЙ ДОМ НА АРХИЕРЕЙСКОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании 1 014 504 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца (до и после перерыва): ФИО1, представитель по доверенности № 55 от 15.11.2021,

от ответчика (до перерыва и после перерыва путем участия онлайн): ФИО2, представитель по доверенности от 25.08.2021.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику с требованием о взыскании 1 014 504 рубля 70 копеек, в том числе долг по оплате постоянной части арендной платы за период с апреля 2022 г. по май 2023 г. в размере 865 146,82 рублей и пени в размере 149 357,88 рублей за период с 02.10.2022 по 22.05.2023, с продолжением начисления по день фактического погашения суммы основного долга, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки начиная с 23.05.2023 и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 145 рублей 00 копеек.

Определением от 31.05.2023 в порядке, установленном ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражным судом указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

От ответчика поступил отзыв. Отзыв приобщен к делу.

Стороны ведут переговоры по регулированию спору, в связи с чем, возражают против рассмотрения дела по существу.

Определением от 02.08.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнения к иску № 1, ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства дела сроком на 3 недели.

Судом ходатайство рассмотрено и на основании ст. 158 АПК РФ удовлетворено.

Судом вынесено протокольное определение от24.08.2023 об отложении судебного разбирательства дела.

От истца дополнение № 2 приобщено к материалам дела.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, представитель истца просит не рассматривать в данном судебном заседании, предоставить возможность ознакомиться с данными документами.

Для подготовки итоговой позиции в рамках рассматриваемого дела судом объявлен перерыв до 21.09.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, протокол судебного заседания продолжил вести секретарь судебного заседания Осипова В.В., при участии тех же лиц участвующих в деле.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отчетов. Ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор субаренды нежилых помещений от 14.11.2012.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязался передать в субаренду, то есть во временное владение и пользование, а субарендатор обязался принять в субаренду, то есть во временное владение и пользование: на 10M этаже - часть нежилого помещения № 230 площадью 199,87 кв.м., на 2ом этаже — часть нежилого помещения № 225 площадью 230,90 кв.м., находящиеся в помещении (строении литера А) по адресу: <...> и Ванцетти, д. 61, в соответствии с планом сдаваемых в субаренду помещений.

На момент заключения, исполнения и расторжения договора с ответчиком объект принадлежал истцу на основании договора аренды нежилых помещений № 094 от 19.03.2012, заключенного с ООО «УК Клевер-Профит» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Клевер недвижимости» под управлением ООО «УК Клевер-Профит».

Обязательства по передаче и приему нежилых помещений в субаренду было исполнено сторонами надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи, подписанными сторонами без замечаний и возражений.

В соответствии с положениями п. 3.1 договора ответчик принял на себя обязательство по уплате истцу арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно п. 3.4 договора размер постоянной составляющей арендной платы может быть изменен арендодателем с уведомлением субарендатора за 30 календарных дней, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 4.6 договора в случае нарушения субарендатором срока внесения арендной платы, оговоренной настоящим договором, арендодатель вправе предъявить субарендатору пеню в размере 0,1 % от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 7.1 договора все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке, за исключением случаев, указанных в настоящем договоре.

В последующем между сторонами были заключены следующие дополнительные соглашения к договору:

- Дополнительное соглашение № 1 от 02.03.2015, в соответствии с которым субарендатор уплачивает арендодателю арендную плату на условиях, определенных протоколом соглашения о договорной цене и изменены сроки расторжения договора.

- Дополнительное соглашение № 2 от 23.01.2019, в соответствии с которым субарендатор уплачивает арендодателю арендную плату на условиях, определенных протоколом соглашения о договорной цене.

- Дополнительное соглашение № 3 от 05.06.2019, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению использовать систему электронного документооборота «Диадок».

- Дополнительное соглашение № 5 от 21.09.2020, в соответствии с которым стороны договорились в период с 01.07.2020 по 31.08.2020 установить постоянную составляющую арендной платы в размере 1 063 330 руб. 20 коп.

Далее, 10.02.2022 истец в соответствии с п. 3.4 договора уведомил ответчика об увеличении арендной платы до 1 280 604 руб., начиная с 12.03.2022, что подтверждается письмом исх. № 52/22.

14.06.2022 года истец пошел на уступки и предложил подписать дополнительное соглашение № 6, в котором индексация будет произведена не с 12.03.2022, а с 01.04.2022 и составлять будет не 1 280 604 руб., как указано в уведомлении об индексации, а 1 278 664,12 руб. и с 01.05.2022 будет снижена до 1 240 551,90 руб. Однако, ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения и отказался от перечисления арендной платы в размере, указанном в уведомлении об индексации, продолжив перечислять в размере установленном дополнительном соглашении № 2 от 23.01.2019.

Таким образом, ответчик каждый месяц, начиная с 01.04.2022 перечислял меньше, чем положено, в связи с чем образовалась задолженность в размере 806 072 руб. 92 коп.

Истец пояснил, что оплата по договору производилась арендатором не в полном объеме, между сторонами возник спор относительно суммы задолженности по договору.

Требование о погашении указанной задолженности была заявлено истцом в досудебной претензии. Ответа на претензию не последовало, долг за спорный период ответчиком не погашен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

По своей правовой природе представленный договор является договором субаренды, отношения сторон по которому в соответствие с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, признаёт его заключённым.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с. п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, 310 и 408 ГК РФ).

Ответчик доказательств погашения суммы задолженности в порядке ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представил, также как и доказательств, опровергающих наличие и размер заявленного истцом требования.

Ответчиком не согласен с односторонним повышением арендной платы, так как стороны не пришли к соглашению об изменении постоянной составляющей арендной платы.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной платы может быть изменен арендодателем с уведомлением субарендатора.

Поэтому ответчик ошибочно полагает, что истец не мог в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, сведений о том, что истец должен был направить предложение по увеличению арендной платы или вместе с ответчиком подписать дополнительное соглашение данный пункт не содержит.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на п. 7.1 договора, который содержит условие о том, что все изменения и дополнения к договору действительны, если они подписаны сторонами, однако, ответчик неверно трактует условия договора данного пункта, содержащего ряд исключений: «за исключением случаев, указанных в настоящем договоре».

Таким образом пункты 3.3, 3.4, 3.5, 7.1 договора нельзя воспринимать в совокупности, об этом также свидетельствует и противоречие между пунктами (п. 3.4 противоречит п. 3.5 договора: «п. 3.4 договора – «…может быть изменен Арендодателем с уведомлением субарендатора…но не чаще одного раза в год». п. 3.5 договора – «…может быть изменен на величину инфляции…и не ранее чем через 2 (два) года с момента заключения договора, с заключением сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору» и т.д.).

Также несостоятельной является и ссылка ответчика на злоупотребление истцом правом, поскольку, как следует из материалов дела, за 11 лет действия договора арендная плата увеличивалась 2 раза, последний раз увеличение которой было 4 года назад (дополнительным соглашением № 2 от 23.01.2019 с 07.12.2018 арендная плата стала – 1 181 478 руб. Уведомлением об индексации № 52/22 от 10.02.2022 с 12.03.2022 арендная плата стала – 1 240 551 руб. 90 коп.). Таким образом, за период действия договора арендная плата увеличилась на 5,13%, а инфляция за период действия договора составила 95,97%.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания законных действий истца злоупотреблением своим правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

Также несостоятельной является позиция ответчика относительно повышения арендной платы вызванной увеличением расходов по содержанию имущества. Так, ответчик указывает, что истец увязывает повышение арендной платы с коэффициентом инфляции, которая напрямую влияет на расходы арендодателя по содержанию арендуемого помещения: применению подлежит п. 3.5. договора субаренды, однако, согласно уведомлению об индексации истец выбрал ставку инфляции, так как она соответствует нормам гражданского законодательства, не является злоупотреблением права и согласуется с правовой позицией п. 11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В дополнениях к исковому заявлению истец также указывал, что повышение арендной платы является допустимым в связи с изменением цен на рынке, но никак не связывал с увеличением расходов по содержанию имущества.

Суд не находит состоятельной позицию ответчика, основанную на отчете об оценке рыночной стоимости, представленном ответчиком, поскольку данный отчет составлен некорректно. В частности, в отчете об оценке рыночной стоимости на стр. 27-29 использованы не сравнимые аналоги, так как объект аренды располагается в бизнес центре класса «B», а аналоги располагаются в административных зданиях класса «C». Более того, соответствующей корректировки на класс здания не проведено. Классификация зданий указана в Справочнике 2021, при подготовке отчета использован справочник 2018 г. Однако, как верно указано истцом, данный справочник не применим, так как данные справочники выпускаются каждый год и соответственно коэффициенты и корректировки обновляются, для составления отчета следовало использовать «Справочник оценщика недвижимости», 2021г.», при расчете стоимости арендной платы за помещение расположенное на 2-м этаже не были приведены аналоги, объектов сравнения для второго этажа в отчете не содержится, по поводу аналогов, использованных для корректировки первого этажа, следует отметить, что аналоги разного года постройки и внутренней отделки. Так, например объект аренды построен в 2011 году, а сравниваемые объекты в 2019 году (Горького 36), до 1950-го года (театральный переулок), в 1929 году (ФИО3 42).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком не обоснованы обстоятельства, на которые содержится ссылка в позициях ответчика (ст. 131 и ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

Каких-либо ходатайств стороны не заявили.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Учитывая изложенное в совокупности, арбитражный суд считает требование истца о взыскании с ответчика суммы долга законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению (ст. 307, 309, 310, 408, 614 ГК РФ).

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом нарушены, истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае нарушения субарендатором срока внесения арендной платы, оговоренной договором, арендодатель вправе предъявить субарендатору пеню в размере 0,1 % от суммы долга за каждый календарный день просрочки (п. 4.6 договора).

Истцом произведен расчет пени по ставке 0,1% за каждый календарный день просрочки уплаты арендной платы за период с 02.10.2022 по 22.05.2023. Сумма пени составила 149 357 руб. 88 коп.

По мнению истца, данный размер неустойки позволит обеспечить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендных платежей истец правомерно начислил договорную неустойку.

Представленный истцом расчёт неустойки проверен судом и признан верным, учитывает сумму долга, срок внесения арендной платы и период просрочки. Ответчиком расчёт не оспорен, контррасчёт не представлен (ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, начисленная за период со 02 октября 2022 года по 22 мая 2023 года в размере 149 357 руб. 88 коп. (ст. 307, 309, 330 ГК РФ, п. 4.6 договора).

Также истец просит продолжить начисление неустойки по день фактической оплаты долга (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки (ст. 333 ГК РФ).

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришёл к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, критериями которой могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17).

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев её определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено.

В каждом случае судья по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства конкретного дела.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Установленный договором размер ответственности – 0,1 % является достаточно распространённой формой ответственности.

В то же время, учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь указанной правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, суд считает возможным, принимая во внимание конкретные обстоятельства на стоящего дела, снизить размер неустойки, о чём заявлено ответчиком в отзыве на основании ст. 333 ГК РФ с продолжением её начисления, но в пределах суммы основного долга.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения дела, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Суд отмечает, что неоднократно предлагал сторонам рассмотреть возможность урегулирования спора мирным путем во внесудебном порядке.

В силу п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 50 от 18.07.2014 «О примирении сторон в арбитражном процессе» суд считает необходимым разъяснить, что примирение сторон возможно на всех стадиях арбитражного процесса, в том числе при исполнении судебного акта.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" в пользу ООО "ДЕЛОВОЙ ДОМ НА АРХИЕРЕЙСКОЙ" 1 014 504 руб. 70 коп., в том числе долг в размере 865 146,82 рублей и пени в размере 149 357,88 рублей за период с 02.10.2022 по 22.05.2023, с продолжением начисления по день фактического погашения суммы основного долга, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки начиная с 23.05.2023 в пределах суммы основного долга (с учётом применения ст. 333 ГК РФ).

3. Взыскать с ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" в пользу ООО "ДЕЛОВОЙ ДОМ НА АРХИЕРЕЙСКОЙ" 23 145 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru. В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Т.А. Дёмина